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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

89 respuestas
    #1
    Screenfull

    Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

    Hola, Amigos llevo tiempo siguiendo el mercado inmobiliario y aunque nos dicen que se ha llegado a una estabilización en precios yo lo que veo que se han disparado sin medida los precios.

    Por tres factores principales:

    - Aumento del precio de alquiler.
    - Se ha dado la paradoja de que la cuota mensual es más baja comprando que alquilando.
    - La falta de alternativas de inversión teniendo la vivienda alquilada una atractiva rentabilidad anual.

    Si no porque justo ahora los bancos CaixaBank, BBVA, Santander, Sabadell... sueltan todo el ladrillo que llevan guardando desde 2007 ???

    Pues se puede leer entre líneas que ven más probable que baje y no siga subiendo como hasta ahora.

    Estamos en plena guerra comercial, nos intentan vender que estamos empezando una desaceleración económica con crecimientos más bajos y menor actividad. 
    Yo lo que veo es que se puede producir un frenazo en seco. 
    Dado las variables que tenemos, aranceles, brexit, Italia, reducción de ventas en las empresas, sector automóvil que está muy tocado...

    Cómo todos sabemos el sector inmobiliario depende mucho de la confianza. Sin está todo se cae. 
    No puedo negar que no estén yendo bien las ventas de las nuevas promociones de vivienda nueva, la realidad es que cada vez que sale una se vende completa en apenas unas semanas y sin haber ni siquiera empezado las obras. Pero claro está venta no está cerrada quiero decir que no se paga en ese momento el 100% del precio si no que se da una señal que pueden ser 500€ y luego el 20% en los dos años que duran las obras. Pero claro si yo compro sobre plano y llegado el día por el empeoramiento de la economía global han echo un ERE y me han despedido el banco no me va a dar  la hipoteca para escriturar el piso ya que estaría en el paro y perdería el 20% que he adelantado. En un entorno normal no lo vemos cómo un riesgo pero ante un entorno de incertidumbre económica lo veo como jugar a la ruleta rusa. Yo por suerte llevo 15 años fijo en la misma empresa pero aún así no me metería a comprar sobre plano ya que 2 años es mucho tiempo puede pasar de todo.

    Actualmente vivo de alquiler y por suerte cuando cogí el piso en 2015 por 500€ al mes a partir de entonces empezó a subir sin control y los que están quedando libres o se acaba el contrato de 5 anos se lo están renovando a 800€ al mes. 

    Mi idea viendo que no voy a poder renovar el contrato pagando las burradas que piden es buscar el mejor momento previsiblemente allá por 2021-2022 cuando podemos estar ya inmersos por completo en una fuerte recesión global una vez se frustren las medidas que están intentando llevar a cabo los bancos centrales, con su estrategia de ahogar a los bancos con los tipos bajos y seguir hinchando la burbuja de la renta fija comprando bonos.

    En ese momento me compraré un piso por un 15-20% menos de lo que me piden ahora.

    Ejemplo ahora me piden 215.000€ que con la bajada quedaría en 172.000€ me parece un precio justo. Ahorro de 42.000€

    Cómo lo veis?? Quien se atreve a comprar en la cresta de la ola?? O mejor esperamos??

    Gracias.

  1. #2
    Neus 90

    Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

    ¡Hola! Muy interesante tu reflexión, la verdad que el alquiler en las grandes capitales te empuja claramente a la compra, en mi caso en 2015 pagaba un alquiler en Barcelona de 500€ al finalizar el contrato me pedían 800€ (por un piso de 45m2 muy antiguo y que se caía a trozos...).

    Por eso hace un año y medio compramos sobre plano, lo único que en nuestro caso en el contrato de arras figura que si después de dar el 20% al llegar el momento de escriturar tu situación económica ha cambiado y el banco no te concede la hipoteca se te devuelve el importe de las arras, si no fuese por esa cláusula posiblemente no hubiéramos comprado.

    A día de hoy efectivamente, la cuota de la hipoteca rondará los 700€ con interés fijo, en comparación de los 800€ que me pedían por el piso de alquiler.

    Si tienes la suerte de poder esperar y comprar a mejor precio puede ser una buena estrategia ;)

  2. #3
    Nottsteam
    en respuesta a Screenfull

    Re: INMINENTE EXPLOSIÓN segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

    Ver mensaje de Screenfull

    Te felicito por el debate. Era muy necesario comentar la burbuja del alquiler (que no inmobiliaria, en mi opinión).

