Modelo de contrato de compraventa de vivienda

Modelo de contrato de compraventa de vivienda

¿Vas a comprar o vender una vivienda próximamente? Firmar un contrato de compraventa de vivienda entre particulares es una opción adicional para asegurarte que todas las partes firmantes cumplen con sus derechos y obligaciones. Te contamos todo lo que debes tener en cuenta antes de firmar el contrato de compraventa y, al final del artículo os dejamos con un modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares. 

Modelo de contrato de compraventa de vivienda

 

El contrato de compraventa entre particulares, ¿es legal?

Al realizar una compraventa de vivienda, no es obligatorio firmar un contrato privado de compraventa de vivienda, pero sí recomendable. El contrato privado de compraventa de vivienda es un modo completamente válido para formalizar el negocio por lo que las partes quedarán obligadas a cumplir lo pactado en el contrato, siempre y cuando las cláusulas incluidas no sean contrarias a la ley.

Por el contrario, el contrato privado de compraventa de vivienda no es inscribible en el Registro de la Propiedad ni válido para solicitar una hipoteca al banco. Para todo ello se exige que el contrato privado se eleve a escritura pública notarial. De esta forma se aporta mayor seguridad jurídica a ambas partes.

 

Factores a tener en cuenta al firmar un contrato de compraventa entre particulares

A continuación, comentaremos los puntos clave que hay que incluir en el contrato de compraventa para asegurarte que la operación se realiza correctamente. Además, os daremos un par de consejos de cómo abordar una compraventa de vivienda, tanto si eres la parte adquiriente como vendedora.

 

Partes firmantes de un contrato de compraventa entre particulares

En cuanto a los firmantes del contrato de compraventa de vivienda, es importante diferenciar varias situaciones. En primer lugar, si la vivienda es ganancial tendrán que firmar ambos cónyuges. En caso de tratarse de un promotor, normalmente firmará el contrato su representante legal, y del mismo modo puede ocurrir si un particular ha otorgado poderes de representación a otro. Si el titular de la vivienda vendida ha fallecido, serán sus herederos quienes deberán formalizar el contrato de compraventa. Para ello, tendrán que tener en regla los correspondientes documentos como herederos del inmueble y haber abonado el Impuesto de Sucesiones.

 

Gastos y cargas del inmueble, ¿hay que incluirlas en el contrato de compraventa de vivienda?

También deberemos poner atención a las posibles cargas que tenga la vivienda. La más frecuente de ellas es la hipoteca, por lo que el comprador debe informarse de cuáles son sus condiciones para decidir si subrogarse en la hipoteca del vendedor o si la compraventa del inmueble implica la cancelación de la hipoteca por parte del vendedor. Si la vivienda proviene de una subasta, también pueden aparecer cargas asociadas al embargo del inmueble. Un consejo en este caso, es solicitar la nota simple de la vivienda. En el contrato se incluirá lo siguiente:

La parte vendedora manifiesta que el inmueble se encuentra libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y se encuentra al corriente de pago de cuotas de comunidad, arbitrios y tributos.

 

Por lo que corresponde a los gastos, hay que diferenciar dos clases. En primer lugar, los gastos de la comunidad de propietarios. En caso de que existan deudas no pagadas por el vendedor en este concepto, el comprador será quien deba hacer frente a ellas por lo que es importante informarse bien y hacer constar en el contrato privado de compraventa que no existen deudas pendientes ante la comunidad de propietarios o que las devengadas antes de la fechas de la compraventa serán abonadas por el vendedor. En segundo lugar, los gastos derivados de la compraventa son:

  • Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal)
  • Escritura pública en la notaría
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Gestoría (si fuera necesaria)
  • Otros gastos e impuestos

Por lo tanto, deberemos indicar de forma específica en el contrato privado de compraventa de vivienda qué parte se encarga de abonar los gastos de compraventa. Adicionalmente, debemos señalar si se ha pagado el precio en el momento de la firma, si se aplaza el pago entero o se pagará a plazos.

 

La señal en el contrato de compraventa de vivienda

Por último, pero no menos importante, el contrato privado de compraventa de vivienda deberá recoger si se ha pagado unas arras o señal y de qué valor. Además, deberemos incluir esta cláusula en caso de rescisión del contrato de compraventa de vivienda:

En este acto la parte compradora entrega a la vendedora la cantidad de ..................... euros a cuenta del precio pactado, en concepto de arras o señal, sirviendo este documento como la más eficaz carta de pago.

