Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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#1441

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

 Qué va a pasar con la vivienda en Madrid, Barcelona y la costa
La crisis del Covid-19 hará caer la demanda de vivienda un 29,6% este año. Como resultado, los pisos sufrirán descuentos del 6,1% a nivel nacional, y llegarán al 18% en Almería y Cádiz.
La vivienda sufrirá este año caídas no vistas desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, y no volverá a la senda ascendente hasta 2023


A los housos del Techno les va a dar un patatus.




In Buffett We Trust

#1443

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

No pirula en link.

In Buffett We Trust

#1444

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Los Tecnocasos dirán que no hay límite asintótico...



Tres desenlaces al choque generacional:
Jim Red prevé tres escenarios para resolver este choque de generaciones:

-Resolución natural del problema. "El precio de los activos a largo plazo cae, particularmente en el mercado de la vivienda. Esto reduciría la brecha generacional sin la necesidad de una intervención externa.

-Resolución radical. "Si las caídas de los precios no resuelven el conflicto intergeneracional, el problema puede resolverse con medidas radicales. Esto probablemente involucraría a políticos que llegan al poder principalmente a costa de votantes más jóvenes que se sienten abandonados. Se comprometerían a implementar políticas que nivelen el campo de juego entre ellos y sus mayores. Tales políticas pueden variar desde topar los precios de los alquileres, hasta impuestos sobre el patrimonio a gran escala, que serían fuertemente redistribucionistas", comenta el economista de DB.
(De que me sonará a mi la negrita de arriba...)
Resolución intermedia. Para evitar los dos primeros escenarios y sus abruptas consecuencias económicas, los gobiernos pueden contribuir con sus políticas hacia una resolución gradual. "Estas políticas deben fomentar la construcción de vivienda accesible".





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#1445

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Pronosticar que va a pasar con el mercado inmobiliario en España difícil, por no decir imposible. Creo que lo más sensato es hacer ejercicio de sentido común ante un sistema de información (prensa, estadísticas oficiales e independientes, etc.) tan distorsionado. No digo que haya que hacer caso omiso a las estadísticas y estimaciones, pues algunas son fiables cuando se sostienen sobre análisis cuantitativos y cualitativos sólidos. Por desgracia, la sobre-información causa desinformación, y sus consecuencias son una narrativa de opiniones dispares. El sector inmobiliario siempre ha sido objeto de opinión y discusión, más en España donde el sector de la construcción e inmobiliario tienen un peso importante en el PIB. 

El principal problema en el mercado residencial de España es el atraso respecto a otros países de la Unión Europea. De media, la UE tiene 36% de los hogares en alquiler, Alemania 48,6%, y España un mero 25%. Dicen que la tradición de propiedad (como vivienda habitual e inversión) en España es un factor decisivo que explica el bajo porcentaje. Pero poco se atribuye a que España tiene un 1.5% de Vivienda Pública en alquiler y la UE un 15% de media. 

Las políticas de intervención sobre el mercado tan abogadas por el gobierno olvidan que en el eje central de la economía se encuentra la seguridad jurídica para atraer inversión privada. Lejos quedara esta con el crecimiento de la ocupación, las últimas medidas de Cataluña, la división entre tipos de Propietarios y sus consecuencias legales (Decreto-ley 11/2020), o la LAU de 2019. Tampoco olvidemos la estadística oficial de precios del Ministerio (con datos obsoletos del 2018), cuyo objetivo inicial era dar una herramienta a los ayuntamientos para limitar el precio en 'zonas de tensión'. Estos y muchos otros factores alejan a la inversión extranjera y reduce la nacional. 

El hueco que existe en el sector residencial en alquiler de España lo están esgrimiendo los Fondos y Promotoras a través de ecuaciones como el build-to-rent. Confían en la transición que ya han vivido otros países del entorno de priorizar el alquiler ante la compra, y razón parece que no les falta. La concesión de hipotecas parece congelarse e ira a peor, y la capacidad de ahorro de los jóvenes es limitada, más con una entrada del 20% del valor de la vivienda. Las Promotoras crean divisiones patrimoniales para adelantarse a una inminente caída de las ventas.

En resúmen, y perdonad la chapa, es difícil saber que está haciendo el mercado realmente. Confiemos en que las ayudas de los fondos de recuperación Europeos vayan destinados a la renovación y transición del mercado residencial. Como en todas las crisis hay ganadores y perdedores. El retail no puede luchar contra el e-commerce. La logística y los sectores defensivos (supermercados) se fortalecen ante los cambios disruptivos de consumo. El residencial parece fortalecerse en alquiler y perder su protagonismo en venta. 

