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Tristán, nuestro subastero favorito, ha escrito un post defendiendo el fin de la garantía personal en los créditos hipotecarios, en el que más o menos dice que la responsabilidad de los créditos hipotecarios debe alcanzar exclusivamente la garantía real de la propiedad hipotecada, sin afectar al resto del patrimonio del deudor (eso sí, sólo para hipotecas nuevas), y que con eso y limitar por Ley los créditos al 70% de valor de la tasación se evitarían locuras bancarias y futuras burbujas inmobiliarias.

Pues lo siento pero en lo único en lo que estoy de acuerdo es en que no puede implantarse con carácter retroactivo. Pero en lo demás...

 

¿Qué pasaría si se implanta este sistema? Pues que las hipotecas serían más caras, y le saldría más caro a la gente que compra con cabeza. ¿O pensamos que los bancos van a asumir gratis ese mayor riesgo? ¡Ni hablar, el riesgo siempre va en el precio!! Mi primera hipoteca fue a Euribor+1%, porque yo era una persona de solvencia limitada y no me la daban por menos (tenían la garantía de la propiedad y además una garantía personal débil), pero luego cuando tuve unas cuentas más sólidas pude optar a una hipoteca a Euribor+0.40%, reflejando en el precio ese menor riesgo que el banco asumía (tenían la garantía de la propiedad y además una garantía personal mediana)... ¿qué habría pasado si el banco tuviera que asumir el riesgo que ahora asumo yo vía garantía personal? Pues que tendrían sólo la garantía de la propiedad, y por tanto mi hipoteca sería a Euribor+1.5% o más!! Y yo habría tenido que pagar unos 5000 euros adicionales en concepto de intereses, para poder cubrir los agujeros que dejen determinados individuos y que no van a cubrir personalmente... ¿es eso justo? ¡A mí no me lo parece!! Como máximo, tendría que haber hipotecas con garantía personal y sin ella, cada una a su precio, y cada cual que se compre la que prefiera... aunque sospecho que, con la poca cultura financiera que hay en España, esto no funcionaría muy bien (para la mayoría de la gente, no para los que estamos aquí).

Pero lo que no puedo entender es que se diga que este sistema serviría para impedir futuras burbujas inmobiliarias... ¿que no hemos visto lo que ha pasado en EEUU? Allí tienen este sistema, y han tenido una burbuja inmobiliaria tan grande como la nuestra!! Para lo único que vale este sistema es para, tras la burbuja, tener un reventón más a lo bestia, ya que allí los precios se han ajustado a la baja rápidamente; y ha sido precisamente por tener este sistema, ya que allí han dejado de pagar la hipoteca muchos compradores que eran perfectamente solventes pero que han visto que si dejaban de pagar esta y se compraban otra al lado, mucho más barata, ganaban dinero!! Es decir, que las hipotecas sin garantía personal lo que hacen es que no sólo permiten la especulación inmobiliaria al alza, sino también a la baja... y eso es bueno para los especuladores, pero no para la sociedad. De hecho, si no fuera porque conozco perfectamente a Tristán y sé que es recto y honesto, pensaría que es un comentario destinado a barrer para casa, ya que sin duda las hipotecas sin garantía personal provocarían más subastas...

Y en cuanto a querer poner puertas al campo, al limitar por Ley los créditos al 70% de valor de la tasación, es obvio que nunca funcionaría: puedo subir el valor de tasación, o puedo dar el resto en un préstamo personal. Si el banco quiere prestar el dinero, y el cliente quiere que se lo presten, ¿alguien duda que el préstamo se hará? ¡Pero si se saltan a la torera los precios máximos de las VPO, pagando en negro!! ¿Cómo no van a hacer préstamos por el importe que quieran, siendo que con un poco de creatividad puede hacerse incluso siendo todo legal?

