La hipoteca 100% más gastos es la que cubre todo el precio de la vivienda y, además, los impuestos y gastos de la compra. Conviene decirlo claro desde el principio: no existe como producto de catálogo en el mercado español. Ningún banco publica una hipoteca que financie el 110% o el 120% del valor de tasación.
Lo que sí existen son tres vías para llegar al 100% del precio: el aval público del ICO o de tu comunidad, una vivienda con buena calificación energética en las entidades que lo bonifican, y una tasación que supere el precio de compraventa. Debajo tienes qué ofrece cada entidad de verdad, según su propia ficha de producto, y qué perfil se necesita.
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- 🏛️ La vía realista al 100%: el aval ICO cubre hasta el 20% del préstamo, con un máximo avalado de 100.000 € y un límite de ingresos de 37.800 € brutos anuales por comprador.
- 🏦 Entidades más flexibles: ING (100% con calificación A, B o C), Ibercaja (95%, o 100% en Madrid), Kutxabank y Unicaja.
- 👤 Perfil clave: contrato indefinido, ingresos estables, historial limpio y, a menudo, avalista.
- ⚠️ Riesgo real: cuota más alta, tipo algo peor y cero margen si la vivienda se deprecia.
¿Existen bancos que financian el 100% de la hipoteca más gastos?
No hay productos hipotecarios que cubran oficialmente el 100% del valor de la vivienda más todos los gastos. La razón es de gestión de riesgo: el Banco de España vigila la relación entre préstamo y valor de garantía, y una financiación por encima del 100% deja a la entidad sin colchón si el inmueble pierde valor. Sí hay tres caminos para acercarse.
- ✅ Avales públicos: los bancos adheridos al programa ICO suman la garantía estatal a su financiación y suben del 80% habitual. En la práctica se está aplicando hasta el 90%, y hasta el 100% combinando con programas autonómicos como «Mi Primera Vivienda» en Madrid.
- ✅ Bonificación por eficiencia energética: ING llega al 100% del precio cuando la vivienda tiene calificación A, B o C, y en ese supuesto amplía el límite de edad a 40 años.
- ✅ Una tasación por encima del precio de compra: si el banco financia el 80% del valor de tasación y ese valor supera claramente al precio pactado, ese 80% puede equivaler al 95% o al 100% del precio que pagas. Es el mecanismo menos conocido y el más habitual en la práctica. Lo explicamos en tasación por encima del precio de compra.
- ✅ Operaciones personalizadas: entidades que negocian caso por caso con perfiles muy sólidos, garantía adicional o doble garantía hipotecaria.
En todos los casos, quien más margen tiene para conseguirlo es un bróker hipotecario que negocie en paralelo con varias entidades.
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Bancos que financian hipotecas al 100% más gastos
Estas son las entidades que llegan por encima del 80% en determinadas condiciones, con lo que publica cada una en su ficha de producto. Ojo: «hasta el 100%» casi nunca significa el 100% para cualquiera, sino el techo alcanzable combinando edad, zona, calificación energética o aval.
Banco |
Condiciones clave |
Financiación máxima |
|---|---|---|
Gama Mari Carmen. Ficha oficial: hasta el 80%. El 100% requiere aval autonómico o ICO. |
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Gama Vamos: 95% para clientes de 35 años o menos. El 100% solo vía programa autonómico (Madrid). |
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Hipoteca Joven: 95% con menos de 36 años y 100% si la vivienda tiene calificación energética A, B o C (edad hasta 40). |
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Hipoteca joven de 18 a 35 años: hasta el 95%. El 100% requiere aval. |
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Según edad y ubicación del inmueble. Tipos y LTV no publicados en ficha [CONFIRMAR]. |
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Ofertas con bonificaciones por productos adicionales. Condiciones no publicadas [CONFIRMAR]. |
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Entidades como Banco Santander, BBVA o Bankinter son más restrictivas en hipotecas 100 %, ofreciendo alrededor de 95 % o combinadas con avales o programas específicos; no cuentan con hipotecas 100 % “puras” estándar.
