Contrato de arras: características, modelos y funcionamiento

Contrato de arras: características, modelos y funcionamiento

Es posible que estés en el proceso de compraventa de una vivienda y te encuentres en el paso de la firma del contrato de arras. Pero, ¿sabes qué es un contrato de arras? A continuación te explicamos todo lo que debes saber acerca del contrato de arras,  los diferentes tipos de contratos de arras que existen y su funcionamiento.

Contrato de arras: características, modelos y funcionamiento

 

Contrato de arras, ¿qué es? 

El contrato de arras, también conocido como anticipo, se trata de un contrato privado que supone el compromiso de llevar a cabo la compraventa de un inmueble. Por lo tanto, el comprador de la vivienda entregará como reserva una determinada cantidad económica al vendedor, quedando por escrito la voluntad de comprar y vender el inmueble, respectivamente.

En este contrato se recogerán todos los detalles del acuerdo, como el importe que va a entregar el comprador, la forma de pago, el reparto de los diferentes gastos y plazo de formalización del contrato, entre otros.

En otras palabras, un contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor, donde las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad. El comprador entrega una cantidad de dinero determinada. Y el vendedor se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones pactadas. Es algo así como un futuro en bolsa. 

¿Qué cantidad desembolsar con el contrato de arras?

Normalmente la cantidad o importe a desembolsar suele situarse entre el 5% y el 10% del precio de compraventa, aunque dependerá de las circunstancias concretas de cada caso y de las probabilidades de desistimiento de las partes. 

Es decir, que no hay una cantidad fija por ley, siempre dependerá de lo que vendedor y comprador acuerden de antemano. 

Contratos de arras: modelos 

Podemos diferenciar hasta tres tipos de arras, y esto es algo que debemos tener muy en cuenta, ya que dependiendo del tipo de contrato que firmemos las consecuencias van a ser distintas:

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias  y según señala el Tribunal Supremo “son expresión de un contrato con fuerzas vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio. 

Es decir, son prueba de la perfección del contrato de compraventa. Garantizan que la compraventa se va a realizar y suponen un anticipo, por lo que la entrega es a cuenta del precio. Es importante tener en cuenta que las arras confirmatorias no conceden una facultad de desistimiento del contrato, por lo tanto si éste se incumpliese, la parte perjudicada tendrá dos opciones: 

  • Exigir el cumplimiento
  • La resolución de la obligación, que además vendrá acompañada por el resarcimiento de daños y abono de intereses, cuando dichos daños sean probados, todo esto conforme a lo que dicta el artículo 1124 del Código Civil. 

En el caso de que no se especifique nada en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son confirmatorias. A continuación os dejamos un modelo de contrato de arras confirmatorias:

Contrato de arras cnfirmatorias

Fuente: modelocontrato.net

 

Arras penitenciales 

Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, se diferencian de las confirmatorias precisamente en que permiten desistir libremente del contrato a cualquiera de las partes, es decir, la firma de dicho contrato no supone ni una obligación a vender ni una obligación a comprar. 

En esta ocasión, las consecuencias de dicho desistimiento son abonar la cantidad que se haya fijado previamente en las arras. Por este motivo, se deberá indicar en el contrato cuál será la cantidad a abonar en el caso de que se diera el desistimiento. Las consecuencias serán distintas dependiendo de si incumple el comprador o el vendedor, tal y como se reconoce en el artículo 1454 del Código Civil. 
 

  • En el caso de incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada.
  • Si el incumplimiento le fuera imputable al vendedor, devolverá el doble de la cantidad que percibió.

A continuación os dejamos con un modelo de contrato de arras penitenciales:

Modelo arras penitenciales

Modelo arras penitenciales

Fuente: modelocontrato.net

Arras penales

En el caso de las arras penales, si se diera incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada; mientras que si se diera por parte del vendedor, devolverá el doble de la cantidad que percibió. Pero además, no impiden la exigibilidad de la obligación: el hecho de que se haya desistido no implica que desaparezca la obligación. Por lo tanto:

  • Estamos ante un importe fijado que se entiende como cláusula penal, y según el artículo 1152 del Código Civil, en las obligaciones con cláusula penal, en caso de incumplimiento y si otra cosa no se hubiere pactado, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses. No obstante, el Juez podrá modificar la pena si por ejemplo el incumplimiento fuera parcial.
  • Como la pena no impide la exigibilidad, además se podrá reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.

