¿Cuántos recibos atrasados de IBI hay que pagar?

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Ladrillazo donde los haya, este post solo es apto para quienes estén realmente interesados en la problemática de los recibos atrasados del IBI, quienes pueden seguir leyendo. El resto, aquellos que solo buscan entretenerse en algo agradable, mejor pinchar aquí.

En relación a la Hipoteca Legal Tácita, el art. 78 de la Ley general Tributaria del 2003 establece el siguiente límite de tiempo por el que un tercer adquiriente de un inmueble está obligado a hacerse cargo:

"En los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior."

Del mismo modo el art. 194 de la Ley Hipotecaria establece el mismo límite:

"El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles".

Esto significa que, para entendernos, el ayuntamiento tiene derecho a cobrar los recibos impagados del año natural en que se exija el pago y del inmediato anterior, con preferencia a todos los acreedores, aunque hayan inscrito su derecho con anterioridad, incluidos los hipotecarios. Si por alguna razón se subastara un piso que debiera varios recibos del IBI, el ayuntamiento tendría preferencia para cobrar el recibo del año en curso y el del año anterior, incluso antes que el banco acreedor que ha ejecutado la hipoteca y antes que todo el resto de acreedores que hubieran inscrito su derecho con anterioridad. Se le llama tácita porque el ayuntamiento no necesita inscribir en el Registro de la Propiedad la anotación preventiva de embargo sobre esa deuda, sino que se da por supuesta. 

En el caso de que el ayuntamiento no esté avisado y, por lo tanto, no acuda al juzgado a reclamar los suyo antes de que cobre la parte actora, seremos los adjudicatarios quienes nos tendremos que hacer cargo. O no, según nos sepamos mover en este terreno. 

El resto de recibos de IBI impagados, caso de haberlos, no están protegidos de la misma manera y seguirían el derecho de prelación normal del art 77 de la misma Ley general Tributaria.

El IBI está regulado en los artículos 60 a 77 del Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.  El que hace que los inmuebles transmitidos queden afectos al pago de la deuda del impuesto es...

Artículo 64.Afección real en la transmisión y responsabilidad solidaria en la cotitularidad.

1. En los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria. A estos efectos, los notarios solicitarán información y advertirán expresamente a los comparecientes en los documentos que autoricen sobre las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles asociadas al inmueble que se transmite, sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto, cuando tal obligación subsista por no haberse aportado la referencia catastral del inmueble, conforme al apartado 2 del artículo 43 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y otras normas tributarias, sobre la afección de los bienes al pago de la cuota tributaria y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo o la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, conforme a lo previsto en el artículo 70 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliarioy otras normas tributarias.

Aquí, como en toda materia tributaria, es importante conocerse al dedillo la Ley general Tributaria 58/ 2003 de 17 de diciembre, cuyos artículos 66  y 67 regulan los plazos de prescripción y sus cómputos:

Artículo 66 Plazos de prescripción: Prescribirán a los cuatro años los siguientes derechos:

  • a) El derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación.
  • b) El derecho de la Administración para exigir el pago de las deudas tributarias liquidadas y autoliquidadas.
  • c) El derecho a solicitar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, las devoluciones de ingresos indebidos y el reembolso del coste de las garantías.
  • d) El derecho a obtener las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, las devoluciones de ingresos indebidos y el reembolso del coste de las garantías.

Artículo 67 Cómputo de los plazos de prescripción

1. El plazo de prescripción comenzará a contarse en los distintos casos a los que se refiere el artículo anterior conforme a las siguientes reglas:

  • En el caso a), desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración o autoliquidación.
  • En el caso b), desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo de pago en período voluntario, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo.
  • En el caso c), desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo para solicitar la correspondiente devolución derivada de la normativa de cada tributo o, en defecto de plazo, desde el día siguiente a aquel en que dicha devolución pudo solicitarse; desde el día siguiente a aquel en que se realizó el ingreso indebido o desde el día siguiente a la finalización del plazo para presentar la autoliquidación si el ingreso indebido se realizó dentro de dicho plazo; o desde el día siguiente a aquel en que adquiera firmeza la sentencia o resolución administrativa que declare total o parcialmente improcedente el acto impugnado. En el supuesto de tributos que graven una misma operación y que sean incompatibles entre sí, el plazo de prescripción para solicitar la devolución del ingreso indebido del tributo improcedente comenzará a contarse desde la resolución del órgano específicamente previsto para dirimir cuál es el tributo procedente.
  • En el caso d), desde el día siguiente a aquel en que finalicen los plazos establecidos para efectuar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo o desde el día siguiente a la fecha de notificación del acuerdo donde se reconozca el derecho a percibir la devolución o el reembolso del coste de las garantías.

