¿Tu tasación no coincide con el precio de compra? Así afecta a tu hipoteca
¿Tu tasación no coincide con el precio de compra? Así afecta a tu hipoteca
El banco nunca financia sobre el valor que más te conviene: siempre elige el importe menor entre tasación y precio de compra. Te explicamos qué ocurre cuando no coinciden, cómo afecta a tus ahorros y qué puedes hacer si la tasación sale baja.
Si estás en pleno proceso para comprar una vivienda, es muy probable que te asalte una duda clave: ¿el banco calculará mi hipoteca sobre valor de tasación o valor de compra? Adelantamos la respuesta: las entidades financieras siempre toman el importe menor entre ambos para calcular cuánto dinero te prestan.
Qué hacer cuando la tasación y el precio de compra no coinciden
A continuación, descubrirás cómo gestionar tu presupuesto si estos valores no cuadran y qué impacto tiene en tus impuestos.
Diferencia entre valor hipotecario, valor de mercado y precio de compra
Entender la terminología inmobiliaria es el primer paso para no llevarte sustos al pedir una hipoteca. A menudo, los compradores confunden lo que están dispuestos a pagar con lo que el banco considera que vale el inmueble.
Te desglosamos los conceptos que van a marcar la viabilidad de tu operación.
¿Qué es el valor de mercado?
El valor de mercado es el precio estimado al que una propiedad se vendería en un entorno competitivo y abierto. Representa el punto de equilibrio entre un comprador dispuesto a pagar y un vendedor dispuesto a vender, ambos informados y sin presiones externas.
¿Qué es el precio de compraventa?
Es la cifra final que pactas con el vendedor. Este importe queda reflejado en el contrato de arras y, posteriormente, se eleva a público en la escritura ante notario. Determina cuánto dinero necesitas de entrada y sirve de base para calcular gran parte de los gastos de compraventa de una vivienda (como el ITP en segunda mano o el IVA en obra nueva).
¿Cómo influye la tasación en la concesión de una hipoteca?
La tasación es el termómetro del riesgo para el banco. Cuando solicitas financiación, la entidad aplica un porcentaje máximo sobre el valor del inmueble, conocido como LTV (Loan-to-Value).
Por norma general, las entidades conceden hasta el 80 % del valor para la primera vivienda. La regla de oro de la banca es aplicar ese 80 % sobre el menor de los dos importes: tasación o compraventa.
¿Qué pasa si la tasación es más alta que el precio de compra?
A priori, comprar barato suena a excelente noticia. Significa que has encontrado una buena oportunidad inmobiliaria, pero de cara a la financiación y a la fiscalidad, tiene sus propios matices. Veamos los riesgos y beneficios que asume el comprador en este escenario.
Pros
✅ Mayor garantía para el banco: La entidad percibe un menor riesgo de impago, lo que puede traducirse en mejores condiciones o menor vinculación. ✅ Posibilidad de incluir reformas: Al haber margen entre el precio y el valor real, algunos bancos permiten sumar el presupuesto de una obra al préstamo hipotecario. ✅ Opciones de alta financiación: Existen hipotecas que financian el 100 % o hipotecas superiores al 80 %, basándose únicamente en el valor de tasación, ayudando a quienes tienen menos ahorros.
Contras
❌ Hacienda al acecho: Si compras muy por debajo del valor de mercado, la Agencia Tributaria podría reclamarte un pago extra. ❌ Seguros más caros: Las pólizas de hogar suelen calcularse sobre el valor tasado, encareciendo la prima anual. ❌ Falsa sensación de liquidez: El exceso de tasación rara vez significa que el banco te dará dinero sobrante para tus gastos personales.
Recomendaciones de expertos
Guarda el informe de tasación y los comparables utilizados. Te servirán como argumento sólido para negociar y comparar las mejores hipotecas del mercado con distintas entidades hasta encontrar la que valore positivamente ese "colchón" de garantía.
Para facilitarte el proceso, en Rankia te mostramos algunas recomendaciones, para que puedas comparar condiciones actualizadas y elegir la que mejor encaje con tu perfil.
