Si quieres comprar una casa, pero no llegas al 20% de entrada, una hipoteca al 90% puede abrirte la puerta. En esta guía te explico qué es una hipoteca 90%, qué bancos las ofrecen y el plan paso a paso para mejorar tu perfil y acceder a más financiación.
- Lo normal en España es financiar el 80 %, pero algunos bancos suben hasta el 90–95 %.
- Destacan Santander, BBVA, CaixaBank, ING y Unicaja.
- Principalmente para menores de 35 años y primera vivienda habitual.
- Mayor deuda y cuota mensual, pero facilita comprar sin tantos ahorros.
- Requiere perfil sólido y, en ocasiones, aval.
¿Qué es una hipoteca al 90%?
Una hipoteca al 90 % es un préstamo hipotecario que permite financiar hasta el 90 % del valor más bajo entre el precio de compraventa y la tasación de la vivienda. Esto significa que el comprador solo necesita aportar un 10 % de entrada, en lugar del 20 % habitual en las hipotecas estándar. A este importe hay que añadirle los gastos de compra de vivienda (notaría, registro, impuestos y tasación), que suelen suponer entre un 10 y un 12 % adicionales.
👉 Aquí puedes consultar en detalle los gastos de compra de vivienda e impuestos y también qué gastos de hipoteca paga el cliente y el banco.
📌 Ejemplo práctico
Si compras una vivienda por 200.000 €:
- Con una hipoteca al 80 %, el banco presta 160.000 €. Necesitas aportar 40.000 € de entrada + 20.000–24.000 € de gastos = unos 60.000–64.000 €.
- Con una hipoteca al 90 %, el banco presta 180.000 €. Solo aportas 20.000 € de entrada + 20.000–24.000 € de gastos = unos 40.000–44.000 €.
Esto reduce la entrada necesaria y facilita el acceso a la compra de vivienda, especialmente a perfiles jóvenes o familias con menos ahorro.
Ventajas y desventajas de una hipoteca al 90%
Antes de decidirte por este tipo de hipoteca, es importante analizar los pros y contras que nombramos a continuación:
Pros
- Menor ahorro inicial necesario (solo 10 % + impuestos).
- Acceso más rápido a la compra de vivienda.
- Programas específicos para jóvenes y primera vivienda.
Contras
- Mayor deuda y cuota mensual más alta.
- Intereses y vinculaciones más exigentes.
- Más difícil de conseguir: no todos los perfiles acceden.
¿Qué bancos dan el 90% de la hipoteca?
No todos los bancos conceden más del 80 % de financiación, pero algunas entidades cuentan con programas específicos, sobre todo para jóvenes y primera vivienda. Estos son los más destacados:
👉 Si el valor de tasación es alto, tus posibilidades de conseguir el 90 % aumentan. Aquí puedes ver si conseguirás una hipoteca al 90 % si el valor de tasación es alto.
Banco / Producto |
Porcentaje máximo |
Requisitos principales |
|---|---|---|
BBVA – Hipoteca Joven |
Hasta 95 % |
Menores de 36 años; sin comisión de apertura ni gastos de notaría/registro/gestoría. |
Santander – Hipoteca Joven |
Hasta 95 % |
≤35 años; primera vivienda; financiación sobre el menor de compraventa/tasación. |
Santander – Inmuebles del banco |
Hasta 90 % |
Solo en viviendas de su cartera (Altamira, Solvia, Diglo). |
Bankinter – Hipoteca Joven 90 |
Hasta 90 % |
Menores de 36 años; modalidades fija, mixta o variable. |
Pibank – Hipoteca Mixta |
Hasta 90 % compra (máx. 80 % tasación) |
Primera vivienda; límite del 90 % sobre precio y 80 % sobre tasación. |
CaixaBank – Hipoteca Casa Fácil Joven |
Hasta 90 % |
Jóvenes menores de 35 años; destinada a primera vivienda habitual. |
ING – Hipoteca Naranja Joven |
Hasta 90 % |
Primera vivienda; requiere ingresos estables y vinculación. |
Unicaja – Hipoteca Joven |
Hasta 90 % |
Menores de 35 años; para adquisición de primera vivienda habitual. |
💡 Nota: en casi todos los casos, esta financiación superior al 80 % se limita a jóvenes menores de 35–36 años o a la compra de primera vivienda habitual. Además, recuerda que el banco siempre calcula el porcentaje sobre el menor entre compraventa y tasación.
