Hipoteca al 90%: bancos que la dan, requisitos y cómo conseguirla
Hipoteca al 90%: bancos que la dan, requisitos y cómo conseguirla
¿No llegas al 20% de entrada? Aquí tienes la guía para conseguir una hipoteca al 90%: qué es y cómo funciona, qué bancos dan el 90% de la hipoteca, requisitos reales, aval ICO actualizado y comparativa de cuotas 80% vs 90%.
Si quieres comprar una casa pero no llegas al 20% de entrada, una hipoteca al 90% puede abrirte la puerta. En esta guía te explico qué bancos dan el 90% de financiación , los requisitos reales para conseguirla, el estado actual del aval ICO y cuánto más pagarás al mes respecto a una hipoteca estándar.
Bancos que conceden hipotecas de hasta el 90% de financiación.
Lo normal en España es financiar el 80%, pero algunos bancos suben hasta el 90–95%.
Destacan Santander, BBVA, CaixaBank, ING, Bankinter y Unicaja.
Principalmente para menores de 35 años y primera vivienda habitual.
Mayor deuda y cuota mensual, pero facilita comprar sin tantos ahorros.
Requiere perfil sólido y, en ocasiones, aval ICO o familiar.
¿Qué es una hipoteca al 90%?
Una hipoteca al 90% es un préstamo hipotecario que permite financiar hasta el 90% del valor más bajo entre el precio de compraventa y la tasación. El comprador solo aporta un 10% de entrada, en lugar del 20% habitual. A eso hay que sumar los gastos de compra de vivienda (notaría, registro, impuestos y tasación), que suponen entre un 10% y un 12% adicionales.
80%: necesitas ~62.000 € de bolsillo. 90%: necesitas ~42.000 €. Diferencia: 20.000 € menos de entrada.
Ventajas y desventajas de una hipoteca al 90%
Pros
Menor ahorro inicial (10% + gastos)
Acceso más rápido a la vivienda
Programas para jóvenes y primera vivienda
Compatible con aval ICO
Contras
Mayor deuda y cuota más alta
Intereses y vinculaciones más exigentes
No todos los perfiles acceden
Riesgo de patrimonio negativo
¿Qué bancos dan el 90% de la hipoteca en 2025?
No todos los bancos conceden más del 80% de financiación, pero algunas entidades cuentan con programas específicos, sobre todo para jóvenes y primera vivienda.
Los bancos asumen más riesgo al financiar por encima del 80%, por lo que el perfil exigido es más estricto que en una hipoteca convencional. Estos son los criterios que valoran:
Edad: la mayoría de los programas al 90% exigen tener menos de 35–36 años. Sin ese límite, es muy difícil superar el 80%.
Estabilidad laboral: contrato indefinido con antigüedad mínima de 6–12 meses, o autónomo con ingresos demostrables de al menos 2 años.
Ratio de endeudamiento: la cuota mensual de la hipoteca más otras deudas no debe superar el 35% de los ingresos netos.
Historial crediticio limpio: sin entradas en ASNEF, RAI ni deudas con la Seguridad Social o Hacienda.
Ahorro demostrable: aunque el banco financie el 90%, necesitas acreditar que tienes los gastos de compra (10–12%) y, preferiblemente, un colchón adicional.
Los funcionarios pueden acceder más fácilmente al 90% aunque superen los 35 años por su estabilidad laboral.
Comparativa hipoteca 80% vs 90%: cuota real y coste total
El mayor porcentaje de financiación tiene un coste: pagarás más cada mes y más intereses en total. Esto es lo que supone sobre una vivienda de 200.000 €, tipo fijo del 3% a 25 años:
Concepto
80%
90%
Capital prestado
160.000 €
180.000 €
Cuota mensual
759 €
854 €
Diferencia cuota
—
+95 €/mes
Intereses totales
~67.800 €
~76.300 €
Sobrecoste total
—
~8.500 € más
Entrada necesaria
40.000 €
20.000 €
Cálculo orientativo. El tipo real depende de tu perfil y las condiciones negociadas.
En resumen: la hipoteca al 90% te ahorra 20.000 € de entrada pero te cuesta ~8.500 € más en intereses a lo largo de 25 años — unos 95 € más al mes. Si puedes permitirte ahorrar el 20%, la hipoteca al 80% sale más barata en términos totales.
Aval ICO primera vivienda: cómo llegar al 100% de financiación
El Aval ICO para primera vivienda es el mecanismo público que más cambia el escenario para los compradores jóvenes. Funciona así:
Qué hace: el ICO avala al banco hasta un 20–25% del préstamo, permitiendo financiar el 100% del valor de la vivienda sin poner entrada.
Quién puede pedirlo: menores de 35 años (o familias con hijos menores) con ingresos anuales que no superen los 37.800 € brutos (o 75.600 € en dos titulares).
Estado actual: vigente y prorrogado hasta el 31/12/2026. El Gobierno amplió el plazo ante la alta demanda. No todos los bancos están adheridos — consúltalo con tu entidad.
Restricciones: solo para primera vivienda habitual, con precio máximo de 250.000 € (aunque puede variar por CCAA).
El aval ICO no es una subvención: el banco presta el 100% y el ICO garantiza. Tú eres el deudor.
Además del ICO, existen programas autonómicos como Mi Primera Vivienda (Madrid) o la Hipoteca Jove (Baleares) con condiciones similares.
¿Cómo conseguir una hipoteca al 90% de financiación?
Si quieres acceder a este tipo de hipoteca, prepara tu perfil con estos pasos:
1. Calcula tu capacidad de pago
Procura que la cuota mensual no supere el 30–35% de tus ingresos netos. Reserva además un 10–12% para los gastos de compra (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría, tasación).