 

Rescisión del contrato de compraventa de vivienda

Las partes son libres de rescindir el contrato privado de compraventa de vivienda si incluyen la siguiente cláusula:

A tenor de lo establecido en el artículo 1.454 del Código civil, cualquiera de las partes puede rescindir unilateralmente el contrato. En su virtud, en caso de rescisión por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada como arras o señal y en caso de rescisión por parte del vendedor, tendrá éste que devolver al comprador el doble de la cantidad recibida como arras o señal.

 

Modelo de contrato de compraventa de vivienda: cómo rellenarlo

Sin más preámbulos, os dejamos con el modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares: 

 

 

En…………………………..., a ……… de……………… de…………  (Lugar y fecha)

 

REUNIDOS

De una parte, D/Dña ………………………………..……………………………….., mayor de edad, vecino/a de ...................................................., con domicilio en la calle........................................................., número.......................... y NIF...........................................

Y de otra parte, ………………………………..……………………………….., mayor de edad, vecino/a de ...................................................., con domicilio en la calle........................................................., número.......................... y NIF....................................

INTERVIENEN: Todos en su propio nombre y derecho. Ambas partes se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el otorgamiento y firma del presente contrato de compraventa, para lo cual,

 

EXPONEN

I

Que……………………………………………………………………………… (datos del propietario que vende) es propietario de la siguiente vivienda.

- Vivienda de la calle ……………………………………………, número ……………… planta ……………………, emplazada en la ciudad de ………………………………. La superficie útil de la vivienda es de ........…… m2, superficie construida y que se distribuye en ...................................... (descripción de la vivienda).

- La vivienda descrita tiene asignada una cuota del .................% de participación en los elementos comunes, cuyo porcentaje es el que sirve de módulo de reparto de beneficios y cargas de la comunidad de propietarios de la que forma parte, y a los demás efectos que determina la Ley de Propiedad Horizontal (en caso de tratarse de un piso). 

La finca descrita fue adquirida por los vendedores a ………………………………………………………………………………………… autorizada por el Notario D/Dña ......................................................... número de protocolo .................................... en fecha de ............................. y se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de .......................................................................... número  ................., al Tomo ............, libro ....................., folio ..................., finca ............................. 

Además, contiene las siguientes cargas............................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................................................................................................
La finca descrita no está afecta a más de cargas ni gravámenes, según se desprende de la certificación expedida por el Registro de la Propiedad número ...................... de .....................................................y está al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y arbitrios y gastos de propiedad horizontal según se desprende de la certificación expedida al efecto por el Administrador de la Comunidad de Propietarios.
 
II
 
Que estando de acuerdo los abajo firmantes en que D/Dña ...................................................................................................................... (datos del vendedor) venda a D/Dña .............................................................................................................. (datos del comprador) la finca citada y descrita en el Expositivo anterior, y siendo voluntad de éste adquirirla, llevan a efecto de común acuerdo la presente compraventa de conformidad con las siguientes
 
CLÁUSULAS
 
PRIMERA. El vendedor,........................................................................................................................................................... vende a D/Dña ......................................................................................, quien compra, la finca descrita en el Expositivo primero.
 

SEGUNDA. El precio de esta compraventa se fija en ................................ euros, importe que se abona de la siguiente forma:

- .............................. euros como señal de la compraventa, que se entregan en el acto de la firma del presente contrato, respecto a las cuales el vendedor declara haberlas percibido y otorga carta de pago a favor de D/Dña ..............................................................................

- El resto, ............................... euros, se entregarán por la parte compradora en efectivo en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de esta compraventa. Convienen, por tanto, las partes en elevar a escritura pública el presente contrato en un plazo no superior a tres meses a partir de la fecha de la firma del presente contrato, ante el Notario que de común parecer acuerden; bastará el requerimiento de cualquiera de las partes a la otra para ello.

TERCERA. La entrega de las llaves del piso a la parte compradora se llevará a efecto en el momento de la elevación a público del presente contrato.

CUARTA. La parte compradora se compromete a hacerse cargo de la totalidad de los gastos que la titularidad del inmueble lleva consigo, especialmente los gastos de comunidad, a partir de la entrega de llaves a la parte compradora.

