Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

No se enteran, Juan.

Cuando uno ve estas cosas debería sospechar:

Otra...Ayer me apareció un anuncio en youtube de la web Holapisos en el que dice que te regalan el primer año de hipoteca si compras allí. Holapisos pertenece a un fondo de esos que llaman buitre. En resumen: se los quieren quitar de encima.

 Pero es que en concreto lo que ha hecho es mover sus pisos del mercado de alquiler al de venta. (Creo que eran 20.000 viviendas)

Y el mercado de alquiler antes del covid había subido bastante y los de compra se habían mantenido,, con lo cual aumento la rentabilidad del alquiler bastante (el build to rent).

 Y vender ahora esos pisos es preveer mal panorama o al menos que no hay recorrido para más en precios de compra y bajada en los alquileres. Más cuando la renta fija no da nada y el mercado inmobiliario es considerado después de la renta fija el más seguro.

Pero igual que puede estar caro para mí no quiere decir que vaya a haber bajada ni pinchazo de nada, pueden pasar después a estar en vez de caros muy caros o mantenerse durante unos años sin caídas y luego retomar de nuevo las subidas. Lo que para mí si es claro es que en zonas como madrid barcelona la gente no tiene salarios que puedan permitir de forma sostenible subir más el alquiler o subir más los precios en general de la vivienda hasta que la renta media de los ciudadanos ahí aumente.

La rentabilidad del alquiler está por los suelos porque los pisos están caros. A eso hay que añadir el aumento de la morosidad y del riesgo de impago, y la protección adicional de los inquilinos por el estado de alarma y el COVID.

Lo más importante para obtener una buena rentabilidad cuando se compra para alquilar es precisamente comprar barato, y ahora los precios están carísimos.

Yo considero que no están caros los pisos pequeños de grandes ciudades  ahora mismo (como inversión de acuerdo a los alquileres actuales y precio, el riesgo de ocupación y demás ya es más complicado valorarlo. Pero la vivienda promedio sobre 125-150k (zonas humildes) se estaba alquilando sobre 600-700€  Si es cierto que si valoras el riesgo y la inseguridad ya es otro tema. Ahora cuando más subías del valor del piso menos rentabilidad veía yo, uno de 250-300k difícilmente se alquilaría por más de 1000€ y en el caso de unífamiliar la rentabilidad es más baja. Conozco algún caso que una vivienda se la ofrecían al inquilino a 85k y de alquiler pagaba 550€. Que es un PER 12. También puede ser por que el riesgo que presentan esas viviendas de ocupación o impagos sean más altos, pero desde luego era una negocio muy rentable. Y más para las Socimis que compraron cuando más hundidas estaban y además se han revalorizado.

Esos pisos que llevan como título típico en los anuncios de las inmobiliaria "para inversores", "para inversionistas" o el horroroso "en rentabilidad" son inmuebles que se han comprado por 3 veces menos, es decir, que hace 6 años estaban vendiendo por entre 50.000 y 70.000 euros, y ahora se los quieren colocar a algún "inversionista" que pague a partir de 150.000 euros por ellos.

Hoy día también habrá empresas que puedan comprar baratos ese tipo de pisos pero en lotes. Como cuando uno va al super y compra 5kg de naranjas en una malla, sabiendo que varias naranjas son para tirar... pues eso, hay pisos en los lotes que valen menos que cero, es decir, sólo dan gastos.

La excusa típica es que "en el banco el dinero no da nada", como si no hubiera más alternativas de inversión, como acciones, futuros sobre índices o materias primas, fondos de inversión etc etc

Estoy totalmente de acuerdo contigo.

Estas empresas controlan el 52% del mercado de alquiler en madrid, ellos son capaces de elevar los alquileres y obtener rentabilidad por lo que han comprado a 4 duros han inflado ellos mismos los alquileres hasta que no da más (diciembre de 2019 el maximo) aprovechando el miedo y la falta de oferta de particulares y pequeño propietarios, a raíz de eso han subido los pisos lo que han querido hasta empezar a vender (y desde hace unos 2-3 años los precios son estables de pisos, mientras los alquileres han seguido subiendo, cosa que no es lógica y es porque son ellos los que lo han provocado y han conseguido un negocio rentable y mientras los últimos 2-3 años han estado vendiendo pisos aprovechando que con los precios fijados por ellos mismos el alquiler convertía a la compra de pisos en inversiones rentables) pero esa situación no podía durar mucho.

Ahora la falta de interés provocará la baja de alquileres y tienen que acelerar la venta pero ya no podrán al precio que los estaban vendiendo en 2019. Pero yo creo que se les acaba el tiempo, pisos turísticos han salido al alquiler, la inseguridad jurídica puede que se acabe... provoca más la bajada de los alquileres que ya hemos visto y yo creo que ellos ya ven que no van a poder volver a ese negocio que tenían ni a sostener una situación como la que tenian.

Pero de verdad que yo encuentro precios bastante bajos en pisos con un 20-30% menos que hace dos años.

Un saludo.

Creo que aquí has hecho un batiburrillo importante de conceptos. Precisamente, los costes de la energía y de las materias primas son los que contribuyen al incremento de precios y a la inflación. El problema es que cuando la inflación sube más de lo deseable, hay que contrarrestar con subida de tipos de interés y en ese caso perjudicaría el acceso al crédito y caería el precio de la vivienda, como sucedió en la crisis anterior.

