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Guía para contratar una hipoteca

¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?

Una hipoteca es un producto bancario por el cual el banco nos da una cantidad de dinero,con la única finalidad de comprar una vivienda, y por la que firmamos un contrato, a través del cualnos comprometemos a devolver el capital prestado más los intereses previamente acordados en el contrato.Este dinero tendremos que devolverlo en un plazo establecido que oscila entre los 10 y 30 añospero puede llegar hasta 40 años.

En qué hay que fijarse a la hora de elegir hipoteca

Importe financiado: En este aspecto es importante conocer cuál es nuestro poder adquisitivo y nuestra capacidad de ahorro mensual.Es muy importante solicitar una financiación acorde a los ingresos que tenemos. El cálculo es sencillo, no deberíamos superar el importe que supongade la suma de nuestros ingresos brutos anuales por 6 o 7 años.

Plazo: El plazo de una hipoteca suele comprender entre 10 y 30 años, encontrando, en algunos casos, hipotecas hasta 35 o 40 años.Aumentar el plazo supone reducir la cuota mensual de la hipoteca, pero hemos de ser conscientes de que, cuanto mayor sea el plazo, más intereses pagaremos.El plazo va directamente relacionado con la cantidad de financiación que solicitamos y con los ingresos mensuales que tengamos.

Finalidad: ¿Para qué queremos comprar una casa? ¿Será tu vivienda habitual o la querrás usar como residencia vacacional?¿Quieres comprar una casa para alquilar e invertir en vivienda? Ten en cuenta que dependiendo de la finalidad de la compra de esa vivienda las condiciones de financiación pueden variar.

Comisiones más comunes en una hipoteca: Al solicitar hipoteca, las comisiones más comunes que puede cobrarnos nuestro banco son la comisión de apertura,comisión por novación o subrogación y la comisión por amortización total o parcial. La nueva Ley hipotecaria ha marcado los máximos que el banco puede cobrarnos para cada tipo de comisión,pero siempre podemos intentar negociarlas y que nuestra hipoteca sea 0 comisiones.

Gastos: Los gastos derivados de la constitución de la hipoteca los asume la entidad bancaria por ley, a excepción de la tasación, que recae sobre el cliente (a no ser que se acuerde lo contrario con el banco). Ten en cuenta que aún así, deberás hacerte cargo de los gastos derivados de la compra-venta de la vivienda, que pueden llegar a suponeren torno al 10-12% del precio de la vivienda, dependiendo de si se trata de la compra de una vivienda de obra nueva o una vivienda de segunda mano.

Productos vinculados: Los productos vinculados, o bonificados, como se llaman actualmente, son productos bancarios que el banco nos ofrece a cambio de mejorar las condiciones de nuestra hipoteca.Estos productos bonificados son de carácter opcional, es decir, que la concesión de la hipoteca no puede estar ligada a la contratación de productos bonificados. Los productos bonificados máscomunes son la domiciliación de la nómina y la contratación del seguro de hogar, pero existen muchos otros.

Tipos de hipoteca

Existen varios tipos de hipotecas, pero los más comunes son las hipotecas fijas, variables y mixtas.

Hipoteca fija: En las hipotecas a tipo fijo sabemos que el tipo de interés que se nos aplique no variará durante la totalidadde duración de la hipoteca y estará fijado desde el inicio, por lo que nuestra cuota mensual será constantehasta que finalice nuestro contrato con el banco.

Hipoteca variable: En las hipotecas variables solemos encontrarnos un periodo inicial en el que se nos aplicaun tipo de interés fijo y, lo común, es que a partir del segundo año, el cálculo de nuestra cuota dependa del Euribor más un diferencial.

Hipoteca mixta: En las hipotecas mixtas el plazo inicial en el que se nos cobra un interés fijo suele durar un plazo de 10 años.A partir de ese año se nos aplicaría, como en una hipoteca variable, un tipo de interés basado en el índice de referencia, que suele ser el euribor, más un diferencial.

La TAE para comparar hipotecas

¿Qué diferencia hay entre el TIN y el TAE? ¿En qué debo fijarme a la hora de comparar las condiciones de varias hipotecas?Quizás unas de las preguntas más comunes que podemos encontrar. El TIN es el tipo de interés que el banconos cobrará por este préstamo hipotecario, pero la TAE representa el coste total de nuestra hipoteca.La TAE recoge en su cálculo el TIN y otros gastos que debamos hacer frente con la hipoteca.Por ejemplo, tiene en cuenta el coste de tasación y el coste del seguro de hogar, que es obligatorio por ley.

Por otro lado, si contratamos productos vinculados a la hipoteca, como un seguro de vida, por ejemplo,la TAE incluye el coste de dicho seguro, por lo que, al final, es mucho más importante comparar las TAEsde dos hipotecas que el TIN. Quizás un banco te esté ofreciendo un 1% TIN con 5 vinculaciones que hacenque el coste real de la hipoteca (TAE) sea un 5%, mientras que otro te ofrezca un 2% TIN,pero sin ningún producto vinculado, es decir, sin ningún gasto extra que tener en cuenta(aparte de los necesarios para la firma de la hipoteca, como la tasación, etc.).El TIN es el tipo de interés que se utiliza para calcular la cuota mensual de la hipoteca y la TAE es la tasaque utilizamos para comparar unas hipotecas con otras.

Requisitos para contratar una hipoteca:

Ahorros: Más importante que contar con ahorros a la hora de solicitar una hipoteca es poder demostrarque tenemos capacidad de ahorro. Por un lado, será imprescindible contar con ciertos ahorros si solicitamosuna hipoteca convencional al 70-80% de financiación, pero será vital, en cualquier caso,poder demostrar que tenemos, como decíamos, capacidad de ahorro suficiente para hacer frente al pago de la hipoteca.