Actualización: Si queréis ver algo que realmente sí que funcionaría, leed la propuesta de Joaquin73 en el comentario 3.

s2

  1. en respuesta a Yacare
    #20
    21/12/10 02:00

    Una tasación correcta será correcta HOY; mañana, el precio puede ser el doble, o la mitad (creo que lo de que "los pisos no bajan nunca" ya lo tenemos superado todos, ¿no?). Y claro, tu quieres que si mañana es el doble, pues el beneficio para mí, pero si es la mitad, la pérdida para el banco, ¿no? Pues las cosas no funcionan así... si el banco acepta el riesgo de comerse pérdidas si los pisos bajan a la mitad, te tendrá que cobrar más caro y tendrá que ganar más dinero en caso de que no caigan; si no, en vez de darte una hipoteca, lo meterá en bonos, y el que quiera una hipoteca que se joda!! Es lo que yo haría, y lo que haría cualquiera; yo no invierto si el riesgo supera al beneficio potencial.

    s2

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    #19
    21/12/10 01:53

    Pero vamos a ver, ¿quien ha pedido el préstamo? ¿lo has pedido tú, o lo ha pedido la casa? Porque si lo has pedido tú, a mí me parece de lo más normal que seas tú y no la casa quien lo tiene que devolver... dinero por dinero, claro, lo de esclavos ya no es devolver dinero; eso es una Albertillada.

    Pero yo recuerdo un post tuyo en el que te indignabas por una señora a la que le quitaron la casa por hipotecarla por 16.000 euros para cubrir al hijo... bueno, ¿y si hubiera cubierto al hijo con un crédito personal y luego le hubieran dejado el agujero, y como no hay crédito la señora no consigue dinero y le ejecutan la casa por ese préstamo? Supongo que eso no lo verás mal, ¿no? Es así como funcionan los créditos normales... ¿y por qué el hipotecario, que encima es mucho más barato, va a ser encima más fácil de incumplir? No lo entiendo...

    El problema es que parece que todos os fijáis en la gente a la que le han jodido la vida por una hipoteca que le salió mal... pero ¿y qué pasa con los que tenemos la vida bien arreglada gracias a que nos dieron una hipoteca cuando la necesitábamos? Los que me conocéis del blog sabéis que yo no voy haciendo locuras financieras, pero cuando me compré el piso pedí una hipoteca por el 95% del precio (78.000 euros, en el 99), y gracias a que me la dieron pude llevar la vida que quería, a pesar de que vuestras leyes de "sensatez forzada" me habrían impedido comprar... ¿que hubiera pasado si no me la hubieran dado? que para cuando tuviera algo ahorrado, los precios se habían disparado y me habría costado el doble!! Vaya con las leyes que regulan las hipotecas para protegernos de nosotros mismos!! También habría mucha gente ahorradora y trabajadora a la que vuestras leyes dejarían sin piso por no llegar a los mínimos... especialmente jóvenes con buenas perspectivas pero con la hucha vacía, como fue mi caso.

    Pero es que, además, ya existe una modalidad en la que no se responde con el patrimonio personal, sino sólo con la casa: se llama alquiler. El que no quiera responder con su patrimonio, puede usar esa modalidad...

    s2

  3. en respuesta a Mrmzn
    #18
    21/12/10 01:31

    ¿Cómo impedirás que mi padre pida un préstamo y me deje el dinero? Entiendo que la finalidad de tus planteamientos es buena, pero que me gusten no quita para que siguen siendo irrealizables...

    Y lo de dejar para el final la mitad, no es difícil: Si yo pido 200.000 euros a 25 años y me sale una letra demasiado alta, entonces no devuelvo todo el capital, sino que voy pagando los intereses y sólo 100.000 de capital, y al cabo de 25 años tengo que pagar los 100.000 restantes para que la casa sea mía... lo que haría con otra hipoteca, porque a tocateja no los tengo. Y sí, ya sé: lo prohibirías también, jajaja... no, lo siento pero no se puede prohibir a la gente que presten o que pidan prestado; el Corán ya lo ha intentado, y siguen burlando el espíritu de la prohibición mediante productos financieros de todo tipo. Y aquí ocurriría lo mismo, es inevitable... las prohibiciones, lo único que conseguirían es complicarlo; la gente lo haría igual, pero con más gastos y más lío (más fácil que te la cuele el banco, por lo tanto). Como suele decirse: virgencita, que me quede como estoy...

