Gastos de comprar una vivienda en Madrid 2026: nueva y usada

Comprar una vivienda en Madrid no solo implica ahorrar para la entrada y la hipoteca, sino también tener muy claro qué impuestos y gastos de compra tendrás que asumir. Los gastos de comprar una vivienda en Madrid dependen principalmente de si el inmueble es nuevo o de segunda mano. En una vivienda usada conviene reservar alrededor del 7% al 8% del precio para impuestos y costes de compraventa. En obra nueva, el desembolso puede situarse entre el 11,5% y el 12,5%.

En esta guía completa te explico, paso a paso y con ejemplos claros, todo lo que necesitas saber para calcular tus gastos.

Vista del Edificio Metrópolis en la Gran Vía de Madrid, una de las zonas más representativas donde muchos compradores buscan vivienda.

La diferencia se debe sobre todo a los impuestos. Una vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, mientras que una vivienda nueva paga IVA y Actos Jurídicos Documentados.
A estas cantidades deben añadirse los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, tasación en Madrid y, cuando se contrate, gestoría. La entrada de la hipoteca no forma parte de estos gastos y debe calcularse por separado.

Si además estás comparando opciones de financiación, te recomiendo revisar nuestro artículo de mejores hipotecas en España para encontrar alternativas según tu perfil y tipo de vivienda.

¿Cuáles son los gastos de comprar vivienda en Madrid?

Una vivienda de segunda mano genera normalmente gastos equivalentes al 7%–8% del precio.
Una vivienda nueva puede generar gastos de alrededor del 11,5%–12,5%.
El principal coste de una vivienda usada en Madrid es el ITP.
En obra nueva se paga un 10% de IVA y entre un 0,2% y un 0,75% de AJD.
El comprador suele asumir el Registro de la Propiedad, la tasación y los impuestos.
El banco paga los gastos de notaría, registro, gestoría y AJD correspondientes a la escritura de la hipoteca.
Si el banco financia el 80%, el comprador puede necesitar ahorros cercanos al 28% del precio en segunda mano y al 32% en obra nueva.

En definitiva, podemos resumir los gastos de comprar una casa en Madrid de esta forma:

Tipo de vivienda	Impuestos principales	Gastos totales orientativos
Vivienda de segunda mano	ITP	Entre el 7 % y el 8 % del precio
Vivienda nueva	IVA y AJD	Entre el 11,5 % y el 12,5 % del precio

Estos porcentajes incluyen los impuestos y los costes habituales de la compraventa, pero no la entrada de la hipoteca, una reforma, el mobiliario ni una posible comisión inmobiliaria que corresponda al comprador.

Para evitar quedarte sin liquidez en el momento de firmar, es prudente reservar aproximadamente un 8% del precio para una vivienda usada y un 12,5% para una vivienda nueva.

Gastos de comprar una vivienda de segunda mano en Madrid

Los gastos de compraventa de una vivienda de segunda mano en Madrid están formados principalmente por el ITP, la notaría, la inscripción registral y la tasación cuando se solicita una hipoteca.

Impuesto de una vivienda de segunda mano

Las viviendas usadas no pagan IVA. El comprador debe abonar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuyo tipo general en la Comunidad de Madrid es del 6%. Este impuesto se calcula normalmente sobre el mayor importe entre el valor de referencia del Catastro, el precio pactado y el valor declarado.

Existen bonificaciones y tipos especiales para determinados compradores, pero deben analizarse por separado. Po rejemplo, para menores de 35 años, puede aplicarse una bonificación del 100% si la vivienda habitual está en un municipio de menos de 2.500 habitantes y no supera los 250.000 euros.

Tienes 30 días hábiles desde la firma para pagar el ITP mediante el Modelo 600 ante la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid. Datos actualizados a junio de 2026.

Gastos de notaría

La compraventa suele formalizarse mediante escritura pública ante notario. El coste depende del valor del inmueble, el número de folios, las copias solicitadas y la complejidad de la operación. Como referencia, los costes notariales relacionados con una compraventa pueden situarse alrededor de 600 a 1.000 euros.

El Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor y la primera copia y los gastos posteriores al comprador, salvo que las partes acuerden otro reparto.

Por eso, antes de firmar las arras conviene comprobar qué distribución de gastos figura en el contrato.

Gastos de Registro de la Propiedad

Después de firmar la escritura y liquidar los impuestos, la vivienda puede inscribirse a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad. Los honorarios registrales están regulados mediante arancel y dependen del valor de la operación. En una compraventa residencial suelen moverse, de forma orientativa, entre 300 y 600 euros.