2. El plazo de prescripción para exigir la obligación de pago a los responsables solidarios comenzará a contarse desde el día siguiente a la finalización del plazo de pago en periodo voluntario del deudor principal.

No obstante, en el caso de que los hechos que constituyan el presupuesto de la responsabilidad se produzcan con posterioridad al plazo fijado en el párrafo anterior, dicho plazo de prescripción se iniciará a partir del momento en que tales hechos hubieran tenido lugar.

Tratándose de responsables subsidiarios, el plazo de prescripción comenzará a computarse desde la notificación de la última actuación recaudatoria practicada al deudor principal o a cualquiera de los responsables solidarios.

Igualmente importante es el art. 41 de la misma Ley General Tributaria, que establece que los adquirientes del inmueble serán responsables subsidiarios (no solidarios), que la responsabilidad alcanzará a la totalidad de la deuda tributaria (no prescrita) exigida en periodo voluntario y que de ninguna manera dicha responsabilidad alcanzará a las sanciones que hayan podido recaer sobre el deudor principal.

Estos preceptos deben interpretarse dentro un supuesto especial de responsabilidad tributaria de carácter subsidiario, exigible al adquiriente del inmueble y que, en todo caso, requiere la previa declaración de fallido del deudor principal y de los deudores solidarios. Es decir, que el ayuntamiento deberá agotar todo el procedimiento de recaudación, tanto en periodo voluntario como en ejecución, hasta llegar a la declaración de fallido.

Y algo importantísimo: Una vez emitida la declaración de fallido del deudor principal, el ayuntamiento debe incoar al adquiriente del inmueble un procedimiento de derivación de responsabilidad en el que, previa audiencia, se declarará la responsabilidad, su alcance y su extensión. Este acto de derivación de responsabilidad debe ser notificado formalmente con requerimiento de pago de las deudas de IBI no prescritas en periodo voluntario y el responsable subsidiario tendrá derecho a impugnar la liquidación practicada por el ayuntamiento como si del deudor principal se tratara. Solo si el adquiriente no pagara en el periodo voluntario podrá el ayuntamiento ejecutar el inmueble para cobrar la deuda, esta vez con los recargos incluidos.

Así pues es importante saber que los ayuntamientos no pueden reclamar antes de haberlo intentado contra el deudor principal y de haberle declarado insolvente y solo pueden reclamar los recibos de los últimos 4 años, salvo que se haya interrumpido el plazo por alguno de los hechos mencionados en el art. 68 de la Ley general Tributaria y este es el punto fuerte en el que debe basarse cualquier reclamación ante el Tribunal Económico Administrativo de la comunidad autónoma que sea.

También es importante estar muy atento a los requisitos que marca la ley para el procedimiento que debe llevar a cabo el ayuntamiento, es decir los plazos, formas de notificación, contenido de los escritos que haya hecho, porque alegar fallos en el procedimiento es uno de los motivos más infalibles para lograr la nulidad o anulabilidad de los mismos y se puede llegar a conseguir que prescriban mas cuotas o incluso que no haya que pagar nada de lo que reclaman.  Así que al mínimo error que se detecte hay que atizarles.

Para reclamar ante dicho Tribunal Económico Administrativo hay que tener en cuenta el art 2y los art. 226 y siguientes de la Ley General Tributaria y los art. 28 y siguientes del Real Decreto 520/2005 de 13 de mayo, que regulan el ámbito de las reclamaciones económico-administrativas. 

RESUMIENDO, que el bien está afecto a las cuatro últimas cuotas de IBI (art. 64 LRHL) pero que la prelación por delante incluso del crédito hipotecario ejecutado y del resto de cargas inscritas, es decir, la llamada Hipoteca Legal Tácita, solo se aplica a la anualidad en curso y a la anualidad anterior (art. 78 LGT y art. 194 LH).

A propósito de todo esto, este artículo es imprescindible:

¿Debemos los inversores pagar las deudas atrasadas de IBI?

 

Y también este otro:

Afección real en la transmisión respecto del Impuesto de Bienes Inmuebles

 

  1. en respuesta a Charly1974
    -
    #109
    31/03/21 17:56
    Los ayuntamientos están sometidos a la ley y yo ya he dicho lo que hago, unas veces cuela y otras, las menos, no.
     
