Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Interesantes los debates demográficos a futuro. Una de las claves es saber en cuanto tiempo puede ocurrir eso? Que los precios de las viviendas bajen para que no sean rentables

¿Alguien puede aportar alguna razón por la cual Pais Vasco ha aumentado? Va por libre completamente en casi todos los indicadores de compra-venta de viviendas...

Por otro lado, informe del Banco de España pre-COVID sobre el mercado de la vivienda. A resaltar de sus conclusiones:
- A fecha de Enero de 2020 no había la más mínima sobrevaloración de la vivienda (de hecho, el indicador le sugiere una ligera infravaloración).
- Nivel de exposición de la banca al impago de hipotecas ínfimo comparado con la crisis anterior.
- Nivel de exposición de las promotoras,... bastante bajo, dado que se ha recurrido poco al crédito.

Desde luego que sus herramientas estadísticas y fuentes de datos están a años luz de las mías. Pero me sorprende, pues contradice todo lo que yo observaba.

Yo sólo te puedo decir que en el País Vasco todavía existe la cuenta vivienda y lo mismo han cumplido el plazo máximo y tienen que comprar, por no mencionar que también permanece la desgravación  por adquisición de vivienda habitual.

Ha salido la publicación de la estadística de compra venta de viviendas del INE.

https://www.ine.es/daco/daco42/etdp/etdp0720.pdf
Cuadro en el que recojo dichos datos.
En diciembre junto con el mensual sale el resumen anual, es lo que tengo abajo, en el que hay diferencia y no sé porqué.
Igual que no sé porqué indica publicación 14/09/20 cuando ha salido hoy  https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736171438&menu=ultiDatos&idp=1254735576757.
No me fio Tezanos ande también metido por estas estadísticas.

También ha salido la estadística de hipotecas
https://www.ine.es/daco/daco42/daco426/h0720.pdf
Normalmente sale unos días después.

Cerca de Barajas, en el eje de la A2 hay algunos edificios que llevan mucho tiempo vacíos.. y lo que les queda.

 

Commercial properties in difficulty are being valued at less than 75% previous level, appraisal data show 

Yo también hice un ánalisis para cruzar los datos con algo que manejo, en concreto vi que en las subastas judiciales en Valencia antes del Covid se estaba pujando al 74% del valor. Ahora a un porcentaje  del 50% más pocos euros (que es el limite para que la puja sea aceptada con seguridad) .
Esto para mi es un dato muy concreto sobre la demanda (especulativa pero siempre demanda y no oferta).
Es decir si para un bien valorado 100.000€ antes se ofertaba 74.000€ ahora 50.100€, es decir una caida del 32%!
Y esta no es una estadistica de deseo (el dueño que QUIERE vender a un dado precio) más bien de gente que pone dinero por encima de la mesa....

 

Hoy es noticia la valoración por parte del Consejo de Ministros de una extensión hasta el 31 de Enero de algunas de las medidas especiales aprobadas en el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de Marzo. Dicho Decreto se promulgó durante la primera oleada de Coronavirus, en el epicentro de la crisis sanitaria y en un contexto de confinamiento general que impedía la realización de muchas gestiones. Ante una segunda oleada, pero sin las restricciones de confinamiento impuestas, la ampliación de ciertas ayudas pueden ser objeto de debate. 

 

Son dos las medidas que repercuten sobre el sector de alquiler residencial. Primero, la prohibición de los desahucios y la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler que finalicen dentro del plazo. Segundo, la moratoria y/o aplazamiento de la renta de inquilinos en situaciones de vulnerabilidad en caso de ser los arrendadores temidos ‘grandes tenedores’. Cabe destacar que la segunda medida ha resultado ser de poca efectividad por varias razones. La primera de ellas es la complejidad de cumplir con los requisitos estipulados para considerar situación de vulnerabilidad y la consiguiente traba burocrática que supone aportar los documentos que acrediten dicha situación. La concurrencia conjunta de las condiciones limitaba a muchas familias a adoptarse a las medidas y el confinamiento dificultaba obtener documentos. Así, muchas familias en situaciones económicas complejas, ante el miedo de acudir a los créditos oficiales del ICO, y ante la dificultad de cumplir con los requisitos, comenzaron a no abonar la renta, incrementándose la tasa de impagos. En junio ascendió la tasa de morosidad a un 15%, frente a un 5% pre-pandemia. Los impagos continúan acumulándose, y porcentajes altos de morosidad repercuten sobre la inseguridad jurídica y operativa, variables que deterioran la inversión inmobiliaria. 