     

    Por mi parte, creo que es un hecho que hoy en día sale mejor comprar vivienda que alquilar. Esto es fácil de comprobar, simplemente comparando viviendas similares en apps estilo idealista o fotocasa.

    Lo que no tengo tan comprobado es que los bancos se estén deshaciendo del ladrillo. Básicamente porque no veo más oferta de vivienda, más bien la están frenando. ¿Qué datos manejas @Screenfull?

    En todo caso, lo que se ha reactivado es la construcción de obra nueva. Y no lo digo yo, lo dice el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) ->  http://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736152838&menu=ultiDatos&idp=1254735976607

  3. #4
    Screenfull
    en respuesta a Nottsteam

    Re: INMINENTE EXPLOSIÓN segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

    Ver mensaje de Nottsteam

    Hola, gracias por comentar. Si te fijas en mi post también digo que la venta de vivienda nueva está funcionando muy bien. Se vende el 100% en pocas semanas.

    Te paso el link dónde Sabadell vende su cartera de pisos por 241 millones de euros:

    https://www.google.com/amp/s/elpais.com/economia/2019/04/23/actualidad/1556038999_599202.amp.html

    Y aquí te pongo el link de la venta de sevihabitat de CaixaBank:

    https://www.google.com/amp/s/www.elconfidencial.com/amp/empresas/2018-06-28/caixabank-lone-star-venta-ladrillo-toxico_1585634/

    Saludos.

  4. #5
    marcenick
    en respuesta a Screenfull

    Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

    Ver mensaje de Screenfull

    todo depende de la localización. Si es Madrid o Barcelona, no lo tengo tan claro: hay presión compradora y tal vez seguirá porque el trabajo está en las grandes ciudades, y seguirá llegando gente que le ofrecen un trabajo y que tiene que comprar o alquilar...

  5. #6
    Nottsteam
    en respuesta a Screenfull

    Re: INMINENTE EXPLOSIÓN segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

    Ver mensaje de Screenfull

    Precisamente esas son las noticias que tenía en mente. Yo dudo muchísimo que los bancos hayan ganado dinero de esas operaciones. Piensa que los han vendido (en ambos casos) a fondos de inversión/buitre que esperan revenderlos al público.

    La  adquisición, por parte de Cerberus, de una cartera valorada en libros en 9.100 millones de euros. Es el mayor paquete vendido por el Sabadell. Eso sí, con un descuento del 57%...

    Esos paquetes de pisos llevan a la venta mucho tiempo, solo que ahora han encontrado comprador.

     

    Repito que creo que estamos en una burbuja del alquiler (causada básicamente por airbnb y la concentración de trabajo en la ciudad) y NO de venta de pisos. Esta es mi sensación.

     

  6. #7
    Screenfull
    en respuesta a Nottsteam

    Re: INMINENTE EXPLOSIÓN segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

    Ver mensaje de Nottsteam

    Yo lo veo más como una CAUSA EFECTO es decir la causa es el elevado precio que se paga de alquiler. Y el efecto que al aumentar la demanda de compra de pisos tanto por parte de los inquilinos que pasan a ser propietarios como de los nuevos propietarios que compran el piso para alquilar y sacar una rentabilidad a un dinero que no quieren meter en bolsa ya que el mercado está muy volátil, ejemplo de ello fue el final de año 2018 con pérdidas del 15-30% y incluida la bolsa americana que llevaba subiendo 10 años y decían que no podía bajar. Es parecido a lo que nos dicen ahora del mercado de la vivienda que están en precio. Justo antes de las bajadas también decían que estaba en precio el DOWJONES.

    El EFECTO es que de nuevo se desvirtualiza el precio de un activo, si como dices se están vendiendo los pisos nuevos de forma rápida. Imagínate que yo tengo una panadería y que quitando los gastos de materia prima etc... Vendiendo la barra a 1€ me gano 0,10 por barra eso es un 10% no está mal. Pero viendo que la gente no para de entrar y que me quedo sin excistencias decido subir el precio a 1,1€ con lo que pasó de ganar un 10% a un 20%, veo que la gente sigue entrado sin parar incluso me encargan barras para el día siguiente por lo que decido subir a 1,3€ lo que me genera un 30% de ganancia. La pregunta sería cuánto tiene que valer una barra de pan??

