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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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#6781

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Es al contrario, conocéis el 95%.
Y el 5% lleva dos rombos, y no es apto para todos los públicos.

Por cierto, si tu y
@mbmbmb os dais prisa, os invito a un botellin en el Bar de Toñín ;0

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#6782

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Ja ja ja. No sé ni donde está eso.
Le acepto la invitación, pero yo soy de los que tarda 1 hora en acicalarse (debe avisarme con más tiempo la siguiente vez).
Hay que ir presentable, nunca sabes donde te puedes encontrar a @congustonopica Ja ja.

Es al contrario, conocéis el 95%.
Y el 5% lleva dos rombos, y no es apto para todos los públicos.
Había una charla del CEO de Merlín -creo que esta- en la que le preguntaban por la inversión en residencial y las políticas igualitarias de género. La respuesta era algo tal que así:

La comercialización de residencial se lleva en sitios poco recomendables en los que, desde luego, no me gustaría que estuviesen ninguna de mis tres hijas
Sospecho que los tiros iban por los dos rombos que dice usted. El tema está en que residencial no es el 5% sino probablemente el 75% sino más...

PS: Si es esa charla, aquí tienen el trozo.

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#6783

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

1) que bar de Toñin, que hay varios en Madrid! 
2) hay que avisar con un pelín más de tiempo, que no se crea que Scarlett aparece tan rápido en los sitios! !!! 
#6784

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Madre mia, es que todo son pegas.

Como decia un frutero del Mercado de las Maravillas:
" Pero tu eres niño o niña?!!"
Y le contestaba el niño con melenita
"Que soy un niño!!!!"

Que hartazgo a reir. Bueno tu sé lo que quieras.

De verdad como sois, el auténtico!
https://www.capoteymontera.com/rincondetonin

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#6785

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Acabo de ver el video, y es que todavia no me creo lo que acabo de ver y oir.
No sé si ese señor, que clase de "comercializaciones" y en que zonas las ha realizado, pero vamos, dice poco de si mismo.… 
Historicamente, en la epoca reciente, es un sector que se les ha dado muy bien a las mujeres, pues gestionan muy bien las relaciones personales.
Si coincido en que a la vez es peligroso, aunque cada vez menos. Pues es verdad, que no deja de ser una mujer sola, en un piso vacio, con un desconocido, aunque sea en Serrano… 

Para nada me referia a eso, que sigo sin dar credito a sus palabras.… 
Me referia a que las operaciones del 5%, no son los chollos que la gente imagina, y se monta las peliculas de la lechera.
Suelen ser oportunidades, para gente con conocimiento, al estilo de las cosas de Tristan. Y si aun asi y con todo, los profesionales a los que se les presenta, las rechazan en el alto porcentaje, imagina a un particular, como de grande le puede venir la cosa… 
¯----------------
Juventud! Zagal! :0:0:0:0
Pero todavia estais asi!?!? 
Yo a estas alturas ya habia tenido descendencia!  y vosotros todavia estais por ver si os conocéis!?!?! Ja ja ja
Normal que os cueste luego poneros de acuerdo, para comprar piso!

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#6786

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Y mira que vuelvo a ver el video, y quiero pensar que esta cortado "adecuadamente", porque es que sigo sin entenderlo.

Ademas, creo que hay un lapsus en su exposicion. Y creo que el lapsus viene, cuando dice "residencial"
Pues cuando comienza la exposicion, dice que el problema historico, viene de cuando de se mezclaba el "Residencial" con todo lo demas. 
Y ahi, SI, puedo leer el transfondo.
El zafio transfondo, no solo sucedia en la construccion, sino en todos los sectores de la poblacion española, y para que hablar de "suelo".
De hecho, en algunas comunidades autonomas, sigue pasando en otros sectores…  Que se lo digan a los del PSOE.
Entonces claro, de aquella, los negocios tocaba cerrarlos, llevando a un bar de lucecitas al "interesado"
Practica, que no es que me sienta un Santo, pero que siempre me ha dado bastante asquito.
Prefiero enviarle un jamon 5J, o comprale lo que quiera, que aguantarle toda una noche, al pauperrimo baboso, contandome sus chorraditas, y pagandole un desahogo, que como medio hombre, por sus medios y encantos naturales, no podria conseguir en su Santa vida.
En aquellos antros, que ademas eran soeces de por si… porque como se podra entender, no eran lugares precisamente ilustrados.
Por aqui, podria entender un poco el hilo del video, porque de veras que por otro lado… 

Aparte que el sector ha cambiado muchisimo, ahora hay muchisimas mujeres arquitectas, tecnicos, aparejadoras, y mejor no hablar del numero de comerciales femeninas… .
Decir que no le parece bien, que ninguna de sus 4 hijas de dediquen a ello, no sé yo… .

