Diferencias entre valor de tasación y valor de mercado, qué hacer si no coinciden
Diferencias entre valor de tasación y valor de mercado, qué hacer si no coinciden
El banco usa siempre el valor más bajo: tasación o precio de compra. Si la tasación sale inferior, necesitas más ahorros; si es superior, puedes financiar más. Tasación, valor de mercado y precio de compra son tres cifras distintas que condicionan tu hipoteca.
Si estás a punto de comprar una casa, hay una duda clave que puede cambiarlo todo: ¿el banco se fija en el precio que pagas o en la tasación?
La respuesta es clara: la entidad siempre toma el valor más bajo entre ambos. Y esto impacta directamente en cuánto dinero te prestan y cuánto necesitas tener ahorrado.
Tasación vs. precio de compra: entiende la diferencia clave antes de invertir en una propiedad.
Vamos a ver exactamente qué ocurre cuando estos números no cuadran, cómo te afecta al bolsillo al comprar una casa con hipoteca y qué margen de maniobra tienes si el perito valora la vivienda por debajo de lo que esperabas.
Tasación, valor de mercado y precio de compra son tres cifras que pueden no coincidir. El banco usa siempre la más baja entre tasación y precio de compra para calcular tu hipoteca. Si la tasación supera al precio, puedes acceder a más financiación; si sale por debajo, necesitas más ahorros propios o renegociar el precio. Entender la diferencia entre estos tres conceptos es lo que separa a un comprador preparado de uno con sustos de última hora.
Diferencia entre valor de tasación, valor de mercado y precio de compra
Antes de pedir una hipoteca, es vital no mezclar conceptos. Muchos compradores asumen que el precio que han logrado negociar es lo que vale la casa para el banco, y ahí es donde empiezan los problemas. Estos tres valores pueden ser distintos y, sin embargo, cada uno cumple un papel diferente en tu operación.
¿Qué es el valor de tasación de una vivienda?
El valor de tasación es un dictamen técnico y legal emitido por una sociedad tasadora homologada por el Banco de España. El tasador aplica la metodología regulada por la Orden ECO/805/2003 y analiza el estado físico del inmueble, los metros cuadrados reales, su situación urbanística y, sobre todo, los precios a los que se han vendido viviendas comparables en la misma zona en los últimos meses: los llamados testigos. El resultado es un valor objetivo y conservador, orientado a proteger al banco como garantía del préstamo, no a reflejar el precio máximo que alguien pagaría hoy por esa vivienda.
¿Qué es el valor de mercado de una vivienda?
El valor de mercado es el precio estimado al que una propiedad se vendería en condiciones normales de compraventa: sin presiones externas, con compradores y vendedores bien informados y con tiempo suficiente para negociar. Según la propia Orden ECO/805/2003, es "el precio al que podría venderse el inmueble mediante contrato de compraventa privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente". Depende de la oferta y la demanda en ese barrio en ese momento concreto: si hay poca oferta y mucha demanda, el valor de mercado puede subir muy por encima del valor de tasación.
¿Qué es el precio de compraventa?
Es la cifra real y final que pactas con el vendedor, la que figura en el contrato de arras y en las escrituras del notario. Es un acuerdo libre entre dos partes y puede estar por encima o por debajo tanto del valor de tasación como del valor de mercado. Con este número calcularás los ahorros que necesitas aportar y los gastos de compraventa asociados.
Por qué el valor de tasación y el valor de mercado suelen ser distintos
Esta es la pregunta que más confunde a los compradores. La respuesta está en el objetivo de cada valoración: el tasador no busca el precio máximo que alguien pagaría hoy, sino el precio que la vivienda tendría en una venta ordenada, sin prisas y bajo criterios técnicos homologados. En mercados con mucha presión de demanda, como Madrid o Barcelona en 2025-2026, el precio de oferta (valor de mercado percibido) puede superar con facilidad al valor de tasación en un 10-20 %. El tasador aplica criterios conservadores porque su función es proteger al banco, no al vendedor. Por eso, comprar en un mercado tensionado con poca oferta casi siempre genera diferencias entre lo que pide el vendedor y lo que dice el perito.
