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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Fedatarios públicos

Este post no va específicamente contra las VPO, sino que trata de la divergencia entre los precios escriturados de compra y el capital prestado:

El piso está en la Avenida Pablo Neruda de Madrid (Vallecas). La finca había obtenido calificación definitiva de VPO por resolución de 30 de mayo de 1990. Todo esto se explica en la primera inscripción de división fechada en julio del 96 a nombre del Instituto de la Vivienda de Madrid.

La siguiente inscripción, la segunda, es la de venta a los adjudicatarios, con explicación detallada de las limitaciones derivadas de ser VPO. Está fechada en enero del 97. Precio oficial máximo de 2.050.000 ptas

Tercera inscripción: Herencia. Vaya por Dios, fallecen ambos titulares y la vivienda es heredada por sus hijos en enero del 2004. Como han pasado algunos añitos, ahora el precio oficial de esta VPO  es de 30.100 euros, que es el precio en el que valora la herencia. Naturalmente, cuanto menos haya que pagar a Hacienda, mejor que mejor. Eso lo saben hasta los de Izquierda Unida.

Como suele ocurrir, los herederos lo venden inmediatamente y eso origina la Cuarta inscripción, de compra, el 23 de marzo del mismo año 2004. El precio ahora ha subido unos eurillos, hasta 30.147 euros.

Y quinta inscripción, esta vez de hipoteca, también el 23 de marzo del 2004. El Banco Guipuzcoano presta la friolera de 180.000 euros para la compra de ese piso que se supone que es de Protección Oficial y cuya venta se ha escriturado en solo treinta mil euros.

Y yo me pregunto, ¿No se suponía que los fedatarios públicos (notario, registro) tienen la obligación de denunciar a las administraciones cualquier sospecha de que se está vulnerando la Ley? ¿Que Don José pida prestados 180.000 euros para pagar una casa que escritura en 30.000 no es una sospecha suficiente?

El post lo he escrito hoy, pero podría escribir diez o veinte similares cada semana porque esto ha sido y es una costumbre habitual en el mercado inmobiliario español. Ahora se ha frenado simplemente porque las hipotecas han pasado a mejor vida, pero la divergencia entre lo escriturado y el capital prestado es el pan nuestro de cada día. Y la verdad es que no pienso ser yo quien tire la primera piedra, pues mientras se pueda hacer impunemente, yo también pienso hacerlo como un campeón.

Por cierto, como podéis comprender, si yo he tenido conocimiento de este caso es porque la vivienda ha salido a subasta. Tipo de la subasta: 240.170 euros

  1. #1

    Lydon5

    Las VPO son una verguenza, es un ejemplo mas de como en este pais, lo que en principio es una buena idas para ayudar a los mas pobres, se convierte en chanchullo, es triste ver lexus en los parkings de las VPO y a los hijos del alcalde de turno con dos cada uno.

  2. #2

    Fernan2

    Las VPO son una vergüenza... y los notarios como este, otra; pero con el agravante de que el notario cobra un pastón, básicamente por vigilar que todo vaya por el camino recto. Que no es lo mismo que haga una tropelía un pringao (o un banquero), que que la haga un juez (Garzón, por ejemplo) o un notario, encargados de velar por la justicia...

    s2

  3. #4

    Siete

    Si por ley solo puede tener un valor aproximado de 30.000.-€, como es posible que el valor de tasación del Juzgado sea de 240.000.-?
    Es que el juez acepta una tasación sin ver si es o no legal? o es que está en connivencia con los atracadores de los bancos?
    En este caso yo creo que el marron se lo debería comer el banco, por haber hipotecado en 180000 un bien que no se puede vender por más de 30.000.-
    Y por cuanto lo va a registrar el que se la quede en subasta?
    Va a volver a aceptar el notario e y el registrador escriturar y registrar por 240.000 una vivienda cuyo valor oficial no puede ser mayor de 30.000?
    Y el dinero que cogieron los herederos desde 30000 hasta 180000, se supone que será negro, no?
    En fin un tongo con un sinfin de timadores y de funcionarios que hacen la vista gorda.
    Qué gente.

  4. #5

    Mcfioso

    Ahora que veo esto, acabo de recordar un bonito rumor que pasó hizo hace unos días el comercial de una inmobiliaria.

    Según él, habían cambiado la ley (sin referirse a ninguna en concreto) para que el banco no pudiese darte más del 80% del precio de tasación o de escritura del inmueble (el menor valor de los dos).

    Sin embargo no he encontrado (no he sabido encontrar, mejor dicho) a qué ley se refería. Supongo que a la Ley General hipotecaria; pero no he encontrado nada.

    ¿Alguien tiene más información?

  5. #6

    Djsaenz

    en respuesta a Mcfioso
    Ver mensaje de Mcfioso

    Que yo sepa, te pueden dar hasta el 80% de la hipoteca si no presentas aval, y hasta el 100% si presentas aval. Es asi, tristan? Por cierto, ya era hora de que escribieras un post nuevo, que ultimamente andabas un poco perezoso;). Un saludo.