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#6787

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Sí, se refiere a eso, a los bares con luces.
Pero precisamente esas prácticas han acabado por la incorporación de la mujer, ahora no hay cierres de negocio, visita de cliente, etc. en los que algún participante no sea femenino.
Hay cosas de no hace tanto tiempo que ahora nos parecerían impensables. Los de 30 no sabéis lo que es entrar en una sala de reuniones pequeña donde hubieran estado fumando durante 2 h. los anteriores.
En una multinacional, impensable verdad? Pues no hace tanto.
#6788

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

 ahora no hay cierres de negocio, visita de cliente, etc. en los que algún participante no sea femenino. 
No seamos tan optimistas, que aquellos reprochables hábitos se han reducido a un porcentaje marginal, sobre todo en proporción a lo que fue, DE ACUERDO.
Pero que antes era un 90 %, y ahora sigue siendo un  20 %. Haberlo, haylo
Insisto, a ver sino de que iban a vivir, los bares de lucecitas apadrinados por el PSOE, en Andalucía.....

Es paradójico además, que desde la incorporación de la mujer al ámbito laboral, a pesar de que todo lo que se las critica (embarazos, etc...), la productividad ha aumentado mucho.
No sé cómo será dentro de dos décadas, pues la mujer está heredando todos los vicios de los hombres (Alcohol, tabaco...), cosa que me entristece.
Pero hoy día, cuando la mujer viene a trabajar, TRABAJA. No divaga tanto, como hacemos nosotros...
-----------------------------------------------------------------------------------------
Si lo de fumar, y beber en la oficina era un punto! 
Pero vamos, que era esa España, en la que El que no bebía, arrastraba el San bénito de ....
Esa España del macho ibérico. De Don Pablo y Antonio Alcantará.
Los famosos muebles bar que teníamos en los despachos :):):)
Es que después de la comida, era puro, y copa de balón! 
Parece que han pasado 50 años, pero es que fue antes de ayer!

Un cordial saludo,

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#6789

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

En esto si reconozco a @zackary & company.  

Mejor no lo sé, y sigo dudando seriamente de que así sea.
Pero más tranquilos, si que vivíamos.

Yo trabajaba muchas horas por iniciativa propia, y todo el mundo me llamaba de todo.
"Vas a ser el más rico del cementerio, etc, etc"
Desde hace más de quince años nadie me lo dice, porque en la sociedad actual, todos trabajan las mismas horas, con el mismo o más estrés, pero además obligados....

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#6791

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Totalmente de acuerdo, pero en realidad lo triste para ellos es que tu esfuerzo y aprendizajes hechos cuando tienes toda la vida por delante te beneficia toda la vida, los esfuerzos hechos a la fuerza al final o cuando no te queda más remedio no obtienen ni la mitad de resultado.

La evolución es parecido a una gráfica del rendimiento de un depósito con interés compuesto, al principio la diferencia por ese esfuerzo parece pequeña y que no merece esa pero con el tiempo se convierte en bastante significativa.

La clase baja muchas cosas que compra las paga a plazos a intereses abusivos, por esa falta liquidez asume muchos costes o deja escapar muchas oportunidades, y acaba sufriendo de forma más significativa la inflación, crisis... si una persona tiene dinero para comprar un coche sin financiarse al 8-9% de interés a 5 años la diferencia de dinero es enorme, si tiene liquidez para comprar o financiar la compra de la vivienda de 100.000€ Por la que paga un alquiler de 700€ y que en el futuro subirá al estar  sujeta a la inflación.

Cuando la gente dice vas a ser el más rico del cementerio en realidad muchas veces esa gente que va a ser la más rica del cementerio lo que quiere es rentabilizar su trabajo al maximo y valora más una hora de su vida trabajando que el que trabaja solo para cubrir necesidades o objetivos concretos como para tener un coche más grande en la puerta e incluso si quiere el “más rico del cementerio” trabajará en total mucho menos a lo largo de su vida que el que vive al día y además tendrá muchos más recursos. 

