La vivienda sube un 14,2 % en un año y ya está un 2,5 % por encima de los máximos de 2007, según Tinsa
La vivienda sube un 14,2 % en un año y ya está un 2,5 % por encima de los máximos de 2007, según Tinsa
El precio de la vivienda sube un 14,2 % interanual en septiembre, según Tinsa, y ya supera en un 2,5 % los máximos de 2007. Con las nuevas hipotecas por encima del 3 %, comprar una casa exige ahorrar unos 10.650 euros más que hace un año.
El precio de la vivienda en España subió un 14,2% interanual en septiembre de 2026 y un 0,7% respecto a agosto, según el índice IMIE General que Tinsa publicó el 16 de octubre. Con ese avance, el valor medio de la vivienda nueva y usada ya está un 2,5% por encima de los máximos nominales de 2007, aunque descontada la inflación sigue un 32% por debajo.
El dato llega con las hipotecas más caras que hace un año: el tipo medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda se situó en el 3,01% en julio, según el INE. Precio y financiación suben a la vez, y eso se nota en el ahorro previo que exige comprar y en la cuota mensual.
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El precio de la vivienda en España aumenta un 14,2% interanual en septiembre de 2026, según Tinsa, superando los máximos nominales de 2007 mientras se modera el ritmo de crecimiento.
El precio de la vivienda sube un 14,2% en septiembre y frena por tercer mes seguido
La subida del precio de la vivienda sigue en doble dígito, pero pierde fuerza. El IMIE General de Tinsa marcó un 15,6% interanual en junio, un 15,5% en julio, un 14,9% en agosto y un 14,2% en septiembre: tres meses consecutivos de moderación del ritmo de crecimiento.
Mes de 2026
Variación interanual (IMIE General)
Junio
15,6%
Julio
15,5%
Agosto
14,9%
Septiembre
14,2%
Fuente: Tinsa, índice IMIE General y Grandes Mercados (informes mensuales de julio a octubre de 2026).
Con el dato definitivo de septiembre, el tercer trimestre de 2026 cierra con una subida interanual del 14,9%, dos décimas más que el 14,7% provisional que Tinsa adelantó el 30 de septiembre en su informe de mercados locales.
Cristina Arias, jefa de investigación de Tinsa, señala que el empleo mantiene un buen comportamiento, pero que el poder adquisitivo de los salarios sigue reduciéndose por el repunte de la inflación. Aun así, el crecimiento de los precios supera en todos los grupos de municipios el umbral del 9% nominal que la Comisión Europea utiliza para vigilar posibles desequilibrios macroeconómicos.
Frente al IPC, la distancia es amplia: la inflación general cerró septiembre en el 4,9%, según el INE, así que la vivienda se encarece más de 9 puntos por encima de los precios de consumo.
La vivienda supera los máximos de 2007 en euros, pero sigue un 32% por debajo en términos reales
En euros corrientes, el precio medio de la vivienda en España ya está un 2,5% por encima del pico de la burbuja de 2007; en agosto la distancia era del 1,8%. Si se descuenta la inflación acumulada desde entonces, el valor real sigue un 32% por debajo de aquel máximo.
La diferencia entre las dos lecturas importa para quien compra. En términos nominales, el piso cuesta hoy más euros que en 2007. En términos reales, los salarios y el resto de precios también han subido desde entonces, por lo que el ajuste pendiente respecto a la burbuja existe sobre el papel. Lo que no ha mejorado es la capacidad de compra en las zonas más tensionadas, donde Tinsa observa que el nivel de precios ya deja fuera a una parte creciente de la población.
Por grupos, todos superan ya los máximos nominales de 2007 salvo la costa mediterránea y el resto de municipios. Descontada la inflación, ninguno los alcanza: Baleares y Canarias es el que más se acerca, a un 13% de distancia, y el resto sigue a más de un 30%.
Precio de la vivienda por zonas: la costa mediterránea lidera con un 17,2%
La costa mediterránea es la zona donde más sube el precio de la vivienda, un 17,2% interanual, mientras que el resto de municipios (pequeñas y medianas poblaciones del interior y de la costa norte) es la que menos, un 10,4%. En el último mes, Baleares y Canarias registró el mayor avance, frente a las subidas más contenidas de capitales y áreas metropolitanas.
