Pasos para comprar una casa: cómo comprar vivienda paso a paso

Comprar una vivienda suele ser una de las decisiones económicas más importantes en la vida de una persona. El proceso puede parecer complicado porque intervienen varios pasos: presupuesto, ahorro inicial, revisión legal de la vivienda, negociación, hipoteca, firma ante notario, impuestos y registro. Aquí te explicamos cómo comprar una casa paso a paso y cuáles son los pasos a seguir para comprar una casa, en el orden real en el que ocurre cada trámite.

Los pasos a seguir para comprar una casa

• 1️⃣ Calcula tu presupuesto real: cuánto puedes gastar contando entrada, impuestos y gastos.
• 2️⃣ Averigua cuánto te presta el banco: normalmente hasta el 80% del valor de la vivienda.
• 3️⃣ Decide el tipo de vivienda y la zona: segunda mano u obra nueva, y qué zona encaja contigo.
• 4️⃣ Busca viviendas y haz visitas: portales inmobiliarios, agencias, bancos o Sareb.
• 5️⃣ Comprueba que la vivienda está en regla: nota simple, cargas y documentación.
• 6️⃣ Negocia el precio y firma las arras: reserva la vivienda con una señal.
• 7️⃣ Pide y cierra la hipoteca: estudio del banco, tasación y firma de la FEIN.
• 8️⃣ Firma la compra ante notario: la vivienda pasa a ser tuya.
• 9️⃣ Paga los impuestos y gastos de la compra: ITP o IVA, notaría, registro y gestoría.
• 🔟 Inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad: para proteger legalmente tu compra.

1️⃣ Calcula tu presupuesto antes de buscar

¿Cuánto dinero necesitas para comprar una casa?

• La entrada: normalmente el banco financia hasta el 80% del valor de la vivienda. El otro 20% tienes que pagarlo tú con tus ahorros.
• Los gastos e impuestos: suelen suponer entre un 10% y un 12% del precio. Aquí entran impuestos, notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación. Para calcularlos con más precisión, puedes revisar los gastos e impuestos al comprar una vivienda.
• Un colchón de seguridad: después de comprar, conviene no quedarse sin dinero. Lo recomendable es guardar entre 3 y 6 meses de gastos básicos.

Ejemplos de ahorro necesario

2️⃣ Calcula cuánto te puede prestar el banco

Cuánto puedes pagar al mes

Cuánto financia el banco

Tabla de hipoteca máxima según sueldo

¿Y si no tienes suficientes ahorros?

3️⃣ Decide qué tipo de vivienda y zona quieres

Vivienda de segunda mano u obra nueva

¿Qué mirar antes de elegir la zona?

• Tiempo hasta el trabajo: calcula cuánto tardarás en hora punta, no solo cuando hay poco tráfico.
• Servicios cercanos: mira si hay supermercados, transporte públco, colegios, centros de salud y otros servicios que uses a menudo.
• Posible subida de valor: algunas zonas pueden subir de precio si mejoran el transporte, se hacen nuevas obras o se renueva el barrio.
• Ruido o seguridad: visita la zona por la mañana, por la tarde y por la noche. También es recomendable verla entre semana y en fin de semana.
• Comunidad de vecinos: revisa si el edificio está bien cuidado y si hay gastos importantes previstos.

4️⃣ Busca viviendas y haz visitas

Dónde buscar vivienda

• Portales inmobiliarios: Idealista, Fotocasa y Habitaclia son algunos de los más usados en España. Para obra nueva, también puedes mirar las webs de las promotoras.
• Agencias inmobiliarias: pueden ayudarte a encontrar viviendas, organizar visitas y negociar con el vendedor.
• Bancos: algunos bancos venden viviendas que se han quedado tras impagos. A veces ofrecen más financiación, aunque no siempre hay mucho margen para negociar. Si te interesa esta vía, puedes revisar cómo comprar pisos de bancos.
• SAREB: algunas viviendas proceden de la Sareb y pueden tener condiciones o trámites distintos. Antes de avanzar con una operación de este tipo, conviene saber cómo comprar viviendas de Sareb.
• Subastas: pueden tener precios interesantes, pero son más arriesgadas. Son recomendables solo para compradores con experiencia.

Qué revisar en cada visita

5️⃣ Comprueba que la vivienda está en regla

Nota simple del Registro de la Propiedad

• Quién aparece como propietario de la vivienda.
• Si la vivienda tiene hipotecas pendientes.
• Si hay embargos, deudas o cargas.
• Si los metros y la descripción coinciden con la realidad.

Otros documentos que conviene pedir

• Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad: confirma que el vendedor no debe cuotas de comunidad.
• Últimos recibos del IBI: sirven para comprobar que el impuesto está pagado y saber cuánto cuesta al año.
• Certificado de eficiencia energética: es obligatorio para vender una vivienda.
• Cédula de habitabilidad: en algunas comunidades autónomas acredita que la vivienda se puede habitar.
• Planos de la vivienda: ayudan a comprobar que lo que compras coincide con lo registrado.

6️⃣ Negocia el precio y firma el contrato de arras

Negociar el precio

• Puedes tener más margen para bajar el precio si:
• La vivienda lleva mucho tiempo anunciada.
• Necesita reforma.
• El vendedor tiene prisa por vender.
• La zona no tiene mucha demanda.

Tipos de arras más habituales

• Precio final de la vivienda.
• Cantidad entregada como señal.
• Plazo máximo para firmar ante notario.
• Qué pasa si el banco no concede la hipoteca.
• Estado de cargas o deudas de la vivienda.

7️⃣ Pide y cierra la hipoteca

¿Banco o bróker hipotecario?

