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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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#6796

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Buenas.

Si se lo que es un préstamo en el que solo se pagan los intereses (el presidente de españa lo quiso hacer poco) con tu préstamo solo se paga el 5% hoy, el otro 5% cuando obtenga liquidez refinanciando o vendiendo, y todo está sostenido en que venderá caro o refinanciara caro.

Tú cuenta de 100.000 con amortización o sin ella, ¿habrá que ver en cuánto tiempo se amortiza no? Para decir cuotas ya que si es a 50 años no salen ni de cerca esos 2500€ por ejemplo. Y si es a 2 años sale bastante más.

El tema es que un préstamo sin amortización no se pide con la idea de pagarlo y quedarte con la propiedad, se hace con la idea de vender o refinanciar a un precio más alto y por lo tanto estás especulando y especular no es malo ni bueno, pero si que deja un gran rastro de ganadores que se maravilla y perdedores que se arruinan, y a veces termina en una crisis económica como la burbuja inmobiliaria con desembolsos enormes por parte de los estados (que es el dinero de los ciudadanos principalmente)

Los ejemplos que tú pones son todos favorables, te pongo yo uno que también es posible y de hecho no será raro, mientras hay obras surge un sobre coste que hace que el desenvolso sea un 15-20% más del valor de la casa por fallo de cálculos o porque ha aparecido algo o te han robado o destrozado o lo que sea, porque esto es un riesgo que se asume.  En el caso de la mujer del ejemplo habrá pedido prestado 600k y se termina gastando en el inmueble 2.3M y solo es capaz de venderlo por 2.1M habrá 200k de deuda tuya que no puede pagar y se los quedará o tendrá que pedirlos a una tasa de interés del 10% 200k solo de intereses estará pagando 20.000$ anuales de por vida.y dejará la deuda a sus descendentes (maravilloso esto del préstamo no amortizado). 

Como digo no es ni bueno ni malo, solo que él se está especulando y hay que saber los riesgos que tiene esto si no va bien o si eres de los últimos que se suben a la ola.

La locura tuya de préstamos amortizados es que tú cuantía que pones para ser financieramente sostenible no debería pagarse cuotas más altas del 35-40% de tus ingresos netos y eso sería invertir en cosas que puedes pagar y que terminen siendo tuyas sin riesgo, si pasa de eso es que no es una inversión responsable y estás arriesgado, si como pasa de eso tú cuota pides un préstamo que solo devuelves los intereses para poder pagar la cuota es un riesgo enorme el que se está asumiendo (con bastante probabilidad de que si algo sale mal acabes arruinado)



#6797

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Con todos los respetos Abuelito. 

El tema en Alemania es bastante diferente a "no podemos comprar porque es muy caro". 

Por ejemplo, 68 metros, dos dormitorios, centro de Berlín, 275000 en una inmobiliaria conocida por ser de las caras. 

https://www.engelvoelkers.com/es-de/propiedad/attraktive-kapitalanlage-im-bayerischen-viertel-4369666.1425065_exp/


Es cierto que los impuestos por poseer una casa son mucho más altos que aquí, y que las familias alemanas tienen experiencia reciente de perder sus casas un par de veces en los últimos 100 años, así que culturalmente prefieren una cuenta en Suiza. Pero los sueldos son más altos que los de aquí y el coste de la vivienda es igual o inferior al madrileño. 

Saludos 
#6798

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

La regulación de prestamos, hipotecas, deudas de por vida, etc, etc, es totalmente distinta en USA y en España. Yo aprecio mucho la experiencia de Geoff07 pero es un tipo de préstamos que aquí directamente no existen y que aquí te quedas con  la deuda de por vida y allí... No. 

Saludos 
#6799

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Lo que no es cierto de todo lo que dices es:
 "Compras una casa que deberia valer $300,000 por solo $100,000"
"la Obra duro 6 meses (usualmentes es menos)"
"
arreglar la casa por $60,000"
 "Vendes la casa por $250,000 para salir rapido de ella" 
Capital total 160000 euros que es una cifra ridicula para un negociante.
Rentabilidad bruta 90000 euros.
Operaciones al año dos.
Beneficios anuales 180000 euros sobre un capital de 160000 euros, un 125% al año.
Mi hijo despues de ser ingeniero en España y 3 años en el ITM trabaja en Google y gana 190000 euros al año.
Con el dinero del ITM podia dedicarse a esto y ganar mas.
En España hay un negocio mejor, vas al casino pones el dinero en el 29 y sale y ganas 35 veces lo puesto. Lo que ocurre es que normalmente el 29 no sale.
#6800

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Vamos por partes, de un rápido vistazo de 30 segundos:

 Teoría similar con la que yo contradecía las teorías que enarbolaban las bondades del alquiler, en los 90 


    • sótano, sótano

Berlín

en una inmobiliaria conocida por ser de las caras. 
Madre de Dios, que es Engel & Volkers!!!!....... Quien no conoce a Dios....
-------------------------------------------------------------------
Y no sigo, que tengo cosas que hacer.... 