Por ejemplo, inscribir una vivienda de 250.000 euros como una única finca cuesta aproximadamente 175 euros con IVA, una vez aplicadas las reducciones legales. Si el garaje o el trastero constan como fincas independientes, cada uno genera su propio arancel y el importe total aumenta

Gastos de gestoría en Madrid

Contratar una gestoría para tramitar la compraventa no es obligatorio con carácter general. El comprador puede presentar personalmente el impuesto y la escritura en el Registro. Sin embargo, puede resultar útil cuando existen varios compradores, beneficios fiscales, documentos privados, discrepancias catastrales o una operación especialmente compleja.

Una gestoría puede cobrar aproximadamente entre 300 y 500 euros por gestionar la compraventa en Madrid. Este servicio debe diferenciarse de la gestoría correspondiente a la escritura hipotecaria, que paga la entidad financiera.

Tasación de la vivienda

La tasación es necesaria cuando se solicita una hipoteca, ya que permite al banco determinar el valor de la garantía y el porcentaje máximo que está dispuesto a financiar.

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Su coste depende de la superficie, la localización y las características del inmueble. Habitualmente puede situarse entre 300 y 600 euros, aunque puede superar esa cantidad en viviendas singulares o de gran tamaño.

La tasación de la vivienda corresponde al comprador, incluso cuando el resto de los gastos de constitución de la hipoteca los asume el banco.

Nota simple y comprobaciones previas

Antes de entregar las arras conviene solicitar una nota simple para comprobar:

Quién es el propietario registral.
Si existen hipotecas pendientes.
Si hay embargos, usufructos o limitaciones.
La descripción registral del inmueble.
Las posibles cargas de la vivienda.

La nota simple solicitada directamente al Colegio de Registradores tiene un coste oficial reducido de 9,02€; mientras que si los solicitas por intermediarios o gestorías podrías tener que pagar hasta 20€.

Comisión inmobiliaria y asesoramiento jurídico

La comisión de la agencia inmobiliaria no debe incluirse automáticamente entre los gastos obligatorios del comprador.

Su pago dependerá de quién haya contratado el servicio y de lo acordado con la agencia. En algunas operaciones la comisión la paga el vendedor, mientras que en otras existe un servicio específico de búsqueda o intermediación contratado por el comprador.

Por otro lado, los honorarios de un abogado o asesor inmobiliario también son opcionales, pero pueden resultar recomendables en operaciones con cargas, herencias, arrendatarios, contratos complejos o problemas urbanísticos.

Ejemplo de gastos de una vivienda de segunda mano en Madrid

Si por ejemplo nos centramos en una persona compra una vivienda usada por 250.000 euros y no puede aplicar ninguna bonificación fiscal.

Concepto	Importe estimado
Precio de la vivienda	250.000 €
ITP al 6 %	15.000 €
Notaría y copias asumidas por el comprador	600–1.000 €
Registro de la Propiedad	300–600 €
Gestoría de compraventa	300–500 €
Tasación	300–600 €
Total de gastos	16.500–17.700 €
Coste total de la operación	266.500–267.700 €

Los gastos representan en este ejemplo aproximadamente entre un 6,6 % y un 7,1 % del precio.

Reservar un 8% permite disponer de un margen para copias adicionales, certificados, posibles diferencias en los aranceles o servicios opcionales.

Gastos de comprar una vivienda nueva en Madrid

Los gastos de comprar una vivienda nueva en Madrid son más elevados porque la operación paga IVA y AJD en lugar de ITP.

Además, también deben tenerse en cuenta la escritura de compraventa, el Registro de la Propiedad y la tasación en caso de pedir financiación hipotecaria.

👉 En resumen: obra nueva paga IVA + AJD (más notaría, registro y tasación si hay hipoteca), mientras que segunda mano paga ITP.

IVA de una vivienda nueva en Madrid

La compra de una vivienda nueva al promotor tributa, con carácter general, al 10% de IVA.

El tipo se reduce al 4% cuando se trata de una vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública y se cumplen los requisitos legales.
El IVA también se aplica, con los límites establecidos, a un máximo de dos plazas de garaje y a los anexos situados en el mismo edificio cuando se transmiten conjuntamente con la vivienda.

A diferencia del ITP, el IVA se entrega al promotor, que posteriormente lo ingresa en Hacienda. Si el comprador realiza pagos a cuenta durante la construcción, el promotor puede repercutir el impuesto correspondiente en cada uno de esos anticipos.