 

Por ello, enfoquemos el análisis en la primera medida y sus fatídicas consecuencias. La prórroga de los contratos de alquiler durante un periodo de 6 meses, desde el día de la publicación del Real Decreto Ley y hasta el 31 de Enero (siempre y cuando aprueben la medida hoy), son aplicables exclusivamente a los contratos regidos por la LAU 29/94 (en vigor desde el 1 de Enero de 1995). Los contratos anteriores a 1995 no se someten a la prorroga obligatoria. Tampoco se someten, a juicio de interpretación del Decreto, los contratos en tácita reconducción del Código Civil, pues ya han transcurrido los plazos de prorroga legal del articulo 10. De la LAU. Así, el RDL 11/2020 hace referencia exclusivamente a la LAU, no al Código Civil. Ahora bien, dicha interpretación puede variar en caso de someterse a juicio. Así, no todos los contratos de arrendamiento están sujetos a la prórroga, únicamente aquellos cuyo plazo legal termine en el plazo mencionado (02/04/19 hasta 31/01/20). Otra consideración importante es que la medida no es de aplicación automática, sino requiere de previa solicitud por parte del arrendatario, pero en caso de pedirla y cumplir con los plazos de vencimiento expuestos, el arrendador tiene la obligación de aplicar la prorroga aplicando las mismas condiciones del contrato original. Además, si se hubiese pactado un contrato privada con condiciones diferentes, este último prevalecerá. 

 

Expuestos los antecedentes legales, intentemos interpretar las consecuencias de las medidas. Considero que las medidas de prórroga iniciales que comprendían un plazo de aplicación de hasta 2 meses desde el final del Estado de Alarma eran correctas, ante la dificultad de dejar y encontrar una vivienda durante el confinamiento y los 2 meses como periodo de adaptación. El Ejecutivo, liderado por Podemos en estas medidas sociales, basa su decisión en el argumento de evitar subidas abusivas del precio de alquiler y a favorecer al acceso a la vivienda, un tema recurrente en nuestro país. Podemos, cuyas políticas representan a plataformas y movimientos que abogan por el derecho de los inquilinos, pretende mantener las medidas durante todo el año 2021. Me preguntó entonces, ¿No es un ataque al derecho de la propiedad privada el obligar a prorrogar un contrato que se rige por una Ley de Arrendamientos Urbanos? Es decir, ya habiendo cumplido los plazos legales dispuestos por la LAU, tengo la obligación de continuar dicho contrato si el inquilino lo desea. Y el inquilino no debe de estar en situación de vulnerabilidad para acceder a esta prorroga, pues es aplicable a todos los contratos. 

 

Además de atacar la propiedad privada, reduce la inversión en reforma y rehabilitación de viviendas anticuadas. En la mayoría de casos, la finalización de un contrato requiere de una rehabilitación de la vivienda para asegurar la habitabilidad y calidad para el siguiente inquilino. Cuando el Ejecutivo aboga por evitar la subida abusiva de rentas (y ahora en Cataluña obligan a mantener la renta del contrato antiguo), se olvidan de la necesidad de mejorar las viviendas y que estas modificaciones no son gratuitas (además de llevar IVA las obras, que no se repercute sobre el inquilino de un vivienda, otro debate abierto). 

 

Entonces pretenden que los propietarios reformen las viviendas y mantengan la renta constante a favor a los inquilinos, partiendo de la base que los propietarios son especuladores de rentas y que tiene fondos y liquidez infinita para acometer reformas. Se olvidan que son empresas, que tiene obligaciones tributarias, que pagan sueldos, que emplean directa e indirectamente, y que su única fuente de ingresos son los arrendamientos. No todos son Colonial o Merlín. La mayoría de los propietarios del parque residencial en España (aprx. 94%) son pequeños y ‘medianos propietarios’. Familias, particulares, pequeñas y medianas empresas que componen el tejido económico del país. En muchos casos se busca la fidelidad de sus inquilinos, se ocupan de mejorar los activos mediante inversiones en acceso (ascensores), transición energética (nuevos sistemas más eficientes), segregación de viviendas (ampliando el parque de viviendas) etc. 

 

Resalto lo negativo de las medidas porque muchas plataformas, políticos; todos divulgadores de la verdad absoluta, ya se ocupan de argumentar la necesidad y efectividad de las medidas, sin realizar criticas constructivas. Dejemos para otro día la aplicación de otras medidas que podrían haber sido más efectivas. Criticar sin aportar es fácil. Pero para aportar hay que discernir sobre las debilidades de las medidas implementadas.  

 

Yo vivo en Alicante y está en quiebra,las tiendas vacías y cada vez más locales cerrados es brutal la destrucción por esta zona.Y lo peor está por llegar en los próximos trimestres.

La obra nueva está carísima 

Hombre, usted por aquí, mi querido forero creador del hit: ¿Qué le pasa a Telefónica?

Usted no da puntadas sin hilo. Significativo que se deje caer por este hilo.

Los chiringuitos playeros de temporada este año los han desmontado 2 meses antes, y eso los que han llegado a abrir, que algunos ni eso...

De todas formas el palo económico se veía venir antes del coronavirus. La gente llevaba tiempo ya yendo a la playa con el bocata a cuestas, y eso era crisis a la vista.

Ahora con el COVID el turismo se ha hundido. Y para qué venir de vacaciones a España, si Turquía cuesta mucho menos?

Si no se puede proceder a un desahucio por impago, ¿crees que tiene sentido hacer un seguro de impago en la vivienda? Ya sé que la ventaja es que te pagan la renta, pero además de pagar, lo que uno espera del seguro es que realicen las gestiones jurídicas necesarias para poder echar al inquilino. ¿o es precisamente al contrario, que ahora es cuando más sentido tiene hacer estos seguros?