Tabla comparativa: los tres valores que determinan tu hipoteca
Para que quede claro cómo se relacionan el valor de tasación, de mercado y de compraventa y qué papel juega cada uno en tu operación:
Concepto
Quién lo determina
Para qué sirve
¿Lo usa el banco?
Valor de tasación
Tasador homologado (ECO/805/2003)
Base para calcular el importe máximo de la hipoteca
Sí, es el valor clave para el banco
Valor de mercado
Oferta y demanda en la zona
Referencia para negociar el precio de venta
Indirectamente (lo usa el tasador como referencia)
Precio de compraventa
Acuerdo libre entre comprador y vendedor
Precio real de la operación, base de los impuestos
Sí, junto con la tasación (usa el menor de los dos)
¿Hipoteca sobre valor de tasación o de compra? La cifra que usa el banco
Piensa en la tasación de una vivienda como el termómetro de riesgo de la entidad bancaria. A partir de ese informe, el departamento de riesgos aplica su porcentaje máximo de financiación (el LTV o Loan-to-Value).
La regla del 80 %: el banco financia sobre el menor de los dos valores
En España, el estándar bancario es conceder un máximo del 80 % para primera vivienda (y en torno al 60 % para segundas residencias). La regla de oro es que ese 80 % se aplica siempre sobre el importe más bajo entre la tasación o el precio de compraventa. Así, si dejas de pagar y el banco tiene que subastar la casa, se aseguran un margen del 20 % para cubrir los costes del impago y recuperar el préstamo.
Dos ejemplos concretos para verlo claro:
Tasación superior al precio de compra: Compras por 180.000 € y la tasación da 220.000 €. El banco aplica el 80 % sobre 180.000 € (el menor) → te presta 144.000 €. No te beneficias de la tasación alta para obtener más préstamo salvo que el banco opere sobre el valor de tasación.
Tasación inferior al precio de compra: Compras por 200.000 € y la tasación da 180.000 €. El banco aplica el 80 % sobre 180.000 € → te presta 144.000 € en lugar de 160.000 €. Necesitas 56.000 € de ahorros propios más los gastos, no 40.000 €.
¿Son fiables las tasaciones de los bancos?
Es normal preguntarse si son fiables las tasaciones de los bancos. Sí lo son, porque están estrictamente reguladas por la Orden ECO/805/2003. Ahora bien, las entidades suelen trabajar con tasadoras de su confianza que, en épocas de incertidumbre económica, aplican criterios muy conservadores. Esto hace que a veces tiren los precios hacia abajo para proteger el balance del propio banco.
¿Qué pasa si la tasación es más alta que el precio de compra?
Has encontrado una oportunidad y compras por debajo de lo que dice el perito que vale la casa. En principio, es el escenario en el que todo el mundo quiere estar, pero tiene matices importantes a nivel financiero y fiscal.
Una de las ventajas de tener un valor de tasación alto es que es una alfombra roja en el banco. Como la garantía es sólida, es más fácil que aprueben la operación.
Incluso abre la puerta a conseguir hipotecas al 100 % o hipotecas superiores al 80 %. Existen entidades y brókers que sí te permiten calcular ese 80 % tomando solo el valor de tasación. Si compras un piso por 100.000 € pero tasa en 130.000 €, el 80 % de la tasación son 104.000 €. En la práctica, el banco te estaría financiando el 100 % del precio de compra.
Cuidado con los impuestos: ¿El ITP se paga sobre el valor de tasación o de compra?
Cuidado con Hacienda. Si compras vivienda usada, tienes que liquidar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Desde 2022, la base imponible es el mayor valor entre el precio escriturado y el Valor de Referencia de Catastro. Si has comprado excesivamente barato y la tasación es muy superior, la Agencia Tributaria podría investigar la operación. La base imponible no se calcula sobre la tasación hipotecaria, sino sobre el Valor de Referencia del Catastro si este supera al precio escriturado.
¿Qué pasa si la tasación es más baja que el precio de compra?
Cuando el perito dice que la casa vale menos de lo que vas a pagar, los planes pueden complicarse. Recuerda que el banco solo te prestará hasta un 80% de la tasación, aunque el precio de compra sea mayor. Lo que significa que, al tener menos financiación, tendrás que aporta más ahorros, renegociar precio o buscar otra oferta hiotecaria.