     El notario y los oficiales de los notarios no deberían meterse en esos menesteres, pero si el que compra es su cliente y firma de vez en cuando allí, pues va a su favor.
     En los contratos de arras que hago, si puedo, pongo que los gastos que se generen serán pagados por los compradores, excepto el plus-valía municipal que lo pagará el vendedor (yo), en lo no contemplado en el contrato de arras se estará a lo que disponga la ley al respecto. Pues en una venta reciente el notario era muy amigo del comprador y me hizo pagar a mí su minuta, cuando la ley dice al respecto que el vendedor pagará una copia de la matriz.
     He firmado en notarios que no me han pedido ni las escrituras de poder y otros me han pedido originales para todo. En unos notarios me cobran por la autenticación de firma 10 € y otros no me cobran nada, lo mismo me pasa con los bancos y todo depende de la influencia y poder que tengas en el sitio.
     Hoy mismo estoy gestionando una venta y ya he hecho contrato de arras. Al ser suelo urbano sin ninguna construcción a la compradora le han dicho que le tengo que hacer factura de IVA y le he tenido que explicar que no, que yo compre el suelo y pagué ITP y que no ha habido modificación en el mismo y que por tanto lo que ha de pagar es ITP. Esto me pasa muchas veces, ya que yo vendo mucho suelo urbano y la gente no sabe cómo va el asunto. Si quien compra es una sociedad y quiere IVA, pues le hago factura, pero si quiere pagar ITP, pues es lo que debe pagar.
     
     Por todo lo dicho en las subastas hay que comprar con mucho margen, cosa que estoy viendo no se está haciendo y los que están comprando con precios ajustados verán que no obtendrán beneficios y para eso es mejor dejar los dineros en otros negocios y no exponerlos.
     
     Saludos.
  2. en respuesta a mfmelo
    -
    #108
    31/03/21 17:39
    Pues cada ayuntamiento hace lo que quiere, porque en mi caso fui a pedir los recibos atrasados para pagarlos, y como he comentado, me los dan pero con intereses y recargos, por lo que he optado por no pagarlos y descontarle al comprador el importe de los mismos pero Solo del principal, y él ha aceptado firmar así.
    Sé que puede que nunca se los reclamen y se haya ahorrado 500€,  pero prefiero eso a perder la venta.
    Y como el notario ya ha advertido al comprador de esa deuda pendiente, pues me ha parecido lo más justo, ya que no todo el mundo compra con deuda pendiente, por mucho que le expliques qué seguramente nunca se la reclamen o en el peor de los casos solo le reclamen el principal.
    Es normal que no se fien y quieran comprar libre de cargas.
  3. en respuesta a Charly1974
    -
    #107
    31/03/21 13:03
    Por mi parte diré:
     No suelo pagar los recibos que estén a nombre de otros titulares antiguos y empiezo a pagar en el momento que me giran el que me corresponde, pero.....
     Recientemente he vendido algunas fincas con recibos atrasados y se me han dado todos los casos posibles.

     1.- Presenté al notario el recibo del año en curso y nadie dijo nada de los recibos pendientes, el notario lo había puesto yo.

     2.- El comprador era el jefe de recaudación de la provincia en la que está la finca y tenía conocimiento de los recibos atrasados, así que dijo que no, que él compraba con todos los recibos pagados, como había un intermediario que resultaba ser el antiguo propietario, el cual ganaba más que yo, pues para no perder la venta, pagó los recibos atrasados. Aquí el notario no intervino.

     3.- En el mismo notario anterior, firmé otra venta y presenté recibo año presente y otro del año anterior a mi nombre, los antiguos quedaron en el olvido ¿¿?? ¿por cuánto tiempo?, no lo sé, pero por mi experiencia a mí no me los suelen reclamar y a mis compradores tampoco, ya que nunca me llamaron por tal motivo y he vendido muchas fincas con los recibos atrasados.