Por tanto, en el caso de las arras penales, el modelo de contrato deberá incluir una cláusula penal en la que se establezca que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, éste deberá devolver a la compradora el doble de la cantidad recibida en concepto de arras o señal; y si fuera la parte compradora la incumplidora de las obligaciones reflejadas en el contrato, ésta perderá las cantidades entregadas en concepto de arras o señal, y se las quedaría la parte vendedora. También deberá reflejarse la posibilidad de que la parte cumplidora resuelva el contrato o exija su cumplimiento, con las indemnizaciones pertinentes.

 

Contrato de arras: Preguntas frecuentes

¿Qué cantidad hay que pagar a la firma del contrato de arras?

Normalmente la cantidad o importe a desembolsar suele situarse entre el 5% y el 10% del precio de compraventa, aunque dependerá de las circunstancias concretas de cada caso y de las probabilidades de desistimiento de las partes. Es decir, que no hay una cantidad fija por ley, siempre dependerá de lo que vendedor y comprador acuerden de antemano.

Hay que aclarar que la cantidad estipulada en concepto de la compraventa de la vivienda, será descontada de precio final del contrato compra- venta. Siendo efectivo en el momento en el que se firmó el contrato de arras. En caso de que la vivienda sea nueva, dicha cantidad tendrá que tener el 10% de IVA. 
 

¿Qué ocurre si ya no quiero la casa, pero ya he pagado el contrato de arras?

Si después de pagar el contrato de arras ya no quieres continuar con la compra del inmueble, y quieres recuperar parte del pago, debes tener en cuenta que sólo si ha habido Vicio Oculto, puedes recuperar el monto total. 

Ahora bien, para que realmente surja responsabilidad del vendedor por los vicios ocultos tiene que darse lo siguiente:

  • El vicio ha de ser evidentemente oculto, no puede tratarse de un defecto manifiesto o visible. No obstante, independiente de no encontrarse a la vista, no se considerará oculto siempre que el comprador pudiera tener conocimiento efectivo sobre el mismo.  
  • Los vicios ocultos han de ser preexistentes a la venta de la vivienda. El vicio debe de existir en el momento de la firma del contrato, aunque se tenga conocimiento posteriormente.  
  • El vicio deber ser grave, se considerarán sólo los casos en los que el defecto sea relevante, siendo en este caso, los que provoquen una disminución del valor de la vivienda. 

¿Me devuelven las arras si no firmo la hipoteca?

Es totalmente legal incluir una cláusula en el contrato de arras que haga referencia a la financiación hipotecaria, donde se especifique que si no se concede la hipoteca por parte del banco, no se pierde la totalidad de la entrega a cuenta. La cláusula puede ser similar a la siguiente: 

Octavo.- Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras penitenciales, pudiendo tanto el adquirente como el vendedor en concordancia con el artículo 1.454 del Código Civil, desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En el caso de desistimiento por parte del adquirente, éste perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de señal y pago a cuenta del precio, a excepción del caso en que el adquirente no obtenga financiación para la compra de la vivienda (una vez hecha la tasación). Si desistiera el vendedor el adquirente percibirá de ésta la cantidad que entrego, duplicada.

 

¿Te ha quedado alguna duda más acerca del contrato de arras? ¡Déjanosla en comentarios para que podamos ayudarte!

  1. #4
    05/09/21 21:40
    Hola, firme hace un mes un contrato de arras para la venta de un adosado. 
    La semana pasada me llamo el comprador  y me comento que la entidad bancaria quiere que se modifique ese contrato de arras y que el importe de la venta del adosado sea el que se va a escriturar en la notaria es decir 175000 y no el que figura en el contrato de arras original es decir 184000.
    El contrato de arras es un requisito para conceder una hipoteca?? 
    Puede el banco exigir que se indique como precio de compra venta el importe que se va a escriturar??
    si le firmo ese nuevo contrato de arras no se anula el anterior y por tanto me perjudica al firmar un contrato por importe inferior al pactado??

  2. #3
    15/03/21 19:40
    Hola tengo una duda en el contrato de arras lo que esta por debajo de la firmas sigue teniendo la misma validez aunque este en letras pequeñas 
  3. #2
    15/02/21 15:01
    Buenas tardes, 

    He firmado un contrato de arras haciendo una contraoferta para la compra de una vivienda. Me acaba de llamar la inmobiliaria para decirme que tiene que hacer unas modificaciones en el contrato, quizás me adelante, pero me suena a que no me va a beneficiar. En ese caso puedo negarme a la modificación?
  4. #1
    08/12/20 11:20
    En el caso de que se haya  entregado 10.000€  y a cuenta del precio final , si los compradores  no quieren tener problemas con el dinero entregado si el banco, al final, no les concede el préstamo y no pueden llegar a firmar la escritura de compraventa ¿Cómo se puede reflejar en el contrato ya que los compradores esto se vea reflejado? 

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