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Si estás comparando hipotecas o ya estás cerca de firmar, es fácil perderse entre siglas como FIPRE, FEIN y FiAE. Aunque se parecen, no cumplen la misma función. Entender qué significa cada documento y en qué momento te lo deben entregar te ayuda a revisar mejor la oferta y evitar errores antes de firmar.
- El artículo 14 de la Ley 5/2019 fija la obligación de entregar al cliente, con una antelación mínima de 10 días naturales a la firma del contrato, una serie de documentación informativa, entre la que destacamos la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
- La FEIN tiene la condición de oferta vinculante y sustituye a la FIPER (que no era un documento vinculante).
A continuación explicaremos la naturaleza de estos documentos y las diferencias entre FIPRE, FEIN Y FiAE.
¿Qué es FIPRE, FEIN y FiAE en una hipoteca?
Cuando un cliente se dirige a un banco para solicitar una hipoteca, la entidad debe poner a su disposición información general, clara y suficiente sobre los préstamos que comercializa (tipo de interés, plazo, comisiones, productos asociados) y a la par se le debe entregar una serie de documentos, entre ellos:
- Una información general sobre los préstamos hipotecarios que ofrece la entidad o ficha de información precontractual (FIPRE). Este documento viene regulado en el artículo 21 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
- Información precontractual de los préstamos inmobiliarios (FEIN), que tiene naturaleza de oferta vinculante y está regulado por una norma con rango de Ley.
- La FiAE con información sobre determinadas cláusulas o elementos relevantes, como el índice de referencia hipotecario utilizado si es una hipoteca variable o mixta o los gastos asociados a la concesión del préstamo.
FIPRE
Es el primer documento al que tiene acceso una persona que solicita una hipoteca. En él se recogen las condiciones generales del préstamo hipotecario que comercializa la entidad. Se trata de un documento gratuito y orientativo, pensado para que el cliente conozca la oferta de forma inicial y pueda comparar propuestas entre varios bancos.
Regulada en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, la información orientativa que proporciona está determinada en el artículo 9 de la Ley 5/2019; entre otras:
Regulada en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, la información orientativa que proporciona está determinada en el artículo 9 de la Ley 5/2019; entre otras:
- Finalidades aceptadas del préstamo: compra de primera vivienda, segunda residencia, reunificación...
- Plazos.
- Si el interés es variable, fijo o una combinación de ambos (hipotecas mixtas).
- Implicaciones para el prestatario si se puede contratar en moneda extranjera.
- Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE o Tasa Anual Equivalente.
- Opciones de reembolso periódico (normalmente mensual).
- Condiciones del reembolso o amortización anticipada.
- Productos combinados con el préstamo, como los seguros.
- Consecuencias del impago de la deuda.
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)
La FEIN es un documento que no solo recoge las condiciones personalizadas del préstamo hipotecario para un cliente concreto. Además, tiene la condición de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma, que como mínimo debe ser de diez días naturales.
Es importante tener en cuenta que la entidad financiera está obligada a facilitar la FEIN 10 días antes de la firma del préstamo hipotecario en la notaria.
La FEIN se regula en la Ley 5/2019 y su contenido está fijado en el modelo de FEIN del Anexo I. Entre otra información, debe contener:
Es importante tener en cuenta que la entidad financiera está obligada a facilitar la FEIN 10 días antes de la firma del préstamo hipotecario en la notaria.
La FEIN se regula en la Ley 5/2019 y su contenido está fijado en el modelo de FEIN del Anexo I. Entre otra información, debe contener:
- La identidad y datos de contacto del prestamista y del intermediario de crédito si lo hubiera.
- Las características principales del préstamo.
- TAE y las variables utilizadas para su cálculo.
- Periodicidad y número de pagos.
- Importe de cada cuota hipotecaria.
- Tabla de amortización ilustrativa, con las limitaciones propias de la hipotecas fijas con bonificaciones y de las hipotecas variables.
- Condiciones del reembolso anticipado.
- Posibilidad de subrogar el crédito a otra entidad.
- Procedimiento de reclamaciones.
- Consecuencias para el prestatario de impagar la deuda u incumplir otras obligaciones contraídas.
- Supervisor, que será el Banco de España.