    Cultura financiera, eso es lo único que funciona. Eso, y un poco de sentido común...

    s2

  4. en respuesta a Fernan2
    #17
    21/12/10 00:08

    Fernan2, concreto más todavía...

    - Los prestamos personales se restarían de la nómina y de ahí se calcularía el 30% de máximo de hipoteca...
    - No habrían garantías tipo aval de los padres, con esto el que pueda comprará y el que no pueda alquilará...
    - Lo del máximo a 25 años dejando para el final la mitad por pagar, disculpa pero no lo entiendo...

    Podríamos atarlo mucho más de lo que parece...

    (...)

    S2

  5. en respuesta a Mrmzn
    #16
    20/12/10 23:51

    Mrmzn, poner máximos a las hipotecas es querer poner puertas al campo; si legalmente no se puede hacer la hipoteca por más del 80%, pues el resto lo meterán en un personal (con el mismo resultado, pero más caro), o en hipotecar la casa de tus padres (sobra decir las nefastas consecuencias que esto puede traer). Y con lo de "máximo de 25 años", pues otro tanto... la harían a 25 años, pero dejando para el final la mitad por pagar, para que al final del plazo se haga una 2ª hipoteca para poder pagar el remanente, duplicando de paso los costes!! Y esto mismo serviría también para parchear el límite del 30% de ingresos: dos pájaros de un tiro ;-)

    En resumen: puedes llevar el caballo a la fuente, pero no puedes obligarle a beber; si alguien quiere empeñarse en ponerse la soga al cuello, lo hará. Y no sólo eso: si intentan arreglarlo con leyes, la cagarán aún más, porque son así de torpes... lo único que puede funcionar (parcialmente) es lo que comenta Joaquín73 en el comentario #3: dar facilidades para que la gente con problemas pueda "reengancharse".

    s2

  6. #15
    20/12/10 19:59

    Una burbuja hipotecaria se detecta cuando hay alzas en propiedades, pero no una razón real para el aumento de demanda. Eso lo que termina causando es la existencia de hermosos pueblos fantasma al reventar la burbuja y un montón de gente con pérdidas. En China lo que han hecho es prohibir crédito para vivienda.

    Now China Is Stopping Banks From Providing Loans For Real Estate
    http://www.businessinsider.com/now-china-is-stopping-banks-from-providing-loans-for-fixed-assets-2010-12

    Rise of the Chinese Ghost Town
    http://blogs.worldbank.org/transport/rise-of-the-chinese-ghost-town

    China's Desert Ghost City Shows Property `Madness' Persists
    http://www.bloomberg.com/news/2010-06-23/china-s-desert-ghost-city-shows-property-madness-as-buyers-pay-in-cash.html