Zona (IMIE Tinsa)
Variación interanual
Variación mensual
Respecto al máximo de 2007 (nominal)
Costa mediterránea
17,2%
1,3%
−2,7%
Áreas metropolitanas
16,6%
0,5%
+3,1%
Baleares y Canarias
15,2%
2,2%
+27,8%
Capitales y grandes ciudades
13,4%
0,4%
+4,6%
Resto de municipios
10,4%
0,7%
Por debajo
Media de España
14,2%
0,7%
+2,5%
Fuente: Tinsa, IMIE General y Grandes Mercados de septiembre de 2026, elaborado con tasaciones de vivienda terminada nueva y usada.
Las capitales y las áreas metropolitanas son, además, donde la desaceleración es más marcada una vez descontada la inflación. Es la señal de que en los mercados más caros la demanda empieza a toparse con el límite de lo que los hogares pueden pagar.
Cuánto más hay que ahorrar para comprar una vivienda que hace un año
Si una vivienda ha seguido la media del mercado, hoy hace falta ahorrar unos 10.650 euros más que hace un año para comprar una casa que entonces costaba 250.000 euros. La razón es sencilla: los bancos financian, como norma general, hasta el 80% del valor de compra o tasación, de modo que la entrada y los gastos se calculan sobre un precio un 14,2% más alto.
Concepto
Hace un año
Hoy (+14,2 %)
Diferencia
Precio de la vivienda
250.000 €
285.500 €
+35.500 €
Entrada (20 %)
50.000 €
57.100 €
+7.100 €
Gastos e impuestos (≈10 %)
25.000 €
28.550 €
+3.550 €
Ahorro previo necesario
75.000 €
85.650 €
+10.650 €
Ejemplo orientativo: aplica la subida media del IMIE de Tinsa a una vivienda de 250.000 euros. El porcentaje de gastos e impuestos varía según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o de segunda mano.
Los gastos e impuestos de comprar una vivienda dependen sobre todo del ITP o del IVA, que cambian según la comunidad autónoma y el tipo de inmueble, así que el 10% es una aproximación. Lo que no cambia es la lógica: cada punto que sube el precio encarece a la vez la entrada y los impuestos, y ninguna de las dos partidas se puede financiar con la hipoteca en una operación estándar.
Los datos del INE confirman que el préstamo también crece. El importe medio de las hipotecas sobre vivienda fue de 180.785 euros en julio de 2026, un 10,9% más que los 163.307 euros de julio de 2025, según la Estadística de Hipotecas del INE. Quien compra hoy pide más dinero prestado y, además, lo paga a un tipo más alto.
Las nuevas hipotecas superan el 3%: la cuota sube a la vez que el precio
El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda fue del 3,01% en julio de 2026, frente al 2,94% de julio de 2025, según el INE. El plazo medio también se ha alargado, de 25 a 26 años, y el 62,3% de las hipotecas se firmó a tipo fijo, con un interés medio inicial del 3,03%, frente al 2,97% de las variables.
El euríbor explica buena parte del encarecimiento: su media mensual subió al 3,247% en septiembre, desde el 2,954% de agosto, según los datos del Banco de España que recoge Tinsa en su informe. Para quien firme ahora, la suma de más precio y más tipo se traduce en una cuota bastante más alta.
Hipoteca del 80 % a 25 años
Hace un año
Hoy
Diferencia
Importe financiado
200.000 €
228.400 €
+28.400 €
Tipo de interés (medio INE, julio)
2,94 %
3,01 %
+0,07 puntos
Cuota mensual
942 €
1.084 €
+142 €/mes
Intereses totales
82.658 €
96.886 €
+14.228 €
Ingresos netos para que la cuota no supere el 35 %
2.692 €/mes
3.098 €/mes
+406 €/mes
Cálculo con amortización francesa sobre la vivienda del ejemplo anterior, con el tipo medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda que publica el INE. No incluye bonificaciones, seguros ni comisiones.
