Cómo comprar una casa sin ahorros ni aval en 2026: guía completa
Cómo comprar una casa sin ahorros ni aval en 2026: guía completa
Comprar una casa sin ahorros ni aval en 2026 es posible si conoces las opciones correctas. Analizamos las 7 vías reales: aval ICO, hipotecas al 100%, pisos de banco, compra sobre plano y más. Descubre cuál encaja con tu perfil.
Comprar una casa sin ahorros en España no es un mito, pero tampoco es tan facil como en algunos contenidos de internet sugieren. Las realidad es esta: para un piso de 200.000 € en Valencia, necesitas entre 60.000 € y 64.000 € ahorrados si sigues el camino convencional (aportar el 20% que el banco no financia más un 10-12% de gastos de compraventa). Con sueldos medios, eso son años de ahorro intensivo que muchos no pueden permitirse.
Pero existen alternativas para comprar sin disponer de ese colchón. Algunas son mejor que otras, aunque debes conocer la letra pequeña que nadie explica.
Comprar una casa sin ahorros ni aval es posible gracias al aval ICO, las hipotecas al 100% y otros programas públicos. Sin ayudas, necesitas hasta el 30% del precio de la vivienda antes de firmar.
El problema real: ¿cuánto dinero necesitas para comprar una casa?
Antes de hablar de las alternativas, hay que entender el problema con números exactos.
Lo más habitual es que los bancos financien hasta el 80% del valor de tasación o compraventa. Es el comprador quien tiene que hacer frente al 20% restante y a los gastos e impuestos de comprar una vivienda, que suelen suponer entre un 10% y un 15% del valor del inmueble. En total: entre el 30% y el 35% del precio de la vivienda.
Precio de la vivienda
Entrada (20%)
Gastos (10-12%)
Total necesario
150.000 €
30.000 €
15.000-18.000 €
45.000-48.000 €
200.000 €
40.000 €
20.000-24.000 €
60.000-64.000 €
250.000 €
50.000 €
25.000-30.000 €
75.000-80.000 €
300.000 €
60.000 €
30.000-36.000 €
90.000-96.000 €
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Si el precio de la vivienda es más bajo, el esfuerzo inicial también cambia: por ejemplo, para comprar una casa de 100.000 €, el capital inicial necesario suele moverse en una horquilla muy distinta.
La buena noticia es que hay formas de reducir o eliminar parte de la entrada, La mala es que los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría) casi siempre hay que pagarlos de tu bolsillo. En casos muy concretos con el perfil financiero muy sólido o comprando una vivienda propiedad del banco, sí es posible no necesitar nada, pero no es la situación más habitual.
Estas son las 7 vías reales para comprar sin ahorros en 2026
1. Aval ICO: la opción más potente para menores de 35 años
El aval ICO es la herramienta más importante del momento para comprar sin ahorros. Cubre hasta el 20% del precio de compra (con un límite de 125.000 € de aval efectivo por operación) y está disponible para menores de 35 años y familias con menores a cargo que busquen su primera vivienda habitual. El límite de ingresos es de 37.800 €/año para solicitantes individuales. El programa ha sido prorrogado hasta diciembre de 2027.
🤔 Cómo funciona el Aval ICO
El estado avala hasta el 20% del préstamo a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). El banco asume el riesgo del 80% restante como siempre. Si dejas de pagar, el estado responde por ese 20% ante el banco. Tú sigues debiendo el dinero (el aval no es una subvención).
🤐 Lo que nadie te cuenta
Aunque el Gobierno pueso en marcha el Plan ICO, los bancos apenas han utilizado un pequeño porcentaje de los fondos destinados a estos avales. Los bancos están adheridos ''de cara a la galería'' pero en la práctica son muy selectivos, porque el aval ICO obliga a asumir más riesgo en hipotecas al 100%.
Requisitos que debes cumplir para solicitar el aval ICO
Menor de 35 años o familia con menores a cargo.
Primera vivienda habitual y permanente en España.
Precio máximo según comunidad autónoma (varía entre CCAA).
Ingresos máximos: 37.800 €/año (individual).
Sin otras viviendas en propiedad.
Al menos 2 años de residencia continuada en España.
Patrimonio inferior a 100.000 € por comprador.
Sin deudas ni ficheros de morosos.
🏦 Bancos adheridos con mayor volumen en 2026
CaixaBank, Santander, BBVA y Sabadell son los bancos con mayor volumen de operaciones con aval ICO, aunque las condiciones varían significativamente entre entidades.