  7. #14
    20/12/10 18:41

    Buenas. Me parece muy interesante el debate y quisiera aportar una consideración sobre el precio de la vivienda, estaremos de acuerdo que las cosas tienen un precio digamos intrínseco, una cosa es cara o barata en función de la relación del precio de venta o de mercado de una cosa y la renta ya sea mensual o anual del interesado en adquirirla. Bien, un determinado automovil de 60.000 euros evidentemente es caro para un mileurista y puede que no para un empresario o profesional que gane 100.000 año no?, pero porqué no se considera igual el caso de la vivienda? y habitualmente se compara no el precio, sino la capacidad para pagar una hipoteca a plazo más o menos largo con un porcentaje 30-35 o 40 % de la renta mensual, o el precio por metro cuadrado para saber si es cara o barata en comparación con otra vivienda de la zona? Cuando se hace esto se hace depender el precio de una casa con las posibilidades del plazo de financiación y es un tremendo error más o menos mal intencionado, porque si financias una vivienda a 50 años, puede salir una cuota más o menos asumible, pero independientemente de que la vivienda sea cara o carísima para la renta de una persona, a parte de introducir un riesgo considerable por el plazo de la operación que producirá gran incertidumbre. Considero que hacer depender el precio de las viviendad de la elasticidad de los plazos de amortización es una soberana estafa para mentes simples e irresponsables, pero también es una forma impendonable de hacer negocios en el corto plazo, sí, en el corto plazo, vendo hipotecas ahora y en el futuro todos calvos y a largo plazo ya se sabe: todos muertos, sí o sí y esto último aplicabla hoy más que nunca. La única solución sería limitar por ley el plazo de las hipotecas, a 20 o 25 años máximo y pese a quien pese. No es curiosos que a empresas no se financie casi nada a más de 15 años y a los particulares sí? Dónde hay más incertidumbre en el devenir de una empresa en 15 años o en el de una persona física en 40 en nuestro paradisíaco mercado laboral? porqué hemos sido tan ilusos y complacientes con quienes hacían esto? Para esto último no encuentro respuesta.

  8. #13
    20/12/10 18:38

    No creo que por aplicar este método las hipotecas fuesen más caras, más bien al contrario, deberían ser prácticamente iguales para todos, me explico, si la garantía es el bien hipotecado y la tasación es correcta, el diferencial solo debe cubrir el riesgo del mercado pues el resto lo paga el bien y no la persona hipotecada.
    Para cubrir la diferencia hasta el precio final de la vivienda habría que recurrir al ahorro o a créditos con garantía personal sobre el importe que cubra esa diferencia, pero eso ya es una decisión de cada uno y no debería alterar como hasta ahora el precio de los inmuebles.

  9. en respuesta a Fernan2
    #12
    20/12/10 18:15

    Fernan2 no estoy muy de acuerdo pero me gustaria hacer una pregunta cuantos años tenias en el 90?
    Mi hipoteca en ese año a 15años ni uno mas y el 18% por ciento.
    A mi entender en este caso hablas un poco de oidas .
    En aquel tiempo las hipotecas no eran una chorradilla y se tomaban en serio y se analizaban y mi reunion para concederme la hipoteca duro cerca de 2horas , la mayor parte de este tiempo para analizar mi solvencia y mi capacidad de pago durante 15 años que segun me decian era un tiempo en que algun año podia a estar en paro o ganar menos.
    Hacia 2005 todos los que hicieron hipoteca en mi circulo ,ya SABIAN QUE IBAN A ANDAR MAL PARA PAGAR y por supesto los bancos es decir tenian algo de cultura financiera o al menos la misma que gente se supone mas preparada , pero como muchas veces les decian que si les iba mal, vendian el piso y ya esta porque no perderia valor COMO MUCHOOO dejaria de subir firmaban ya que era mas barato que un alquiler.
    Porque esa era la cuestion solo conocian el EURIBOR y claro compraban un alquiler .
    Un saludo

  10. en respuesta a Joaquín73
    #11
    20/12/10 17:45

    Ese es un aspecto muy interesante y que es la primera vez que veo que alguien comenta!! A mí, desde luego, no se me había ocurrido... sólo por este comentario ya vale la pena haber escrito el post!!

    s2

  11. #10
    20/12/10 17:31

    No solo serian más caros sino que se cerraría el grifo más de lo que está.
    En economía las medidas populistas gustan mucho pero hay que tener cuidado con los efectos secundarios. Con el riesgo actual ningún banco querría hacer hipotecas

  12. #9
    20/12/10 16:11

    Claro que la garantía personal no es el problema.

    El problema es que ni sebemos ni queremos aprender a gestionar y a administrar nuestras libertades y asumir la responsabilidad derivada de tales actos.