En la práctica, el mismo hogar necesita ganar unos 400 euros netos más al mes que hace un año para comprar una vivienda equivalente sin pasar del 35 % de endeudamiento, el límite que suelen aplicar las entidades. Si tus ingresos no han crecido a ese ritmo, conviene revisar qué hipoteca te puedes permitir con tu sueldo antes de empezar a visitar pisos.
Por qué sube el precio de la vivienda y qué esperar para 2027
Los motivos de fondo no han cambiado: la oferta de vivienda nueva sigue muy por debajo de la creación de hogares y la demanda se mantiene sostenida por el empleo, con 22,48 millones de afiliados a la Seguridad Social en septiembre, un 3,4% más que un año antes. Son las mismas razones que explican por qué sube el precio de la vivienda en España desde hace varios años.
Lo que sí empieza a moverse es la actividad. Según el INE, las compraventas de vivienda cayeron un 5,1% interanual en julio y las hipotecas sobre vivienda, un 3,5%. Tinsa lo relaciona con el mayor esfuerzo de compra y una financiación más restrictiva, aunque recuerda que el número de operaciones sigue por encima de la media histórica.
Cómo reducir el ahorro necesario y la cuota en un mercado más caro
Con el precio subiendo más deprisa que los salarios, lo que más margen da al comprador es la financiación: unas décimas de TAE o una vinculación menos cambian la cuota durante 25 o 30 años. Estos son los puntos que más pesan hoy:
Compara por TAE, no por TIN. La TAE incluye comisiones y el coste de los productos vinculados, y es la única cifra que permite comparar ofertas de bancos distintos.
Calcula el ahorro con el precio de hoy. Si llevas meses ahorrando con un objetivo fijado hace un año, revisa la cifra: con una subida del 14,2%, el 30% de la entrada y los gastos ya no es el mismo.
Valora el tipo fijo frente al variable. Con el euríbor por encima del 3,2%, la diferencia entre fijas y variables es mínima en el tipo medio del INE, pero la fija elimina el riesgo de nuevas subidas.
Si prefieres que alguien revise tu caso, el servicio de asesoramiento hipotecario de Rankia compara ofertas de varias entidades y te ayuda a calcular qué cuota puedes asumir con tus ingresos, sin coste para ti.
Preguntas frecuentes sobre la subida del precio de la vivienda
Según el índice IMIE General de Tinsa, el precio de la vivienda nueva y usada en España subió un 14,2% interanual en septiembre de 2026 y un 0,7% respecto a agosto. En el conjunto del tercer trimestre, la subida interanual fue del 14,9%.
En euros corrientes, sí: en septiembre de 2026 el valor medio estaba un 2,5% por encima del máximo de 2007, según Tinsa. Descontada la inflación, sigue un 32% por debajo de aquel pico.
En la costa mediterránea, con un 17,2% interanual en septiembre de 2026, seguida de las áreas metropolitanas (16,6%) y Baleares y Canarias (15,2%). Las pequeñas y medianas poblaciones del interior y de la costa norte son las que menos suben, un 10,4%.
Los datos de Tinsa no muestran bajadas: el precio sigue subiendo cada mes, aunque el ritmo interanual se ha moderado desde el 15,6% de junio hasta el 14,2% de septiembre de 2026. Lo que se observa es una desaceleración, no una caída.
El tipo medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda fue del 3,01% en julio de 2026, según el INE, con un plazo medio de 26 años. Las hipotecas fijas se firmaron de media al 3,03% y las variables, al 2,97%.
Como referencia, en torno al 30% del precio: un 20% de entrada, porque los bancos suelen financiar hasta el 80%, y alrededor de un 10% para gastos e impuestos, que varían según la comunidad autónoma. Para una vivienda de 285.500 euros, son unos 85.650 euros.
_col.png?1790249783 "Precio de la vivienda en España por comunidades autónomas: cuánto cuesta el metro cuadrado")
_col.png?1788186760 "Previsión del precio de la vivienda en España 2027: ¿cuánto subirá?")
