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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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#7591

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Puedes reclamar. Es que ese es exactamente el problema. Tu tienes que pagar X, pero puedes reclamar. Yo cuando invierto me gusta que la inversión  ponga dinero en mi bolsillo haciendo lo menos posible. Invirtiendo en Bolsa he llegado a estar meses sin mirarla. Meses. Tenía otros problemas y otras preocupaciones. Ahora estoy muy encima y le dedico cinco minutos al dia, cuando me viene bien, que puede ser mientras espero el autobús o veo una serie. Y si, hacer la Declaración  me lleva un par de horas al año, cuando a mi me viene bien y no me importa perderlas. La plusvalía municipal tienes que reclamarla o pagarla en un plazo. Me va a llevar más tiempo y mucha más preocupación  que hacer la declaración de la renta. Suma a eso el tiempo de buscar inquilino, seguro, reparaciones, reuniones de la comunidad de vecinos, etc, etc, etc. Eso es tiempo. Me lo van a pagar? Mal y poco. Vamos, que una inversión que en lugar de trabajar para mi trabajo yo para la inversión. Lo siento pero paso. 

Saludos 
#7592

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Evidenemte y siempre lo hemos dicho. Cada uno tiene que invertir donde se sienta comodo.

Si tu con la bolsa puedes sacar las mismas rentabilidades con menor esfuerzo que en el sector inmobiliario, esta claro que tienes que seguir en la bolsa.

Pero creo que como comento un día @abuelitodimetu no todo el mundo vale  o conoce la bolsa pero si mucha gente conoce el sector inmobiliario ya que necesita  desde mi punto de vista de menos conocimientos.

Respecto al tiempo que te lleva el sector inmobiliario ya lo hemos hablado por aquí varias veces y no te lleva mas de un par de llamadas al ano. Reunión de propietarios? a mi solo me mandan las actas por correo electrónico.

Lo que me gusta más del sector inmobiliario versus bolsas es que muchas cosas depende de ti.

Un saludo!




#7593

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

A raíz de la reciente publicación de la lista de morosos de Hacienda, encontramos esta crónica sobre Aifos y sus propietarios, que relata la explosión de la primera burbuja inmobiliaria, lo mal que se construía y una serie de reclamaciones por estafa:



De reyes de la vivienda a ser el matrimonio que más dinero debe a Hacienda


Jesús Ruiz Casado y su mujer, Teresa Maldonado, deben más de 31 millones a Hacienda. Su empresa, Aifos, que reinó en la Costa del Sol durante los años de la burbuja inmobiliaria, debe otros 93 millones

https://elpais.com/economia/2021-06-30/de-rey-de-la-vivienda-a-ser-el-mayor-moroso-de-hacienda.html

Málaga - 30 jun 2021 - 9:07 CEST

Jesús Ruiz, presidente de la inmobiliaria Aifos, habla con los periodistas durante el registro policial en Málaga con motivo del 'caso Malaya', en 2006.Álex Zea

A principios del siglo XXI todos querían una casa en la Costa del Sol. La demanda era inmensa, el suelo escaso y muchas personas vieron en el mercado inmobiliario una forma de hacerse de oro rápidamente. Las promotoras surgieron como setas y entre todas ellas reinó una: Aifos. Vendió sobre plano miles de viviendas en el litoral malagueño, pero también en otros puntos de España. Su mejor momento llegó en el año 2005 cuando alcanzó los 346 millones de euros de facturación —la tercera mayor empresa malagueña y una de las principales inmobiliarias del país— y más de 2.500 empleados. Cuatro años más tarde, con apenas 150 trabajadores, la compañía presentó un concurso voluntario de acreedores con una deuda que rozaba los mil millones de euros y 3.000 casas vendidas sin terminar. Hoy sus antiguos propietarios, Jesús Ruiz Casado y Teresa Maldonado, son las personas físicas que más deben a Hacienda. Entre los dos suman más de 31 millones de euros. Su sociedad, Aifos, es la sexta empresa que más debe: 93,3 millones.

Nacido en Ágreda (Soria, 3.001 habitantes) en una familia humilde y formado como ingeniero industrial en Zaragoza, Ruiz Casado pasó por el Instituto Nacional de Industria en Madrid, donde conoció a su mujer, la malagueña Teresa Maldonado. Llegó a Málaga a principios de los noventa e impulsó una pequeña empresa de la familia de su pareja, Promociones González-Gil. En 1998, reunió en ella toda su actividad inmobiliaria y la transformó en Aifos, que tomaba su nombre del de su hija Sofía, pero al revés. La firma —que compartía en propiedad con su mujer, quien también poseía varias tiendas de ropa bajo la marca comercial Guapa— fue creciendo al calor del bum inmobiliario.