    Personalmente me da igual que la únca garantía sea el bien hipotecado o haya además garantía personal. Si me apetece me embarco y si no me apetece me quedo en tierra.

    En esta vida todo tiene un precio y no queremos asumir que el perro siempre va con las pulgas y cada uno lleva las propias. No existen perros sin pulgas.

    Si se elimina la garantía personal el negocio bancario hipotecario quedará reducido a la mínima expresión y no tardarán en salir las plañideras quejándose de que están condenadas de por vida a vivir de alquiler. Si eso es lo que queremos adelante, pero atentos a las pulgas del perro.

  13. #8
    20/12/10 15:31

    Hola,

    El tema de la vivienda es un tema sensible porque nos toca a todos de cerca, pero si estamos en una economía de mercado, ha de ser la ley de la oferta y la demanda la que fije los precios libremente, sin intervencionismos.

    ¿Que se produce una burbuja inmobiliaria? Pues ya explotará.

    Ya sabemos que las burbujas producen verdaderos desastres y absurdos descomunales, como llegar a intercambiar un carruaje de caballos por un tulipán.

    Pero recordemos que mientras se alimentaba la burbuja inmobiliaria en España, la actividad económica era abundante, y mucha gente estaba contenta, hasta el Estado, porque recaudaba más. Los compradores de vivienda se resignaban, pero compraban sin que nadie les apuntara con una pistola para que compraran. Se puede decir que no había más remedio que comprar caro porque la vivienda es un bien necesario, pero sí que había una solución: comprar la vivienda más lejos, donde los precios eran más baratos o mejor aún, esperar a que pasara la fiebre del ladrillo, porque una abstención de la demanda hubiera acabado antes con la burbuja.

    Además, ¿de qué sirve poner condiciones legales? Hecha la ley hecha la trampa.

    Un saludo,

  14. #7
    20/12/10 14:28

    Y porque no aplicar la legislación sobre sociedades con la totalidad de sus mecanismos?.

  15. en respuesta a Tristán el subastero
    #6
    20/12/10 14:05

    Bueno, si una persona mayor de edad, libremente, está dispuesto a trabajar para otro sin cobrar hasta saldar su deuda... no veo yo donde está el problema.
    A mí me parece más justo que pague con su trabajo, que el que no pague.

  16. #5
    20/12/10 13:27

    Tengo un amigo llamado Albertillo que en las discusiones siempre introduce ejemplos exageradísimos para ilustrar sus argumentos. Nos reímos mucho con él porque son ejemplos de niño pequeño, auténticas enormidades. Ahora voy a hacer como él y voy a exagerar un poco el argumento:

    Discutimos sobre si las garantías en los créditos hipotecarios deben limitarse a la propia garantía real del inmueble hipotecado o si deben abarcar la totalidad del patrimonio, presente y futuro, de los deudores.

    El debate surge porque hasta ahora las garantías de los créditos hipotecarios son personales y abarcan todo el patrimonio del deudor y lo que intentamos algunos es restringir esas garantías.

    Si el camino fuera inverso, que hasta ahora solo se admitieran la garantía real del inmueble y algún grupo de presión quisiera extender esas garantía a todos los bienes del deudor ¿Qué pasaría entonces? ¿No se acusaría a dicho grupo de presión de estar teledirigido por la banca?

    Tensionemos más el ejemplo, ahora hasta el límite ¿Y si dicho grupo de presión propusiera ir un poco más allá y quisiera que los deudores, en aras de que los créditos fueran aún más baratos, estuvieran dispuestos a extender dicha garantía hasta poner en juego su propia libertad personal, es decir, que se ofrecieran como esclavos a cambio de la resolución de la deuda? Según tus argumentos, Fernan2, eso haría que el riesgo de los créditos disminuyera y por tanto que bajara el interés ¿debería la legislación permitir semejante desafuero en aras de que los créditos fueran baratos?

