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El ITP en Madrid es del 6% para la compra de viviendas de segunda mano, aunque existen bonificaciones y tipos reducidos. En 2026, la subida del precio de la vivienda ha limitado especialmente la bonificación del 10% para vivienda habitual. Solo alrededor del 20% de la oferta cumple su límite de 250.000 euros.
- El tipo reducido del 4% se reserva principalmente a familias numerosas que cumplen los requisitos.
- Los menores de 35 años pueden obtener una bonificación del 100% si compran su vivienda habitual en determinados municipios de menos de 2.500 habitantes.
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en Madrid grava las transmisiones de bienes y derechos que no están sujetas a IVA. En la compra de vivienda, se aplica principalmente cuando se adquiere un inmueble de segunda mano.
- El proyecto de Presupuestos de 2027 prevé un ITP del 4% para menores de 40 años en vivienda habitual de hasta 450.000 euros, pendiente de la Asamblea de Madrid.
¿Cuánto se paga de ITP en Madrid en 2026?
El ITP general en Madrid es del 6% y se paga al comprar una vivienda de segunda mano. Se calcula sobre el mayor importe entre el valor de referencia del Catastro y el precio o valor declarado. Para viviendas habituales de hasta 250.000 euros, la bonificación del 10% deja un tipo efectivo del 5,4%.
A diferencia del ITP de otras comunidades autónomas, Madrid no utiliza una escala progresiva para las compras ordinarias de vivienda. El porcentaje se aplica directamente sobre toda la base imponible de la operación.
La persona obligada a declarar y pagar el impuesto es el comprador. El vendedor no paga el ITP, aunque puede tener que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida y asumir la plusvalía municipal cuando corresponda.
A diferencia del ITP de otras comunidades autónomas, Madrid no utiliza una escala progresiva para las compras ordinarias de vivienda. El porcentaje se aplica directamente sobre toda la base imponible de la operación.
La persona obligada a declarar y pagar el impuesto es el comprador. El vendedor no paga el ITP, aunque puede tener que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida y asumir la plusvalía municipal cuando corresponda.
Situación del comprador o del inmueble |
Tributación aplicable |
|---|---|
Compra general de vivienda usada |
6% |
Vivienda habitual de hasta 250.000 € |
6% con bonificación del 10% de la cuota |
Tipo efectivo tras la bonificación general |
5,4% |
Vivienda habitual de familia numerosa |
4% |
Menor de 35 años en municipio de menos de 2.500 habitantes |
Bonificación del 100% |
Compra para reventa por determinadas empresas inmobiliarias |
2% |
Sustitución de inmueble afectado por las obras de la Línea 7B |
Bonificación del 100% |
El tipo del 2% para empresas inmobiliarias no se aplica a un comprador particular. Está condicionado a que la vivienda se incorpore al activo circulante de una empresa dedicada principalmente a la construcción, promoción o compraventa inmobiliaria y sea revendida dentro del plazo establecido.
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Nacho García Pascual
Experto en Hipotecas, Vivienda y Mercado inmobiliario
Una bonificación del 10 % no reduce el tipo del 6 % en 1,5 puntos. El cálculo correcto es 6 % × 90 %, por lo que el tipo efectivo resultante es del 5,4 %.
Solo el 20% de las viviendas en venta en Madrid permite acceder a la bonificación del ITP
A pesar de que la bonificación para vivienda habitual existe desde 2019, su alcance real se ha reducido por el encarecimiento del mercado inmobiliario madrileño. Para aplicarla, el valor de la vivienda, junto con los anejos y las plazas de garaje que se compren con ella, no puede superar los 250.000 euros.
Según datos del portal Idealista publicados en junio de 2026, solo unas 5.970 de las más de 30.000 viviendas en venta en la Comunidad de Madrid cumplían ese límite. Es aproximadamente un 20% de la oferta.
La causa es que el límite fiscal sigue en 250.000 euros mientras los precios de la vivienda en Madrid han seguido subiendo. Según Idealista, el precio de compraventa acumula una subida del 77% en la Comunidad de Madrid entre enero de 2019 y mayo de 2026, y del 65% en Madrid capital.
¿Qué implica esto para el comprador?
Que una vivienda se destine a residencia habitual no es suficiente para aplicar la bonificación. También debe respetarse el límite de 250.000 euros, calculado conforme a las reglas fiscales aplicables. En la práctica, muchos compradores de la capital y de municipios como Getafe, Leganés, Móstoles o Alcorcón y los barrios más lujosos de Madrid, quedan fuera del beneficio por el valor del inmueble, aunque cumplan el requisito de vivienda habitual.
