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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Cuántos recibos atrasados de IBI hay que pagar?

Ladrillazo donde los haya, este post solo es apto para quienes estén realmente interesados en la problemática de los recibos atrasados del IBI, quienes pueden seguir leyendo. El resto, aquellos que solo buscan entretenerse en algo agradable, mejor pinchar aquí.

En relación a la Hipoteca Legal Tácita, el art. 78 de la Ley general Tributaria del 2003 establece el siguiente límite de tiempo por el que un tercer adquiriente de un inmueble está obligado a hacerse cargo:

"En los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior."

Del mismo modo el art. 194 de la Ley Hipotecaria establece el mismo límite:

"El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles".

Esto significa que, para entendernos, el ayuntamiento tiene derecho a cobrar los recibos impagados del año natural en que se exija el pago y del inmediato anterior, con preferencia a todos los acreedores, aunque hayan inscrito su derecho con anterioridad, incluidos los hipotecarios. Si por alguna razón se subastara un piso que debiera varios recibos del IBI, el ayuntamiento tendría preferencia para cobrar el recibo del año en curso y el del año anterior, incluso antes que el banco acreedor que ha ejecutado la hipoteca y antes que todo el resto de acreedores que hubieran inscrito su derecho con anterioridad. Se le llama tácita porque el ayuntamiento no necesita inscribir en el Registro de la Propiedad la anotación preventiva de embargo sobre esa deuda, sino que se da por supuesta. 

En el caso de que el ayuntamiento no esté avisado y, por lo tanto, no acuda al juzgado a reclamar los suyo antes de que cobre la parte actora, seremos los adjudicatarios quienes nos tendremos que hacer cargo. O no, según nos sepamos mover en este terreno. 

El resto de recibos de IBI impagados, caso de haberlos, no están protegidos de la misma manera y seguirían el derecho de prelación normal del art 77 de la misma Ley general Tributaria.

El IBI está regulado en los artículos 60 a 77 del Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.  El que hace que los inmuebles transmitidos queden afectos al pago de la deuda del impuesto es...

Artículo 64.Afección real en la transmisión y responsabilidad solidaria en la cotitularidad.

1. En los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria. A estos efectos, los notarios solicitarán información y advertirán expresamente a los comparecientes en los documentos que autoricen sobre las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles asociadas al inmueble que se transmite, sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto, cuando tal obligación subsista por no haberse aportado la referencia catastral del inmueble, conforme al apartado 2 del artículo 43 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y otras normas tributarias, sobre la afección de los bienes al pago de la cuota tributaria y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo o la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, conforme a lo previsto en el artículo 70 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliarioy otras normas tributarias.

Aquí, como en toda materia tributaria, es importante conocerse al dedillo la Ley general Tributaria 58/ 2003 de 17 de diciembre, cuyos artículos 66  y 67 regulan los plazos de prescripción y sus cómputos:

Artículo 66 Plazos de prescripción: Prescribirán a los cuatro años los siguientes derechos:

  • a) El derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación.
  • b) El derecho de la Administración para exigir el pago de las deudas tributarias liquidadas y autoliquidadas.
  • c) El derecho a solicitar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, las devoluciones de ingresos indebidos y el reembolso del coste de las garantías.
  • d) El derecho a obtener las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, las devoluciones de ingresos indebidos y el reembolso del coste de las garantías.

Artículo 67 Cómputo de los plazos de prescripción

1. El plazo de prescripción comenzará a contarse en los distintos casos a los que se refiere el artículo anterior conforme a las siguientes reglas:

  • En el caso a), desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración o autoliquidación.
  • En el caso b), desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo de pago en período voluntario, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo.
  • En el caso c), desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo para solicitar la correspondiente devolución derivada de la normativa de cada tributo o, en defecto de plazo, desde el día siguiente a aquel en que dicha devolución pudo solicitarse; desde el día siguiente a aquel en que se realizó el ingreso indebido o desde el día siguiente a la finalización del plazo para presentar la autoliquidación si el ingreso indebido se realizó dentro de dicho plazo; o desde el día siguiente a aquel en que adquiera firmeza la sentencia o resolución administrativa que declare total o parcialmente improcedente el acto impugnado. En el supuesto de tributos que graven una misma operación y que sean incompatibles entre sí, el plazo de prescripción para solicitar la devolución del ingreso indebido del tributo improcedente comenzará a contarse desde la resolución del órgano específicamente previsto para dirimir cuál es el tributo procedente.
  • En el caso d), desde el día siguiente a aquel en que finalicen los plazos establecidos para efectuar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo o desde el día siguiente a la fecha de notificación del acuerdo donde se reconozca el derecho a percibir la devolución o el reembolso del coste de las garantías.

2. El plazo de prescripción para exigir la obligación de pago a los responsables solidarios comenzará a contarse desde el día siguiente a la finalización del plazo de pago en periodo voluntario del deudor principal.

No obstante, en el caso de que los hechos que constituyan el presupuesto de la responsabilidad se produzcan con posterioridad al plazo fijado en el párrafo anterior, dicho plazo de prescripción se iniciará a partir del momento en que tales hechos hubieran tenido lugar.