  6. #7

    Kretan

    en respuesta a Mcfioso
    Ver mensaje de Mcfioso

    Te pueden dar lo que quieran, con aval, sin aval o como les de la gana... creo qe no está limitado por ninguna LEY, lo que pasa que hace 4 o 5 años todo valía y ahora vuelven a 'lo clasico' que no ha fallado nunca normalmente y es que si uno ha ahorrado X dinero para comprar una vivienda sabe lo que es esforzarse por ello, si no tiene nada y le dan todo como sabrá el banco que tiene la capacidad de esfuerzo necesaria?¿?

  7. #8

    Landri

    en respuesta a Kretan
    Ver mensaje de Kretan

    Me parece muy interesante la pregunta de Siete. Independientemente del valor que alcance finalmente en la subasta, como es posible que el tipo de subasta sea notablemente superior al valor por módulo de VPO, que es teóricamente, el valor"legal" máximo de la vivienda?

  8. #9

    Mcfioso

    en respuesta a Kretan
    Ver mensaje de Kretan

    Gracias Kretan, y Djsaenz: eso es lo que yo creía. De todos modos, voy a estar atento a cualquier cambio, orden ministerial, o similares que tengan que ver con esto.
    (cuando el río suena...).

  9. #10

    Tristán el subastero

    en respuesta a Landri
    Ver mensaje de Landri

    En subasta no pasa nada porque el precio suba hasta donde tenga que subir, porque se entiende que se trata de una excepción. Podría adjudicarse en quinientos mil y asería perfectamente legal. Lo alucinante es que una empresa especializada tase una vpo en doscientos cuarenta mil. Eso sí que clama al cielo.

  10. #11

    Alvaro astofin

    Estimados amigos,
    En Comunidad Valenciana ( y me imagino que a nivel España también será aplicado) con la reforma de la Ley hipotecaria que se sufrió en 2006 y que se empezó a aplicar en 2007 se dice que por norma cualquier préstamo ligado a una compra venta de inmueble, éste (inmueble) como minimo tiene que estar escriturado al 80% del prestamo hipotecario. en el caso de que no sea asi, el notario envia una notificación a hacienda (que no una denuncia sino un simple aviso) de que no ha sido asi, hacienta tiene 5 años para revisar el ITP y el AJD de esa compra venta y préstamo hipotecario. Cuando se lee la escriuta el notario tiene la obligación de advertir que esto ha sucedido y que lo va a comunicar a hacienda. De hecho, actualmente se protocolizan todos los medios de pago en la escritura de compra y venta y se hace referencia al número de cuenta de donde han salido los fondos para abonar dicho importe.
    Esto sucede tanto para VPOs como para renta libre como para cualquier inmueble.

    En cuanto a las tasaciones bancarias funciona para las VPO de dos maneras:
    En primer lugar existe un valor máximo legal de venta (el valor VPO que es alq ue haceis referencia todo el rato, que se da un valor por metro útil multiplicado por los metros útiles)
    En segundo lugar, las sociedades de tasacion tienen obligacion de poner un segundo valor que es en el supuesto de que el bien inmueble no estuviera acogido a ese regimen de beneficio fiscal.

    Por lo tanto es normal que en una tasacion aparezcan 2 valores, el de mercado y el valor máximo legal.

    Un saludo rankianos

  11. #12

    Fcalvo

    en respuesta a Alvaro astofin
    Ver mensaje de Alvaro astofin

    Claro; pero hecha la ley hecha la trampa.

    Antiguamente se hacía en una sola escritura la compra-venta e hipoteca.

    Después, en un protocolo se hacía la compra-venta y en otro protocolo diferente la hipoteca.

    Como resulta que los préstamos hipotecarios son "prestamos personales" con garantía hipotecaria, los bancos pueden conceder las cuantías que quieran. Que es lo que han hecho de aquí para atrás.

  12. #13

    Bonafidei

    Los notarios venden fe, y en este caso se concreta en 30.000€ por la vivienda + 70.000€ por las mejoras + 140.000€ por las expectativas = 240.000€, cuadrado del todo, hombres de poca fe.

  13. #14

    Alvaro astofin

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Hombre, en principio los préstamos hipotecarios no son prestamos personales con garantía hipotecaria, de hecho lo que me imagino que te referirás es a un prestamo personal con garantia hipotecaria, en principio si no es de mucho importe lo veo factible, pero en el caso que estaís comentando y a sabiendas que las entidades no estan por la labor de hacer préstamos personales a mas de 10 años y contando además que los tipos para esta tipología de préstamo, aunque es mejor que la del préstamo personal habitual, no llega a ser unas condiciones de préstamo hipotecario, entiendo que la letra para un importe de esas características estarías hablando de una cuota bastante elevada. De todas maneras no digo que ahora no se haga, si no que es bastante más complicado. Además por lo habitual, al menos en Valencia, las viviendas VPO con el valor máximo legal se estan vendiendo por debajo de éste por la caida de precios sufrida en el sector.

    Creo que hace algunos años si era normal, además las entidades entraban bastante al trapo, como por ejemplo CAJA MURCIA que entraba al 80% del vaor de mercado si la calificacion definitiva no era posterior al año 2001, pero ahora no lo veo tan sencillo.

