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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Chat de subastas

 

Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

  1. en respuesta a jrlmadrid
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    Jotaerre

    Quizá conste ese nuevo valor en la extensa de una de las modificaciones de la hipoteca original (la 3ª, probablemente, que es la que cita el Edicto), sin que se haya hecho constar en la cerfificación.
    Saludos,

  2. jrlmadrid

    SUB-JA-2020-143015 pq la tasación para subasta es 3 veces el valor de tasación a efectos de subasta en la escritura de hipoteca??

  3. en respuesta a clanderjander
    - Ver mensaje
    jrlmadrid

    lo que deberia preocuparnos es la ARMONIZACION de los impuestos cedidos, quieren que dejen de ser cedidos pq van a obligar a quitar esas horquillas en los tipos por ej del ITP, sucesiones, donaciones y patrimonio. Cuando dicen armonizar significa que si madrid tiene un ITP para inmuebles del 6% lo van a subir al 9% para que no haya diferencias entre comunidades.. ahi es donde estará el palo gordo.

  4. en respuesta a clanderjander
    - Ver mensaje
    jrlmadrid

    yo no confundo el valor catastral con el valor de mercado! jaja, si ahora el que va a dictaminar el valor de mercado es el catastro... puede que siga todo mas menos igual a las valoraciones que hacen las comunidades autónomas no? yo no he dicho que tenga que ser menor, solo digo que puede que lo sea...
    a los que compramos en subasta nos afecta bastante poco puesto q no se toma esos valores a la hora de tributar, a la hora de vender puede que suba o puede que no, lo que no veo es donde está ese pánico...
    Me fio bastante mas del catastro que de las ccaa a la hora de determinar valores.

  5. en respuesta a jrlmadrid
    - Ver mensaje
    clanderjander

    No confundas el nuevo valor real de mercado del catastro con el valor catastral de siempre, que no tienen nada que ver el uno con el otro. El primero es nuevo y todavía no se ha calculado ni se aplica, y el segundo seguirá invariante y será de uso exclusivamente para el IBI. Tu presunción de que este nuevo valor será menor que el valor real es mucho presuponer, sobre todo en inmuebles procedentes de deuda. Por otro lado, no todo en la vida son adjudicaciones en subastas (que está por ver si le afecta esta medida o no), también hay compras a fondos etc..

    Si yo compro un bien que de valor real a mercado vale 100, su valor fiscal, que es a lo que te refieres con valor de referencia de la CC.AA vale 50 y yo lo compro por 20, hasta ahora, si me quería evitar problemas tributaba por 50 y si me iba la marcha por 20. Desde el momento en que se apruebe esta ley, tributaré por el valor "real" que publique el catastro (que tiene pendiente la valoración "automática" de 80 millones de bienes) que puede ser 80 o 90 o por ejemplo 150 si el bien esta okupado, dado que el valor real de mercado de un bien okupado y destrozado no es ni de cerca el valor de ese mismo bien en un estado normal, cosa que el catastro nunca va a tener en cuenta dado que su valoración va a ser automática, no individualizada. Pasar de una base imponible de 50 a 80 es solo un 60% de subida impositiva, ya no te digo de 50 a 150.

  6. en respuesta a clanderjander
    - Ver mensaje
    jrlmadrid

    entiendo q en las adjudicaciones por subasta seguiran como hasta ahora... el valor sin necesidad de comprobacion es el del decreto de adjudicacion, de todos modos en que cambia la cosa? uno compra un inmueble y a efectos de impuestos se usa el valor de referencia de cada comunidad autonoma como minimo a declarar, que ahora le van a llamar valor de mercado segun el catastro? pues quizá sea mejor si el catastro valora por debajo de la realidad no?

  7. clanderjander

    Hoy el día amanece con nubarrones muy negros en el horizonte fiscal por la nueva ley contra el fraude fiscal que, a priori va a salir adelante en las próximas semanas. Son medidas Bolivarianas sanas.

    Esta ley, ideada por Montoro en 2018 y que llevaba en suspenso su tramitación desde entonces, modifica la base imponible de las operaciones inmobiliarias en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Patrimonio, Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

    Ya no se usará el "valor real" que refleja la escritura pública, sino el "valor de mercado" del inmueble, entendido como el precio más probable por el cual podría venderse.

    Que compras / vendes una vivienda arrasada por unos etnianos okupas, da igual la tabla dice que no vale eso.

