Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

"Esto viene de más atrás del covid-19."

Esto es lo que muchas personas no quieren ver, que había muchas empresas en problemas antes del covid. Y el Covid las está haciendo pasar por  "buenas"

Yo siempre cuento la anécdota que tal vez conozcáis, de la "Legionaria" del Covid:

Abril 2020. Pleno confinamiento en ZARAGOZA
Muchachitos maleantes, que se juntan todos los días, para hacer botellón en una plaza.
Una vecina, se pone a gritarles desde el balcón, de tal manera que los chicos, por muy malotes que fueran, se retiran del lugar.
Se graba la escena, y se convierte en viral.
Apodan a la Señora, cómo la "Legionaria del Covid"
Cual es el problema?
Que la Señora mucho antes del Covid, llevaba años saliendo a la terraza, y a todo El que pasaba, o a todo lo que se movía, le gritaba insultándole de manera desproporcionada, culpa de su desequilibro mental.... el Covid la hizó "buena"....

@juan1980  Es una zona que se ha revalorizado mucho en los últimos años.

Pacífico y el entorno nuevo de Mendez Alvaro, está siendo objeto de deseo, por muchas familias de clase media.
Un ejemplo, es como en ese plazo de tiempo que comentas 2015-2020, no sólo se ha desarrollado urbanísticamente, sino que se ha "recuperado" en cierta manera, entornos urbanos-sociales,  como el de las "Californias"

No podemos obviar, que es de los pocos entornos que quedan por desarrollar, con tanta facilidad de transporte y de servicios, dentro de la M30

Si como dice @Egoli está reformado, habría que ver la situación del inmueble en concreto.

@juan1980  Aparte del comentario que citó anteriormente, hay otra realidad.

Especialmente en esa zona, no debemos tomar datos de 2016, pues la gráfica no estaría completa.

El registro de esa zona, para contar con toda la obra nueva, sería desde 2003 - 2020
Muchas de esas viviendas, no han tenido una subida tal, sino una recuperación.
Ejemplo:
2003.  Piso de 110 M2 en Mendez Alvaro. Obra nueva  :  540.000 € + Impuestos
2007-2012   Valor en caída. Boom                                     :  375.000 €
2014- 2017   Recuperación progresiva                              : 450.000 €
2018.- 2019  Asentamiento                                                  : 510.000 €
2020   Covid .... Ya veremos. De momento cerrando operaciones en  :  475.000 € en 2 mano. Obra nueva dependiendo de la promoción, y del año de entrega, hay mucha diferencia en los precios.

No, no, son pisos que necesitan reforma, y es una calle con mucho ruido, mucho tráfico y contaminación. Es de las calles regulares de esa zona por esos factores y las molestias que ocasionan.

Parece que al alquiler, como negocio, le va a caer una buena... los agentes claves en la aprobación del presupuesto parecen estar conjurados en limitar precios. Los pisos turísticos entran al alquiler tradicional. Hay un ligero flujo migratorio a la inversa (vuelta a las provincias o a las afueras). Moratorias . Y la fiscalidad, posiblemente, empeore. Por supuesto, con niveles de desempleo y ERTE desbocados, ajuste de salarios,... los impagos al alza.

Se suele decir que la regulación de precios tiene el efecto no buscado de reducir la oferta porque mucha vivienda pasa a compraventa. En la situación actual, creo, cambiar a compraventa sólo se hará si hay verdadera necesidad, pues es preferible ajustar precios de alquiler a la baja  que vender a la baja.

En Menéndez Pelayo se pueden comprar 100 m2 por 300k ahora mismo, en 2020, y sin dar muchas vueltas, a reformar o a actualizar, como cada cual considere, porque son cuestiones un tanto personales:

https://www.idealista.com/inmueble/91362390/

Ése tiene 100 m2 por 318k y luego vienen las rebajas.... porque el comprador no va a pagar eso ni mucho menos, teniendo en cuenta que la economía está hundida, el paro se va a disparar (ERTE = ERE = parados) y la deuda pública está absolutamente desbocada, igual que el déficit público, con lo cual las subidas de impuestos están a la vuelta de la esquina.

Y un piso paga muchos impuestos...