💡 Consejo clave: el aval ICO no te exime de comparar. Cada banco aplica sus propias condiciones de tipo, vinculaciones y comisiones. Negociar con varios antes de comprometerte puede suponer miles de euros de diferencia.
2. Hipotecas al 100%: los bancos que sí financian sin entrada
Independientemente del aval ICO, varios bancos permiten acceder a hipotecas al 100% de financiación en 2026, aunque casi siempre bajo condiciones muy concretas. Entre las principales entidades destacan Ibercaja, imagin, ABANCA, Unicaja, ING y Kutxabank.
💰 Hasta 100% de financiación. Edad máxima: 36 años. Disponible a nivel nacional, con financiación al 100% en Madrid y País Vasco. Vivienda máxima: 400.000 €.
💰 Hasta 100% de financiación en País Vasco y comunidades adheridas. Orientada a perfiles solventes.
📌 Aunque las hipotecas al 100% te libran de tener que disponer del 20%, necesitarás tener entre un 10% y un 15% del precio de la vivienda para hacer frente a los gastos iniciales y de compraventa. Ese es el matiz clave que muchos artículos omiten.
3. Comprar un piso de banco: la vía más olvidada
Los pisos de bancos son siempre una buena opción para conseguir una hipoteca sin ahorros, ya que suelen ofrecer la posibilidad de adquirir la vivienda sin una entrada. Cuando el banco vende su propio inmueble, tiene más flexibilidad para financiar el 100% porque controla los dos lados de la operación.
¿Dónde encontrar pisos de bancos en 2026?
Aliseda-Anticipa (activos de Santander y Popular).
Servihabitat (activos de CaixaBank).
Solvia (activos de Sabadell).
Hipoges (activos de SAREB y otros).
Árqura Homes (promotora de SAREB — 2.800 viviendas nuevas hasta 2028).
❌ El inconveniente: la cartera inmobiliaria de los bancos es cada vez más pequeña y la oferta se ha reducido significativamente respecto a años anteriores.
4. Ser funcionario o tener perfil de alta solvencia
Si eres trabajador público, los bancos perciben riesgo cero. Es muy común obtener el 100% de financiación con tipos de interés preferentes. Grandes empresas también tienen convenios colectivos con bancos para que sus empleados accedan a condiciones especiales.
Aunque no seas funcionario, demostrar un perfil sólido marca la diferencia:
✅ Contrato indefinido con más de 2 años de antigüedad.
✅ Ingresos estables y demostrables (IRPF, nóminas).
✅ Nivel de endeudamiento bajo o nulo.
✅ Sin histórico de impagos ni ficheros de morosos.
✅ Relación cuota/ingresos por debajo del 35%.
5. Comprar sobre plano: pagar la entrada a plazos
Comprar sobre plano permite pagar el 20% del precio en varios plazos antes de la entrega. Durante el periodo de construcción (normalmente 18 a 36 meses) el promotor acepta pagos fraccionados de la entrada. Cuando la vivienda está terminada, solicitas la hipoteca al banco por el 80% restante.
Es una fórmula especialmente útil si tienes ingresos estables pero no ahorros acumulados: puedes ir generando la entrada mientras la vivienda se construye. En una hipoteca para obra nueva, conviene empezar a buscar financiación cuando quede un plazo de dos o tres meses para la entrega de la vivienda.
6. Alquiler con opción a compra
Esta fórmula consiste en la firma de un contrato de alquiler que garantice que, pasado un plazo de tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a adquirir la vivienda a un precio acordado previamente, descontando el importe que se haya pagado a travñes de las rentas mensuales.
Pros
Sin necesidad de entrada inicial.
Parte del alquiler se descuenta del precio final.
Tiempo para mejorar el perfil financiero y acumular ahorros.
Precio de compra pactado de antemano (sin sorpresas).
Contras
Oferta limitada en el mercado libre.
Suele requerir una prima inicial (opción de compra).
Si no se ejerce la opción, se puede perder parte de lo pagado.
El alquiler con opción a compra puede ser útil si necesitas tiempo para ahorrar, pero exige revisar muy bien los plazos, la prima, el porcentaje de renta que se descuenta y las condiciones para ejercer la compra.
Además, el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 contempla medidas relacionadas con el acceso progresivo a la vivienda, por lo que conviene vigilar cómo se desarrollan sus ayudas.
7. Avales autonómicos: los programas que muchos desconocen
Además del aval ICO estatal, varias comunidades autónomas tienen sus propios programas. Algunas de estas medidas se recogen dentro de las ayudas para comprar vivienda en 2026, especialmente para jóvenes y compradores de primera vivienda.
