Comprar una vivienda en Madrid no solo implica ahorrar para la entrada y la hipoteca, sino también tener muy claro qué impuestos y gastos de compra tendrás que asumir. Y aquí es donde suelen aparecer las dudas: ¿cuánto se paga de ITP Madrid compra vivienda? ¿Aplica IVA o no en una vivienda usada? ¿Qué ocurre con el impuesto transmisiones Madrid o con los impuestos venta vivienda Madrid si vendo mi casa para comprar otra? En esta guía completa te explico, paso a paso y con ejemplos claros, todo lo que necesitas saber para calcular tus gastos.
- Comprar una vivienda en Madrid supone asumir gastos e impuestos de entre el 10 % y el 13 % del precio de compra, según el tipo de vivienda y tu perfil fiscal. Para una segunda mano, el impuesto principal es el ITP al 6 % (uno de los más bajos de España), con bonificaciones importantes para vivienda habitual y jóvenes. Para obra nueva, pagas IVA al 10 % más AJD. A esto se suman notaría, registro, gestoría y tasación si hay hipoteca.
Si además estás comparando opciones de financiación, te recomiendo revisar nuestro artículo de mejores hipotecas en España para encontrar alternativas según tu perfil y tipo de vivienda.
Impuestos en la compra de vivienda en Madrid
Antes de calcular nada, hay que distinguir si la vivienda que compras es nueva o de segunda mano, porque la tributación cambia.
Impuestos por Vivienda nueva en Madrid (primera transmisión):
- IVA: 10 % para vivienda libre o con protección pública (VPP); 4 % para VPO de régimen especial o de promoción pública.
- AJD en Madrid: 0,2%, 0,4%, 0,5% y 0,75% según el tipo de vivienda y el valor real transmitido. Más información en este artículo sobre el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Impuestos vivienda de segunda mano en Madrid:
- ITP Madrid compra vivienda: 6 % general (tipo efectivo del 5,4 % si aplica la bonificación del 10 % para vivienda habitual ≤ 250.000 €).
- Tipo reducido del 4 % para familias numerosas que cumplan los requisitos autonómicos (vivienda habitual y condiciones específicas).
- Bonificaciones adicionales que explicamos en detalle más abajo.
👉 En resumen: obra nueva paga IVA + AJD (más notaría, registro y tasación si hay hipoteca), mientras que segunda mano paga ITP.
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La Comunidad de Madrid tiene el ITP más bajo de España
Con un tipo general del 6 %, la Comunidad de Madrid aplica el ITP más bajo de España para la compra de vivienda de segunda mano. A modo de referencia, en las demás regiones se manejan:
- Madrid: 6 % general (5,4 % efectivo con bonificación)
- Andalucía: 7 % general
- Comunitat Valenciana: a partir de junio baja al 9 % para operaciones hasta 1 millón de euros
- Cataluña: 10 % general (escala progresiva)
- País Vasco: 4 % general (varía por territorio)
Esta diferencia puede suponer decenas de miles de euros en una compra en Madrid respecto a otras comunidades, lo que convierte a la región en una de las más ventajosas fiscalmente para el comprador.
Bonificaciones autonómicas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
- 10 % de bonificación en la cuota (tipo efectivo resultante: 5,4 %): para vivienda habitual con valor igual o inferior a 250.000 €. No es compatible con los tipos reducidos del 4 %.
- 100 % de bonificación (Ley 5/2024, vigente desde enero 2025): para menores de 35 años que compren su primera vivienda habitual en un municipio con menos de 2.500 habitantes de la Comunidad de Madrid, con valor del inmueble no superior a 250.000 €. Esta bonificación aplica tanto en ITP como en AJD. No se aplica en Madrid capital ni en municipios grandes.
Fraccionamiento del ITP
Si la vivienda no supera los 250.000 € y se destina a vivienda habitual, la Comunidad de Madrid permite fraccionar el pago del ITP en tres anualidades. Es una opción útil si el desembolso inicial ajusta mucho el presupuesto. Consúltalo en la Dirección General de Tributos al liquidar el Modelo 600.