Más información


Su personalidad le facilitó el crecimiento: con don de gentes, supo manejarse en el trato cercano. Siempre tuvo una gran capacidad de persuasión. “Es capaz de convencer a cualquiera de lo que sea”, aseguran fuentes que lo han tratado con frecuencia. “Es un encantador de serpientes”, le definen antiguos colaboradores. “Es muy listo”, cuentan desde el sector de la construcción.

Aifos dio el salto a otras provincias andaluzas, a Madrid y Zaragoza, donde creó Construcciones Ziur. En los primeros años 2000 patrocinó eventos impulsados por el Ayuntamiento de Málaga, como el Salón Inmobiliario del Mediterráneo (Simed) o el festival de cine, y regaba de dinero a los medios de comunicación locales. Los bancos le perseguían mientras él hacía regalos a jueces, notarios y políticos, quienes siempre tenían abiertas las puertas de sus despachos para él.

Ligaba a sus promociones inmobiliarias a nombres como Julio Iglesias o Mariah Carey. Desde Málaga abrió delegaciones en distintos puntos de España y ciudades como Londres o Hamburgo en Europa. Numerosos ciudadanos extranjeros confiaron en sus promesas en forma de viviendas para aterrizar en la Costa del Sol, donde Aifos construía a un ritmo de 3.000 inmuebles al año. También levantó el hotel de lujo Guadalpin. El plan era salir a Bolsa: fuentes del sector aseguran que la empresa llegó a estar valorada en 3.000 millones de euros. Pero mientras de cara a la galería todo relucía, a la empresa se le acumulaban las denuncias, aunque salía indemne de todas o llegaba a acuerdos con los denunciantes.

Condenado en el ‘caso Malaya’


Fuentes del sector inmobiliario coinciden en la causa de la caída: “Crecieron demasiado rápido. Abarcaron mucho más de lo que podían y cuando le fallaron los primeros suelos, todo fue en cadena”, explica una persona ligada a la construcción en Málaga desde hace más de dos décadas. Entonces era habitual la venta sobre plano de viviendas a precios razonables para la Costa del Sol, que la gente podía pagar. La demanda era enorme.

Según distintas fuentes, el dinero que los compradores entregaban a cuenta de la futura vivienda era utilizado por Aifos para adquirir nuevos terrenos para construir. A veces estaban en zonas apartadas, en otras ocasiones construían en terrenos sin licencia o que directamente no eran urbanizables y necesitaban de una recalificación. “Y mientras ya había personas litigando porque no les entregaban sus viviendas, ellos seguían vendiendo”, cuenta el abogado Carlos Comitre. Aún hay miles de pisos sin terminar o, directamente, sin empezar. “Y los que se entregaron son famosos por su falta de calidad”, subraya Comitre.

Este letrado recuerda que sus primeros clientes fueron una pareja de daneses a los que nunca entregaron el adosado que adquirieron y acamparon dos años en el lugar donde debía construirse la vivienda. Desde entonces, más de 5.000 personas se han visto afectadas por los problemas económicos de Aifos, que tuvieron un punto de inflexión en el verano de 2006. Entonces, Ruiz Casado fue detenido en la operación Malaya. Compartió banquillo de los acusados con Isabel Pantoja y Julián Muñoz y fue condenado a tres años de cárcel y a una multa de 2,2 millones de euros, aunque el Tribunal Supremo redujo la pena a un año. Pasó una semana en prisión. Más tarde fue condenado por la Audiencia Provincial de Málaga por haberse quedado con el dinero entregado por varios compradores, aunque el Supremo lo absolvió en 2018.

A finales de 2014 la empresa entró en liquidación. Cuenta con unos activos valorados en casi 800 millones de euros y una importante cartera de suelo, pero buena parte de sus promociones inmobiliarias están sin terminar, otras embargadas por los bancos o en manos de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb).

La mayoría de sus acreedores ―reunidos también en una plataforma de afectados― son personas que pagaron una media de 50.000 euros por viviendas que nunca recibieron, aunque también hay bancos. Quienes han conseguido que les devuelvan su dinero lo han hecho a través de sentencias que condenaban precisamente a entidades bancarias a pagar las cantidades por avalar o recibir sin el aval obligatorio esas cifras. La mayoría, eso sí, probablemente nunca vuelva a ver el dinero que dio por su supuesta vivienda.