👉 Si el valor de tasación es alto, tus posibilidades de conseguir el 90 % aumentan. Aquí puedes ver si conseguirás una hipoteca al 90 % si el valor de tasación es alto.
¿Cómo conseguir una hipoteca al 90% de financiación?
Si quieres acceder a este tipo de hipoteca, prepara tu perfil con estos pasos:
1. Calcula tu capacidad de pago
Procura que la cuota mensual no supere el 30–35% de tus ingresos netos. Además, reserva al menos un 10–12% extra para los gastos de compra (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría, tasación).
2. Refuerza tu perfil financiero
Los bancos premian estabilidad laboral, ingresos recurrentes y bajo endeudamiento. Antes de solicitar:
- Reduce o elimina cuotas revolving.
- Evita descubiertos en tu cuenta.
- Domicilia ingresos recurrentes y muestra solvencia.
3. Compara ofertas y consulta un bróker hipotecario
Un bróker puede ayudarte a acceder a bancos que financian el 90% y negociar mejores condiciones.
4. Aprovecha las ayudas públicas
- Aval ICO primera vivienda: cubre hasta un 20–25% adicional y permite llegar al 100 % de financiación. Vigente hasta el 31/12/2025 (posible prórroga).
- Programas autonómicos: como Mi Primera Vivienda (Madrid) o Hipoteca Jove (Baleares).
5. Cumple con los requisitos clave
- Ahorro mínimo para los gastos iniciales (10–12%).
- Contrato estable y bajo endeudamiento.
- Vivienda destinada a residencia habitual.
- Tasación homologada con valor suficiente.
👇 En el siguiente video te explicamos cómo comprar una vivienda aportando solo el 10% de la entrada. Remarcando la importancia de la tasación, tener toda la documentación en orden y comparar la TAE, comisiones y vinculaciones antes de firmar.
¿Te conviene pedir una hipoteca al 90%?
Depende de tu perfil:
👉 Si eres joven con ingresos estables, pero poco ahorro, puede ser tu mejor opción.
👉 Si puedes ahorrar hasta el 20%, te conviene más una hipoteca al 80 %: pagarás menos intereses y tendrás más ofertas.
👉 Si no cumples condiciones (edad, estabilidad, avales), será complicado conseguirla.
👉 Si eres joven con ingresos estables, pero poco ahorro, puede ser tu mejor opción.
👉 Si puedes ahorrar hasta el 20%, te conviene más una hipoteca al 80 %: pagarás menos intereses y tendrás más ofertas.
👉 Si no cumples condiciones (edad, estabilidad, avales), será complicado conseguirla.
Las hipotecas al 90% son una alternativa para quienes tienen ingresos sólidos pero carecen de grandes ahorros. Te permite acceder antes a tu primera vivienda, aunque implica asumir una deuda mayor y cuotas más exigentes.
Preguntas frecuentes sobre las hipotecas al 90
No. Aunque el banco financie el 90 %, deberás aportar un 10 % de entrada y asumir los gastos de compra (10–12 %).
Sí, combinando la hipoteca bancaria con avales públicos (ICO o autonómicos), siempre que cumplas los requisitos.
Si priorizas pagar menos intereses y reducir riesgos, mejor el 80 %. Si no tienes ahorros suficientes pero sí ingresos estables, la hipoteca al 90 % puede ser tu vía de acceso a la vivienda.
El banco financia sobre el menor entre precio y tasación. Si la tasación cae, se reduce el importe financiable. Revisa cómo funciona la tasación para hipoteca y qué pasa si el valor de tasación no coincide con el precio.
En resumen, si no llegas al 20% de entrada, las hipotecas al 90% te permiten comprar aportando solo el 10% (más gastos de compra del 10–12%). Varias entidades ya ofrecen hipoteca al 90% e incluso al 100% para perfiles concretos (jóvenes y primera vivienda), y puedes elevar la financiación combinando el préstamo bancario con avales públicos. La clave está en cuidar tu ratio de endeudamiento (≤35%), comparar ofertas y negociar.
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