Por ejemplo: si a los 25 años con un esfuerzo descomunal consigues en los siguientes 5 años una subida de 1000€ anual con respecto de no hacer ese esfuerzo puede parecer que no compensa quizás pero con 30 años años sería un salario de 5000€ más que sin esfuerzo y te beneficiaras de este salario durante los 35-45 años laborales que te quedan y la diferencia sin ajustar por inflación serían contando jubilarte a los 70 años 200.000€ (sin ajustar por inflación pero ajustando los sueldos deberían actualizarse también a esta) por ese esfuerzo durante esos 5 años y son ingresos extras sin gastos asociados... y si lo ves así es difícil que no te digan que vas a ser el más rico del cementerio... también que has desaprovechado la juventud (que últimamente parece extenderse hasta los 35). 


#6792

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

A ver qué opinais.
Vamos a comprar un terreno, para hacer unifamiliar, en provincia de Barcelona.
El precio son 140k, y el terreno de al lado (mismos m2, características etc) se vendió por 120k en 2008.
Lo cierto es que mirando algunas noticias, no parece " en la teoria" de que hayamos llegado a los niveles de 2008 de burbuja, sin embargo despues de varios meses de búsqueda, los precios de venta de los terrenos son los que son! Y se estan vendiendo por ejemplo a lo que os digo, por encima de precios de 2008. 
Es la tónica habitual? Qué pensáis?
#6793

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Historia de las "hipotecas fáciles en España":


Atrapadas en una hipoteca sin fin 


El anatocismo hace que algunos préstamos suban pese a pagar lo convenido; así lo descubrieron dos afectadas

https://elpais.com/economia/2021-06-13/atrapadas-en-una-hipoteca-sin-fin.html


Milagros López, de 69 años, y Verónica Esteban, de 41, ni se conocen ni han oído hablar nunca la una de la otra. Sin embargo, sus historias se parecen mucho y el final a años de desvelos que ha encontrado la primera supone una esperanza para la segunda. Ambas se han visto afectadas por hipotecas con anatocismo o interés compuesto, un tipo de cálculo diferente del habitual que incrementa las sumas a pagar y complica bajar lo que se debe. Especialmente si por el camino, como es el caso, surgen dificultades económicas. Ahora los jueces han escuchado su caso y atienden su reclamación: en 2019, tras 14 años pagando una hipoteca, en los que había abonado más de 95.000 euros, solo había rebajado su deuda en 4.500 euros. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias acaba de darle la razón.

Para entender el fallo judicial hay que remontarse a abril de 2005, cuando López y su marido pidieron un préstamo de 120.800 euros con el que compraron la casa donde residen en un pueblo de Asturias. Tras la negativa inicial de un banco, fueron a la financiera Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), que les ofreció una hipoteca autodenominada “fácil”: los tres primeros años pagarían cantidades fijas muy bajas; a partir del cuarto año el préstamo se volvía variable y subirían las cuotas. Lo que nadie les dijo es que en esos tres años, las mensualidades acordadas con la entidad no cubrían los intereses. Y que los intereses que no pagasen, en eso consiste el anatocismo, se irían sumando al capital principal del préstamo.

Más información


El matrimonio tampoco sabía entonces que uno de sus tres hijos moriría al poco con 18 años. Y López tuvo que dejar de trabajar. Aunque afirma que no ha dejado de pagar “ni un solo mes”, sí pactó una rebaja de las cuotas. La consecuencia es que el círculo vicioso de su hipoteca se agravó: las cantidades seguían sin cubrir intereses y los intereses no pagados seguían engrosando el capital, lo que aumentaba los intereses. “Me mandaron una carta diciendo que tenía que pagar 1.500 euros al mes y ahí es cuando me fui a un abogado”, narra López al teléfono. Entonces ya habían pasado más de 10 años: “Lo pasamos muy, muy, muy mal; yo siempre llorando y pensando que nos íbamos a quedar en la calle”.

Lo pasamos muy, muy, muy mal; yo siempre llorando y pensando que nos íbamos a quedar en la calle”
Milagros López, una de las afectadas por hipotecas con anatocismo

También las dificultades económicas, cuando su marido se quedó en paro, fueron el desencadenante para que Verónica Esteban comenzara a fijarse en los detalles de la hipoteca que habían solicitado en 2007 para comprar una casa en Toledo. Casi 224.000 euros a pagar en 40 años. “Dejé de pagar en abril de 2014 y debíamos unos 230.000 euros”, relata. “Nos colocaron cinco años de carencia en que solo pagábamos intereses y no todos los que debíamos, por lo que se sumaban”.