#7594

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Así es,

Dejar un legado en acciones, y esto son palabras del propio Warren Buffett, es muy complejo.
El mismo está dejando una estructura básica creada para sus herederos.
Pues cómo El mismo defiendo, no cualquiera, puede gestionar una Cartera.

Sin embargo, si te dejan 10 pisos. Bien bruto tienes que ser, para no alquilarlos.
Aún así, se los puedes dejar a una agencia.
La vida se la dejas solucionada.

A pesar de que siempre defiendo el valor inmobiliario, soy el primero que defiende que hay que intentar tener activos diversificados.
Nada impide tener una Cartera bursatil, y una Cartera inmobiliaria, de manera simultanea

Un abrazo.

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#7595

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Dejarlas... No las dejaría. Espero vender antes de que la palida dama me llame. Si tengo mala suerte y no me da tiempo pues que vendan los que queden. También lo de dejar inmobiliario, veo cada cosa aquí en el foro que.. .. Si dejas 10 pisos si, pero con los sueldos actuales dejar 10 pisos lo veo imposible. Uno o dos y gracias. Y ahí también depende de entre cuantos haya que repartir, que con eso también hay unos problemas majos. Como mi querido Abuelito me dijo hace unos mensajes lo mejor es dejar liquidez, lo segundo mejor acciones y luego los pisos. 

Saludos 
#7596

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

También existe la posibilidad de que el inquilino no pague, o destroce el piso. En España pasa constantemente y como hay impunidad al respecto, es un gran riesgo para los arrendadores.
#7597

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Las burbujas inmobiliarias tienen esas consecuencias. Si los gastos e impuestos de una compraventa suponen alrededor de un 10% del precio, cuanto más caros son los precios de compraventa, más euritos hay que pagar en impuestos. 

Decenas de miles de euros volatilizados en cuanto firmas la escritura.. un gran negocio para hacienda, pero no para el que compra.
#7598

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Lo normal es (o debería ser) cuando coges a una persona para trabajar en equipo o por debajo de alguien ver la personalidad de esa persona y hay mucha gente que no puede trabajar así, ni tampoco gestionar a otras personas por su carácter. 
Un grupo amplio que intente trabajar en equipo bajo las órdenes de alguien con esa forma de ser termina en;
- No ayudarse
- Intentar que su trabajo salga bien y el de al lado mal.
- Ocultar informacion para tener más peso en la organización 
- Que deseen que el proyecto salga mal para que echen a su superior y optar él al puesto.

Pero yo creo que todo es que se ha perdido el control y la costumbre de hacer el feedback y no se analiza realmente cómo funciona nada, desde el dinero destinado a algunas cosas hasta los sueldos y funciones de cada persona. Nadie se cuestiona ni audita el trabajo de cada persona, ni incluso de departamentos completos.

Cuando algo va mal, inexplicablemente nadie sabe por qué, en qué departamento, que persona, que responsable... llega un punto donde nadie sabe la responsabilidad de cada uno, ni a veces tus propias responsabilidades. 

Todo consiste en si se llega tarde meter gente, si se gasta más dinero meter más gente con cargos altos (para controlar ese gasto) y en este sistema la medida de defenderse de los responsables ante ataques es fácil si coges a gente con curriculum muy buenos, nadie dudará de ellos ni de tu gestionando un equipo de cerebritos.

Todo el mundo ve cosas que no funciona bien o gente que está haciendo mal su trabajo, si pides/avisas/reclamas porque esa situación perjudica al proyecto o al resto o a tu departamento o a ti simplemente, vendrá su responsable y le defenderá a muerte, se excusarán en lo que sea si lo haces a través de tu responsable pues este lo escala pero llega un punto donde los dos departamentos son responsabilidad de la misma persona escucha a uno y al otro las versiones son contradictorias se dicen unas palabritas para quedar bien y arreglado.