• Banco directamente: solo te ofrecerá sus propias condiciones. Puedes ir a varios bancos, pero te llevará más tiempo.
  Hipoteca fija Sabadell

  TIN bonificado:

  2.75 %

  TAE bonificado:

  3.58 %

  ^* 4 productos bonificables: Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago Financiación máxima: 80%

  Cuota desde

  612,36 €*

  hasta 694,67 €

  Calcular cuota

  Hipoteca Vamos Fija Ibercaja

  TIN bonificado:

  2.55 %

  TAE bonificado:

  3.49 %

  ^* 6 productos bonificables: Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida, Productos de ahorro, Tarjeta de crédito y Domiciliacion de recibos Financiación máxima: 90%

  Cuota desde

  676,71 €*

  hasta 754,96 €

  Ir a su web

  Hipoteca Naranja fija ING

  ^* 3 productos bonificables: Domiciliación de nómina, Seguro de hogar y Seguro de vida Financiación máxima: 80%

  Precio personalizado para cada cliente

  Solicitar online
• Bróker hipotecario: compara varias ofertas por ti, negocia con los bancos y te acompaña hasta la firma. Puede ser útil si eres autónomo, tienes ingresos variables, tienes otras deudas o necesitas una operación más complicada. Antes de decidir, conviene saber qué es un bróker hipotecario y comparar los mejores brókers hipotecarios.

Cómo funciona el proceso de la hipoteca

1. Estudio inicial: el banco revisa tus ingresos, ahorros, deudas y situación laboral. Si ve viable la operación, te da una respuesta orientativa. Preparar bien la solicitud y seguir algunos trucos para que te concedan la hipoteca puede mejorar tus opciones.
2. Tasación de la vivienda: una empresa valora oficialmente el inmueble. El banco usará esa cifra para calcular cuánto te presta. Para que el informe sea válido para una hipoteca, debe ser una tasación oficial. También conviene saber cuánto cuesta tasar una vivienda y qué empresas aparecen entre las mejores tasadoras homologadas.
3. Revisión completa del banco: la entidad analiza todos los documentos, tus deudas, tu historial y el valor de la vivienda.
4. Entrega de la FEIN y la FIAE: si el banco aprueba la operación, te da los documentos finales de la hipoteca. La FEIN de la hipoteca recoge las condiciones personalizadas del préstamo. Si quieres distinguir bien cada documento, también puedes revisar las diferencias entre FIPRE, FEIN y FIAE.
5. Visita al notario antes de firmar: el notario te explica la hipoteca y comprueba que entiendes lo que vas a firmar.
6. Firma de la hipoteca: normalmente se firma el mismo día que la compraventa o en fechas muy cercanas.

Documentación que suele pedir el banco

Documentación personal

• DNI o NIE en vigor. 
• Declaración de la Renta. 
• Extractos bancarios de los últimos meses. 

Documentación laboral

• Últimas nóminas. 
• Contrato de trabajo. 
• Vida laboral. 

• Declaraciones de la Renta. 
• Declaraciones trimestrales. 
• Vida laboral. 

• Nombramiento o certificado del puesto. 

Documentación de la vivienda

• Nota simple actualizada. 
• Contrato de arras. 
• Referencia catastral. 

8️⃣ Firma la compra ante notario

Qué ocurre el día de la firma

• El notario lee las escrituras. 
• Se comprueba la identidad de comprador y vendedor. 
• El vendedor cancela la hipoteca anterior, si la había. 
• Se firma la compraventa. 
• Si hay hipoteca, también se firma el préstamo hipotecario. 
• Se entrega el dinero. 
• El vendedor entrega las llaves. 

9️⃣ Paga los impuestos y gastos de la compra

Impuestos según el tipo de vivienda

Vivienda de segunda mano

Vivienda de obra nueva

Otros gastos de compraventa

🔟 Inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad

• Proteger legalmente tu vivienda.
• Demostrar que eres el propietario.
• Poder venderla o hipotecarla en el futuro sin problemas.

¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una casa?

Errores frecuentes que debes evitar al comprar una casa

• Buscar antes de calcular el presupuesto: puede hacer que mires viviendas que realmente no puedes pagar.
• No revisar la nota simple nates de firmar las arras: podrías descubrir tarde que la vivienda tiene deudas, embargos o problemas legales.
• Pensar que el precio del anuncio es el precio real: muchas viviendas se venden por menos de lo que aparece publicado.
• Olvidar los gastos de compra: además del precio de la vivienda, necesitas pagar impuestos y otros gastos.
• No comparar hipotecas: el primer banco no siempre ofrece la mejor opción. Para tener una referencia del mercado antes de decidir, puedes revisar las mejores hipotecas del momento.
• No mirar la TAE ni las vinculaciones: una hipoteca con un TIN bajo puede salir más cara si exige muchos productos adicionales. Por eso también conviene comparar las hipotecas sin vinculaciones.
• Firmar arras sin protegerte si no te dan la hipoteca: si el contrato no lo recoge, podrías perder la señal. 
• Visitar la vivienda solo una vez: la luz, el ruido, el ambiente del barrio pueden cambiar mucho según la hora.
• No pedir las actas de la comunidad: podrías descubrir tarde que hay pagos extra pendientes, como arreglos de fachada o ascensor.
• Pensar que una hipoteca al 100% lo cubre todo: incluso si consigues más financiación, normalmente necesitarás dinero para impuestos y gastos. Antes de contar con esa opción, revisa cuándo es posible una hipoteca al 100% sin aval o qué bancos pueden financiar el 100% de la hipoteca más gastos.

Preguntas frecuentes