Tipos y bonificaciones del ITP en Madrid
El tipo general aplicable a la transmisión de bienes inmuebles en la Comunidad de Madrid es del 6%. Sin embargo, hay varios casos en los que, si cumples los requisitos específicos, puedes optar a bonificaciones y tipos reducidos.
Bonificación del 10% por comprar una vivienda habitual
Las personas físicas que compren un inmueble destinado a constituir su vivienda habitual pueden aplicar una bonificación del 10% sobre la cuota del ITP. Esta bonificación solo puede utilizarse cuando el valor del inmueble adquirido sea igual o inferior a 250.000 euros.
Para determinar si se respeta este límite se tienen en cuenta:
- El valor de la vivienda.
- Los anejos que se transmitan conjuntamente.
- El trastero, cuando se incluya en la operación.
- Las plazas de garaje compradas junto con la vivienda, aunque sean fincas registrales independientes.
Además, la vivienda tiene que serlo de verdad: debes habitarla en los 12 meses siguientes a la compra y mantenerla como residencia habitual al menos tres años. Esta bonificación es incompatible con el tipo reducido del 4% de familia numerosa: se aplica uno u otro.
La bonificación no significa que el ITP sea del 10%. Primero se calcula el impuesto al tipo general del 6% y, después, se descuenta un 10% de la cuota obtenida. El resultado equivale a un tipo efectivo del 5,4%. Por ejemplo, en una compra de 200.000 €, el ITP en Madrid sería:
Concepto |
Importe |
|---|---|
Base imponible |
200.000 € |
Cuota al 6% |
12.000 € |
Bonificación del 10% |
1.200 € |
Cuota final |
10.800 € |
Tipo efectivo |
5,4% |
⚠️ Si el valor del inmueble supera los 250.000 euros, aunque sea por una cantidad pequeña, no se aplica esta bonificación. Además, SIEMPRE debe ser una vivienda de segunda mano.
Ventajas e inconvenientes de la bonificación por vivienda habitual
La bonificación compensa si tu vivienda habitual no pasa de 250.000 euros, pero sus requisitos dejan fuera a buena parte de las compras en Madrid.
Pros
- Tipo efectivo del 5,4%: en una vivienda de 200.000 € pagas 1.200 € menos.
- Sin requisito de edad ni de renta: basta con que sea tu vivienda habitual.
- Sube al 100% en pueblos: menores de 35 años, municipios con menos de 2.500 habitantes.
- Se aplica al autoliquidar: la indicas tú mismo en el modelo 600.
Contras
- Tope de 250.000 €: un euro por encima y pierdes toda la bonificación.
- Cuenta el valor fiscal: si el valor de referencia supera 250.000 €, no se aplica.
- Obliga a vivir en ella: 3 años seguidos; si no, pagas el 6% con intereses.
- Incompatible con el 4%: las familias numerosas aplican uno u otro, no ambos.
¿Existe un ITP reducido para jóvenes en Madrid?
No existe un tipo general del 4% para todos los jóvenes que compren una vivienda en Madrid. Un comprador joven que adquiera una vivienda usada en Madrid capital (por ejemplo, con el Plan Mi Primera Vivienda) o en otro municipio que no cumpla los requisitos rurales tributará normalmente al 6%. Sin embargo, podrá aplicar la bonificación general del 10% si el inmueble se destina a vivienda habitual y su valor no supera los 250.000 euros.
⚠️ Hoy, la ventaja específica para jóvenes se limita a determinadas compras en municipios con riesgo de despoblación.
El proyecto de Presupuestos de 2027 incluye una rebaja del ITP al 4% para menores de 40 años que compren su vivienda habitual de segunda mano por hasta 450.000 euros. Lo aprobó el Consejo de Gobierno, pero falta el voto de la Asamblea de Madrid. Si sale adelante, se aplicaría desde el 1 de enero de 2027.
Bonificación del 100% para jóvenes en municipios rurales de Madrid
Desde el 29 de noviembre de 2024, los menores de 35 años pueden aplicar una bonificación del 100% de la cuota del ITP en Madrid. La introdujo la Ley 5/2024 de la Comunidad de Madrid y exige estas condiciones:
- El comprador debe ser menor de 35 años en la fecha de la adquisición.
- La vivienda debe convertirse en su residencia habitual.
- El municipio debe tener menos de 2.500 habitantes a 1 de enero del año anterior al devengo.
- El valor del inmueble no puede superar los 250.000 euros.
- En el límite se incluyen los anejos y las plazas de garaje que se compren con la vivienda.
Si se cumplen todas las condiciones, la bonificación cubre el 100% de la cuota y el resultado del ITP es de cero euros. Aun así, deberá realizarse correctamente la autoliquidación e indicar el beneficio fiscal aplicado.