Nadie hace ese feedback de ver cómo funciona/trabaja cada departamento, ese departamento cada división, esa división cada persona... 
#7599

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Los "artistas" me caen simpáticos, cuando los veo en el cine se que no tienen ni idea de lo que dicen o hacen pero es su papel.
El leer ilustra mucho y sobre todo a los que han leído poco.
El 29-3-2000 cualquier españolito se podía comprar un piso por 312000 euros de coste total escritura incluida para vivir en el.
Durante este tiempo ha pagado la comunidad, redondeando 250 euros al mes con derramas y calefacción incluidas, lo que significa que en 21 años ha pagado 250*12*21=63000 euros.
También ha pagado Ibi y en ocasiones basura una media de 1000 euros al año, en total 21000 euros.
El valor catastral de ese piso es en este momento de 191000+71000=262000 euros.
Su valor de mercado es para venderlo fácil 700000 euros.
 Si ahora ese piso lo heredasen sus hijos, la plusvalía mortis causa es 19940 euros y si lo vende la plusvalía inter vivos es 33234 euros. Solo hay que poner los valores en la web del ayuntamiento.
Este españolito tiene un hermano gemelo que se fue de alquiler a un piso similar una planta más abajo y paga un alquiler barato, de media 1700 euros al mes. Ha pagado en los 21 años 1700*12*21=428400 euros y no tiene nada, ademas tiene que dejar el piso y buscarse algo.
Ahora al jubilarse, se da cuenta que el alquiler no es lo más aconsejable tiene una pensión de 2100 euros y paga 1700 de alquiler. Como no sabe de números pregunta en este foro:
¿Cuánto necesitaría ahora para comprar un piso como el de su hermano?
¿Qué ha sido más rentable vivir de alquiler o comprar?
¿Quién dejara una herencia más grande y más fácil de administrar?
Se agradecen las respuestas.
#7600

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Comprarse un jamon piso es de pobres. Yo si veo uno con buena pinta, me compro 200 gr lo alquilo. Que luego el piso se pone salado viejo, y tienes que comertelo vivir a disgusto. Que eso de envasar al vacio arreglar no sale rentable ya que pierde calidad.
#7601

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda



El BCE fija en el 2% su objetivo de inflación y se da margen para que suba de forma temporal | Mercados | Cinco Días (elpais.com)


---->>>> Recomienda incluir el coste de la vivienda en propiedad en el IPC para dar una imagen más fiel del nivel de precios

El BCE ha desvelado hoy su nueva estrategia de política monetaria, que establece un nuevo objetivo de inflación en el 2% y asume una posición mucho más flexible en cuanto a cómo debe reaccionar la institución ante el aumento de precios en la zona euro. Hasta el momento, el BCE ha intentado sin éxito que la inflación se aproxime al 2%, aunque por debajo, según el objetivo de estabilidad de precios de una estrategia que ha permanecido sin cambios desde 2003. Hasta hoy.

“La nueva estrategia contempla un objetivo de inflación simétrico del 2% a medio plazo”, explica el BCE en un comunicado. Esto significa que la institución velará por que los precios no estén en un nivel inferior ni tampoco superior, “lo que podría implicar un período transitorio en el que la inflación se sitúe ligeramente por encima del objetivo”. Es decir, no endurecerá de forma automática su política monetaria si el IPC supera el 2%. Considera en todo caso igual de indeseable que la inflación esté ya sea por debajo o por encima de ese 2%. "El 2% no es un techo", ha asegurado Christine Lagarde en rueda de prensa. 

La nueva estrategia también recoge un importante cambio en la visión del BCE de los precios de la vivienda y su impacto en la inflación. Recomienda la inclusión de la vivienda en régimen de propiedad en la construcción de los indicadores de IPC, como forma de reflejar el impacto de la evolución de los precios del mercado inmobiliario y su efecto en el bolsillo de los ciudadanos. 

"La inclusión de los costes relacionados con la vivienda en régimen de propiedad en el IAPC representaría mejor la inflación relevante para los hogares”, añade el comunicado, si bien “dicha inclusión es un proyecto de varios años”. De hecho, según ha reconocido Lagarde, será Eurostat quien deba liderar el cambio estadístico que supone incluir la compra de una vivienda en el IPC, ya que por ahora solo se incluye el precio del alquiler. Mientras tanto, el BCE asegura que tendrá en cuenta en sus decisiones “medidas de inflación que incorporen estimaciones iniciales del coste de la vivienda en régimen de propiedad”.

Además, ha confirmado que el conjunto de tipos de interés del BCE sigue siendo el principal instrumento de política monetaria. "Otros instrumentos, como las indicaciones sobre la orientación futura de la política monetaria, las compras de activos y las operaciones de financiación a plazo más largo, que durante la última década ayudaron a mitigar las limitaciones derivadas del límite inferior de los tipos de interés nominales, continuarán siendo parte integrante del conjunto de instrumentos del BCE y se utilizarán según sea necesario", señala el comunicado. El BCE no concreta si la flexibilidad del PEPP, que permite comprar deuda griega y adquirir bonos soberanos por encima del peso de un país en el capital del BCE, se incorporará de forma definitiva a la caja de herramientas de su política una vez pasada la crisis.