QUINTA. Respecto a los demás gastos e impuestos que se originen o devenguen como consecuencia de la presente compraventa, éstos serán los que por ley correspondan a cada una de las partes. 

SEXTA. El vendedor o vendedores responderán ante el comprador por evicción y saneamiento con arreglo a las prescripciones legales que regulen estas materias.

SÉPTIMA. Se hace constar expresamente que existe sobre la vivienda seguro decenal de daños materiales (o seguro de caución) contratado por el promotor con la compañía ......................................................................................................................................

Y en prueba de conformidad, firman ambas partes el presente contrato, por duplicado en todas sus hojas, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento. 

 

La parte vendedora,                                                      La parte compradora,

 

......................................................                                .......................................................... (firma y nombre)

 

Si todavía te ha quedado alguna duda al respecto, cuéntanosla en los comentarios, ¡estaremos encantados de poder ayudarte! 

 

  1. #18
    17/12/19 16:50

    Tengo dudas de cómo quedaría un contrato de compraventa a plazos para una persona que quiere que el contrato este al nombre de un pariente que está en el extranjero

  2. en respuesta a Vgc85
    #17
    04/02/19 09:07

    Sí y Sí :)

  3. #16
    01/02/19 17:45

    Hola buenas tardes.
    En un contrato compra venta con arras entre particulares de un inmueble, se puede poner una clausula en que la escrituracion la pueda hacer un tercero?

    Lo digo, porque tengo en mente hacer unas operaciones de comprar un inmueble con ese tipo de contrato.
    Pero antes de escriturar yo, querría reformar la vivienda y venderla mas cara a un tercero.
    Y ese tercero que la escriture.

    Pagándome a mi el precio pactado y yo al primer propietario el precio pactado con migo.

    Con que clausula se podría formalizar?

  4. #15
    18/09/18 17:04

    Se puede poner uns clausula condicionado la compra de la vivienda a la concesión del préstamo hipotecario? La señal se pacta entre las partes no es obligatorio el 10% verdad?

  5. #13
    11/04/17 09:54

    Buenos días. Tengo un par de preguntas al respecto.

    1) Las comisiones que cobra la inmobiliaria, ¿son deducibles?

    2) Tanto este gasto, como el resto asociados a la venta de la vivienda, para que sean deducibles, ¿es suficiente con tener las facturas de todos ellos, o han de aparecer protocolorizados en la escritura de compra-venta?

    Muchas gracias por adelantado.

  6. en respuesta a ifiel
    #12
    16/03/17 16:41

    No hay formularios para eso. Bastará con que envíes un mail a tu inquilino informándole.

  7. en respuesta a Lorena Romero
    #10
    16/03/17 13:09

    CON DOS MESE DE ANTELACION ANTES QUE FINALESE EL PRIMER AÑO PUEDO NOTIFICAR AL INQUILINO POR NESECIDAD DE RECUPERAR LA VIVIENDA PARA USO PERSONAL, sin penalización.
    lo mismo que el inquilino pudiendo restringir el contrato a los 6 meses con un mes de preaviso al propietario si ambas partes no notifican nada el contrato se cumplirá a los tres años, Hera saber si avía formularios de notificación, ya quiero recuperar para vivienda fija.
    muchas gracias

  8. en respuesta a ifiel
    #9
    16/03/17 12:44

    Buenas ifiel,

    El único modelo similar que tenemos es el modelo de contrato de arrendamiento de vivienda: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/2823880-modelo-contrato-arrendamiento-vivienda

    De todas formas, no creo que sea un modelo lo que buscas. Tú lo que quieres es ejecutar una cláusula del contrato de alquiler que firmaste en su día que entiendo que será similar a lo siguiente. Así que les tendrás que indemnizar según se explica aquí:

    "La duración del presente contrato se pacta por un período de xx años, a contar a partir del x de mes de 20xx , día en que se entregará a la parte arrendataria la posesión de la vivienda y las llaves de acceso a la misma, y, quedará extinguido el x de mes de 20xx. Llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

    En el supuesto de que la parte arrendataria desistiera unilateralmente del contrato deberá preavisar a la parte arrendadora con una antelación mínima de 30 días y le indemnizará como sigue:
    - Con las rentas que se devenguen hasta el 6º mes de vigencia del contrato si no se hubieran cumplido seis meses

    y adicionalmente según contempla el artículo 11 de la LAU,

    · Con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

  9. #8
    16/03/17 09:06

    buenos días.
    tengo un piso alquilado desde octubre del 2017, en el contrato tengo el derecho de volver a recuperarlo, cual seria el formulario de notificación o escrito que tendría que mandar a los inquilinos. tenéis formulario.
    MUCHAS GRACIAS
    SALUDOS AL EQUIPO DE RANKIA HACEIS UN BUEN TRABAJO

  10. #7
    15/03/17 14:58

    Muchas gracias, algo necesario para no acudir a una inmobiliaria y, en consecuencia, pagar menos comisiones.