    Pues bien para responderos de forma rápida las cosas valen lo que la gente está dispuesta a pagar.

    Es decir nuestros promotores de vivienda están asiendo lo que el panadero tantear el mercado van subiendo precios mientras siga la gente pagando lo que pidan.

    La realidad vendrá si como digo entramos en una recesión donde entonces los constructores tendrán que volver a ajustar el coste de materiales, mano de obra etc...y llevarse un 10% ya que si no ganarán nada no construirían pisos es lógico. Pero no un 30%

    Un saludo.

  7. #8
    Juan1980
    en respuesta a Neus 90

    Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

    Ver mensaje de Neus 90

    Calcula cuánto dinero le vas a devolver al banco cuando termines de pagar la última cuota hipotecaria mensual, más los impuestos que pagas al comprar el piso, más el IBI, más la comunidad, más las derramas que irán surgiendo etc etc y creo que te puede salir más caro que alquilar, porque ahora además los precios de compra están caros, a nivel de burbuja.

     

  8. #9
    Juan1980
    en respuesta a Screenfull

    Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

    Ver mensaje de Screenfull

    Yo creo que la mayoría de la gente que compra no se hace bien las cuentas, se autoengañan y se obstinan y obcecan en justificar su decisión, y los números los adaptan según les conviene.

    Cuántos contabilizan todo lo que cuesta comprar un piso, incluyendo impuestos, intereses, derramas, el IBI, etc etc?

    Con comparaciones simplistas tipo "pago de alquiler 600 euros y la cuota mensual de una hipoteca me sale por 580 euros" no se va a ningún lado.

    Al igual que tú, creo que el mercado inmobiliario va a caer. La historia se repite y los precios en Madrid y Barcelona están tan caros como en 2007. Dentro de poco veremos cómo revienta la segunda burbuja inmobiliaria de este siglo.

    Saludos

  9. #10
    Guitinow
    en respuesta a Juan1980

    Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

    Ver mensaje de Juan1980

    Hablo de Madrid capital que conozco bien. Hay un problema de oferta y de ahí esos precios, basta darse un paseo por Idealista para comprobarlo. Hay poca oferta en zonas buenas en venta y mucho menos en alquiler, es fácil de comprobar. El precio es resultado de enfrentar oferta y demanda, en este caso la oferta es muy baja al lado de la demanda. La demanda es no sólo pensando en primera vivienda, también en invertir dada la superior rentabilidad del alquiler frente a la inversión en productos bancarios.

    Recuerdo cuando en 2013 auguraban la continuación de la bajada de precios. Y mirad lo ocurrido.

  10. #11
    Screenfull
    en respuesta a Guitinow

    Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

    Ver mensaje de Guitinow

    Si no te digo que no tengas razón, però no hay ningún activo que suba 10 años seguidos sin que se produzca una corrección.

    En las navidades del Año pasado d'espies de llevar 10 años de subidas el Nasdaq bajó un 25-30%

    No es fàcil acertar el momento en que se va a producir el ajuste, como comentas tu los que decían que bajaría en 2013 se han perdido 5 años de subidas de la vivienda.

    Si fuera fàcil seriamos todos ricos.

    No sé si me equivocaré o acertare en mi predicción el tiempo me dará o quirats la razón.

    El debate està abierto, yo apuesto Todo a 2021-2022

    Un saludo.

  11. #12
    Josehga
    en respuesta a Screenfull

    Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

    Ver mensaje de Screenfull

    Nadie puede saber lo que va a hacer el precio de la vivienda a corto plazo; igual que nadie puede saber lo que hará a corto plazo la bolsa, la renta fija, los tipos de interés o el PIB. Así ha sido desde hace siglos y así seguirá siendo. El que crea saberlo es un charlatán y quiere venderte algo. 

  12. #13
    Rubén23
    en respuesta a Screenfull

    Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

    Ver mensaje de Screenfull

    Lo malo es que como en el 2021-22 esté mas caro te vas a tirar de los pelos. Acertar con el timming es de una potra increíble. El ciclo inmobiliario está muy ligado con la oferta de crédito a particulares, cosa que flojea en España si miras datos del BIS. Yo creo que es lo que decía @Guitinow un problema de oferta, pocas casas y cada vez mas gente yendo a Madrid o Barcelona

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