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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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#1636

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

The whole thing was designed to keep you poor - Robert Kiyosaki

#1637

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Aunque estoy de acuerdo por lo general, he de decir que España no se puede equiparar en tema de vivienda con los paises de Europa Central. La dificultad en esos países para acceder a una vivienda es mayor a la nuestra, tanto de alquiler como de compra (por diferentes razones). 

Sobre este tema deberíamos mirar a los países del Este, con los que tenemos más puntos en común de lo que uno puede pensar en un principio. Ellos también tienen cultura de obtener vivienda propia.
#1638

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Yo creo que el problema es más complejo. Un fondo de inversión cuando analiza una cartera de inmuebles ve datos en un papel, en abstracto, y el analista en muchas ocasiones no está familiarizado con el mercado local, con lo cual es difícil que tenga una opinión independiente y una visión realista de ese mercado, y que efectúe una valoración correcta de cada inmueble.

El gobierno del PP modificó la ley de SOCIMIs para ofrecerles una fiscalidad más ventajosa, en otras palabras, para que apenas pagaran impuestos. Esto fue una solución cortoplacista, un parche, para que los bancos españoles, que tenían una barbaridad de NPLs y de ladrillo invendible, pudieran desprenderse de parte de esa carga, que estaba lastrando sus cuentas.

Paralelamente crearon el SAREB, que se beneficia además de una normativa que se redactó específicamente para esa entidad, realizando las modificaciones oportunas cuando hicieron falta, y que le impide quebrar.. porque el SAREB en parte por definición y en una mayor parte por su nefasta gestión lleva años quebrado, está en quiebra.

La fiscalidad de las SOCIMI probablemente cambiará. Ya se sabe que Montoro (PP) era un maestro en "atraer pececillos" y esos pececillos acaban al final en la sartén bien fritos, que es lo que hará Montero (PSOE) con ellos.

Los bancos para desprenderse de toda la basura inmobiliaria que tenían no tuvieron más remedio que venderla en lotes a los fondos de inversión, a precios de derribo. A esos precios ni siquiera hace falta analizar pormenorizadamente cada inmueble, porque es difícil que no sean rentables, ya sea vía reventa (muy complicado, porque piden mucho más caro de lo que pagaron) o alquiler (los podríamos definir como mierdipisos, pero en España la situación está como está y hay gente que no tiene más remedio que aguantarse y vivir en un sitio así).

En el mercado actual, con precios a la baja (y lo que les queda por bajar!) se da una situación de bloqueo, porque los fondos extranjeros desinformados creen que pueden vender pisos que no valen más de 20.000 euros (sí, he escrito bien la cifra, 20.000 euros) por cifras entre 80.000 y 100.000 euros... y eso no va a suceder. Esos fondos son propietarios de joyas como viviendas de 70 años de antigüedad, en un quinto sin ascensor, frontales a las vías del tren, en edificios donde hay 10 pisos embargados, okupas etc O casas ruinosas en pueblos o barrios periféricos (la típica casa de una planta, a pie de calle - sin más parcela - hecha polvo). Ésa es la tipología de muchos inmuebles.

El gobierno, que se define como de izquierdas, antes o después va a cambiar la fiscalidad de las SOCIMI por dos motivos: 1) Es un chollo fiscal que supone un agravio comparativo para el resto de contribuyentes, que pagan muchos más impuestos y 2) tiene que resolver la situación de bloqueo del mercado inmobiliario (fondos buitres que piden caro para vender y gente que no gana lo suficiente para comprar o no va a pagar los precios actuales).

Para recaudar impuestos, que es de lo que se trata, para el gobierno es secundario si las compraventas de pisos se realizan a precios caros o baratos, porque lo principal es que haya movimiento, que se puedan cruzar oferta y demanda, y para eso tiene que incentivar a los fondos buitre para que vendan apretándoles por la vía fiscal, subiéndoles los impuestos.
#1639

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

el precio del alquiler ha subido?
#1640

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Un comentario preciso e informativo. Coincido que los activos en manos de fondos, que no tienen la capacidad de conocer (tocar ladrillo) todos sus activos, son de calidad menor y cumplen el objetivo que buscan: rentabilidad de economía de escala (cuanto más, mejor; la calidad no importa).

Añado una visión en el planteamiento de las SOCIMI´s y su futura fiscalidad.

La reforma de las SOCIMI´s es inminente, pero parece que la han dejado fuera de los presupuestos. Igual están negociando aparte con agentes. Muchas de estas empresas cotizadas seguirán el paso de alguna y trasladaran el domicilio a otros países con ciertas ventajas fiscales frente a España, como Luxemburgo.

Pero no todos los fondos operan a través de estos vehículos. Las SOCIMI's, cuya reforma tenía el objetivo de atraer inversión inmobiliaria en alquiler (obligación de alquiler) y dinamizar el mercado de vivienda, tienen muy poca inversión en vivienda en comparación con otra tipología de activos. En concreto, tiene un 11.2% de inversión en vivienda, frente a oficinas, locales, hoteles, logística, y demás. Si se desglosa a nivel del mercado nacional, tienen en propiedad un 0,1% del parque residencial y un 1% del alquiler. Los datos son de un reciente estudio de la evolución del mercado de las sociedades cotizadas inmobiliarias del Banco de España (Evolución reciente de las SOCIMI en España. Artículos Analíticos. Boletín Económico 3/2020). Las conclusiones del estudio son claras: Favorecen al desarrollo del mercado inmobiliario de alquiler cuya demanda es creciente.