  11. #6
    05/06/16 22:22

    Hola Marina,

    Podrias decirme si es posible devolver un piso al pormotor, cuando ya se ha escriturado pero aun no se ha terminado de pagar al promotor????

  12. en respuesta a Marina Pomares
    #5
    27/03/16 23:44

    buenas tardes , queria consultar , tengo una promesa de compra y venta

    que dice : se da un plazo maximo de 90 dias hasta la firma de la escritura

    en mi caso han pasado dos meses y medio y recien van a enviar al tasador

    solo falta 14 dias para que caduque el contrato y no queremos extender el compromiso

    ya que el comprador siempre ha tenido problemas ,,,el tasador hizo su informe ,pero

    mi consulta es , despues que caduque el compromiso puedo ya ofrecer nuevamente mi casa o ya no puedo ofrecerla porque fue el tasador ?

    no se entrego al banco ninguna documentacion de la casa , porque vencieron todos .

    le agradeceria su ayuda ¡

  13. en respuesta a pazolo317
    #4
    24/06/15 11:16

    Hola pazolo317,
    entiendo que tu pregunta se basa en que hicisteis un contrato pero no sabes cuál fue, si de promesa de venta o de opción de compra. Como he explicado antes son contratos que tienen diferente contenido. En el primero se fijan prácticamente todo el contenido del contrato de compraventa pero que por distintos motivos no puede celebrarse en ese momento. Si lo que se incluyó en el contrato era la posibilidad de que el inquilino pudiera comprar la casa si así lo decidía dentro de un plazo establecido estaríamos hablando de un contrato de opción de compra.
    En el caso del precontrato (contrato de promesa de venta) éste es gratuito ya que simplemente se establece el contenido del futuro contrato, las obligaciones de cada una de las partes, y se fija una indemnización en caso de que el contrato de compraventa no se celebre.
    Por lo tanto, si cobraste entiendo que se trata de un contrato de opción de compra ya que se paga por el derecho que tiene el optante a decidir frente a la obligación del propietario de no poder vender la vivienda durante ese tiempo a otra persona hasta que el optante decida. Como se trata de una ganancia independiente de la compraventa de la vivienda entiendo yo también que tributará como ganancia patrimonial.

  14. en respuesta a Marina Pomares
    #3
    23/06/15 18:36

    gracias,la duda es el tratamiento fiscal ya que en nuestro caso hicimos un contrato de opcion de compra y promesa de venta en el 2007 que despues en el 2008 se remato con el cto de compraventa;el dinero era para reinvertir en compra solar y casa;asi hacienda nos mete en una guerra diciendo que el dinero del primer contrato tributa como ganancia patrimonial,que es independiente de la venta de la casa(fueron contratos en años distintos)ellos hablan de "opcion de compra"por lo que no se si la diferencia puede ser importante

  15. en respuesta a pazolo317
    #2
    19/06/15 08:49

    Hola pazolo317,

    La opción de compra se utiliza, fundamentalmente, para otorgar la posibilidad de decidir a una de las partes durante un tiempo determinado sobre la conveniencia o no de celebrar un contrato de compraventa. De esta forma se evita que aparezca un tercero que se coloque en su posición y celebre el contrato de compraventa definitivo. El propietario no podrá vender, por ejemplo, la vivienda durante ese tiempo, a quien desee sino que el único que tiene la posibilidad de comprarla es el optante.

    La promesa de venta trata de asegurar la celebración de un contrato futuro que no es posible celebrar en el momento presente. Es un contrato perfecto que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro pero que ya incluye el contenido que tendrá el futuro contrato.

    Espero haber aclarado tu duda, de no ser así puedes preguntarme lo que no te haya quedado claro.
    Un saludo

  16. #1
    19/06/15 00:28

    en que se diferencia con contrato de opcion de compra y promesa de venta?

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