Trabajo fijo: Contar con un trabajo fijo o contrato indefinido es una de las primeras preguntas que nos harána la hora de solicitar.

Otras deudas:Debemos tener en cuenta que el banco será conocedor de cualquier otro préstamo vigente que tengamos,pues tienen acceso al CIRBE (por sus siglas el Centro de Información de Riesgos), donde aparece todaesta información. Recordemos que no podemos destinar más del 35% de nuestros ingresos mensuales al pagodel conjunto de nuestras deudas, por lo que si, a la hora de solicitar hipoteca, ya estamos pagandoun préstamo del coche, por ejemplo, que supone un 10% de nuestros ingresos mensuales,la cuota máxima que podremos pagar por nuestra hipoteca será menor.

Documentación necesaria (particulares, empresas y autónomos):La documentación básica que nos solicitará el banco es la siguiente:

  1. Últimas nóminas
  2. Declaración de la renta
  3. Contrato laboral e informe de vida laboral
  4. Movimientos bancarios
  5. Recibos de otros préstamos
  6. Documento de identidad

En el caso de los trabajadores por cuenta propia, además, deberán presentar los últimos modelos trimestralesdel IRPF y de del IVA. En estos casos es aconsejable presentar algún tipo de informe en el que aparezcainformación relevante sobre la empresa, el sector de actuación, la antigüedad que cuenta, etc.Todo lo que pueda aportar valor para el banco a determinar que se tiene un negocio con cierta trayectoria y solvencia.

¿Cómo saber si me van a conceder la hipoteca?

Antes de presentar una operación al banco podemos hacer una estimación sobre si el banco nos concederá o nola hipoteca para nuestra futura casa. Para ello debemos saber cuál será el valor de la casa y el plazo.

Si tienes un contrato indefinido y cierta antigüedad laboral, al menos de 2 años, puedes demostrar unos ingresosy capacidad de ahorro suficiente para el precio de la vivienda que has seleccionado, no debería haber problema.

Eso sí, ten en cuenta que el banco tendrá en cuenta el capital pendiente de otros préstamosque tengas vigentes y, al límite de financiación que la entidad calcule que te puede conceder de hipoteca,le restará dicho capital de los préstamos.

Otras opciones hipotecarias

Las hipotecas no solo son aptas para la compra de inmuebles, también podemos llevar a cambio una novación,subrogación, o mejora de condicones.

Novación: la novación hipotecaria es una opción que tenemos cuando queremos renegociar las condiciones de nuestraactual hipoteca con el que es nuestro banco. Los bancos no están obligados a aceptar las novacionesque propongan los clientes, por eso, muchos clientes utilizan la subrogación (o el intento de cambio de banco)para que el banco actual realice una contraoferta y, finalmente, realizar una novaciónen lugar de una subrogación, o cambio de entidad acreedora.

Cambiar de banco la hipoteca (subrogación): Podemos cambiar de banco subrogando nuestra hipoteca,lo que sería una subrogación de acreedor, o solicitando una nueva hipoteca para cancelar la actual, lo que denominamos como mejora de condiciones.Lo que haríamos con una subrogación es cambiar nuestro préstamo hipotecario actual a otra entidad distintapero sin poder cambiar ninguna de las características, más allá del tipo de interés.El objetivo de esta operación suele ser la mejora de condiciones, ya sea de tipo de interés, comisiones,vinculaciones o la simple atención al cliente de la entidad.

Cambio de titular Al cambiar el titular de una hipoteca lo que estamos haciendo es una novación, si es dentro de la misma entidad,o bien, una subrogación, si aprovechamos y cambiamos de banco para mejorar nuestras condiciones.Un cambio de titular suele darse ante una extinción de condominio o una subrogación de deudor, es decir,cuando vendemos una casa con hipoteca y el nuevo propietario de la casa sigue pagando la hipoteca queha recaído sobre esta vivienda. Este caso no es el más habitual, ya que el nuevo propietario suele buscarsu financiación, con la que el vendedor de la vivienda cancelará la hipoteca que quede vigentesobre esa propiedad.

Preguntas frecuentes de hipotecas

Las dudas más frecuentes sobre hipotecas explicadas de forma sencilla.
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Al solicitar una hipoteca debemos tener en cuenta que la financiación máxima estándar ronda el 80%, por lo que tendremos que tener ahorrado ese 20% que el banco no nos va a otorgar como financiación más gastos, que representa en torno a un 10-12% adicional del precio de compra de la vivienda.


Al contratar la hipoteca, y tras la actualización de la Ley Hipotecaria el pasado junio de 2019, los gastos derivados de la contratación de la hipoteca los asume el banco, a excepción de la tasación de la vivienda, que encontraremos bancos que sí asuman este gasto y otros que no. Deberemos asumir los gastos derivados de la compra de la vivienda (IVA o ITP, registro de propiedad...)


Elegir entre una hipoteca fija o variable siempre dependerá de lo que nos haga sentir más cómodos a final de mes. Generalmente solemos recomendar una hipoteca fija para aquellos plazos de hipoteca más largos. 

El plazo de la hipoteca dependerá, principalmente, del importe que solicitemos para nuestra hipoteca y de nuestra tasa de esfuerzo. Cuanto menor sea el plazo, menores intereses acabaremos pagando por nuestra hipoteca, pero quizás nos interese un plazo más largo para tener una cuota más reducida a final de mes.

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