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TIN bonificado:
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TAE bonificado:
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3 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar y Seguro de vida
Financiación máxima:
80%
*
6 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida, Productos de ahorro, Tarjeta de crédito y Domiciliacion de recibos
Financiación máxima:
90%
El banco limitará su préstamo, lo que desajustará tu planificación inicial.
Impacto negativo para el comprador
Menos financiación: El 80 % se calculará sobre esa tasación baja, reduciendo el importe final que te presta el banco.
Mayor aporte de fondos propios: Tendrás que cubrir la diferencia de tu bolsillo, sumado al habitual 20 % no financiado y los gastos de formalización.
Dudas ante la compra: Una valoración baja puede indicar que estás pagando un sobreprecio injustificado por la vivienda.
Alternativas y recomendaciones
Renegocia con el vendedor: Usa el informe técnico para demostrarle que su precio está fuera de mercado.
Segunda opinión: Valora asumir el precio de una segunda tasación de hipoteca (entre 300€ y 500 €) con otra empresa si detectas errores flagrantes en los comparables de la primera.
Si la tasación y precio de compra coinciden
Cuando ambas cifras son iguales o extremadamente similares, el proceso fluye sin contratiempos.
El banco financiará el 80 % exacto de lo que necesitas, no tendrás que aportar ahorros extra imprevistos y evitarás levantar sospechas ante la administración pública.
Casos especiales y situaciones frecuentes
El mercado inmobiliario está lleno de particularidades. Existen escenarios donde la brecha entre el precio y la valoración técnica suele ser muy pronunciada:
Compraventa entre familiares o herencia: Vender una casa a un hijo a un precio simbólico disparará las alarmas. La tasación será superior al precio y Hacienda lo considerará una donación encubierta.
Compras en subasta o grandes descuentos: Al adquirir inmuebles de fondos buitre, el precio suele ser de derribo. Aquí, una tasación oficial alta juega a tu favor para conseguir que el banco cubra casi la totalidad de la operación.
Reformas integrales: Si compras para reformar, solicita una tasación con "valor de hipótesis de edificio terminado". El banco valorará el inmueble contando con el proyecto de obra.
¿Cuándo conviene pedir una tasación antes de comprar?
Adelantarse al banco tiene ventajas estratégicas. Conviene solicitarla antes de firmar nada si sospechas que la casa está sobrevalorada o si vas ajustado de ahorros.
Tabla comparativa: Consigue hasta un 30% de descuento en tu tasación
Si necesitas una tasadora oficial para pedir una hipoteca, estas son algunas de las opciones más reconocidas que ofrecen descuentos por hacer la tasación a través de Rankia:
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Fiscalidad: Hacienda me reclama el valor de tasación, ¿qué hago?
La carga impositiva es un factor crítico. Muchos usuarios se preguntan si el ITP se paga sobre el valor de tasación o de compraventa.
Desde 2022, en las transmisiones de vivienda usada, la base imponible suele venir marcada por el valor de referencia catastral. Si compraste por debajo de este valor, deberás tributar por el valor catastral.
Si Hacienda detecta anomalías y te envía una liquidación complementaria exigiendo más impuestos, mantén la calma. Las tasaciones son una prueba técnica fundamental: puedes utilizar tu propio informe pericial para recurrir la reclamación y demostrar que el valor real de mercado era inferior al que estima la administración.
Preguntas frecuentes sobre valor de tasación y compra
A efectos de liquidación de dinero, no. El banco usará la tasación alta solo a efectos de garantía, pero la financiación suele ir sobre el precio si este es menor.
Pide copia inmediata del informe, cuantifica el nuevo LTV y comprueba alternativas. Tus opciones rápidas son: hacer una aportación extra, pedir una prórroga por causa financiera acreditable según tus arras, o evaluar una subrogación de hipoteca si la promotora ya tiene una constituida que te favorezca.
Tiene una validez de 6 meses desde su emisión. Después de ese plazo, deberás pedir una actualización si aún no has firmado la hipoteca.
¿Dudas con los números? Consigue la mejor hipoteca
Saber si la hipoteca se calcula sobre valor de tasación o valor de compra te ahorrará disgustos. Recuerda la regla de oro: el banco siempre mirará la cifra más baja para protegerse. Si la tasación es alta, ganas seguridad ante el banco; si es baja, prepárate para renegociar el precio o aportar más ahorros.