    Aquí dejo el anteproyecto:
    https://www.hacienda.gob.es/Documentacion/Publico/NormativaDoctrina/Proyectos/Tributarios/ANTEPROYECTO%20LEY%20ATAD.pdf

    "Dos. Se modifica el apartado 1 del artículo 10, que queda redactado de la siguiente forma:«1. La base imponible está constituida por el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en el apartado 2 de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible.Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.En el caso de bienes inmuebles se presumirá, salvo prueba en contrario, que el valor de mercado es el valor de referencia de mercado de la Dirección General del Catastro, siempre que conste publicado como tal a la fecha del devengo en su sede electrónica, conforme a lo dispuesto en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.En el caso de que no figure valor de referencia de mercado publicado en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro en la fecha de devengo, el valor de mercado de los bienes inmuebles podrá acreditarse por cualquier medio de prueba admisible en derecho."

    Y ojito a esto para los que estén en el negocio de las cesiones:

    "Cuatro. Se modifica el apartado 1 del artículo 17, que queda redactado de la siguiente forma: «1. En la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos. Sin embargo, en el caso de inmuebles en construcción, la base imponible estará constituida por el valor del bien en el momento de la transmisión del crédito o derecho, sin que pueda ser inferior al importe de la contraprestación satisfecha por la cesión"

    «5. Se considerará que el valor fijado en las resoluciones del juez del concurso para los bienes y derechos transmitidos corresponde a su valor, no procediendo en consecuencia comprobación de valores, en las transmisiones de bienes y derechos que se produzcan en un procedimiento concursal, incluyendo las cesiones de créditos previstas en el convenio aprobado judicialmente y las enajenaciones de activos llevadas a cabo en la fase de liquidación.».

    Así que anden ustedes raudos a la farmacia a por vaselina.

  8. en respuesta a mfmelo
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    ¡Dios nos libre de hacer nada ilegal!

    1 recomendaciones
  9. en respuesta a Galagulin
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    mfmelo

    Abrir, no sé como pasa, siempre se abren solos, me los encuentro abiertos, con las cerraduras rotas y así suelo dejarlos para que los cambie el nuevo propietario, teniendo siempre mucho cuidado de tener limpio el buzón, ya que el tenerlo lleno es indicio de que la finca no es visitada y por tanto tentación para los OKUPAS.
    Un buen destronillador hace milagros.
    La CCPP nunca se opone, ya que lo que no quieren son a los okupas.

    Saludos y yo nunca abro las cartas de los demás, sólo las miro, las miro, las.............y guardo las que me son de interes, tanto para el prójimo, como para mí.

    2 recomendaciones
  10. en respuesta a mfmelo
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    Galagulin

    Mfmelo...y siendo ya adjudicatario y estando esperando por la posesión abres el buzon y le cambias la cerradura?

  11. en respuesta a Galagulin
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    mfmelo

    Desde el primer momento que voy a visitar la finca, todo lo que hay en el buzón es mío y así vamos preparando el terreno y enterándome de algunas noticias relacionadas con el deudor, pero jamás abro las cartas de un deudor, sólo las miro y las miro y las miro,...... Una vez se ha celebrado la subasta, si soy el adjudicatario, sigo cogiéndolas y mirándolas y mirándolas y me quedo con las que me gustan por su color y olor, las demás las devuelvo a correos por la razón que no son mías y no quiero nada que no sea mío.
    Cuando vendo la finca, ya no me interesa nada y entonces tiro todo, menos los datos fiscales esos los guardo 5 años.

    Saludos y es que somos muy curiosos.

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  12. en respuesta a mfmelo
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    Cheminator

    Aaah! Gracias por la aclaración!
    Entonces son 15 días para rematar frente a los 40 de las subastas judiciales

  13. en respuesta a Cheminator
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    mfmelo