 Bajo interior con ascensor
1940
Si ves o conoces la ubicación interior, dentro de interior, dentro de patio interior...
Has obviado esto en tu mensaje. Así cómo también lo ha intentado obviar la inmobiliaria
Cómo gancho vale, luego hay que encontrarse con la realidad.

El inmueble necesita una reforma más que importante

Sólo hay que ver las infografías que se han incorporado al anuncio, de manera que da una sensación, que no es la realidad, creando confusión.
No hay que mirar mucho más, para saber las demás cosas que te vas a encontrar....
Esta muy por encima de precio.

 Comenzar el texto con Piso en Menendez Pelayo, es cuanto menos...
Todos podemos encontrar zulos en el Barrio de Salamanca....  y publicar en c. Serrano...
No todo es mirar el precio de M2 de una zona concreta....

Hay pisos altos con ascensor en Menéndez Pelayo por 300k, es cuestión de mirar.

Hay otros factores  que debemos tener en cuenta.
Por ejemplo, la zona vecina anteriormente mencionada : Mendez Alvaro- Retiro Sur o Pacifico, son reclamo de las nuevas familias con poder adquisitivo medio,  pues disponen de algo, que en Retiro - Jeronimos y Salamanca, es muy dificil de encontrar:
- Piscina comunitaria, en algunos casos cubierta.
- Pista de Paddle
- Amplias zonas ajardinadas e infantiles
- Gimnasio
- Zonas comunes de reunión
- Conserje presencial 24 horas (auxiliar de servicios)
- Amplias plazas de garaje.
- Antiguedad inferior a 10-15 años
- En algunos casos domotica.

Eso hace que baje el precio de Retiro (Menendez Pelayo), en favor de la nueva zona de Mendez Alvaro, y las nuevas promociones de Pacifico.

Que ha habido, o va a haber un ajuste en el alquiler, es una realidad.
En eso estamos todos de acuerdo.

En lo que diferimos es en la magnitud.

Hay una gran diferencia entre el inversor de alquiler tradicional, y el de airbnb.
De entrada en el histórico. 
En el alquiler tradicional hemos pasado muchas crisis. Vemos la inversion a largo plazo.
En ese sentido, puedes tener años mejores que otros, como en toda inversión.
Al ser largo plazo, tendrás tanto los años del crash, como los del boom.
El problema real, son los que quieren, o necesitan salir ahora, y acaban de empezar en el "negocio"

Menendez Pelayo tiene viviendas de muchos tipos. No se puede generalizar con que 100 m son 300.000 porque los hay súper viejos y posiblemente cutres, los más cercanos al metro, y del retiro hacia arriba ya son diferentes. 
Edificios de más de 50 años, hay que mirarlos muy bien, porque lo que te puedes ahorrar en el precio, te lo puedes gastar en cambiar todo tipo de instalaciones y muy posibles derramas de comunidad. 
La verdad que es un mundo muy complejo este. 
En el paseo de Reina Cristina vendieron antes del covid uno de 4 hab en 500 y pico mil. Vivienda que no tiene plaza de garaje, de 40 años y necesitando hacer arreglos. 

Los REIT están en torno a un 25% por debajo en bolsa de precios pre-covid.

La bolsa es inmediata, los propietarios van con retraso porque no saben de que va la película hasta que alguien les hace spoiller.

Bienos dias @zackary

Porque se basan tanto las tasaciones, como los buscadores, en el metodo comparativo, antes mencionado.
(Ya es hora con los medios actuales, de sustituir un método tan ambiguo)

Hay un indice de precios que se puede componer, con las ventas realmente hechas en Registro de la Propiedad, y valores publicos del precio de compraventa declarados.
Me enseñaron hace unos años a hacerlo. Es muy laborioso, pero obtienes el indice real que tu comentas, sobre lo que realmente se ha pagado por los inmuebles de una zona.
Ese indice sirve especialmente a inversores, para calcular el valor de venta real, sobre los anuncios, y rondaba hace dos años, en torno al 15%-20% a la baja.
Si bien es verdad, que habia una partida que no podias controlar, y es el dinero negro acordado entre los actores.
Lo mismo te llevas una sorpresa, y resulta que se acercaba al precio del anuncio, aunque no lo creo. En cualquier caso, eso nunca lo sabremos.
Un abrazo!

PD - Si quieres compartir, en que zona buscas?