Tener el control de tu valoración técnica es tu mejor escudo. Si estás en este punto del proceso, te invitamos a utilizar nuestros comparadores de hipotecas o dejar tus dudas en los comentarios para que nuestros expertos te asesoren de forma gratuita.
Por un lado, al menos en Cadiz, ni en sueños el catastro está más alto que la valoración de una agencia tasadora que al fin de cuentas se basa en el precio de mercado y el estado de la construcción.
Por otro lado el seguro te asegura lo que le digas, no mira ni tasación ni catastro, eso si, si aseguras por lo bajo te pueden decir que estas infra asegurado.
Nuevo
#8
12/03/23 20:59
Hola !! Me gustaría hacer una consulta por si me pueden ayudar .Adquiero un inmueble por 96000€ tasado en 130000€ y la idea es hacer una pequeña reforma y venderlo lo antes posible entorno a 150-160.000€ que es el precio de mercado de la zona .Como me afecta a nivel fiscal hacienda de cara al siguiente año? Habría alguna manera de eludir o pagar el mínimo interés posible ? He leído que hay un impuesto inferior si compras pra vender ,es correcto? Disculpen la ignorancia espero que me puedan ayudar .Un saludo
#7
04/02/23 09:26
Muchas gracias por el artículo! Hay una cosa que no me queda clara. Si la tasación del catastro es por ejemplo 20.000 euros menos que la tasación del banco, de cara a hacienda/impuestos, ¿esto me afecta? Para el tema impuestos ¿solo influye la tasación catastral o es la tasación catastral asociada al coeficiente que le otorgue hacienda? ¿Cómo puedo saber el valor que le dará hacienda en base a la tasación del catastro? Gracias por adelantado!!
Nuevo
#6
13/05/22 13:40
Buenas, Una consulta, en relacion a la nueva normativa de 2022. Si se compra un piso por debajo del precio de referencia pero se paga el ITP que corresponda al del precio de referencia en vez del precio de compraventa:
- ?Hay que tener en cuenta alguna otra regularicacion de alguna entidad, hacienda, registro propiedad, comunidad autonoma, etc...?
Es decir, puedo haber alguna sorpresa mas teniendo en cuenta que el precio de tasacion normalmente sera bastante superior al precio de compraventa?
Gracias
#4
06/12/21 21:08
Hola. No se si alguien sabrá responderme,... Entra en vigor el nuevo valor de referencia del catastro que es sobre el que pagaremos el ITP. Voy a escriturar bien a finales de diciembre o podría esperar a primeros de enero, para pagar ITP según este nuevo valor de referencia. El caso que voy a comprar una vivienda cuyo valor fiscal en Hacienda son 218.000€, el tasador lo ha tasado en 233.000€ por lo que tendría que pagar ITP sobre 233.000€ si no quiero tener problemas con Hacienda. MI PREGUNTA es si espero a 2022 por lo poco que he leído dice de tributar sobre este valle r de referencia o el valor de compraventa, el que sea mayor, pero no habla sobre el valor de tasación. Si resulta que este valor de referencia me beneficiaría al ser menor que los 233.000€ (valor de tasación) y comprando por 195.000€,...podria tributar por el valor de referencia o sigue vigente la norma de tributar por el mayor valor de los 3 ( tasación, escritura o valor fiscal) como actualmente??????
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#3
28/12/20 11:22
Una tasación puede dar diferentes valores según su finalidad. ¿Qué finalidades dan mayores y menores valores?
#2
28/05/19 11:27
"Coinc permiten que contratemos el seguro contra daños e incendios por nuestra cuenta con la aseguradora que queramos"
Todos deberian hacerlo. El seguro de incendios es obligatorio, pero no lo es contratarlo con la entidad.
#1
25/05/19 10:38
Buenos días:
No se tiene ningún problema, en cuanto a impuestos, ya que lo que sirve es el valor real pagado.
Lo dice el Tribunal supremo en la STS 2186/2018 - ECLI: ES:TS:2018:2186
Saludos.
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