ITP Madrid compra de vivienda de segunda mano: cuánto pagarás
En la Comunidad de Madrid, el ITP general por compra de vivienda usada es del 6%. Además, existe una bonificación del 10% de la cuota si la vivienda va a constituir la vivienda habitual y su valor no supera los 250.000 euros. Para menores de 35 años, puede aplicarse una bonificación del 100% si la vivienda habitual está en un municipio de menos de 2.500 habitantes y no supera los 250.000 euros.
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el tributo más relevante si compras una vivienda usada en Madrid. Los tipos aplicables son:
- 6 % general.
- 5,4 % efectivo: cuando aplica la bonificación del 10 % sobre la cuota para vivienda habitual ≤ 250.000 €.
- 4 % reducido para familias numerosas: siempre que la vivienda sea su residencia habitual y se cumplan los requisitos autonómicos (entre ellos, la venta de la anterior vivienda habitual en un plazo determinado). No es una reducción automática.
Base imponible: Se aplica sobre el valor mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro.
Base imponible: Se aplica sobre el valor mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro.
⚠️ Importante: la Administración utiliza el valor de referencia catastral como mínimo fiscal. Si el precio pactado en escritura es inferior a ese valor, la Hacienda autonómica puede girar una liquidación complementaria por la diferencia. Por eso conviene consultar el valor de referencia del inmueble antes de firmar.
📌 Ejemplo práctico de una vivienda usada
- Precio de compra: 250.000 €.
- Valor de referencia: 245.000 €.
- Base imponible: 250.000 € (el mayor de los dos).
- ITP 6 % = 15.000 €.
- Con bonificación del 10 % (vivienda habitual ≤ 250.000 €) → tipo efectivo 5,4 % → cuota = 13.500 €.
Tienes 30 días hábiles desde la firma para pagar el ITP mediante el Modelo 600 ante la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid. Datos actualizados a junio de 2026.
ITP de garajes, trasteros y otros inmuebles en Madrid
Si junto con la vivienda adquieres un garaje o trastero de forma independiente (con referencia catastral propia), el ITP puede variar:
- Garajes y trasteros vinculados a la vivienda (hasta 2 plazas): tributan al mismo tipo que la vivienda (6 % general).
- Garajes o trasteros independientes hasta 30.000 €: 6 % de ITP.
- Garajes o trasteros independientes que superen 30.000 €: 8 % de ITP, únicamente sobre el tramo que excede esta cantidad.
En una ciudad como Madrid, donde el precio de los garajes puede superar fácilmente ese umbral, este matiz puede suponer una diferencia relevante en el presupuesto total.
IVA en vivienda nueva Madrid: tipos y AJD asociado
En el caso de la vivienda de obra nueva, el impuesto principal no es el ITP, sino el IVA.
- IVA 10 %: vivienda libre o con protección pública (VPP).
- IVA 4 %: VPO de régimen especial o de promoción pública.
- AJD en Madrid: entre el 0,2 % y el 0,75 % sobre la escritura de compraventa, según el tipo de vivienda y el régimen aplicable. El tipo general es el 0,75 %; las viviendas protegidas pueden tributar a tipos reducidos.
💡 Importante hay dos hechos imponibles distintos:
- AJD de la escritura de compraventa: lo paga el comprador. Se aplica sobre el valor real de la vivienda transmitida.
- AJD de la escritura del préstamo hipotecario: desde la Ley 5/2019, lo paga el banco, no el comprador. Como explicamos en el artículo de qué gastos asume el banco en una hipoteca.
Además, recuerda que en obra nueva también deberás asumir gastos de notaría, registro de la propiedad y, si financias con hipoteca, tasación y gestoría. No son solo IVA y AJD.
📌 Ejemplo práctico de vivienda nueva:
- Precio de compra: 300.000 €.
- IVA 10 % = 30.000 €.
- AJD 0,75 % (tipo general) = 2.250 €.
- Total impuestos = 32.250 € (sin contar notaría, registro ni tasación).
Gastos compra vivienda de segunda mano y nueva Madrid
Además de los impuestos, deberás tener en cuenta otros gastos asociados a la compraventa. Los rangos indicados son estimaciones orientativas basadas en los aranceles notariales y registrales regulados; el importe exacto varía según el precio de la operación y otros factores.
- Notaría: aprox. 0,2 %–0,5 % del precio (estimación orientativa).
- Registro de la Propiedad: aprox. 0,1 %–0,25 % (estimación orientativa).
- Gestoría: variable, depende del servicio contratado.