  17. #4
    20/12/10 13:01

    Fernan2, para evitar futuras burbujas yo haría lo siguiente:

    - Hipoteca por un máximo del 80% del precio de compra, siempre y cuando el 80% del valor de tasación sea igual o superior, sino se aplicaría el de tasación. Con esto conseguiríamos además que la gente volviera a hacer algo que también hacían nuestros padres que es AHORRAR para comprar algo...
    - Hipoteca por un máximo de 25 años, y si fuera de 20 mejor que mejor... así tendríamos tiempo de comprarnos un casa, disfrutar de ella y no endosarla la hipoteca a los hijos
    - La cuota hipotecaria no podrá superar un máximo del 30% de los ingresos del hipotecado, y para ello se calcuará la cuota con el tipo medio historico del Euribor, que creo que era un 3,25%, para no dar hipotecas con Euribor al 1,5% que con un Euribor al 3% serían complicadas de pagar...

    Ante esto, muchos dirían que con eso no se vendería ni un piso más... ante esto, lo que ocurriría es que el precio de la vivienda y del suelo bajaría sí o sí... y el valor de la vivienda iría en consonancia de los sueldos que tuvieran las personas de un determinado barrio, pueblo, ciudad... y se podrían vender pisos igualmente...

    S2

  18. #3
    20/12/10 11:36

    Desde mi punto de vista, el abuso de la banca se produce de otra forma. Me refiero a la cláusula en la que dice que si dejas de pagar 3 o más recibos, el banco tiene derecho a rescindir la hipoteca y pedirte todo el restante. Lógicamente en esas condiciones no puedes pagarlo y empiezan a cobrar intereses de demora por el 100% de la deuda, y no por los recibos atrasados.

    Desde mi punto de vista es un verdadero abuso y es el punto clave que hace que la gente pierda la propiedad y se quede con una deuda similar a la deuda inicial, ya que durante el tiempo que dura el procedimiento, que puede ser de unos 2 años, se le acumulan unos intereses altos (del orden del 25%) hasta la máxima responsabilidad hipotecaria (aprox. 150% de la hipoteca inicial).

    La consecuencia es que la persona embargada no aporta ni un duro más, porque la deuda crece a una velocidad que no le deja amortizar, que no va a poder pagar la deuda en su vida, y se va a tener que conformar con el salario mínimo interprofesional que es lo que no le pueden embargar.

    Si solamente le pudiesen exigir interés de demora de los pagos vencidos pero no del total, los deudores tendrían alguna posibilidad de reponerse del bache, o de evitar que la deuda creciese de forma brutal. Al final la deuda pendiente sería menor y como tendrían posibilidades de pagarla, muchos harían el esfuerzo de pagarla.

  19. en respuesta a Tristán el subastero
    #2
    20/12/10 09:48

    ¿Que si alguien cree que los bancos serían tan locos como para mantener las tasaciones tan elevadas en esas circunstancias? Ya ha pasado. En USA. Y sabemos cómo: cogen ese riesgo, y lo empaquetan y se lo pasan a otro... por grande que sea el riesgo, si no se lo piensan quedar en su balance, no hay problema!! Hasta que ya no hay compradores de paquetes, claro...

    s2

  20. #1
    20/12/10 09:39

    Entiendo que a un mayor riesgo el precio también tiene que aumentar y, por tanto, el interés a cobrar tiene que subir. Y naturalmente el riesgo aumenta si se elimina la garantía personal y se mantienen las tasaciones exhorbitantes, ¿pero alguien cree que los bancos serían tan locos como para mantener las tasaciones tan elevadas en esas circunstancias?

    Al contrario, si se eliminasen las garantías personales las tasaciones serían muchísimo más racionales, se acabarían las locuras y el riesgo de los créditos bajaría. Esa bajada del riesgo compensaría la disminución de las garantías y al final, todos contentos, acreedores y deudores, morosos y no morosos.

    Ojo, que reconozco que jurídicamente esta reforma de la Ley Hipotecaria no es tan sencilla, porque afectaría a la esencia de la legislación histórica española.

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