Las consecuencias para la financiación de la vivienda son matemáticas puras. Imagina que compras por 200.000 € pero el tasador lo valora en 170.000 €. El banco te dará el 80 % de 170.000 € (136.000 €). De golpe, en lugar de necesitar 40.000 € de ahorro para cubrir el 20 % restante, necesitas 64.000 € (más el 10 % habitual para gastos e impuestos). Si los bancos tasan a la baja y no tienes ese colchón de ahorros extra, la operación se cae.
Alternativas: qué hacer si la tasación sale baja
No entres en pánico, tienes alternativas reales:
Siéntate con el vendedor a renegociar el precio: Enséñale el informe pericial. Es la prueba objetiva de que su casa está fuera de mercado y la mejor herramienta para forzar una rebaja en el precio.
Añade garantías: Si el banco recela, aportar un avalista solvente puede desencallar el préstamo.
Busca una segunda tasación con otra entidad: Pagar el precio de la tasación (unos 200 €–500 €) en otra entidad independiente compensa si crees que el primer perito se equivocó al elegir los "testigos" o no valoró bien reformas recientes.
Solicitar una revisión del informe de tasación
La Orden ECO/805/2003 reconoce expresamente el derecho del solicitante a pedir que la tasadora revise el informe si considera que hay errores en los datos usados (superficie incorrecta, testigos no comparables, omisión de reformas, etc.). Este proceso es distinto a encargar una segunda tasación: es una reclamación formal ante la misma sociedad que emitió el informe.
Solicita el informe completo con el detalle de los testigos utilizados.
Identifica el error concreto: superficie errónea, testigo en otra zona, reforma no recogida, estado de conservación incorrecto.
Presenta la reclamación por escrito a la tasadora con documentación de apoyo (planos, facturas de reforma, certificado de eficiencia energética).
Si la tasadora mantiene su valoración y crees que es injustificada, puedes encargar un segundo informe a otra sociedad homologada. El banco está obligado a aceptar cualquier tasación de sociedad homologada.
Esta vía es más rápida y económica que encargar directamente una segunda tasación, y en muchos casos resuelve el problema si el error es técnico y documentable.
Qué pasa si la tasación sale baja el día antes de firmar
Es el escenario que más estrés genera. Si recibes la tasación con la firma inminente, actúa en este orden:
Lee el contrato de arras: Si incluiste una cláusula condicionando la compra a la concesión de hipoteca en condiciones concretas, puedes desistir y recuperar tu dinero. Sin esa cláusula, perderías la señal.
Calcula cuánto dinero extra necesitas: El déficit de financiación es matemático. Decide si puedes asumirlo con ahorros propios.
Negocia con el vendedor inmediatamente: El informe de tasación es el argumento más sólido posible para pedir una rebaja urgente.
Consulta con el banco si acepta segunda tasación: Algunos bancos permiten presentar una tasación alternativa sin coste adicional para el cliente.
Si la tasación y el precio del piso coinciden (el escenario ideal)
Cuando la tasación y el precio que pagas son casi calcados, todo va sobre ruedas. El banco te financiará exactamente el importe que tenías previsto en tu presupuesto, no tendrás que vaciar tu cuenta corriente de urgencia y Hacienda no verá nada raro en tu liquidación de impuestos.
¿Cuándo conviene pedir la tasación antes de comprar?
Ser previsor sale a cuenta. Si vas justo de ahorros o crees que el vendedor pide demasiado, encarga la tasación antes de firmar las arras. Al hacerla tú por tu cuenta con una sociedad independiente, el informe es tuyo. Puedes pasearlo por distintas entidades para negociar condiciones de una hipoteca sin tener que pagar peritajes nuevos en cada banco.
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Preguntas frecuentes sobre valor de tasación, valor de mercado y precio de compra
El valor de tasación es objetivo y técnico (ECO/805/2003), usado por el banco para la hipoteca. El valor de mercado es lo que alguien pagaría hoy según oferta y demanda. En mercados tensionados, el valor de mercado puede superar al de tasación en un 10–20 % porque el tasador aplica criterios conservadores.
El importe que acuerdas libremente con el vendedor, que figura en arras y escrituras. No sigue criterios técnicos: resulta de una negociación y puede estar por encima o debajo de la tasación.
Siempre el menor de los dos. Si compras por 200.000 € y la tasación da 180.000 €, el banco calcula el 80 % sobre 180.000 €.