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#6801

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Exacto, aunque también gracias a eso los intereses de las hipotecas son más bajos aquí.

@geoff007 Qué interés tiene una hipoteca "normal" para alguien con crédito bueno en USA? Un 5%?

No se puede tener todo.
#6802

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Hola amigo.

No, NO entiendes lo que quise decir. Sera que el sistema allí sea diferente. Pero te invito a que vuelvas a leerlo.

Aqui sacar el equity es mas sencillo que pedir prestado para la compra de un activo. Los bancos prestan mejor para refinanciar porque ya saben que el activo genera ingresos o vale mucho.

La Mujer del ejemplo compro un edificio de 1,5 millones en mal estado. Pidio prestado $600,000 (500,000 para la compra y 100,000 para reparaciones). Logro llenar el edificio y aumentar el alquiler.

No se en tu pais, pero en USA, cuando aumentas el alquiler, para los bancos, la casa aumento de valor. Eso se le llama "apreciacion forzada".

Cuando ella refinancie por 2,5 millones a una mejor tasa que la actual, ganara cerca de $1 millon de dolares poniendo casi nada propio debido a la estructuras de las de las deudas.

La deuda lo pagara los inquilinos, NO ella. Y es 100% libres de impuestos.

es matematica basica.

Te enedeudas a titulo personal a intereses solos Y luego refinancias y pasas el interes compuestos a los inquilinos.   Joder, es que es simple ecuacion!

EL DINERO SE HACE CUANDO SE COMPRA.
#6803

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

No es un sótano, es una luminosa entreplanta (según la inmobiliaria). Tiene un compartimento en el sótano (trastero). Pero vamos, que en esa web hay varios por el estilo. 

Saludos  
#6804

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Para comprar para vivirr, pues entre 3,90 y 6%, dependiendo de muchos factores. Hablo para vivir en casas! Un refi puede salirte entre 1,99% y 2,5% anual.  Los puntos varian. Si tienes buen credito van desde 0,8% a 12% si tienes mal credito (subprime).

A nivel comercial, estamos haciendo 2 puntos y 8,5% anual intereses solos. Es la Norma actual. Tengo compradores institucionales comprándome papeles por 6%. Ahora mismo a nivel comercial tenemos programas (casi todos) los Hard lenders llamado "Pay rate"..

Pay rate es que te cobro 10% intereses solos, pero durante el periodo del prestamo me pagas solo el 5% anual Y cuando vendas o refinancies me pagas el otro 5%.. Los puntos son mas altos aqui (4-5%) debido a que hay pocos compradores de este tipo de papel.

Estamos haciendo mucho pay rates, porque creas mas volumen, El problema es vender el papel..

En estos momentos, el 70% de mis prestamos es refinanciacion. 1,8%  y 4,5% anual. (prestamos privados para refinanciar).

Los HELOC no bajan del 5% ahora mismo.  Pero con el HELOC solo pagas por la cantidad que uses (genial para invertir)

PD: Lo bueno del HELOC es que sacas un HELOC como inversor y estas endeudado para la ley aunque NO es real. Por lo tanto, si alguien se caen en tu casa y tienes un HELOC, eres "pobre".  
#6805

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Con todo aprecio, que es lunes por la mañana...

Es un sótano, con aspiraciones a más...

Puede que sea un concepto de contexto generacional.
Cómo expongo por tercera vez, en los 90
Y cuando hablo de Alemania en los 90, mercado inmobiliario, demos por hecho, que hablo de la Alemania OCCIDENTAL.
El muro cayó en el 89,
que dependiendo de la edad y vivencia de cada uno, pudo tener una repercusión mayor o menor.
Pero del mercado inmobiliario de Berlín, puedes dar por hecho, que ni se mencionaba en los años 90...

Era como decir dentro de 50 años, que recordásemos que en 2021 el mercado residencial de Corea, y me argumentases con un piso, que su Ilustrísima Divinidad, poseía en Corea del Norte.
No se si entiende el contexto

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#6806

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

 a principios de marzo hice una reserva de postura y aún estoy esperando..... normalmente suelen tardar varios meses en liberarla hasta que el "comprador" termina todo el proceso. Como bien comentas si se van quebrando el proceso de espera empieza desde el principio.

El mayor problema que le veo a la reserva de postura es que en ese momento puedes tener liquidez pero que 8 meses más tarde de repente te llegue un mensajito que diga enhorabuena la subasta es suya y estar más tieso que la mojama.  

Ya os iré contando!
#6807

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Buenas.