AJD en la compra de una vivienda nueva en la Comunidad de Madrid

Además del IVA, la escritura de compraventa de una vivienda nueva está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Los tipos aplicables en la Comunidad de Madrid dependen del valor de la vivienda:

Valor de la vivienda y anejos	Tipo de AJD
Vivienda de protección pública que cumple los requisitos	0,2 %
Hasta 120.000 €	0,4 %
Más de 120.000 € y hasta 180.000 €	0,5 %
Más de 180.000 €	0,75 %

AJD en Madrid: entre el 0,2 % y el 0,75 % sobre la escritura de compraventa, según el tipo de vivienda y el régimen aplicable. El tipo general es el 0,75 %; las viviendas protegidas pueden tributar a tipos reducidos.

💡 Importante hay dos hechos imponibles distintos:

AJD de la escritura de compraventa: lo paga el comprador. Se aplica sobre el valor real de la vivienda transmitida.
AJD de la escritura del préstamo hipotecario: desde la Ley 5/2019, lo paga el banco, no el comprador. Como explicamos en el artículo de qué gastos asume el banco en una hipoteca.

Para determinar el tramo deben sumarse la vivienda, los anejos y las plazas de garaje transmitidos conjuntamente, aunque tengan referencias registrales diferentes.

Ejemplo de gastos de una vivienda nueva en Madrid

Una persona que compra al promotor una vivienda nueva por 300.000 euros, debe pagar, en términos aproximados:

Concepto	Importe estimado
Precio de la vivienda	300.000 €
IVA al 10 %	30.000 €
AJD al 0,75 %	2.250 €
Notaría y copias asumidas por el comprador	700–1.100 €
Registro de la Propiedad	400–700 €
Gestoría de compraventa	300–500 €
Tasación	300–600 €
Total de gastos	33.950–35.150 €
Coste total de la operación	333.950–335.150 €

En este ejemplo, los gastos representan aproximadamente entre un 11,3% y un 11,7% del precio de la vivienda. La cantidad podría aumentar si el comprador contrata servicios adicionales, solicita numerosas copias notariales o asume otros costes pactados con el promotor.

Comparativa de gastos entre vivienda nueva y segunda mano

Como hemos explicado, en cada caso los gastos son diferentes, por lo que conviene diferenciar:

Concepto	Vivienda de segunda mano	Vivienda nueva
ITP	6 % general	No se paga
IVA	No se paga	10 % general
AJD de la compraventa	No se aplica normalmente	Del 0,2 % al 0,75 %
Notaría de la compraventa	Variable según reparto y pacto	Variable según reparto y pacto
Registro de la Propiedad	300–600 € aprox.	400–700 € aprox.
Gestoría de compraventa	Opcional	Opcional
Tasación si hay hipoteca	300–600 € aprox.	300–600 € aprox.
Gastos totales orientativos	7 %–8 %	11,5 %–12,5 %

Una vivienda nueva no tiene necesariamente un precio total menor porque requiera menos reformas. Desde el punto de vista fiscal, el IVA y el AJD generan un desembolso inicial claramente superior al de una vivienda usada en Madrid.

¿Quién paga cada gasto de la compra de vivienda en Madrid?

Conviene diferenciar los costes de la compraventa de los gastos correspondientes a la constitución de la hipoteca.

Gasto	Comprador	Vendedor	Banco
ITP de una vivienda usada	Sí	No	No
IVA de una vivienda nueva	Sí	No	No
AJD de la escritura de compraventa	Sí	No	No
Otorgamiento de la escritura de compraventa	Según pacto; por defecto, vendedor	Según pacto; por defecto, vendedor	No
Primera copia y gastos posteriores	Sí, salvo pacto	Según pacto	No
Inscripción de la compraventa	Sí	No	No
Tasación para la hipoteca	Sí	No	No
Notaría de la escritura hipotecaria	No	No	Sí
Registro de la hipoteca	No	No	Sí
Gestoría de la hipoteca	No	No	Sí
AJD de la escritura hipotecaria	No	No	Sí
Plusvalía municipal	No, salvo supuestos excepcionales	Sí	No
Cancelación registral de una hipoteca anterior	No, salvo pacto	Sí	No

El contrato de arras y la escritura deben revisarse con atención, ya que pueden establecer un reparto específico de determinados gastos de la compraventa.

¿Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una vivienda en Madrid?