- Tasación de la vivienda en Madrid (si hay hipoteca): 200–500 €. El rango puede superar los 500 € en inmuebles de gran superficie o con características especiales.
- IBI (año de compra): se reparte proporcionalmente entre comprador y vendedor según el día de la firma. Comprueba en escritura cómo queda acordado, ya que en Madrid el recibo anual puede oscilar significativamente según el valor catastral del inmueble.
📊 Tabla comparativa de impuestos y gastos habituales en una vivienda en Madrid
Concepto |
Vivienda nueva |
Vivienda segunda mano |
|---|---|---|
IVA / ITP |
10 % IVA (libre/VPP) · 4 % IVA (VPO régimen especial o promoción pública) |
6 % ITP general · 5,4 % efectivo con bonificación · 4 % reducido (familias numerosas o menores de 35 con valor ≤ 130.000 €) |
AJD compraventa |
0,2 %–0,75 % según tipo de vivienda y régimen aplicable |
No aplica |
AJD hipoteca |
Lo paga el banco (desde Ley 5/2019) |
Lo paga el banco (desde Ley 5/2019) |
Notaría |
~0,2 %–0,5 % (orientativo) |
~0,2 %–0,5 % (orientativo) |
Registro de la Propiedad |
~0,1 %–0,25 % (orientativo) |
~0,1 %–0,25 % (orientativo) |
Tasación (si hipoteca) |
200–500 € |
200–500 € |
IBI año de compra |
Proporcional al día de firma (acuerdo en escritura) |
Proporcional al día de firma (acuerdo en escritura) |
Gestoría |
Variable |
Variable |
Total orientativo gastos + impuestos |
10 %–13 % del precio |
10 %–13 % del precio |
*Los rangos de notaría y registro son estimaciones orientativas basadas en aranceles regulados. El importe exacto depende del precio de la operación y otras circunstancias particulares. Datos actualizados a junio de 2026.
Impuestos venta vivienda Madrid: qué debes pagar al vender
Si vendes tu casa en Madrid para comprar otra, no olvides que también tendrás que pagar impuestos.
- IRPF (ganancia patrimonial): Se calcula sobre la diferencia entre precio de compra y precio de venta. Puede quedar exenta si reinviertes en tu vivienda habitual en ≤ 2 años. 👉 Más detalles en cómo declarar la venta de una vivienda.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): Se paga al Ayuntamiento de Madrid y puede calcularse con el método real u objetivo. El plazo es de 30 días hábiles desde la firma.
📌 Ejemplo 1: Vivienda usada (segunda mano)
- Precio: 250.000 €.
- ITP 6 % = 15.000 €.
- Gastos adicionales aproximados (notaría, registro, gestoría): ~4.000 €.
- Total: ~269.000 €.
📌 Ejemplo 2: Vivienda nueva (obra nueva)
- Precio: 300.000 €.
- IVA 10 % = 30.000 €.
- AJD compraventa 0,75 % (tipo general) = 2.250 €.
- Gastos adicionales aproximados (notaría, registro, gestoría, tasación): ~5.000 €.
- Total: ~337.250 €.
¿Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar en Madrid?
En Madrid, para una vivienda de precio medio de 414.000 € (90 m², datos Tinsa Q1 2026), el cálculo orientativo sería:
- Entrada (20 % del precio): ~82.800 €
- ITP 6 % (si es segunda mano): ~24.840 €
- Notaría + Registro + Gestoría: ~4.000–6.000 €
- Tasación (si hay hipoteca): ~200–500 €
- Total ahorros necesarios aproximados: ~112.000–114.000 €
Para una vivienda más accesible de 250.000 €, los gastos e impuestos se sitúan en torno a los 19.000–25.000 € adicionales al precio. La regla habitual es contar con un 20 % para la entrada + 10–13 % para gastos e impuestos, es decir, tener disponible aproximadamente el 30–33 % del precio de la vivienda en ahorros propios antes de solicitar la hipoteca.
Consejos antes de comprar una vivienda en Madrid
Antes de lanzarte a la compra, conviene repasar algunos puntos clave que te evitarán sorpresas de última hora.
- ✅ Comprueba el valor de referencia del Catastro antes de firmar (puede afectar a la base imponible del ITP).