El cuadro de amortización que Esteban recibió de la entidad financiera fue diferente de lo que pasó realmente. En la simulación, las 60 primeras cuotas (cinco años) no rebajaban el principal del préstamo, pero este no subía. El extracto de las amortizaciones reales refleja que el capital pendiente de pago empezó a exceder el dinero que les habían prestado ya el primer año.

Tras pagar durante 14 años todas las cuotas de la hipoteca, la deuda solo había bajado en 4.500 euros

Patricia Suárez, presidenta de Asufin, lo ve como “una trampa”. “Este tipo de hipotecas se hicieron muy famosas en Inglaterra, pero fueron un escándalo y se dejaron de comercializar”, añade. Su asociación indica que no es fácil saber cuántas personas tienen hipotecas con anatocismo en España. Creen que puede haber “miles” porque han visto “bastantes” casos de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), una entidad financiera experta en financiación de la vivienda, según se anuncia en su web. Asufin tiene pendiente una demanda colectiva contra ellos por IRPH (un tipo de interés más alto que el euríbor) en la que estudian si introducir esta cuestión.

Un portavoz del departamento legal de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) señala que la entidad actúa “de forma transparente” y defiende que “los pactos de capitalización de intereses devengados y no pagados son pactos perfectamente válidos conforme a la ley, sobre los que hay interpretaciones divergentes en algunos tribunales”.

Sara Bernardo, abogada del bufete Bernardo Abogados, que ha defendido a López y su marido, admite que el anatocismo “no es una figura no compatible en el derecho y en las normas de comercio se recoge”, pero considera que “no es de aplicación para créditos hipotecarios” porque “el problema es que no se les explica a los clientes”. De hecho, en el proceso judicial, explica la abogada, “la financiera trató de aportar documentación [con la que argumentar que sí se les explicó]”. Pero esa simulación, como en el caso de Esteban, “nada tuvo que ver con la realidad”.

El despacho se planteó incluso recurrir a la Ley de Usura, pero vieron que el remedio podría ser peor: “La consecuencia es que el contrato deviene nulo y hay que restituir la situación inicial”, explica Bernardo. Es decir, devolver todo el dinero de golpe. Así que atacaron el contrato por la transparencia, el argumento con el que se han declarado nulas muchas cláusulas abusivas en España.

La Audiencia Provincial les ha dado la razón en segunda instancia. El fallo estima que “el hecho de que la demandada denomine al tipo de contratación ‘hipoteca fácil’ resulta cuanto menos engañoso. Pues lo único fácil es que al momento de la contratación se conoce con precisión la cuota que el prestatario va a abonar durante los tres primeros años”.

La sentencia describe el mecanismo por el que el matrimonio de Asturias debía por momentos más dinero del que habían pedido y destaca que en la simulación de cuotas facilitada “no se contiene ninguna alusión a la posible capitalización de intereses”. Basándose en una sentencia anterior, condena a UCI a recalcular los intereses con el sistema francés (el habitual en las hipotecas) e ingresar en la cuenta de los prestatarios los intereses abonados de más.

“Esperamos empezar a pagar la cuota que nos pertenezca y poder sacar el piso adelante”, relata López aliviada, antes de deshacerse en elogios para sus abogados. Para Esteban y su marido, que han cruzado demandas con UCI y están pendientes de una por ejecución hipotecaria, la sentencia de Oviedo les da esperanzas para encontrar un final diferente a su historia: “Ahora nos ofrecen la dación en pago, pero al final te quedas sin la casa y pierdes los 80.000 euros que llevas pagados”.

La transparencia a la que obliga la justicia europea


La sentencia que resuelve el caso de Milagros López y su marido, dictada en marzo, se basa en la falta de transparencia para declarar la nulidad de la cláusula que contenía el cálculo de los intereses. El contrato recogía, según reproduce el fallo judicial, que “los intereses devengados y no satisfechos (…) se acumularán al capital pendiente de amortización, entendiéndose capitalizados por pacto de ambas partes de acuerdo con el artículo 317 del Código de Comercio”. Es decir, el artículo que codifica el anatocismo. El fallo señala que la cláusula “no es de por sí ilícita”. “Cuestión distinta —añaden los magistrados— es que supere el filtro de transparencia, en el sentido de que el prestatario conociera al momento de la firma su sentido y consecuencias”. Citando los requisitos que el Tribunal de Justicia de la UE ha marcado para enjuiciar los préstamos entre entidades y consumidores, la conclusión es que la cláusula no es válida y devuelve “en cuenta” el dinero pagado de más por el matrimonio. 