Otra opción es contratar un bróker hipotecario
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Bróker |
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¿Qué es una hipoteca 100% más gastos?
Una hipoteca 100% más gastos es un préstamo hipotecario en el que la financiación cubre el total del precio de compraventa del inmueble y, además, los gastos asociados a la operación.
En una hipoteca tradicional el banco presta el 80% del menor valor entre tasación y precio, y el comprador aporta el 20% restante más un 10%-12% de gastos. En esta modalidad el objetivo es no aportar entrada. Conviene ser preciso con las cifras: lo alcanzable hoy es el 100% del precio de compraventa por las vías descritas arriba, no el 110% o el 120% del valor de tasación. Esa cifra circula por internet pero no corresponde a ningún producto comercializado en España.
Gastos cubiertos en una hipoteca al 100%
Cuando la operación permite incluir gastos, estos son los conceptos que entran:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA, según sea vivienda usada o nueva. Es el gasto más grande, entre el 6% y el 10% según comunidad.
- Honorarios notariales y gastos del Registro de la Propiedad. Desde la Ley 5/2019 los asume el banco en el préstamo, no el comprador; en la compraventa siguen siendo del comprador.
- Gastos de gestoría.
- Gastos de tasación del inmueble, que la LCCI deja expresamente por cuenta del cliente. Encárgala a una tasadora homologada por el Banco de España.
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Ventajas de las hipotecas al 100% más gastos
- ✅ Acceso inmediato a la vivienda: no tienes que esperar años a reunir el 20% de entrada más los gastos.
- ✅ Encaja con perfiles jóvenes: profesionales con buenos ingresos pero sin ahorro acumulado.
- ✅ Sin necesidad de ahorro inicial para la entrada, aunque siempre conviene un colchón.
- ✅ Compatible con avales: los programas públicos permiten completar la operación sin garantía privada.
Desventajas y riesgos de las hipotecas al 100% más gastos
- ❌ Condiciones exigentes: el banco revisa nómina, historial crediticio y estabilidad laboral con más rigor.
- ❌ Cuota mensual más alta: al financiar más capital, sube la cuota y el total de intereses.
- ❌ Tipo de interés algo superior al de una hipoteca estándar del 80%, porque el riesgo es mayor.
- ❌ Mayor endeudamiento: limita tu capacidad de pedir otros créditos y aprieta el ratio del 30%-35% de ingresos netos que exigen las entidades.
- ❌ Riesgo de patrimonio negativo: si financias el 100% y la vivienda se deprecia, debes más de lo que vale. Es el riesgo específico de esta modalidad y no debe pasarse por alto.
- ❌ Menos margen para renegociar: con un LTV alto, una futura subrogación hipotecaria es más difícil hasta que amortices capital.
¿Quién puede acceder a una hipoteca al 100% más gastos?
No todos los compradores cumplen los requisitos. Las entidades buscan perfiles con riesgo muy bajo.
- Funcionarios públicos con estabilidad laboral: es el perfil que más fácil lo tiene.
- Profesionales con contrato indefinido en sectores de alta demanda.
- Clientes con ingresos altos y solvencia demostrable.
- Jóvenes de 35 años o menos que puedan acogerse al aval ICO o a un programa autonómico.
- Compradores con avalista solvente o con una segunda garantía hipotecaria que aportar.
Perfiles que buscan los bancos
- Contrato indefinido con antigüedad demostrable, normalmente de al menos un año.
- Nómina estable y suficiente para que la cuota no pase del 30%-35% de los ingresos netos.
- Ausencia de deudas relevantes o incidencias en registros como ASNEF.
- Avalistas solventes en algunos casos, sobre todo si se financian gastos además del precio.
- Una tasación que acompañe: es la pieza que más decide y la única que no controlas.
📃 Si no cumples estos requisitos, revisa las ayudas disponibles para comprar vivienda antes de descartar la compra.