Facilidades para jóvenes (Hasta 20.000 € para la primera vivienda)
Lo que siempre necesitarás aunque no tengas ahorros
Aquí viene la parte que nadie quiere leer pero que es fundamental:
Aunque consigas una hipoteca al 100%, estos gastos los tienes que pagar tú: IVA del 10% en vivienda nueva, ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) del 6-10% según comunidad en vivienda de segunda mano, más notaría, registro y gestoría.
En la práctica, casi siempre necesitarás tener ahorrado entre un 8% y un 12% del precio de la vivienda solo para gastos, incluso si consigues el 100% de financiación.
En el caso de una vivienda de 200.000 €, estamos hablando de 16.000 - 24.000 €.
Las excepciones donde esto no aplica:
Algunas hipotecas de banco (ABANCA incluye notaría y gestoría).
Viviendas con bonificaciones fiscales autonómicas para jóvenes.
VPO con condiciones especiales de la CCAA.
⚠️ Los riesgos que debes conocer antes de firmar
Comprar sin ahorros no es gratis en términos de riesgo. Una hipoteca sin tener dinero ahorrado implica riesgos como quedarse sin colchón financiero ante imprevistos como el paro o una enfermedad, y pagar una cuota mensual más alta al pedir más dinero prestado.
Los principales riesgos:
Mayor endeudamiento: pides más, pagas más intereses en total.
Cuota más alta: sin entrada, la cuota mensual sube notablemente.
Sin colchón de emergencia: cualquier imprevisto puede ponerte en aprietos.
Tipos más altos: los bancos compensan el riesgo adicional con condiciones peores.
Riesgo de patrimonio negativo: si el valor de la vivienda cae, podrías deber más de lo que vale.
¿Cuál es la mejor opción según tu perfil?
Perfil
Mejor vía
Menor de 35 años, ingresos estables, sin ahorros
Aval ICO + hipoteca joven
Funcionario o empleado de gran empresa
Hipoteca al 100% negociada directamente
Con ingresos pero sin historial de ahorro
Compra sobre plano o alquiler con opción a compra
Perfil solvente en comunidad con programa propio
Aval autonómico + hipoteca al 100%
Sin perfil claro ni ahorros ni aval
Broker hipotecario — negociación personalizada
El papel del broker hipotecario: tu mejor aliado sin ahorros
Cuando el perfil no es obvio para los bancos, un bróker hipotecario puede marcar la diferencia entre que te digan sí o no. Un intermediario hipotecario puede negociar condiciones que no siempre están disponibles directamente en oficina, comparar con diferentes entidades y detectar oportunidades reales según el perfil del comprador.
En el caso de querer comprar sin ahorros, el bróker no solo negocia el tipo: también puede identificar qué banco aplica el aval ICO con menos vinculaciones, qué entidad tiene mayor flexibilidad para tu perfil concreto y cómo estructurar la operación para que el banco la valore mejor.
Por eso, antes de ir banco por banco, conviene comparar opciones con ayuda especializada. Estos son algunos de los mejores brókers hipotecariospara conseguir financiación alta o hipotecas sin entrada:
Si dudas entre acudir directamente al banco o delegar la negociación, también conviene entender la diferencia entre bróker hipotecario, asesor hipotecario y gestor personal, porque no todos defienden los mismos intereses ni trabajan del mismo modo.
Preguntas frecuentes
En casos muy concretos sí: funcionarios con perfil muy sólido, compras de pisos de banco o combinando aval ICO con hipoteca al 100% en una CCAA con programa propio. En la práctica, casi siempre se necesita entre un 8% y 12% para gastos de compraventa.
No. El aval ICO garantiza al banco el 20% que no financia, pero tú sigues debiendo ese dinero y tienes que devolverlo como parte de la hipoteca.
CaixaBank, Santander, BBVA y Sabadell tienen mayor volumen. Sin embargo, las condiciones varían (conviene comparar o usar un broker para acceder a la mejor oferta disponible para tu perfil).
Es más complicado. Los bancos generalmente exigen dos años de declaraciones de IRPF con ingresos estables y suelen aplicar criterios más restrictivos.
ING es la única entidad con hipoteca al 100% disponible en todo el territorio nacional para menores de 36 años, aunque con límite de precio de 400.000 € y restringida a Madrid y País Vasco en algunas variantes. El resto de bancos aplican el 100% solo en comunidades autónomas concretas.
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_col.png?1771950574 "Conseguir hipoteca al 100% de financiación sin aval ¿es posible?")