Por ejemplo, un comprador joven en un municipio rural de la Comunidad de Madrid, de una vivienda de 180.000 €, cumpliendo los requisitos, se ahorraría 10.800 € de impuestos, solo teniendo en cuenta el ITP.
Esta bonificación es incompatible con el tipo reducido del 4% previsto para familias numerosas.
ITP del 4% para familias numerosas
El tipo reducido del 4% se aplica cuando una persona titular de familia numerosa compra un inmueble que va a convertirse en la vivienda habitual de la familia. Deben cumplirse simultáneamente los siguientes requisitos:
- El comprador debe tener reconocida la condición legal de titular de familia numerosa.
- El inmueble debe convertirse en la vivienda habitual de la familia.
- La condición de familia numerosa debe existir en la fecha en la que se produce la compra.
- Si alguno de los titulares era propietario de la anterior vivienda habitual, esta debe venderse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la adquisición de la nueva.
La obligación de vender la vivienda anterior no se exige cuando se adquiere un inmueble contiguo para unirlo a la vivienda habitual y formar una única vivienda de mayor superficie.
➡️ La condición de familia numerosa puede acreditarse mediante el título oficial, el libro de familia u otro documento que demuestre que se cumplía el requisito en la fecha del devengo.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP en Madrid?
El ITP no siempre se calcula sobre el precio que el comprador paga al vendedor. Cuando el inmueble tiene valor de referencia del Catastro, este se utiliza normalmente como base imponible. Si el valor declarado o la contraprestación pactada es superior, debe tomarse el importe más alto.
Desde 2022, el valor de referencia es el criterio principal para viviendas, plazas de garaje, trasteros, viviendas unifamiliares y fincas rústicas. Por ejemplo, si una vivienda se compra por 230.000 euros, pero tiene un valor de referencia de 260.000 euros, el ITP no se calcularía sobre los 230.000 euros pagados, sino sobre los 260.000 euros del valor de referencia:
260.000 € × 6% = 15.600 €
Además, no debe darse por cumplido automáticamente el límite de 250.000 euros de la bonificación por el mero hecho de que el precio pagado sea inferior. El valor fiscal del inmueble debe revisarse antes de aplicar el beneficio.
Cuando el comprador considera que el valor de referencia es superior al valor real del inmueble, puede pagar el impuesto y solicitar posteriormente la rectificación de la autoliquidación, aportando pruebas que justifiquen un valor inferior.
¿Cómo se calcula el ITP en Madrid?
El ITP en Madrid se calcula aplicando el tipo correspondiente sobre la base imponible, que normalmente será el mayor importe entre el precio de compra, el valor declarado y el valor de referencia del Catastro. Después se aplican, si procede, las bonificaciones o tipos reducidos.
Situación |
Base imponible |
Beneficio aplicable |
Cálculo e ITP final |
Ahorro frente al 6% |
|---|---|---|---|---|
Vivienda usada de 150.000 € sin bonificación |
150.000 € |
Tipo general del 6% |
150.000 € × 6% ➡️ 9.000 € |
0 € |
Vivienda habitual de 200.000 € |
200.000 € |
Bonificación del 10% sobre la cuota |
12.000 € − 1.200 € ➡️ 10.800 € |
1.200 € |
Vivienda habitual de 220.000 € |
220.000 € |
Bonificación del 10% sobre la cuota |
13.200 € − 1.320 € ➡️ 11.880 € |
1.320 € |
Vivienda habitual de 250.000 € |
250.000 € |
Bonificación del 10% sobre la cuota |
15.000 € − 1.500 € ➡️ 13.500 € |
1.500 € |
Vivienda usada de 300.000 € para comprador general |
300.000 € |
Tipo general del 6% |
300.000 € × 6% ➡️ 18.000 € |
0 € (no aplica bonificaciones) |
Vivienda de 350.000 € para familia numerosa |
350.000 € |
Tipo reducido del 4% |
350.000 € × 4% ➡️ 14.000 € |
7.000 € |
Vivienda de 180.000 € para menor de 35 años en municipio rural bonificado |
180.000 € |
Bonificación del 100% de la cuota |
10.800 € − 10.800 € ➡️ 0 € |
10.800 € |
En los ejemplos de viviendas habituales de hasta 250.000 euros, primero se calcula el impuesto aplicando el tipo general del 6% y después se descuenta el 10% de la cuota. El resultado equivale a un tipo efectivo del 5,4%.
¿Quién debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales en Madrid?
La persona obligada a presentar y pagar el impuesto es quien adquiere el inmueble. Si la vivienda la compran varias personas, cada comprador debe declarar la parte del inmueble que adquiere y aplicar, en su caso, los beneficios fiscales que le correspondan individualmente.