Tratándose de responsables subsidiarios, el plazo de prescripción comenzará a computarse desde la notificación de la última actuación recaudatoria practicada al deudor principal o a cualquiera de los responsables solidarios.

Igualmente importante es el art. 41 de la misma Ley General Tributaria, que establece que los adquirientes del inmueble serán responsables subsidiarios (no solidarios), que la responsabilidad alcanzará a la totalidad de la deuda tributaria (no prescrita) exigida en periodo voluntario y que de ninguna manera dicha responsabilidad alcanzará a las sanciones que hayan podido recaer sobre el deudor principal.

Estos preceptos deben interpretarse dentro un supuesto especial de responsabilidad tributaria de carácter subsidiario, exigible al adquiriente del inmueble y que, en todo caso, requiere la previa declaración de fallido del deudor principal y de los deudores solidarios. Es decir, que el ayuntamiento deberá agotar todo el procedimiento de recaudación, tanto en periodo voluntario como en ejecución, hasta llegar a la declaración de fallido.

Y algo importantísimo: Una vez emitida la declaración de fallido del deudor principal, el ayuntamiento debe incoar al adquiriente del inmueble un procedimiento de derivación de responsabilidad en el que, previa audiencia, se declarará la responsabilidad, su alcance y su extensión. Este acto de derivación de responsabilidad debe ser notificado formalmente con requerimiento de pago de las deudas de IBI no prescritas en periodo voluntario y el responsable subsidiario tendrá derecho a impugnar la liquidación practicada por el ayuntamiento como si del deudor principal se tratara. Solo si el adquiriente no pagara en el periodo voluntario podrá el ayuntamiento ejecutar el inmueble para cobrar la deuda, esta vez con los recargos incluidos.

Así pues es importante saber que los ayuntamientos no pueden reclamar antes de haberlo intentado contra el deudor principal y de haberle declarado insolvente y solo pueden reclamar los recibos de los últimos 4 años, salvo que se haya interrumpido el plazo por alguno de los hechos mencionados en el art. 68 de la Ley general Tributaria y este es el punto fuerte en el que debe basarse cualquier reclamación ante el Tribunal Económico Administrativo de la comunidad autónoma que sea.

También es importante estar muy atento a los requisitos que marca la ley para el procedimiento que debe llevar a cabo el ayuntamiento, es decir los plazos, formas de notificación, contenido de los escritos que haya hecho, porque alegar fallos en el procedimiento es uno de los motivos más infalibles para lograr la nulidad o anulabilidad de los mismos y se puede llegar a conseguir que prescriban mas cuotas o incluso que no haya que pagar nada de lo que reclaman.  Así que al mínimo error que se detecte hay que atizarles.

Para reclamar ante dicho Tribunal Económico Administrativo hay que tener en cuenta el art 2y los art. 226 y siguientes de la Ley General Tributaria y los art. 28 y siguientes del Real Decreto 520/2005 de 13 de mayo, que regulan el ámbito de las reclamaciones económico-administrativas. 

RESUMIENDO, que el bien está afecto a las cuatro últimas cuotas de IBI (art. 64 LRHL) pero que la prelación por delante incluso del crédito hipotecario ejecutado y del resto de cargas inscritas, es decir, la llamada Hipoteca Legal Tácita, solo se aplica a la anualidad en curso y a la anualidad anterior (art. 78 LGT y art. 194 LH).

A propósito de todo esto, este artículo es imprescindible:

¿Debemos los inversores pagar las deudas atrasadas de IBI?

 

Y también este otro:

Afección real en la transmisión respecto del Impuesto de Bienes Inmuebles

 

  1. #1

    botero00

    Errata:

    "En el caso de que el juzgado no esté avisado y no acuda al juzgado"

    "En el caso de que el AYUNTAMIENTO no esté avisado y no acuda al juzgado"

    Borra si quieres luego este mensaje que no aporta nada.

  2. #3

    W. Petersen

    En el enlace primero, has puesto a Silvio Berlusconi ....no sé que entiendes tú por belleza, lo único que te puedo garantizar es que no cuadra con mi concepto.

  3. #5

    Ciberet

    Es curioso, pero al menos en Madrid, para varios inmuebles que compré en subasta, me dirigí al Ayuntamiento para notificar el cambio de titularidad y me empezaron a cobrar el IBI de ahí en adelante, pero de los IBIs pendientes, nada de nada... No sé, quizás reciba una carta certificada en un futuro reclamándome los IBIs anteriores. ¿Qué experiencias prácticas tenéis vosotros? De la teoría, Tristán, ya nos has surtido bien!!

    Por otra parte, pongo encima de la mesa una táctica que he oído hacen algunos: no notificar nada al Ayuntamiento y dejar pasar el tiempo esperando a la prescripción. ¿Qué riesgos se corren? ¿Siempre avisa el Registrador al Ayuntamiento del cambio de titularidad? O aún más allá: ¿qué pasa si ni siquiera inscribimos en el Registro de la Propiedad? Que conste que yo nunca he hecho nada de esto.

