Modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares
Modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares
¿Estás a punto de firmar un contrato de compraventa de vivienda? Te explico qué puntos clave debe incluir, qué validez tiene entre particulares y qué debes revisar para asegurarte de que todo esté en orden antes de acudir al notario.
¿Estás a punto de comprar o vender una casa? Firmar un contrato de compraventa de vivienda entre particulares te da seguridad jurídica antes de acudir al notario. Aunque no es obligatorio, es altamente recomendable para dejar por escrito todos los pactos entre comprador y vendedor, incluyendo el precio, la señal, el plazo y el estado del inmueble.
Modelo de contrato de compraventa de vivienda para formalizar la operación entre comprador y vendedor.
En este artículo encontrarás el modelo completo con todas las cláusulas necesarias, una explicación de qué debe incluir y las preguntas más frecuentes sobre este documento.
📄 ¿Qué es un contrato de compraventa de vivienda y para qué sirve
✅ Qué debe incluir obligatoriamente para ser válido y protegerte
📋 Modelo completo con todas las cláusulas, listo para usar
⚖️ Diferencias entre contrato privado, arras y escritura pública
🔁 Cómo rescindirlo y qué consecuencias tiene para cada parte
¿Qué es un contrato de compraventa de vivienda?
Un contrato de compraventa de vivienda entre particulares es un acuerdo privado y legalmente vinculante en el que una persona (vendedor) se compromete a transmitir la propiedad de un inmueble a otra (comprador) a cambio de un precio pactado.
Este documento establece las condiciones de la operación y obliga a ambas partes a cumplir lo acordado. Aunque es válido como documento privado, para que la compraventa quede inscrita en el Registro de la Propiedad o sirva para solicitar una hipoteca es necesario elevarlo a escritura pública ante notario.
Lo que debe dejar claro el contrato:
Identificación completa de ambas partes (nombre, DNI, domicilio).
Descripción detallada de la vivienda: dirección, superficie, referencia catastral y estado.
Precio acordado y forma de pago (al contado, transferencia, con señal o arras).
Fecha de entrega de la vivienda y forma de la misma.
Reparto de impuestos y gastos entre comprador y vendedor.
Cargas, hipotecas o deudas que pudiera tener el inmueble.
Diferencia entre contrato de compraventa, contrato de arras y escritura pública
Es habitual confundir estos tres documentos. Aquí tienes la distinción clave:
Documento
¿Qué es?
¿Es obligatorio?
¿Inscribible en el Registro?
Contrato de arras
Preacuerdo con entrega de señal como garantía
No
No
Contrato privado de compraventa
Acuerdo vinculante con todas las condiciones
No, pero recomendado
No
Escritura pública (notarial)
Formalización legal definitiva ante notario
Sí, para inscribir en el Registro
Sí
En la práctica, muchas operaciones siguen este orden: arras → contrato privado de compraventa → escritura pública. Aunque en operaciones sencillas el contrato privado puede sustituir a las arras si incluye la cláusula correspondiente.
¿Qué debe incluir un contrato de compraventa de vivienda entre particulares?
Para que el contrato sea completo y te proteja correctamente, debe contener los siguientes apartados:
Identificación de las partes firmantes: Nombre completo, DNI/NIF, domicilio y estado civil. Si la vivienda es ganancial, deben firmar ambos cónyuges. En caso de herencias, todos los herederos deben figurar y haber abonado previamente el impuesto de sucesiones.
Descripción completa de la vivienda: Dirección, superficie útil y construida, número de habitaciones, planta, referencia catastral, cuota de participación en comunidad y número de finca registral.
Precio y forma de pago: El precio total pactado, si se ha entregado una señal o arras y su importe, cuándo y cómo se paga el resto, y el plazo para elevar a escritura pública.
Cargas y deudas: Si la vivienda tiene hipoteca, embargos, deudas con la comunidad de propietarios u ocupantes. Se recomienda solicitar una nota simple del Registro para comprobarlo.
Entrega de llaves y posesión: Habitualmente coincide con la firma de la escritura pública. Desde ese momento, el comprador asume los gastos de comunidad e IBI.
Cláusula de arras penitenciales: Si se incluye señal, debe especificarse si tiene carácter penitencial (el comprador la pierde si desiste; el vendedor devuelve el doble).
Modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares
A continuación encontrarás el modelo completo. Puedes usarlo como plantilla, adaptando los datos entre corchetes a tu operación concreta. Este modelo sirve como base tanto para Word como para PDF.
En [ciudad], a [día] de [mes] de [año]
REUNIDOS:
De una parte, D./Dña. [Nombre del Vendedor], mayor de edad, con DNI/NIF número [___________], y con domicilio en [dirección completa], en lo sucesivo la parte vendedora.
Y de otra, D./Dña. [Nombre del Comprador], mayor de edad, con DNI/NIF número [___________], y con domicilio en [dirección completa], en lo sucesivo la parte compradora.
INTERVIENEN: Ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose mutuamente la capacidad legal necesaria para otorgar este contrato de compraventa, y a tal efecto:
EXPONEN:
Primero.- Que D./Dña. [nombre del vendedor] es propietario/a de la siguiente vivienda:
Descripción: [número de habitaciones, baños, estado de conservación, extras…].
Finca registral: inscrita en el Registro de la Propiedad de [municipio], Tomo [__], Libro [__], Folio [__], finca número [__].
Participación en comunidad: [___]% conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
Segundo.- Que dicha finca se encuentra libre de cargas, gravámenes, arrendamientos, ocupantes y al corriente de pago de todos los tributos, cuotas de comunidad y demás obligaciones, salvo lo que expresamente se indique en este contrato.