Ten en cuenta que la obligación tributaria no desaparece porque la notaría, una gestoría o el banco se encarguen de preparar el modelo 600. El comprador continúa siendo el responsable de que el impuesto se presente correctamente y dentro de plazo.
¿Cómo se liquida el ITP en la Comunidad de Madrid?
El impuesto de transmisiones patrimoniales en la Comunidad de Madrid se presenta mediante el modelo 600. El plazo es de 30 días hábiles desde la fecha en la que se formaliza el acto o contrato. En una compraventa de vivienda, normalmente comienza a contar desde la fecha de la escritura pública.
No se incluyen en el cómputo:
- Los sábados.
- Los domingos.
- Los días festivos.
Presentación electrónica del modelo 600
El modelo puede presentarse por internet a través de la Oficina Virtual Tributaria de la Comunidad de Madrid. Para acceder se puede utilizar:
- Certificado digital.
- Cl@ve PIN.
- Cl@ve Permanente.
- IDentifica.
- DNI electrónico.
Durante la presentación debes adjuntar el documento público, privado, judicial o administrativo en el que conste la operación, y una vez realizada la presentación electrónica, debes conservar la autoliquidación del modelo 600 para continuar con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Se puede fraccionar el pago del ITP en Madrid?
La Comunidad de Madrid permite solicitar el fraccionamiento del ITP hasta un máximo de tres anualidades cuando se adquiere una vivienda habitual cuya superficie útil no supera los 120 metros cuadrados.
La solicitud debe presentarse antes de que termine el plazo reglamentario de pago. El fraccionamiento genera intereses de demora y puede exigir garantías, dependiendo de la cuantía y de las circunstancias del solicitante.
Calcula todos los gastos antes de comprar vivienda en Madrid
Aunque el tipo general del ITP en Madrid es inferior al aplicado en muchas comunidades autónomas, continúa siendo uno de los principales gastos e impuestos de la compra de vivienda. En una vivienda usada de 300.000 euros, el impuesto puede alcanzar los 18.000 euros si no se aplica ningún beneficio fiscal.
Antes de firmar las arras conviene comprobar el valor de referencia y estimar la cuota, y revisar si cumples los requisitos de vivienda habitual, familia numerosa o compra en un municipio rural.
Las diferencias territoriales son importantes: el cálculo del ITP en Cataluña, por ejemplo, utiliza una escala progresiva del 10% al 13%, mientras que Madrid mantiene un tipo general fijo del 6%.
Las diferencias territoriales son importantes: el cálculo del ITP en Cataluña, por ejemplo, utiliza una escala progresiva del 10% al 13%, mientras que Madrid mantiene un tipo general fijo del 6%.
Preguntas frecuentes sobre el ITP en Madrid
¿Cuánto es el ITP en Madrid en 2026?
El tipo general es del 6% para la compra de vivienda de segunda mano. Con la bonificación del 10% por vivienda habitual de hasta 250.000 euros, el tipo efectivo baja al 5,4%. Las familias numerosas pagan el 4% y los menores de 35 años que compran en municipios de menos de 2.500 habitantes pueden pagar 0 euros.
¿Hay un ITP del 4% para jóvenes en Madrid?
Hoy no: el 4% es solo para familias numerosas. El proyecto de Presupuestos de 2027 incluye un 4% para menores de 40 años en vivienda habitual de segunda mano de hasta 450.000 euros. Se aplicaría desde el 1 de enero de 2027 si lo aprueba la Asamblea de Madrid. Mientras, los menores de 35 tienen el 100% en municipios de menos de 2.500 habitantes.
¿Cuál es el plazo para pagar el ITP en Madrid?
Tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentar el modelo 600 y pagar. No cuentan sábados, domingos ni festivos. Fuera de plazo se aplican recargos.
¿Sobre qué valor se paga el ITP en Madrid?
Sobre el mayor de dos importes: el precio escriturado o el valor de referencia del Catastro. Si compras por 230.000 € y el valor de referencia es 260.000 €, pagas sobre 260.000 € y además pierdes la bonificación del 10%, porque superas el límite de 250.000 €.
¿Qué pasa si no vivo en la vivienda después de aplicar la bonificación?
Pierdes la bonificación. Si no la habitas en los 12 meses siguientes a la compra o no vives en ella al menos tres años seguidos, tienes un mes para presentar una autoliquidación complementaria al 6%, con intereses de demora. Se salvan los casos que admite la ley del IRPF, como un traslado laboral o una separación.
¿Quién paga el ITP en Madrid, el comprador o el vendedor?
Lo paga el comprador, que es quien presenta el modelo 600. El vendedor no paga ITP, pero puede tributar en el IRPF por la ganancia de la venta y abonar al ayuntamiento la plusvalía municipal.
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