Las ciudades y provincias más baratas de España para comprar vivienda
Las ciudades y provincias más baratas de España para comprar vivienda
Ciudad Real es la provincia más barata de España para comprar vivienda (857 €/m²) y Zamora la capital más económica (1.449 €/m²). Repasamos el ranking completo de provincias y capitales, por qué existe esa diferencia de precio y qué tener en cuenta antes de comprar en una zona barata.
El precio de la vivienda usada en España cerró agosto de 2026 en 2.924 €/m², un 12,5% más que hace un año. Pero esa media nacional esconde una brecha enorme: mientras en San Sebastián el metro cuadrado supera los 6.600 €, en la provincia de Ciudad Real ronda los 857 €.
En este artículo repasamos qué provincias y qué capitales de provincia son, ahora mismo, las más baratas de España para comprar vivienda, por qué existe esa diferencia y qué conviene tener en cuenta antes de comprar en una de ellas. Si estás empezando a buscar, también puede ayudarte conocer los pasos para comprar una casa antes de comparar zonas y financiación.
Ranking de las ciudades y provincias más baratas de España para comprar vivienda
🏠 Ciudad Real es la provincia más barata, con 857 €/m².
🏙️ Zamora es la capital más barata, con 1.449 €/m².
🏆 Si vas a comprar en una de estas zonas, la hipoteca fija es la que más encaja: el importe es bajo y lo que decide el coste final son las comisiones y la vinculación, no una décima de diferencial. Nuestras dos recomendadas son la Hipoteca Fija Sabadell (2,75% TIN y 3,58% TAE, sin comisión de apertura) y la Hipoteca Fija imagin (3,05% TIN y 3,77% TAE, con solo tres productos bonificables).
¿Cuáles son las provincias más baratas de España para comprar vivienda?
Según el índice de precios de idealista de agosto de 2026, Ciudad Real es la provincia más barata de España para comprar una vivienda usada, con un precio medio de 857 €/m². Le siguen Jaén, Teruel y Cuenca, las cuatro por debajo de los 950 €/m².
Provincia
Precio medio (€/m²)
1️⃣ Ciudad Real
857 €
2️⃣ Jaén
879 €
3️⃣ Teruel
888 €
4️⃣ Cuenca
902 €
En el extremo contrario, Baleares (5.595 €/m²), Madrid (5.059 €/m²) y Guipúzcoa (4.688 €/m²) son las provincias más caras. Si quieres el ranking completo de las zonas más caras, lo tienes en nuestro artículo sobre las ciudades más caras de España.
¿Cuáles son las capitales más baratas para comprar vivienda?
Si en vez de la provincia entera miramos solo la ciudad capital, el ranking cambia: Zamora es la capital de provincia más barata de España, con 1.449 €/m², seguida de Jaén (1.465 €/m²) y Lleida (1.515 €/m²).
Capital
Precio medio (€/m²)
1️⃣ Zamora
1.449 €
2️⃣ Jaén
1.465 €
3️⃣ Lleida
1.515 €
En el lado caro, San Sebastián repite como la capital más cara (6.680 €/m²), por delante de Madrid (6.471 €/m²) y Barcelona (5.440 €/m²).
¿Por qué Ciudad Real es la provincia más barata pero Zamora la capital más barata?
No es una contradicción: son dos rankings distintos. El de provincias promedia todos los municipios de ese territorio, incluidos pueblos pequeños con precios muy bajos; el de capitales solo mide el precio dentro de la ciudad que da nombre a la provincia.
Ciudad Real capital no está entre las tres capitales más baratas, pero el conjunto de municipios de su provincia sí tira la media hacia abajo lo suficiente como para situarla primera. Zamora, en cambio, tiene una capital muy barata, aunque su provincia en conjunto queda ligeramente por encima de Ciudad Real, Jaén, Teruel y Cuenca.
¿Y los pueblos? El municipio más barato de España
Si bajamos un nivel más, el municipio más barato de España para comprar casa es Fuente Obejuna (Córdoba), con 369 €/m² según el informe de idealista del segundo trimestre de 2026. Repasamos el ranking completo de los 25 municipios más económicos, con el más barato de cada comunidad autónoma, en nuestro artículo sobre los pueblos más baratos para comprar casa en España.
Por qué estas zonas son tan baratas
El precio de la vivienda no sube igual en todas partes porque la demanda tampoco es igual. Las provincias y capitales más baratas comparten varios rasgos:
Pérdida de población sostenida en las últimas décadas (la llamada "España vacía"), que deja un parque de vivienda mayor que la demanda real.