Bancos que financian hipotecas al 100% más gastos para jóvenes
Para un joven sin ahorro, la vía principal es el aval ICO para primera vivienda. Lo desarrollamos en hipoteca para jóvenes sin ahorros y comparamos las ofertas concretas en las mejores hipotecas para jóvenes.
Requisitos del aval ICO, según publican las entidades adheridas: máximo dos compradores, ambos de 35 años o menos; ingresos que no superen los 37.800 € brutos anuales por comprador; importe máximo avalado de 100.000 €; precio de la vivienda por debajo del techo de cada comunidad, desde unos 200.000 € en Extremadura hasta 325.000 € en Madrid; y destino de vivienda habitual. Confirma la vigencia con la entidad, porque los plazos de comercialización los fija cada banco.
Banco |
Condiciones clave |
Financiación máxima |
|---|---|---|
Hipoteca Joven, menores de 35 años; primera vivienda |
Hasta 100 % (Madrid) / 95 % general |
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Menores de 35‑40 años; primera vivienda |
Hasta 95 % |
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Programa “Mi Primera Vivienda” en Madrid; menores de 40 años |
Hasta 100 % (programa) / 95 % general |
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Hipoteca Joven; menores de 36 años |
Hasta 90 % |
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Preguntas frecuentes sobre las hipotecas al 100% más gastos
El 100% del precio sí, por tres vías: aval ICO o autonómico, vivienda con calificación energética A, B o C en las entidades que lo bonifican, o una tasación que supere el precio pactado. Los gastos, en cambio, rara vez entran en el préstamo: cuenta con un 10%-12% del precio para impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación.
Según su propia ficha de producto: ING llega al 100% cuando la vivienda tiene calificación A, B o C, e Ibercaja lo alcanza en Madrid a través del programa «Mi Primera Vivienda». Kutxabank e Ibercaja se quedan en el 95% de forma general, y ABANCA en el 80% salvo aval. El resto necesita garantía pública o privada.
Sí, normalmente algo más altos que una hipoteca al 80%, porque el banco asume más riesgo. La diferencia suele estar en unas décimas de TIN, pero conviene compararla en TAE junto con las vinculaciones exigidas, que en estas operaciones tienden a ser más amplias.
Es posible pero poco frecuente. Sin aval necesitas o una vivienda eficiente en una entidad que lo bonifique, o una tasación claramente superior al precio de compra, o un perfil de solvencia muy alto (funcionario, ingresos elevados, contrato indefinido consolidado). En el resto de casos el banco pedirá avalista o segunda garantía.
Es el factor decisivo. El banco calcula el porcentaje sobre el menor valor entre tasación y precio de compraventa, así que si la tasación sale por encima del precio, ese 80% puede acercarse al 100% de lo que pagas. Si sale por debajo, el importe que te presta baja aunque tu perfil sea impecable.
Lo habitual son 30 años, y algunas entidades acortan el plazo precisamente cuando la financiación supera el 80%: ING baja a 25 años en su modalidad fija en ese supuesto. Un plazo más corto sube la cuota, así que simula ambos escenarios antes de decidir.
No. Para segunda vivienda las entidades bajan el porcentaje: lo normal es el 70%-75% del valor de tasación, y los avales públicos están reservados a vivienda habitual. La financiación alta es un producto pensado para primera vivienda.
Aunque financies el 100% del precio, necesitarás en torno al 10%-12% para impuestos y gastos de compraventa, más la tasación. En una vivienda de 200.000 € son unos 20.000-24.000 € que tienes que aportar tú. Ese es el mínimo realista, no cero.
Las hipotecas al 100% más gastos son una vía real si no tienes ahorro para la entrada, pero no son un producto de catálogo: se construyen con un aval público, una vivienda eficiente o una tasación favorable, y están reservadas a perfiles solventes. Las entidades con más margen son ING, Ibercaja, Kutxabank y Unicaja, y un bróker inscrito como ICI puede mejorar tus probabilidades. Antes de firmar, calcula la cuota con el 100% financiado y comprueba que sigue cabiendo en el 30%-35% de tus ingresos netos: la cifra que te vincula es la de tu FEIN.
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