Los datos muestran que el % de influencia que ejercen estos vehículos sobre el mercado de la vivienda es muy restringido. Y en el de compraventa es prácticamente nulo, pues únicamente realizan operaciones grandes y tiene obligación de mantener los activos en propiedad durante 3 años.

Distribución según tipología de activos Socimi's.
Distribución según tipología de activos Socimi's.


Reformar la regulación de las SOCIMI's tendría un impacto reducido, incluso negativo para el alquiler, expulsando la inversión y aumentando la inseguridad jurídica. Lo único que consiguen con anunciar subidas de este tipo es causar ruido. El planteamiento inicial del gobierno era gravar con un 15% los beneficios no distribuidos (Ya tiene obligación de repartir el 80%); suena bien, pero en la práctica no funciona, la recaudación es mínima con este cambio impositivo. 
(https://www.elconfidencial.com/empresas/2020-01-25/nuevo-impuesto-socimis-impacto-cero_2425496/

Cambiaran la regulación, pero no por recaudación, sino por ideología y atracción de aquellos segmentos de la población cuyo voto atraen gracias a titulares que causan ruido. 
#1641

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

https://www.expansion.com/catalunya/2020/10/20/5f8ec3a5e5fdea6c438b469e.html 

Inclusión de la cláusula 'rebuc sin stantibus' en el código civil catalán, que básicamente permite la modificación de contratos de arrendamiento en caso de circunstancias sobrevenidas que cambien de manera notable las condiciones, como el coronavirus. Hay intención a nivel estatal de inclusión una reforma similar en el código civil español. 

Medida que sin duda ayudará a los locales y oficinas que tienen prohibido desarrollar su actividad gracias a una rebaja del 50% de la renta. El coronavirus ha cambiado el contexto para alquiler activos de uso distinto a la vivienda; ahora hay que tener muy en cuenta cláusulas de renegociación de la renta y similares.  
#1642

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

¿Qué me cuenta de este anuncio? @juan1980

https://www.idealista.com/inmueble/88197115/

¿Quiere una propiedad en ruinas,? Digo histórica.

Vaya huevos le echa el de la inmobiliaria.

The whole thing was designed to keep you poor - Robert Kiyosaki

#1643

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

No soy para nada experta como otros que comentan aquí pero por lo que veo en mi zona, la obra nueva no baja. Al contrario, sube según van vendiendo las viviendas. Ahora lo mismo no suban, pero bajar tampoco. 
En cuando a crecimiento del barrio, cuando te quieras dar cuenta lo tienes lleno. Tienen que pasar unos años, pero el tiempo pasa volando. 
Lo que veo más improbable son las infraestructuras públicas. En mi barrio iban a hacer un centro de salud y una estación de renfe.... Hace 20 años!!!!!! 
#1644

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Muchas gracias por la respuesta.
#1645

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Me parece entender en tu comentario cierta demonización hacia quien compra una vivienda para alquilar.
Me creo yo, que pretender ir pagando una hipoteca con un alquiler es exactamente igual de lícito que pretender pagar lo que te ha costado un local, con el margen de beneficio que cobras en tus productos a los clientes. 
Otra cosa es analizar si un alquiler es demasiado alto o unos zapatos son demasiado caros pero no veo por qué intentar sacar dinero vendiendo zapatos en una zapatería es más ético que alquilando un piso. 
Hay personas, como yo, que no tenemos ni idea de temas empresariales, ni edad para emprender, por lo que comprar un pisito nos resulta más sencillo. 
Hay un público para emprender, otro para comprar, otro para alquilar.... Pero no veo que haya que demonizar a unos solo por no sé qué criterios, cuando hay otros sectores que literalmente te clavan igual o más que en un alquiler. (véase el precio de algunos móviles, o la hora de taller de automóvil.... Etc.) 
#1646

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Para los que os encanta la prensa y pensáis que es la biblia

 

S&P anticipa subidas de precio de la vivienda en España ya en 2021

 
 https://www.elconfidencial.com/vivienda/2020-10-20/standar-and-poors-vivienda-precios_2797492/   

 El precio de la vivienda caerá en España este año, pero retomará las subidas a partir de 2021. En concreto, para 2020, la vivienda se contraerá un 1,4%, pero ya el próximo ejercicio se retomará la senda de crecimientos de precios: un 1,8%, en 2021; un 4,5%, en 2022 y un 3,6%, en 2023. En total, casi un 10% en tres años

 
#1648

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Y los que pueden quedar, cuando se trata de palabra política...

PD- Bajo mi punto de vista, no se trata de ser experto, sino de aportar de manera constructiva.
Cosa que yo personalmente te agradezco

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#1649

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

El comercial es un crack.
Me encantaría oír la conversación cuando llega a su casa, y le preguntan que está haciendo.
La cara debe ser un poema...

Hay que reconocerle, que moral tiene

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#1650

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Es un tema histórico, especialmente en España.
Intentar explicarlo, no trae más que disgustos.

Gracias a Dios, en este foro hay un nivel bastante alto en cuanto a historia y finanzas se refiere, y y esa barrera social está superada..

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