    Un saludo

  14. #15

    Rjavier

    El problema es que las VPO nunca debieron existir. Esto lo vengo manteniendo desde hace muchisimos años; la diferencia es que ahora ya comparte mi opinión mucha gente y antes parecia una opinión totalmente estrafalaria.
    Defiendo la vivienda pública en alquiler, para situaciones temporales y con imposibilidad total de acabar en opción de compra.
    El problema es que la vivienda social a veces se obtiene por sorteo, unas han sido gangas y otras han sido más caras y peores que las libres,..., unas se han descalificado pronto otras se les han ido retrasando el plazo. Entonces ¿como podemos valorar con rigor una vpo?. Hay un valor "oficial", pero como el del catastro, depende del año y de cómo se calculó. Por eso hay valores de mercado muy superiores al oficial; y pensando bien si alguien tiene que vender su casa VPO, ¿va a ser un santo y "regalarla" a un afortunado que le toque la lotería de comprarla por mucho menos de su valor de mercado, solamente porque al vendedor le salió muy barata?. O sea que el libre mercado casi empuja a que haya compensaciones...
    Pero no es oro todo lo que reluce: En igualdad de condiciones yo pagaría gustosamente un 25% más por una vivienda libre que por una vpo, simplemente por todas las cortapisas que ésta última conlleva.
    En cuanto a la valoración por notarios y oficinas recaudadoras, pues es complicado, porque si había un módulo oficial, se pueden basar en él para valorarla a la baja (suponiendo que sea el caso, pues a veces es lo contrario). Porque normalmente las oficinas tramitadoras del impuesto de transmisiones no "tragan" con valoraciones muy a la baja.
    Otro tema es el bancario, aquí los bancos tienen libertad para tasar en lo que quieran y para dar el 80%, 100, ó 110% aunque según épocas suelen existir recomendaciones del Banco de España que resultan bastante imperativas.
    Precisamente si el Banco de España hubiese "aconsejado" desde hace años (2002 por ejemplo) el no prestar más del 80% del valor de tasación, a personas con ingresos fijos, etc. la Crisis tendría ahora mucho mejor pinta.

  15. #16

    Fcalvo

    en respuesta a Alvaro astofin
    Ver mensaje de Alvaro astofin

    Los préstamos hipotecarios, en este país, han sido toda la vida préstamos personales con garantía hipotecaria. La garantía hipotecaria es lo que hace que el interés sea menor y el plazo de amortización más amplio. Pero respondes personalmente con todos tus bienes presentes y futuros además de con la garantía hipotecada.

    De hecho un préstamo hipotecario puede ser reclamado judicialmente ejecutando la hipoteca o ejecutando el préstamo propiamente dicho, pudiendo embargar otras propiedades.

    Saludos

  16. #17

    W. Petersen

    Tristán, sobre esto de: Por cierto, como podéis comprender, si yo he tenido conocimiento de este caso es porque la vivienda ha salido a subasta. Tipo de la subasta: 240.170 euros

    Supongo que al menos alguien se preocupo antes de la subasta de la descalificación, ¿estoy en un error? no sé pero me da que tu respuesta será que no, vamos que ni las apariencias se guardan.

  17. #19

    Indis

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    No existen prestamo personales con gtia hipotecaria
    Cuando un prestamo esta garantizado con un bien inmueble, es un PRESTAMO HIPOTECARIO que ademas lleva la garantia personal
    Por lo tanto el deudor responde con el bien hipotecado hasta el Total Gtia hipotecaria declarada en la escritura y si todavia queda deuda reponde con su garantia personal presente y futura

    Hasta aqui llega mi conocimiento de este tema despues de 25 años dando hipotecas, pero si me he perdido algo ruego me lo digan...saludos

  18. #20

    Fcalvo

    en respuesta a Indis
    Ver mensaje de Indis

    Indi, si tú has estado dando hipotecas durante 25 años, yo he sido auditor de uno de los bancos más importantes de este país y he comprado hipotecas a bancos y las he ejecutado.

    Si lees con detenimiento un préstamo con garantía hipotecaria, verás que dice ....se concede un préstamo... y además de garantizar con sus bienes presentes y futuros se ofrece la garantía hipotecaria del siguiente bien........" más o menos dicen esto la mayoría de los préstamos hipotecarios.

    Cuando tú concedes una hipoteca puedes reclamar la deuda por diferentes vías, la del préstamo propiamente dicho embargando todos los bienes que tenga inclusive la finca hipotecada o ejecutando la garantía hipotecaria. En el primer caso es una ejecución ordinaria y en el segundo una ejecución hipotecaria.

    Entérate bien porque después de 25 años dando préstamos creo que no lo tienes suficientemente claro.

    Y no me niegues la evidencia porque estoy harto de hacerlo yo. Y si tienes dudas consulta con tu asesoría jurídica.

    Por lo tanto un préstamo hipotecario es un préstamo personal, porque responde con todos los bienes el deudor, y además hipotecario porque se ofrece una propiedad en garantía de la deuda.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

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  • Tristán el subastero

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