2. Refuerza tu perfil financiero
Los bancos premian estabilidad laboral, ingresos recurrentes y bajo endeudamiento. Antes de solicitar:
Reduce o elimina cuotas de préstamos personales y tarjetas revolving.
Evita descubiertos en tu cuenta durante los 3–6 meses previos.
Domicilia ingresos recurrentes en la entidad donde vayas a pedir la hipoteca.
3. Compara ofertas y consulta un bróker hipotecario
Un bróker hipotecario puede ayudarte a acceder a entidades que financian el 90% y negociar mejores condiciones — muchas veces consiguiendo mejor tipo del que el banco te ofrecería directamente.
4. Aprovecha el aval ICO y los programas autonómicos
Si no llegas ni al 10% de entrada, el aval ICO puede cubrir ese tramo. Revisa también las ayudas autonómicas de tu comunidad, que en algunos casos complementan o sustituyen al aval ICO con mejores condiciones.
5. Cuida la tasación
El banco calcula el 90% sobre el menor entre precio y tasación. Si la tasación sale por encima del precio de compra, el 90% de la tasación puede cubrir el 100% del precio — lo que algunos llaman "hipoteca al 90% que financia el 100%". Aquí puedes ver si conseguirás hipoteca al 90% si el valor de tasación es alto.
¿Te conviene pedir una hipoteca al 90%?
Depende de tu situación:
👉 Si eres joven con ingresos estables pero poco ahorro, puede ser tu mejor opción para no retrasar años la compra. 👉 Si puedes ahorrar hasta el 20%, te conviene más una hipoteca al 80%: pagarás menos intereses y tendrás más ofertas disponibles. 👉 Si no cumples los requisitos de edad, estabilidad o no llegas a los gastos, el aval ICO o un asesor hipotecario pueden cambiar el escenario.
👇 En este vídeo te explicamos cómo comprar una vivienda aportando solo el 10% de entrada, la importancia de la tasación y cómo comparar la TAE antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre las hipotecas al 90%
No. Deberás aportar el 10% de entrada y los gastos de compra (10–12%). Sin ahorros, necesitas el aval ICO, que cubre la entrada pero no los gastos.
Sí, combinando hipoteca + aval ICO. También si la tasación supera el precio, el 90% de la tasación puede cubrir el 100% del precio escriturado.
El 80% supone unos 8.500 € menos en intereses totales (25 años) y ~95 €/mes menos de cuota. Si tienes el ahorro, elige el 80%. Si no llegas, el 90% te permite comprar antes.
El banco calcula sobre el menor entre precio y tasación. Si la tasación supera el precio, el 90% de la tasación puede cubrir el 100% del precio. Si la tasación queda por debajo, el banco presta menos.
Es posible con al menos 2 años de actividad e ingresos demostrables. La clave es aportar mucha documentación y comparar varios bancos, ya que no todos valoran igual los ingresos de autónomos.
Sí. Un avalista familiar refuerza la garantía y puede ayudarte a conseguir mayor financiación. El avalista responde con todo su patrimonio si dejas de pagar — es una decisión que afecta a terceros.
Opciones: solicitar el aval ICO, consultar un bróker hipotecario, buscar una vivienda más barata o ahorrar 6–12 meses para fortalecer tu perfil.
Las hipotecas al 90% permiten comprar aportando solo el 10% de entrada (más gastos de compra), pero exigen un perfil solvente — especialmente en edad, estabilidad laboral y ratio de endeudamiento. Si no llegas al 10%, el aval ICO (vigente hasta 2026) puede completar el tramo. La clave está en comparar ofertas, cuidar tu perfil y, si hace falta, recurrir a un bróker hipotecario.
¿Quieres que un asesor negocie tu hipoteca al 90% gratis?
Todo el mundo sabe que lo del 60% menos los que hacen publicidad a housefy
en respuesta a
Lucía Sánchez Ortiz
-
#5
18/02/20 10:42
Gracias Lucía pero ayer hablé con un empleado de Housfy y solo están dando el 60% de financiamiento si resides en el extranjero del otro que me has enviado lo voy a intentar . Muchas gracias Lucía.
Y tenía otra consulta si por ejemplo tengo un inmueble libre de cargas,que procentaje del valor de tasación , podría conseguir de hipoteca avalando con el inmueble libre de cargas?.
en respuesta a
Manuel Gimeno
-
#4
18/02/20 10:03
En principio sí que te lo concedería.
En Valencia dos de los brókers que llevan este tipo de operaciones son Housfy y RN Tu Solución Hipotecaria. Si dejas tus datos en la landing ellos se pondrán en contacto contigo y podrán ofrecerte más información.
Un saludo,
en respuesta a
Lucía Sánchez Ortiz
-
#3
18/02/20 09:57
Muchas gracias Lucía.
Pero en mi caso yo vivo y trabajo en Londres ese tipo de operación al 90% me lo concerian también si la unión familiar gana , haciendo la conversión de libras esterlinas a euros más €4500 mensuales. Y que brokers o entidades llevan este tipo de operaciones en Valencia capital?.
Saludos cordiales Manuel
en respuesta a
Manuel Gimeno
-
#2
18/02/20 09:48
Buenos días, @Manuel Gimeno
En principio las condiciones dependerán de la entidad con la que vayas a contratar la hipoteca, pero generalmente deberás de cumplir 2:
1. Tener un contrato indefinido
2. Que la cuota mensual no sea superior al 35% de tu nómina
Un saludo,
#1
16/02/20 21:24
Buenas noches a quien le concierne . Estoy interesado comprar un inmueble en Valencia y quería saber las condiciones para conseguir una hipoteca al 90%?.Me refiero cuanto se necesita ganar como mínimo para que te acepten este tipo de comentario
Saludos cordiales Manuel.
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