FiAE (Ficha Europea de Advertencias Estandarizadas)
La FiAE es el documento en el que la entidad debe advertir de forma expresa sobre las cláusulas o elementos relevantes del préstamo. Entre otras cuestiones, debe recoger avisos sobre el índice de referencia, la posible existencia de límites a la bajada del tipo, el vencimiento anticipado por impago, la distribución de gastos y, en su caso, si se trata de un préstamo en moneda extranjera.
Definida en el artículo 14.1.b) de la Ley 5/2019:
Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.
La FEIN y la FiAE forman parte de la documentación precontractual que debe haberse entregado con la antelación legal. Después, el notario verifica su entrega en tiempo y forma y presta un asesoramiento individualizado sobre su contenido dentro del acta previa de transparencia material.
Diferencias entre FIPRE, FEIN y FiAE
Después de conocer de qué trata cada uno de los documentos, a continuación veremos las diferencias entre ellos (FIPRE, FEIN y FiAE):
- FIPRE, es el primer documento que debe recibir el solicitante cuando visita a un banco para conocer las condiciones de un préstamo hipotecario. Esta Ficha de Información Precontractual (puede ser virtual o física), debe contener toda la información sobre las condiciones genéricas de la hipoteca que comercializa el banco. Los datos que debe incluir el documento a modo de información son la identificación de la entidad bancaria, las características básicas del préstamo (importe, plazo y finalidad), el tipo de interés con y sin bonificación, los gastos preparatorios, los productos que se tengan que contratar obligatoriamente (vinculados) o para rebajar el interés.
- FEIN y FiAE, son los dos documentos que el solicitante deberá recibir de parte de la entidad bancaria con un mínimo de diez días antes de la firma del contrato, es decir, que estos documentos serán entregados una vez que sea aprobada la solicitud del préstamo, y de allí radica su diferencia con la FIPRE.
En pocas palabras: la FIPRE sirve para conocer y comparar la oferta general del banco, la FEIN recoge las condiciones concretas de la hipoteca que se te ofrece y vincula a la entidad durante su vigencia, y la FiAE resume las advertencias clave que debes revisar con especial atención antes de firmar.
Ahora bien, junto a la FEIN, el solicitante también debe recibir la FiAE, que contiene información sobre las cláusulas más delicadas del préstamo.
Por una parte la FEIN será entregada al solicitante para darle a conocer las condiciones personalizadas del préstamo hipotecario concedido. Este documento, a diferencia de la FIPRE, tiene carácter vinculante para el banco.
Ahora bien, junto a la FEIN, el solicitante también debe recibir la FiAE, que contiene información sobre las cláusulas más delicadas del préstamo.
Preguntas frecuentes sobre FEIN, FIPRE y FiAE
No. La FIPRE sirve para conocer la oferta general que comercializa una entidad y comparar opciones. La FEIN, en cambio, contiene las condiciones personalizadas de la hipoteca que se ofrece a un cliente concreto y tiene mayor relevancia jurídica en la fase previa a la firma.
El notario comprueba que la documentación se ha entregado en plazo y presta un asesoramiento individualizado sobre su contenido antes de la firma. Esa revisión forma parte del control de transparencia material previo a la escritura del préstamo hipotecario.
En resumen, conocer las diferencias entre FIPRE, FEIN y FiAE les permite a las personas conocer la función que cumple cada uno de estos documentos y en qué momento le deben ser entregados por la entidad bancaria.
- FIPRE: documento orientativo con la información general de las hipotecas que comercializa una entidad.
- FEIN: documento personalizado que recoge las condiciones concretas de la hipoteca y vincula al banco durante su plazo de vigencia.
- FiAE: documento de advertencias estandarizadas sobre las cláusulas o elementos más relevantes del préstamo.
Es importante saber que la FIPRE tiene carácter orientativo, la FEIN sí tiene carácter vinculante para la entidad durante su plazo de vigencia y la FiAE cumple una función informativa y de advertencia sobre cláusulas o elementos especialmente relevantes del préstamo.
_col.png?1774256208 "¿Qué es la FEIN en una hipoteca y para que sirve?")
_col.png?1781507797 "Pasos para firmar una hipoteca: conoce todo el proceso")