Por último, el BCE ha aprobado un ambicioso plan de actuación frente al cambio climático, en el que incorporar los criterios de sostenibilidad en sus decisiones de política monetaria, aunque la aplicación de un sesgo ESG en su programa de compras de deuda corporativa quedará para 2023. La primera reunión en la que se aplicará esta nueva estrategia será en julio de 2022, una vez haya concluido el programa extraordinario de compras antipandemia, con final previsto en marzo de ese año. El Consejo de Gobierno analizará periódicamente la idoneidad de su estrategia de política monetaria y prevé realizar la siguiente evaluación en 2025.

La presidenta del BCE Christine Lagarde ya avanzó desde el inicio de su mandato, en noviembre de 2019, su propósito de acometer la revisión de la estrategia de política monetaria de la institución. Los largos años de estímulos, previos a esta crisis, no habían conseguido impulsar los precios y el entorno era de inflación baja casi de forma estructural, ante fenómenos como el envejecimiento de la población o la digitalización y el consumo online. Además, Lagarde anunció su intención de revisar en profundidad todos las herramientas de política monetaria del BCE, después del intenso debate surgido en el seno de la institución sobre el programa de compras de deuda, el gran legado del anterior presidente Mario Draghi.

El estallido de la pandemia aparcó sin embargo de forma radical la revisión de la estrategia de la agenda del BCE, que puso en marcha en marzo de 2020 su programa extraordinario de compras de deuda (PEPP), por una cuantía que se amplió a los 1,85 billones de euros y que se ha convertido en el instrumento fetiche de la institución para combatir la crisis. El momento para el repliegue de esas compras de deuda será el gran debate que le espera a la vuelta del verano al BCE, que sí ha conseguido el consenso necesario para pactar una nueva estrategia. Su anuncio llega de hecho antes de tiempo, puesto que se esperaba para septiembre, momento en el que previsiblemente toda la atención estará puesta en si el BCE decide dar señales o no de un menor ritmo de compras de deuda.

La nueva meta de inflación del BCE llega precisamente en un momento de inflación al alza, con la previsión de que el IPC de la zona euro alcance este año el 1,9% en la zona euro e incluso supere el 2% en la recta final del año, fruto del rebote de la economía tras la crisis y de la fuerte subida del coste de la energía. El BCE prevé en todo caso que esa subida será temporal y apunta a un IPC en 2023 del 1,4%.

Con la nueva meta de inflación de hoy se da sin embargo más margen para la continuidad de los estímulos monetarios en el futuro, ante la garantía de que un IPC del 2% no supondrá el endurecimiento de su política monetaria. 

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Me permito destacar estas dos frases que dan una idea de lo alejado de la realidad que está el BCE, del descaro absoluto con el que manipula los datos, y de la falta de democracia que esto supone para todos los europeos:

- "Recomienda incluir el coste de la vivienda en propiedad en el IPC para dar una imagen más fiel del nivel de precios"

- Esta frase ya es el descojone máximo: "Hasta el momento, el BCE ha intentado sin éxito que la inflación se aproxime al 2%, aunque por debajo
, según el objetivo de estabilidad de precios de una estrategia que ha permanecido sin cambios desde 2003. Hasta hoy."



Me voy un rato al super a ver si me encuentro por allí a Christine Lagarde comprando aceite de oliva jaja.. a lo mejor así se enteraría de cómo está la inflación y dejaría de darse "más margen para la continuidad de los estímulos monetarios en el futuro".

En cualquier país serio una señora que dice semejantes sandeces habría sido cesada de forma fulminante.
#7602

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Un apunte. En Catalunya la plusvalia mortis o intervivos es bastante más alta.
#7603

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Compras una acción. Pierdes. Te descuentan esa pérdida de las ganancias en los siguientes cuatro años. 

La fiscalidad es igual en los fondos de inversión??? Yo nunca he vendido nada, soy holder 🤣🤣🤣
#7604

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Leí que Buffet dijo a su mujer que cuando el faltase, pusiese un 90% de su patrimonio en un indexado y el otro 10%, a disfrutarlo …. (Esto lo ley hace más de 10 años ya)
#7605

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda


Estoy de acuerdo en el mensaje pero no en los detalles.

El 29-3-2000 cualquier españolito se podía comprar un piso por 312000 euros de coste total escritura incluida para vivir en el.

Cualquier españolito no diría....

Alquiler 1700€ en el 2000?

Y si ese ejemplo lo tomas en el 2009?