Estos son los posts que me gustan! Aun cuando personalmente no este de acuerdo con muchas cosas, pero realmente el post es bueno y las respuestas y los debates mejor aun.
Por eso amo a Rankia!!!
Mi humilde aporte, desde el punto de Estados Unidos Y como Prestamista Inmobiliario privado/Comerciante de Hipoteca/Inversor Inmobiliario en este país. Pues es que estamos ante un escenario realmente fascinante y poco uniforme.
Como Prestamista privado Inmobiliario (Hard money lender o Bridge lender) las solicitudes que me llegan de Estados Rurales es impresionante!! La gente en estos últimos 4 años ha acumulado tanto capital en forma de plusvalía Inmobiliaria personal en una forma que jamas había visto.
Hay dos cosas que me sorprende del mercado actual en este país.
1-El altísimo nivel de educación de los nuevos inversores
2-La agresividad
En la era del crédito fácil del 2001-2007, las personas compraban casas endeudándose y sacaban la plusvalía para beber, ir de viaje, comprar un Porsche..
Pero esta no es la realidad hoy dia. Hoy día me llegan clientes que se suponen que son financieramente iletrados con propuestas impresionante.
Por ejemplo (Y es solo un ejemplo de 100) una senora llamada Ramona, quien vive en Allapattah (el barrio mas deprimido socio-económicamente del condado Miami-Dade).
Su casa tiene un terreno de 6000 pies cuadrados, la casa 4000 pies Y no debe un solo centavo porque lo compro en los 70s. Y ella vino a mi y ya sabia que su casa estaba tasada en $400,000. Me pidio una linea de credito basado en el activo (la casa) porque los bancos no le daban credito por sus ingresos (es cajera de supermercado) y su credito es de solo 620.
Fui a ver la casa y note que es un terreno TO-3 (osea, ilimitado casi). Le pregunte para que queria el dinero y juro por lo mas grande que pense que me vendria con una estupidez, pero no.
Me dijo "Es que alli (x calle) estan vendiendo un edificio por $1,2 millones en mal estado y con 50% de ocupacion y me exigen 30% de inicial.
Hice mi tarea y me di cuenta que el edificio estaba en las afueras de Miami. Pero!!! mire la Bolsa Inmobiliaria y me di cuenta de que la ciudad estaba creciendo de forma impresionante hacia donde ella queria invertir. Hablo de una zona rural al noroteste de Miami que esta creciendo a un ritmo del 30%.
Asi que le hice un prestamo estructurado a sus necesidades. Le di $600,000 al 10% anual mas 3 puntos. Pero de esos 10% solo tenia que pagarme el 5% anual en forma mensual y cuando refinanciara o vendiera, pagarme el otro 5% restante de golpe. Mis prestamos son intereses solo (osea que no se amortigua, lo que es muy ventajoso)
Con esos $600K ella tendria el inicial y tendria dinero de sobra para arreglar el edificio.. Le ayude en el papeleo del 203K (prestamos avalados federalmente para reparaciones, pero toman meses).
Pero Geo, eres loco? la casa vale 400K y tu le diste $600K?
Bueno, el terreno esta zonificado para yo hacer un edificio de 10 pisos, eso de por si vale mas de $400,000 Y ademas, ella tuvo que firmarme un Deed un LIeu (no paga o algo sale mas y me quedo con la casa sin ir a jucio). Y encima pagar un seguro 125%.
Pero mi intencion es ayudar a esa mujer porque estoy en el negocio del dinero! Yo hago dinero en el mercado secundario y NO quitando casas.
No he vendido el prestamo y quizas no lo haga (es dificil vender un prestamo con la estructura que hice) Y ademas, ese edificio que ella quiere comprar, una vez arreglado y ocupado al 100%, vale minimo 2,2 millones de dolares . Cuando ella haga refi, ella se ganara $1 millon de dolares. Poniendo casi nada propio.
Yo estoy usando mis lineas de credito para prestar, asi que mi rendimiento es salvaje. Y estoy garantizado por algo que yo se que en el fondo vale $2,6 millones de dolares. (tengo edificios en la zona).
Porque explico todo esto?
Porque esta burbuja (que es real) no es UNIFORME)..
Y este el punto amigo. NO todas las burbujas son iguales ni uniformes.
Mi unico interes es educar desde mi perspectiva y quizas abrir un tema de debate sano y educado para que todos hagamos dinero.
Yo posteo basado desde USA, pero pienso que los paises industrializados tenemos una situacion similar en todos los sentidos.
Un abrazo a todos.