Respecto a las subidas de salarios, eso es ciencia ficción. Lo que ha subido es el nivel de ahorros porque el consumo se ha frenado y porque las expectativas son muy negativas. Los salarios se han reducido en línea con la caída del PIB. Otra cosa es que las empresas menos impactadas hayan aprovechado, para en determinados casos, aumentar sus beneficios a base de reducir costes, que ahora veremos si los transfieren en forma de incremento salarial o compensaciones por los ERTE, etc.

El problema, Juan, es que ahora mismo -en lineas generales- todas las alternativas están caras. Hay burbuja de todo. 

Todas tus preguntas se basan en suposiciones de lo que puede pasar. Yo parto de que quien compra más caro, sea un chalet o un ático de lujo, es porque puede pagarlo y lo va a disfrutar. 
Cada uno se pone su propio limite de gasto, y en función a ese límite compra lo mejor que encuentre. 
Para mí es una locura dar 1.000 euros o más por un reloj, pero el que lo paga es porque le sobra y aún sabiendo que hay relojes por 200, prefiere el de 1000. Con la vivienda pasa igual. 
Zackary, hay de todo. Aquí tienes una que ha vivido 13 años en un chalet y ahora llevo 3 en un piso porque el chalet se me hacía cuesta arriba, pero mis suegros tenían un piso y un chalet y acabaron sus días en el chalet, nunca volvieron al piso porque estaban muy a gusto.
También digo que al pasar al piso he echado de menos la independencia de espacios. En un piso, o es muy grande o estás más comprimido. Por no hablar de lo que supone aguantar a ciertas comunidades de vecinos......  
son tipos de vivienda distintos para distintas situaciones de la vida. No creo que se pueda decir que una cosa es mejor que otra. 
PD: Mi hermana vive en un chalet, ella y su marido, y si le hablas de cambiarse a un piso le entra taquicardia. Dice que de su casa solo sale con los pies por delante....

Si, ahora todo está caro, es cierto, pero hay una cuestión importante, que es la liquidez del activo y la posibilidad de salir por pies. Eso en el ladrillo lo tienes complicado, en activos más líquidos es mucho más fácil. El problema en las burbujas es salir a tiempo y no ser el que paga la fiesta. Si crees que hay una burbuja de ladrillo, invertir en el es mucho mas arriesgado que en activos mas líquidos. 

Saludos

Si yo no critico que este mal, ni bien solo que no veo mucha gente haciendo inversiones que se calificarían de riesgo con su nivel de ingresos.

Según tu suposición nadie perdería una vivienda y hay ejecuciones hipotecarias porque la gente no puede pagar esa vivienda. La gente se hipoteca tranquilamente 25-30 años y con que le dé para la hipoteca le vale, luego hay que pagar gastos, inversiones como un coche, colegio de los niños... y llega un punto donde no te permite ahorrar y al mínimo contratiempo has perdido tu aval. 

Yo no creo que la situación ahora dé para eso, no creo que el nivel de ingresos de la gente haya subido tanto para eso y la estabilidad que tenga es para eso.

Y creo que se está infravalorando la posibilidad de que la crisis llegue más allá de este verano y de que el pro alcance valores muy altos al pasar del erte al paro, porque por mucho que trabajemos en Amazon o la empresa más segura que quiera una crisis que reduzca el consumo interno afectará a todos.

Para invertir en una vivienda se recomienda no superar los 5 años de los ingresos familiares anuales y que no supere un 30-35% de tus ingresos mensuales la cuota de la hipoteca para poder ahorrar. Dime los de los chalets si están haciendo eso? Porque yo no conozco mucha gente con ingresos familiares de más de 70.000€ Anuales. 

Simple y llánamente es eso.  Que muchos de esos se lo podrán pagar y no tendrán problemas si, por supuesto pero son inversiones de riesgo. 

Titular bastante claro. O menos gasto o más ingresos.
El resumen es que el ciudadano va a tener menos dinero en su bolsillo.
¿Y cuál es el primer gasto de una persona? ¡Los housos!
Ergo si el ciudadano tiene menos dinero es muy complicado que los pisos suban.
Lo que si puede pasar es que se viva de otra manera y los precios se mantengan.
Recuerdo prepandemia una chica de 35 - 40 años en BCN que trabajaba en un laboratorio que compartía casa con otras 2 amigas (porque no le daba el sueldo para otra cosa).
O sea que lo mismo el futuro es hacinamiento con amigos.

Caso real.
Notario con dinero que tiene la notaría en Madrid y vive en la moraleja.
Se jubila y alquila la notaría a otro notario.
Se queda viudo y se pone a vivir en el piso de la notaría.
Puede comprar el periódico, tomar un cafe, pasear, ver gente, etc.
No quiere saber nada de vivir en el chalet.

Precios de pisos.
Nadie en su sano juicio piensa que van a subir.
Pero de lo que se trata es de saber cuánto van a bajar

Efectivamente,
Coincido en todo.

De hecho, por mucho que nos hagamos cruces haciendo números, por mucho que se nos hagan caros, puede que su techo este todavía por verse aparecer, y sino que se lo digan a la gente de Ibiza.