- ✅ Verifica si puedes aplicar el tipo reducido del 4 %: familias numerosas (vivienda habitual, con requisitos) o menores de 35 años con vivienda ≤ 130.000 €.
- ✅ Si la vivienda habitual no supera los 250.000 €, comprueba si puedes aplicar la bonificación del 10 % en cuota (tipo efectivo 5,4 %). Es incompatible con el tipo reducido del 4 %.
- ✅ Si tienes menos de 35 años y compras en municipio rural de la Comunidad de Madrid (menos de 2.500 habitantes), consulta la bonificación del 100 % del ITP (Ley 5/2024) para primera vivienda habitual ≤ 250.000 €.
- ✅ Recuerda que tienes 30 días hábiles para pagar ITP/AJD (Modelo 600). Madrid permite fraccionarlo en 3 anualidades si la vivienda habitual no supera 250.000 €.
- ✅ Ten en cuenta gastos de notaría, registro y gestoría tanto en obra nueva como en segunda mano.
- ✅ Si financias con hipoteca, el AJD de la escritura hipotecaria lo paga el banco; el AJD de la escritura de compraventa lo pagas tú.
- ✅ Si compras garaje o trastero independiente con precio superior a 30.000 €, el ITP sube al 8 %.
- ✅ Pregunta en escritura cómo se reparte el IBI del año de la compra: es habitual que comprador y vendedor lo partan proporcionalmente.
Preguntas frecuentes sobre los gastos e impuestos de la compra de vivienda en Madrid
No. La vivienda usada tributa exclusivamente por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Madrid es del 6 % general sobre el valor de la escritura o el valor de referencia del Catastro, el que sea mayor. El IVA solo aplica en vivienda nueva de primera transmisión.
El tipo general es del 6 %. Si la vivienda va a ser tu residencia habitual y su valor no supera los 250.000 €, puedes aplicar una bonificación del 10 % sobre la cuota, lo que deja el tipo efectivo en el 5,4 %. Existen tipos reducidos del 4 % para familias numerosas que cumplan los requisitos autonómicos y para menores de 35 años que compren su primera vivienda habitual con un valor de adquisición no superior a 130.000 € y superficie máxima de 120 m². Consulta siempre con tu gestoría qué régimen aplica a tu caso concreto antes de liquidar el impuesto.
Tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa para presentar el Modelo 600 ante la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid. Si la vivienda es tu residencia habitual y su valor no supera los 250.000 €, puedes solicitar el fraccionamiento del pago en tres anualidades iguales. El impago o el retraso genera recargos e intereses de demora.
Al vender, los impuestos los paga el vendedor, no el comprador. Los dos principales son: el IRPF por la ganancia patrimonial, que se declara en la Renta del año siguiente a la venta y puede quedar exento si reinviertes en tu vivienda habitual en un plazo de dos años, y la plusvalía municipal (IIVTNU), que se abona al Ayuntamiento de Madrid en un plazo de 30 días hábiles desde la firma. La plusvalía puede calcularse por el método real o el método objetivo, y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable.
Depende del valor del inmueble y de dónde esté situado. En la Comunidad de Madrid, los menores de 35 años pueden aplicar una bonificación del 100 % de la cuota del ITP cuando adquieran un inmueble que vaya a constituir su vivienda habitual en un municipio de menos de 2.500 habitantes, siempre que su valor no supere los 250.000 €. Esta bonificación está vigente desde 2025 y, en este supuesto, no resulta aplicable la bonificación general del 10 % de la cuota prevista para vivienda habitual.
La regla habitual es tener disponibles entre el 30 % y el 33 % del precio de la vivienda antes de solicitar la hipoteca: un 20 % para la entrada, ya que los bancos financian como máximo el 80 % del valor de tasación o del precio, y entre un 10 % y un 13 % para cubrir impuestos y gastos de compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación). Para una vivienda de 250.000 € en Madrid, eso significa tener preparados entre 75.000 € y 82.000 €.
- TIN bonificado:
- 2.75 %
- TAE bonificado:
- 3.58 %
Cuota
612,36 €*
hasta
694,67 €
Euribor + 0.7 %
- TIN bonificado:
- %
- TAE bonificado:
- %
Precio personalizado para cada cliente
- TIN bonificado:
- 2.9 %
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- 3.89 %
Cuota
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