La mayoría de las entidades financia como máximo alrededor del 80% del menor importe entre el precio de compra y el valor de tasación. Por tanto, como comprador necesitarás:

Un 20% del precio para la entrada.
Entre un 7% y un 8% adicional si compra una vivienda de segunda mano.
Entre un 11,5% y un 12,5% adicional si compra una vivienda nueva.

Tipo de vivienda	Entrada orientativa	Gastos orientativos	Ahorro total recomendado
Segunda mano	20%	7%–8%	27%–28%
Obra nueva	20%	11,5%–12,5%	31,5%–32,5%

Tomando como referencia un precio de 5.984 €/m², una vivienda de 90 m² en Madrid tendría un valor aproximado de 538.560 euros. Si se trata de una vivienda de segunda mano y el banco financia el 80%, el cálculo orientativo sería:

Entrada, equivalente al 20% del precio: 107.712 €.
ITP al 6%: 32.314 €.
Registro, copias notariales, tasación y posible gestoría: entre 1.200 y 2.200 €.
Ahorro total necesario: entre 141.200 y 142.200 € aproximadamente.

En este supuesto, el comprador debería disponer de alrededor del 26% o 27% del precio de la vivienda. La bonificación del 10% del ITP no sería aplicable, ya que el valor del inmueble supera el límite de 250.000 euros. Además, si la tasación fuese inferior al precio de compra, la aportación inicial podría ser mayor.

➡️ Estas cifras son orientativas. Algunas hipotecas permiten financiar más del 80%, pero normalmente los impuestos y los gastos de compraventa deben pagarse con recursos propios.

Consejos antes de comprar una vivienda en Madrid

Antes de lanzarte a la compra, conviene repasar algunos puntos clave que te evitarán sorpresas de última hora.

✅ Comprueba el valor de referencia del Catastro antes de firmar (puede afectar a la base imponible del ITP).
✅ Verifica si puedes aplicar a un tipo reducido como familias numerosas (vivienda habitual, con requisitos) o menores de 35 años.
✅ Si la vivienda habitual no supera los 250.000 €, comprueba si puedes aplicar la bonificación del 10% en ITP (tipo efectivo 5,4%). Es incompatible con el tipo reducido del 4%.
✅ Si tienes menos de 35 años y compras en municipio rural de la Comunidad de Madrid (menos de 2.500 habitantes), consulta la bonificación del 100% del ITP (Ley 5/2024) para primera vivienda habitual ≤ 250.000 €.
✅ Recuerda que tienes 30 días hábiles para pagar ITP/AJD (Modelo 600). Madrid permite fraccionarlo en 3 anualidades si la vivienda habitual no supera 250.000 €.
✅ Ten en cuenta gastos de notaría, registro y gestoría tanto en obra nueva como en segunda mano.
✅ Si financias con hipoteca, el AJD de la escritura hipotecaria lo paga el banco; el AJD de la escritura de compraventa lo pagas tú.
✅ Pregunta en escritura cómo se reparte el IBI del año de la compra: es habitual que comprador y vendedor lo partan proporcionalmente.

Preguntas frecuentes sobre los gastos e impuestos de la compra de vivienda en Madrid

¿Se paga IVA en una vivienda de segunda mano en Madrid?

No. La vivienda usada tributa exclusivamente por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Madrid es del 6 % general sobre el valor de la escritura o el valor de referencia del Catastro, el que sea mayor. El IVA solo aplica en vivienda nueva de primera transmisión.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva en Madrid?

La compra de una vivienda nueva tributa generalmente al 10% de IVA. También se paga AJD, con tipos del 0,4%, 0,5% o 0,75% según el valor, además del 0,2% previsto para determinadas viviendas de protección pública.

¿Qué impuestos pago si vendo una vivienda en Madrid?

Al vender, los impuestos los paga el vendedor, no el comprador. Los dos principales son: el IRPF por la ganancia patrimonial, que se declara en la Renta del año siguiente a la venta y puede quedar exento si reinviertes en tu vivienda habitual en un plazo de dos años, y la plusvalía municipal (IIVTNU), que se abona al Ayuntamiento de Madrid en un plazo de 30 días hábiles desde la firma. La plusvalía puede calcularse por el método real o el método objetivo, y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable.

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso en Madrid?

La regla habitual es tener disponibles entre el 30% y el 33% del precio de la vivienda antes de solicitar la hipoteca: un 20% para la entrada, ya que los bancos financian como regla general, máximo el 80% del valor de tasación o del precio, y entre un 10% y un 13% para cubrir impuestos y gastos de compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación). Para una vivienda de 250.000 € en Madrid, eso significa tener preparados entre 75.000 € y 82.000 €.