Tercero.- Que ambas partes, de mutuo acuerdo, convienen formalizar la compraventa bajo las siguientes:
CLÁUSULAS:
PRIMERA. Objeto del contrato El vendedor transmite a la parte compradora la plena propiedad de la vivienda descrita en el Expositivo Primero, junto con sus anejos (trastero, plaza de garaje, etc., si aplica), libre de cargas, al corriente de todo pago y en el estado en que se encuentra en la fecha de firma.
SEGUNDA. Precio y forma de pago El precio total de la compraventa se fija en [_____] euros (€). Dicho importe se abonará de la siguiente manera:
[_____] euros entregados hoy como arras penitenciales, según el artículo 1.454 del Código Civil.
El resto del precio, es decir, [_____] euros, será abonado mediante [especificar medio de pago] en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa.
TERCERA. Escritura pública Las partes se comprometen a elevar el presente contrato a escritura pública ante notario en un plazo máximo de [X] meses desde esta fecha. Bastará con el requerimiento de cualquiera de las partes para ello.
CUARTA. Entrega de la posesión La entrega de llaves y la posesión del inmueble se realizará en el acto de otorgamiento de la escritura pública, salvo acuerdo en contrario.
QUINTA. Gastos y tributos Los gastos de notaría, registro e impuestos derivados de esta compraventa se distribuirán conforme a lo que establece la ley, salvo pacto expreso. La parte compradora se hará cargo de los gastos ordinarios de la comunidad a partir de la entrega de llaves.
SEXTA. Cargas y deudas La parte vendedora declara que el inmueble está libre de hipotecas, embargos y cualquier otra carga, salvo [especificar si hay alguna hipoteca y si se subroga o cancela]. En caso de que existan deudas con la comunidad de propietarios u otras entidades, estas serán abonadas íntegramente por la parte vendedora antes de la firma de la escritura.
SÉPTIMA. Arras y rescisión La cantidad entregada hoy como señal se entiende como arras penitenciales, y en caso de rescisión unilateral:
Si desiste el comprador, perderá la señal entregada.
Si desiste el vendedor, devolverá el doble de la cantidad recibida.
OCTAVA. Estado de la vivienda El comprador declara haber visitado y examinado la vivienda, aceptando su estado actual. El vendedor responde por los vicios ocultos conforme a derecho durante el plazo legalmente establecido (seis meses desde la entrega, según el Código Civil).
NOVENA. Jurisdicción Para cualquier cuestión derivada de la interpretación o cumplimiento de este contrato, ambas partes se someten a los juzgados y tribunales de [ciudad], con renuncia a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.
Y para que conste, firman este contrato por duplicado en todas sus hojas, en el lugar y fecha arriba indicados.
La parte vendedora Nombre: ______________________ Firma: ________________________
La parte compradora Nombre: ______________________ Firma: ________________________
💡 Consejo antes de firmar
Solicita siempre una nota simple del Registro de la Propiedad antes de firmar para comprobar que la vivienda está libre de cargas y que el vendedor es realmente el propietario.
¿Es legal un contrato de compraventa de vivienda entre particulares?
Sí, es totalmente legal. Un contrato privado de compraventa tiene validez jurídica plena siempre que no contradiga ninguna ley y recoja consentimiento, objeto y precio. De hecho, según el artículo 1.279 del Código Civil, cualquier parte puede exigir que el contrato privado se eleve a escritura pública en cualquier momento.
Lo que no permite el contrato privado:
Inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.
Solicitar una hipoteca al banco.
Acreditar la propiedad de forma plena frente a terceros.
Para todo ello es imprescindible la escritura pública notarial.
¿Cómo rescindir un contrato de compraventa de vivienda?
Si el contrato incluye arras penitenciales (cláusula séptima del modelo), la rescisión unilateral tiene consecuencias económicas claras: el comprador pierde la señal entregada; el vendedor devuelve el doble de lo recibido.
Si el contrato no incluye arras o se han pactado arras confirmatorias, la rescisión es más compleja y puede requerir acudir a los tribunales para reclamar daños y perjuicios. En estos casos conviene consultar con un abogado antes de actuar.
Causas habituales por las que se rescinde el contrato:
El banco deniega la hipoteca al comprador (si no se incluyó cláusula suspensiva por financiación).
Aparecen cargas ocultas sobre el inmueble.
El vendedor recibe una oferta mejor.
Se detectan vicios ocultos graves antes de la escritura.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de vivienda
Sí. Ambas partes quedan obligadas desde la firma. Si una incumple, la otra puede reclamar judicialmente el cumplimiento o los daños.
Sí, si hay arras penitenciales: el comprador pierde la señal o el vendedor devuelve el doble. Sin arras, la rescisión puede derivar en reclamación judicial.
No es posible. Para inscribir la compraventa necesitas elevarlo a escritura pública ante notario.
Riesgo legal serio: el comprador podría asumir cargas no declaradas. Siempre pide nota simple antes de firmar.
ITP (4-11% según CC.AA.) para segunda mano, o IVA (10%) para obra nueva. El vendedor paga plusvalía municipal e IRPF.
Defectos no visibles al comprar. El vendedor responde por ellos durante 6 meses. Para protegerte, solicita un informe técnico antes de firmar.
En resumen, el contrato privado de compraventa de vivienda es una herramienta clave para garantizar tus derechos antes de acudir al notario. Establece compromisos claros, evita malentendidos y te protege si algo va mal.
hola, indicas que el comprador puede surrogarse a la hipoteca ya establecida... no sería gravoso para el? yo tengo un piso a la venta por 200.000€ del que aun tengo hipoteca de 40.000€ a euribor +0,35%. Le sería interesante surrogarse? Gracias
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