    No, primero que los organismos que subastan no se enteran de lo que ha ocurrido (oficialmente) hasta haber transcurrido + de 20 días.
    Después han de estudiar si procede la adjudicación o no. Y una vez que deciden si procede, te lo comunican y tienes 15 días para rematar O pedir escriturar en el plazo de 5 días en adelante. Entre unas cosas y otras hasta el mes como mínimo no has de pagar.
    SEXTO: El adjudicatario deberá ingresar, dentro de los 15 días siguiente a la fecha en que se
    le notifique la adjudicación, la diferencia entre el depósito constituido y el precio de la
    adjudicación. De no completarse en dicho plazo, perderá el importe del depósito que se
    aplicará a la cancelación de las deudas objeto del procedimiento, sin perjuicio de las
    responsabilidades en que pudiera incurrir por los perjuicios que origine a la Administración la
    falta de pago del precio de remate.
    El ingreso podrá realizarse en Bancos, Cajas de Ahorros y Cooperativas de Crédito, en las que
    no es preciso tener cuenta abierta. También puede realizar el pago mediante adeudo en su
    cuenta corriente, a través de Internet en la dirección www.agenciatributaria.es, en la opción:
    Sede Electrónica - Tramites Destacados – Pago de impuestos.
    Para realizar el pago a través de Internet es necesario disponer de un sistema de firma
    electrónica de los admitidos por la Agencia Tributaria. (se supone que ya lo tengo, sino ¿comó he participado en ella y he sido el adjudicatario).
    Asimismo, si lo solicita a la Mesa de Subasta, el adjudicatario podrá realizar el ingreso del
    importe total del precio de adjudicación, en cuyo caso, una vez comprobado el ingreso, se
    procederá por la Agencia Tributaria a levantar la retención realizada sobre el depósito
    constituido por el adjudicatario.
    SÉPTIMO: Tratándose de inmuebles, el adjudicatario podrá solicitar expresamente, en el plazo
    de 5 días desde la notificación de la adjudicación, el otorgamiento de escritura pública de venta
    de inmueble. En este caso, el adjudicatario, en el referido plazo de cinco días, deberá realizar
    un ingreso del 5 por ciento del precio del remate del bien, pudiendo efectuarse el pago de la
    cantidad restante el mismo día en que se produzca el otorgamiento de la escritura pública de
    venta. (en este caso suponiendo que has ofrecido más del importe de tasación).

    De todas formas cuando participo en una subasta y ofrezco una cantidad, siempre dispongo de dicha cantidad, sino es así menudo desastre. Así, por lo expuesto, lo que me gusta es que me aprueben cuanto antes por lo ofrecido.

    Saludos.

  14. en respuesta a mfmelo
    - Ver mensaje
    Cheminator

    No se si me he enterado bien...pero el plazo para realizar el pago en las de hacienda es mucho menor? Cinco días?

  15. en respuesta a Galagulin
    - Ver mensaje
    Jajavi

    Supongo que la mayoría las tiran, yo las guardo por si hubiese algun problema, o tuviese que buscar algún dato o demostrar que el receptor de esas cartas no vivia ahí (por la cantidad de avisos sin exito).
    Hasta que vendo el inmueble, entonces si, todo a la basura.

  16. en respuesta a Galagulin
    - Ver mensaje
    Galagulin

    Aprovecho para preguntar una duda chorra que me asalta. En cuanto tomáis posesión, que hacéis vosotros con la ingente cantidad de cartas/notificaciones que siguen llegando al buzón del ejecutado. Directamente a la basura, las devolvéis, las guardáis...?

  17. en respuesta a Asturnovato
    - Ver mensaje
    Galagulin

    Asturnovato, con permiso del Sensei, permíteme recordarte la primera de las normas del chat:

    "Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

    Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas."

  18. Iizaguirre

    Cuidado con la subasta SUB-JA-2019-135698 esta en cimientos, parece que el anterior que se adjudicó no la encontró, claro, estaba sin hacer.

    1 recomendaciones
  19. en respuesta a jrlmadrid
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    mfmelo

    En España es un futurible, muy probable, pero futurible.

    En cuanto a que obligas y sino no alquilas, es porque se nota que tienes mucha demanda y puedes escoger, yo la mayoría de las veces no puedo hacerlo y hay que hacer de tripas corazón. Tengo alquileres de 15 y de 20 años, sin problemas. Otros de 6-8 años, con problemas recientes en algunos meses. Mi cometido no es el alquiler, al menos que haya comprado a precio de saldo y las plusvalías a la AEAT sean muy cuantiosas, en esos casos si alquilo a largo tiempo. Yo suelo comprar para vender lo más rápido posible, pero si la finca se atasca, hay que alquilar y esperar el momento oportuno o bajar precios, a veces hasta perdiendo dinero.
    Las viviendas si están a nombre de sociedades actualmente no las alquilo aunque no se vendan, prefiero perder dinero o aguantar, el que me impongan 7 años me jode mucho, ya que si cambia el ciclo económico o el coronavirus se prolonga y extiende nunca se conocen las verdaderas consecuencias a medio plazo. Como personas físicas siempre intento alquilar y no terminar de inscribir, pero eso es otro tema.
    No se puede abreviar tanto en compra-venta de inmuebles, ya que cada lote es muy distinto. Hoy me han señalado la compra de una finca que compré en año 2.018, la cual podía haber alquilado, hay mucha demanda en esa zona, pero el coronavirus se carga hasta M.W.C. imagina a un pobre subastero de provincias.

    Saludos.

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Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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