     4.- Hace +- 20 días firmé en Marbella una venta y todo estaba bien preparado. La ccpp me había pedido 50€ por la emisión de certif deuda cero y le dije que una m..... y me mandó un extracto del libro mayor y con eso fue suficiente. Pero el notario lo había puesto el comprador y el oficial era un íntimo amigo suyo (intentaré que no vuelva a suceder y en ese notario jamás escrituraré) y cuando estábamos esperando para firma nos llama y nos dice que había un montón de recibos atrasados de IBI; por ese motivo no se me va a echar una venta para atrás, así que cogí dinero en efectivo y entregué al comprador toda la deuda(un pastizal) y él se encargó de pagar al ayuntamiento, lo cual hizo en el mismo día (otras veces he hecho lo mismo y el ayuntamiento sigue esperando que le paguen la deuda, pero eso ya no va conmigo, a mi me tomaron el pelo y por eso tengo tan poco).

     5.- Si me voy a quedar con la finca adjudicada, los IBI los pagaré cuando se me reclamen y si no lo hacen, casi nunca lo hacen, pues que los pague el FOGASA, que lo paga todo.
     
     Para que te emitan los recibos pendientes (4 años) sin intereses, gastos, ni costas, has de notificar al ayuntamiento tu intención de pago en el transcurso de 2 meses desde el momento en que eres adjudicatario firme, si no lo haces has de pagar todo con gastos.
     
     Todo es más complejo de lo que parece en principio y no se puede generalizar y decir esto es lo que has de hacer, se ha de sopesar los pros y los contras de cada decisión y ser consecuentes con la tomada y por lo dicho 
     
     recibe un cordial saludo.
  4. en respuesta a mrmmuh9
    -
    #106
    31/03/21 12:24
    En mi caso el notario ha sacado todos los recibos pendientes, y se debían desde 2013. Y la verdad, no me sentiría cómodo vendiendo algo sabiendo que tiene  una deuda que le puedan reclamar luego al nuevo comprador y que éste no sepa nada.
    Otra cosa sería que yo no sepa de esa deuda.
    La próxima vez cambio de notario 😜.
  5. en respuesta a Charly1974
    -
    #105
    31/03/21 08:32
    Efectivamente así es.
    En notaria pueden tener conocimiento de los recibos pendientes.
    Pero normalmente piden el del año en curso y el anterior. Si los pendientes son mas, en caso de necesidad por venta como es tu caso, puedes pagar hasta completar el año en curso y anterior.
    Si vendes, los recibos que quedan pendientes, cuando acabe el procedimiento de apremio, si el deudor acabo siendo declarado insolvente, se lo intentaran cobrar al propietario en ese momento.
    Tú ya vendiste.  
    Un saludo amigo.


  6. en respuesta a mrmmuh9
    -
    #104
    31/03/21 00:49
    Estarían prescritos si el ayuntamiento no hubiera iniciado expediente para el cobro. Si lo ha iniciado, se interrumpe la caducidad de los 4 años y se acumulan al expediente que tenga. 
    Le intentarán cobrar al deudor original y si no pudieran derivarán la deuda a quien sea propietario en ese momento, pero SOLO le reclamarán el principal del recibo, SIN INTERESES ni recargos.
    Es lo que me está pasando a mi con una plaza de garaje adjudicada que debe Ibis desde 2013.
    Me han dado 2 soluciones:
    1- Pedir carta de pago ahora pero tendre que pagar principal+intereses +recargo
    2- Esperarme unos años a que hayan intentado cobrarle al deudor y en caso negativo me derivarán al mi los recibos pero de SOLO el principal.
    Ya depende de la necesidad de vender que tengas para escojer una opción u otra.
    Espero haberte aclarado algo.
    Un saludo amigo
  7. #103
    30/03/21 08:27
    Hola, tengo una duda sobre este tema. Si en una certificación registral tras hacer constar la carga un embargo judicial de bien inmueble se anota en párrafo siguiente “AFECCIÓN AUTOLIQUIDADA DE TRANSMISIONES: afecta durante el plaza de 5 años, al pago de las liquidaciones complementarias  que procedan, en virtud de la posible revisión de la autoliquidación del ITP y AJD. De fecha (aparece la fecha de la orden de embargo)” ¿ Significa que el adquirente del bien embargado soportará el pago de este impuesto o podría tener alguna que otra carga de este impuesto por acciones anteriores que repercutirían sobre el nuevo adquirente? ANOTACIÓN:    No hace mención a otros tipos de cargas. 
    Muchas gracias 🙏 😊
  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #102
    01/03/21 17:42
    Ni el anterior tampoco, si están prescritos.
  9. en respuesta a mrmmuh9
    -
    #101
    01/03/21 11:44
    Los recibos prescritos no los tiene que pagar el nuevo propietario.

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