  4. #7

    Inversius

    Mi experiencia indica que solo en menos de un 20 % hacen una derivación de responsabilidad, tuve una que aun demostrando que el deudor no era insolvente pues se protegía con sociedades, no hicieron caso, lo lleve a contencioso y lo perdí, y ahora las cantidades se las he reclamado al deudor.

  5. #8

    anaalvaro

    Buenas. Al leer el post me surge una duda: ¿En el caso del IBI del año de adquisición y del anterior, como tienen preferencia, ¿la responsabilidad es igualemnte subsidiaria del nuevo adquirente? Es decir, tiene que haber una declaración de fallido para que puedan reclamar al nuevo propietario? O al contrario, debido a la preferencia se elimina la subsidiariedad? Es que me están reclamando el IBI del año anterior de un piso que adquirí, pero sé que el procedimiento contra el anterior titular aún no está terminado porque le están ejecutando. Muchas gracias

  6. #10

    santiagogongora

    Tengo una pregunta, en 2013, compre un piso que estaba subastando el banco, en el momento de firma la escritura, el notario nos hizo saber que había solicitado a la oficina de registro de la propiedad, el estado del piso en cuanto ha impuesto, pero en la nota simple que envio dicha oficina, no hay informe de deuda alguna, para mi sorpresa, he recibido una carta del ayuntamiento con fecha 12 de junio donde me informan de la existencia de unas deudas pendientes de loa ejercicios 2008,09,10 y 11. Mi pregunta es si debo pagarlo, o si el banco debe hacerlo, ya que en la escritura quedo asentado el compromiso de que la parte vendedora se haría cargo de cualesquier recibo pendiente, o si ya ha prescrito la obligación. Muchas gracias

  7. #11

    Tristán el subastero

    en respuesta a santiagogongora
    Ver mensaje de santiagogongora

    Hola Santiago. Esa obligación no prescribe. El banco debe pagar esos recibos.

    Lo que sí prescriben son los recibos de IBI, que lo hacen a los cuatro años, como todas las obligaciones tributarias. El ayuntamiento solo puede reclamarte los que no hayan prescrito.

  8. #12

    santiagogongora

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Muchas gracias, Tristan, tal vez no me explique bien, lo que me están cobrando son los impuestos de bienes inmuebles IBI, de los años 2008,09,10 y la notificación me llego ahora en 2015, en caso de que el banco quiera eludir su responsabilidad a donde puedo acudir? Muchas gracias

  9. #14

    idgye

    Hola Tristan,
    Muchas gracias por la información que has proporcionado. He estado leyendo el artículo con detalle, pero me pierdo con "el lenguaje jurídico".
    Creo que mi caso se asimila al de santiagogongora. Intento ser concisa:
    Compré un piso el pasado 31/05/2010, la promotora ha hecho suspensión de pagos. Ayer por la tarde en el buzón me apareció una notificación (el tema de no haber tenido aviso de correos, es otra cuestión, aunque no sé realmente que día lo pusieron, puesto que acostumbro a tardar varios días en recoger el correo. Para mí, lo recibí en cuanto he abierto el buzón y la carta).
    Me indican que a fecha 04/06/2015 se ha declarado insolvente la promotora, me reclaman el IBI del 2009 y me dan un plazo de 15 días para presentar alegaciones o realizar el pago.

    Mi consulta:
    1 Entiendo que según el Artículo 66 está prescrito (supongo que cumple el apartado b) pero según el Artículo 67.2 no acabo de entender si existe alguna otra casuística que haga que no esté prescrito. ¿Esta prescrito?
    2. ¿Existe algún modelo a seguir para realizar las alegaciones?
    Muchas Gracias

  10. #15

    Juan Tur

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Y te pueden exigir recargos por cantidades ya prescritas? Es decir no las cantidades en si pero sí los recargos? Si prescriben las cantidades, ya no valen recargos algunos verdad ni sanción alguna no, por cantidades, por ejemplo, de IBI de hace más de cuatro años, verdad?

  11. #16

    Beticus

    en respuesta a Juan Tur
    Ver mensaje de Juan Tur

    Evidentemente, prescrito el impuesto prescriben recargos e intereses de demora.

  12. #17

    Tristán el subastero

    en respuesta a Juan Tur
    Ver mensaje de Juan Tur

    Y además, al nuevo propietario no se le pueden cobrar recargos ni intereses sino solo el principal mondo y lirón do.

  13. #19

    kars33

    Buenas tardes Tristan,

    Tengo la siguiente consulta: En el supuesto caso que se herede una vivienda con varios IBIs pendientes. ¿El heredero/nuevo propietario esta obligado a pagar la deuda? Si fuera que si ¿Se puede solicitar la eliminación de los intereses de demora, es decir, la condonación de los intereses?

    Muchas gracias

  14. #20

    Tristán el subastero

    en respuesta a kars33
    Ver mensaje de kars33

    Si, los herederos están obligados a pagar la deuda y sí, los intereses son inherentes a la herencia.

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  • Tristán el subastero

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