Sin conocer el tema terrenos, puedo imaginarme que están aprovechando el tirón del covid para vender terrenos, que estaban parados. Ya q si el otro se vendió en el 2008 y este sigue ahí sin vender/construir...

Y en bcn si han aparecido precios al nivel del 2018. Justo despues del covid. En zona residenciales, con terrazas, etc he visto pisos muy a la par del 2008 7.000€/m2. Luego poco a poco se han rectificado hacia abajo y ahora me da que está en un momento, que ha bajado algo la demanda y según salgan más pisos veremos como se mueven. 

Yo estoy buscando primera residencia en bcn.. no tengo prisa y hasta q encuentre lo que quiero pues a esperar. Luego veremos cuanto piden y ahí decidiré. No espero una gran bajada, pero si que se estabilicen los precios.. Aprox. a reformar 3.000 m2 y reformado 4.500 m2 (según zona y extras)

Algo q pasó en el 2008 que ahora no, es que los bancos cortaron el grifo durante un año y cuando abrieron fueron muy cuidadosos... Cosa que ahora más que cerrarlo, lo tienen abierto a tope, aunque sobre el papel, estudian más los riesgos..


No es más rico quien más tiene, sino quien menos necesita. Y tú, ¿qué necesitas?

#6808

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Ok. Miremos Hamburgo. 

https://www.engelvoelkers.com/es-de/propiedad/vermietete-2-zimmer-wohnung-mit-balkon-4372584.1425470_exp/


https://www.engelvoelkers.com/es-de/propiedad/gepflegte-3-zimmer-wohnung-in-ruhiger-lage-4213743.1380647_exp/


https://www.engelvoelkers.com/es-de/propiedad/schoene-kapitalanlage-im-gruenen-bramfeld-4366692.1424098_exp/

Se lo pueden comprar. Con los sueldos alemanes se lo pueden comprar. De los impuestos no digo  ni pio porque no los controlo, pero los precios no son más altos que los de aquí y los sueldos si. 


Otra cosa es que se lo quieran comprar, que haya muchísima más vivienda social de alquiler y que una parte importante de la clase media prefiera vivir en esos pisos. Pero vamos, que se lo pueden comprar.

De hecho es una de mis aficiones cuando viajo, pararme en alguna inmobiliaria del centro de la ciudad y ver que se ofrece y a que precios. Llevo años haciendo esto. Hasta hoy no me han encontrado viviendas de tan mala calidad y tan caras como las madrileñas. No digo que no me pase, pero aún no me ha pasado. Podría poner la excepcion de Nueva York, pero ojo, ahí el problema es sobre todo que los gastos de comunidad son increíbles. Porque fuera de Manhattan, y haciendo un ajuste euro-dolar, cuidado porque no es una diferencia de precio muy importante. Y los sueldos no tienen nada que ver. Leo todos los días el NYT y ponen ejemplos de gente que busca piso en NY. Los precios que veo no difieren mucho de los madrileños (ajustando euro-dolar, ojo). 

Tengo amigos y compañeros de trabajo que han vivido en Alemania, en Múnich, Berlín, etc, etc, y todos alucinan con los precios de Madrid. O me relaciono con los más idiotas del pueblo y todos se han puesto de acuerdo en mentirme o no, no es más caro. 

Saludos 




#6809

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Afueras de Hamburgo.
Nos quejamos continuamente de las construcciones de aquí, y allí a lo que optas es los "Bauhaus", tecnica revolucionario en su época, por su optimización de costes.
Estilo arquitéctónico que no sólo impero en Alemania, sino en Israel, especifícamente en Tel Aviv, por sus atributos.
Busca en Munich centro, promociones nuevas.

Respecto a los precios de las viviendas a nivel internacional, también puedes ir a Hong Kong.
Pero lo que realmente prima, es el mercado en el que nos movemos nosotros.
El mercado inmobiliario no  marca "indices" entre países tan distantes.

Cada uno con su opinión, y gloria para todos ;)

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#6810

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

No hablamos de una inflación puntual, sino de una tendencia al alza sostenida en el tiempo durante años e ignorada de forma interesada por los bancos centrales, presionados por "los mercados" y los más ricos del mundo:

César Pérez: “Si EE UU se recalienta, supondrá casi el fin del ciclo bursátil” | Fondos y Planes | Cinco Días (elpais.com)

"¿Cuál es su expectativa de inflación?


Vemos la inflación subyacente [sin energía ni alimentos no elaborados] en EE UU al cierre de 2021 algo por encima del 2,4%, que es lo que espera el mercado. El problema vendrá si se dispara al 3,5%. Realmente, si se incorporasen a los cálculos de inflación los precios de las ventas de casas, como en los 70, la inflación actual estaría en el 7%."


No veo por qué la democracia tiene que ser secuestrada por "los mercados". A la vecina del quinto le importa más el precio de un litro de aceite de oliva que "los mercados".