6 meses desde la emisión. Pasado ese plazo, el banco exige actualización.
No. La tasación sigue siendo válida 6 meses. El banco recalcula el 80 % sobre el nuevo precio sin nueva tasación.
Saber cómo juega el banco sus cartas es la diferencia entre firmar tranquilo o perder tus ahorros. La regla es clara: quien controla la tasación, controla la negociación. Si el valor es alto, exiges mejores condiciones; si es bajo, peleas el precio con el vendedor.
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Por un lado, al menos en Cadiz, ni en sueños el catastro está más alto que la valoración de una agencia tasadora que al fin de cuentas se basa en el precio de mercado y el estado de la construcción.
Por otro lado el seguro te asegura lo que le digas, no mira ni tasación ni catastro, eso si, si aseguras por lo bajo te pueden decir que estas infra asegurado.
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#8
12/03/23 20:59
Hola !! Me gustaría hacer una consulta por si me pueden ayudar .Adquiero un inmueble por 96000€ tasado en 130000€ y la idea es hacer una pequeña reforma y venderlo lo antes posible entorno a 150-160.000€ que es el precio de mercado de la zona .Como me afecta a nivel fiscal hacienda de cara al siguiente año? Habría alguna manera de eludir o pagar el mínimo interés posible ? He leído que hay un impuesto inferior si compras pra vender ,es correcto? Disculpen la ignorancia espero que me puedan ayudar .Un saludo
#7
04/02/23 09:26
Muchas gracias por el artículo! Hay una cosa que no me queda clara. Si la tasación del catastro es por ejemplo 20.000 euros menos que la tasación del banco, de cara a hacienda/impuestos, ¿esto me afecta? Para el tema impuestos ¿solo influye la tasación catastral o es la tasación catastral asociada al coeficiente que le otorgue hacienda? ¿Cómo puedo saber el valor que le dará hacienda en base a la tasación del catastro? Gracias por adelantado!!
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#6
13/05/22 13:40
Buenas, Una consulta, en relacion a la nueva normativa de 2022. Si se compra un piso por debajo del precio de referencia pero se paga el ITP que corresponda al del precio de referencia en vez del precio de compraventa:
- ?Hay que tener en cuenta alguna otra regularicacion de alguna entidad, hacienda, registro propiedad, comunidad autonoma, etc...?
Es decir, puedo haber alguna sorpresa mas teniendo en cuenta que el precio de tasacion normalmente sera bastante superior al precio de compraventa?
Gracias
#4
06/12/21 21:08
Hola. No se si alguien sabrá responderme,... Entra en vigor el nuevo valor de referencia del catastro que es sobre el que pagaremos el ITP. Voy a escriturar bien a finales de diciembre o podría esperar a primeros de enero, para pagar ITP según este nuevo valor de referencia. El caso que voy a comprar una vivienda cuyo valor fiscal en Hacienda son 218.000€, el tasador lo ha tasado en 233.000€ por lo que tendría que pagar ITP sobre 233.000€ si no quiero tener problemas con Hacienda. MI PREGUNTA es si espero a 2022 por lo poco que he leído dice de tributar sobre este valle r de referencia o el valor de compraventa, el que sea mayor, pero no habla sobre el valor de tasación. Si resulta que este valor de referencia me beneficiaría al ser menor que los 233.000€ (valor de tasación) y comprando por 195.000€,...podria tributar por el valor de referencia o sigue vigente la norma de tributar por el mayor valor de los 3 ( tasación, escritura o valor fiscal) como actualmente??????
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#3
28/12/20 11:22
Una tasación puede dar diferentes valores según su finalidad. ¿Qué finalidades dan mayores y menores valores?
#2
28/05/19 11:27
"Coinc permiten que contratemos el seguro contra daños e incendios por nuestra cuenta con la aseguradora que queramos"
Todos deberian hacerlo. El seguro de incendios es obligatorio, pero no lo es contratarlo con la entidad.
#1
25/05/19 10:38
Buenos días:
No se tiene ningún problema, en cuanto a impuestos, ya que lo que sirve es el valor real pagado.
Lo dice el Tribunal supremo en la STS 2186/2018 - ECLI: ES:TS:2018:2186
Saludos.
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