Un auto de ejecución provisional del pasado 26 de mayo da a UCI un mes para “recalcular el cuadro de amortización excluyendo la cláusula declarada nula, que debe ser eliminada del contrato, debiendo devolver las cantidades cobradas de más”. A los abogados de la parte demandante no les consta que UCI haya interpuesto un recurso contra esa orden en el plazo concedido a tal efecto, por lo que la ejecución ya es firme. Aunque tienen cálculos propios, prefieren no dar la cifra y esperar a que la entidad presente los suyos, como ordena la sentencia. Pero se tratará de una cantidad elevada, teniendo en cuenta que sus clientes llevan pagados unos 103.000 euros desde 2005 y más de un 90% de esa cantidad se ha destinado a intereses de la hipoteca.
#6794

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

https://www.rankia.com/blog/comstar/5047934-frente-gran-reseteo-cuida-casa

Muy recomendable.
Teoría similar con la que yo contradecía las teorías que enarbolaban las bondades del alquiler, en los 90

- Pues en Alemania están tan adelantados, que todos viven de alquiler.
- No amigo, no - les replicaba - en Alemania viven de alquiler, porque ya no pueden comprar.

30 años después en España.... pues eso, ya hemos llegado al modernismo que tanto defendían mis amigos? O es que, al igual que pasaba ya desde los 90 en Alemania, estamos en un punto que cada día costará más comprar?

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#6795

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Y desde cuando la especulacion es mala?

Esa mujer como la llamas, esta creando una plusvalia a los vecinos en un barrio malo.  Cuando compras carnes, la UNICA razon por la cual el precio es estable es porque alguien mas esta asumiendo el riesgo (aka los mercados futuros) Y asi los productores pueden producir con una ganancia establecida.

Mira por ejemplo cuando se saco las patatas de la Bolsa y su posterior volatilidad..

Sobre un prestamo sin amortizar, me parece que no comprendes amigo que es "el interes constante".

Un Prestamo de $100,000 al 10% anual solo intereses son un pago mensual de $833,33 al mes. Un Prestamo amortizable al 6% anual por el mismo lapso (12 meses) serian pagos mensuales $2500 al mes.   

Si el mercado cae en ese lapso, ella puede alquilarlo por 1250 o 1500 al mes y aun asi su cash flow es positivo.

Unas de las principales razones del por el cual el rico es rico y el pobre no, es que la clase media y el pobre no comprenden algo tan basico como el interes compuesto. Por eso en el sector comercial (donde juegan los tiburones) el "interest only" o el PIK es la norma.

Hay algo llamado BALLOON PAYMENT o Pago Globo, que es lo que funciona en los mercados comerciales.

Resumen.

Compras una casa que deberia valer $300,000 por solo $100,000. Pides prestado el 75% de $100,000 o $75,000. Al 10% intereses solo por 12  meses. Y la casa necesita $50,000 para repararse. Pero tu como Flipper aumentas las reparaciones a $70,000.  Así que pagas en total cada mes $1,500

Terminas de arreglar la casa por $60,000 (el resto $10,000 es para ti libres de impuestos,eso se llama Draw). la Obra duro 6 meses (usualmentes es menos) por con el Draw, pagas el costo de los intereses y aun te sobran $6000 libres de impuestos de ganancias antes de vender la casa.

Vendes la casa por $250,000 para salir rapido de ella (recuerda, vale $300,000 en el mercado en esa zona). Y te llevas $6000 + $70,000= $76,000 Y de ahi sacas costos de cierres, impuestos etc etc.

Que no se vende la casa?

Primero que todo, NINGUN HML te va a prestar en zonas que saben que no se puede vender rapido o refinanciar. NO Sucedera!. 

Pero en caso que ocurra, pues alquilas la propiedad y la refinancias por el 80% de $300,000 al 3,95% anual lo que te darian pagos de $851 al mes. Y sacarias un buen dinero en plusvalia 100% libres de impuestos.

En Bienes Raices comerciales, cuando financias una compra, quieres siempre intereses solo. Hacer lo contrario es una locura.



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