Un mercado laboral con menos oferta de empleo cualificado, lo que reduce la presión compradora frente a otras provincias.
Menor peso del turismo y de la segunda residencia, dos factores que sí disparan los precios en zonas de costa o grandes capitales.
Distancia a los grandes núcleos de actividad económica (Madrid, Barcelona, el eje mediterráneo), que concentran la mayor parte de la demanda de vivienda.
El otro lado de esta historia es el déficit de vivienda que arrastra España a nivel nacional, que explica por qué el precio medio no deja de subir aunque estas provincias se mantengan baratas. Lo desarrollamos en nuestro artículo sobre por qué sube el precio de la vivienda en España.
¿Qué tener en cuenta antes de comprar en una provincia barata?
Empleo y servicios en la zona: un precio bajo suele ir de la mano de menos oferta laboral y de servicios, algo relevante si no vas a teletrabajar.
Potencial de revalorización: los precios llevan más tiempo estancados en estas provincias, por lo que la vivienda puede ser menos líquida si necesitas venderla en el futuro.
Estado del inmueble: en pueblos pequeños es habitual encontrar viviendas antiguas que necesitan reforma; si es tu caso, existe una hipoteca específica para reformas que puede salirte más a cuenta que un préstamo personal.
Gastos asociados a la compra: aunque el precio de la vivienda sea bajo, notaría, registro, impuestos y gestoría se calculan sobre el valor de la operación; repasa los gastos e impuestos de la compra de una vivienda para no llevarte sorpresas.
Tu ratio de endeudamiento: aunque pidas poco dinero, el banco seguirá exigiendo que la cuota no supere entre el 30% y el 35% de tus ingresos netos; puedes calcular el tuyo en nuestro artículo sobre el ratio de endeudamiento.
La tasación: el banco no presta sobre el precio de venta, sino sobre el valor de tasación, que en zonas de baja demanda puede quedar por debajo del precio pactado. Te explicamos cómo funciona en nuestra guía sobre la tasación oficial de la vivienda para la hipoteca.
¿Cómo financiar la compra en una provincia barata?
Antes de elegir modalidad, también puedes comparar las mejores hipotecas de 2026 para valorar las diferencias entre tipo fijo, variable y mixto. Si buscas estabilidad en la cuota durante toda la vida del préstamo, puedes comparar las mejores hipotecas fijas del mercado. Y si el objetivo no es tu residencia habitual sino una segunda vivienda para teletrabajar o para invertir aprovechando estos precios bajos, échale un vistazo a nuestra comparativa de hipotecas para segunda vivienda.
Las tres mejores hipotecas para comprar en una zona barata
Si tienes pensado comprar vivienda en una de las ciudades o provincias más baratas de este ranking, el importe que vas a pedir es pequeño y eso cambia las prioridades: con un préstamo de 80.000 o 100.000 €, una comisión de apertura de 500 € o un seguro de vida caro pesan más en el coste total que media décima de TIN. Por eso las tres que mejor encajan aquí son fijas, sin comisión de apertura y con vinculación corta:
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.58 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Preguntas frecuentes sobre las zonas más baratas para comprar vivienda
Ciudad Real, con un precio medio de 857 €/m² en agosto de 2026 según idealista, seguida de Jaén, Teruel y Cuenca.
Zamora, con 1.449 €/m², seguida de Jaén (1.465 €/m²) y Lleida (1.515 €/m²).
Fuente Obejuna, en la provincia de Córdoba, con 369 €/m² según el informe de idealista del segundo trimestre de 2026.
Sobre todo por la despoblación y la menor demanda frente a la oferta disponible: las provincias con menos empleo, menos turismo y menos presión de segunda residencia acumulan los precios más bajos, mientras que el déficit de vivienda a nivel nacional sigue empujando la media general al alza.
Depende del objetivo: para vivienda habitual, el ahorro es inmediato; como inversión, hay que tener en cuenta que estas provincias llevan más tiempo con precios estancados y pueden ofrecer menos revalorización y menos liquidez a la hora de vender.
No necesariamente al mismo ritmo: Ciudad Real capital, pese a partir de precios bajos, fue la que más subió en todo el país en el último año (22,7 %), por lo que la brecha con el resto de España se está reduciendo en algunas de estas zonas.
La provincia promedia el precio de todos sus municipios, incluidos los pueblos pequeños; la capital solo mide el precio dentro de la ciudad. Por eso Ciudad Real encabeza el ranking de provincias y Zamora el de capitales, sin que sea una contradicción.
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