Quien sabe si sube o baja. Igual de complicado es predecir las movimientos de la bolsa. El ladrillo al menos se toca. Disculpad si os he aburrido con un sermón que posiblemente no venga a cuento. 
#1446

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Tienes toda la razón, el ladrillo al menos se toca. Yo perdí mucho dinero en un producto bancario. Con lo que perdí podría haber pagado en mano un piso modesto, pero ahora tendría ese bien, más o menos revalorizado o nada revalorizado, pero no lo hubiera perdido.
Esto fue en la crisis de 2008, así que ese piso que podría haber comprado, alquilado, me hubiera compensado la posible bajada de valor de la vivienda si es que se hubiera producido esa bajada. 
#1447

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Ya se nota la desesperación de las inmobiliarias. Ayer apareció en mi puerta uno de una inmobiliaria por si "necesitábamos algo" o "nos podía ayudar".. 

Así de desesperados están. Ya van llamando al timbre a puerta fría.
#1448

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

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La estadística del INE aún no ha salido la de julio y debería haberlo hecho sobre mediados de mes, va con retraso. En cuanto salga el dato lo publico.
Son datos oficiales, de sus respectivas webs.
Aunque en algún mes salga un dato "positvo" es lógico tras tanta  bajada. 
La situación económica actual y la futura desde luego no invita al optimismo.
Deuda pública, paro, cantidad de sectores muy perjudicados,....resulta complicado encontrar sectores o datos positivos.
Todo lo anterior se refleja en liquidez de las familias, personas para afrontar inversiones, en este caso llámese vivienda.
Lógicamente habrá diferencias entre los distintos territorios de España y dentro de cada CCAA, incluso provincia.
Mi caso es estar en el lado del comprador, busco casa, de momento por mi zona pueblos cercanos a Murcia aunque no hay gran volumen de ventas en ciertos lugares los precios aguantan. Veo mas rebajas, al menos buenas ofertas en urbanizaciones que hay digamos cerca a Murcia capital, unos 15-20 km.
#1449

Visión de Mercado y la Rentabilidad Bruta inmobiliaria: Lobo en piel Cordero

Hace ya un tiempo un amigo me comentó su interés en comprar un apartamento como inversión. La tradición en España de invertir en inmobiliario (tanto como vivienda habitual como inversión) sigue en auge a nivel particular, profesional e institucional. La crisis de 2008 desmontó muchas de las estructuras empresariales vinculadas al sector que demostraron ser inviables, relajando un mercado sobrecargado que desde entonces ha vivido un crecimiento exponencial hasta finales de 2019. Muchas ciudades (en particular Madrid) llegaron a máximos históricos en precios de alquiler y cada vez las familias destinan más ingresos, 40% (crecimiento del 12% desde 2015), para atender a sus obligaciones de alquiler. No podemos negar el sobreesfuerzo en el pago del alquiler (siendo 40% el límite según la OCDE), pero no se debe obviar que es culpa de la manipulación del mercado por parte de los fondos y los denominados grandes tenedores. En España hay déficit de vivienda pública en alquiler por la falta de colaboración público privada y por la inseguridad jurídica que transmiten las administraciones.  
 
La ralentización de la economía y en especial de los precios del sector residencial estimada a comienzos de año (pre-covid), se ha visto intensificada con la llegada de un cisne negro sin precedentes, lo que hace que las experiencias previas de cómo navegar una crisis no sean las más aptas para tomar decisiones y desarrollar estrategias. Un nuevo modelo de pensamiento con su consecuente actuación parece haberse implementado por los entes institucionales (Bancos Centrales) y gubernamentales, en línea con la teoría monetaria moderna y la expansión del crédito como incentivo de crecimiento (o más bien de evitar el estancamiento). Todo esto influye en el mercado residencial, generando una confianza (mediante un apoyo a la oferta con inyección infinita) en el mercado que puede explicar la aparente inmunidad del ladrillo a la crisis. Dicen que hay liquidez, se cierran operaciones importantes (en el sector logístico y defensivo particularmente) y los planes de negocio siguen su rumbo a pesar del desplome en la cotización de los valores inmobiliarios. 
 
Pero todo explota; La teoría, y el sentido común, dice que cuando las ayudas terminen, desemboca en un enfriamiento de la demanda (menor liquidez y confianza); los impagos de hipotecas y alquileres incrementan, y el mercado se paraliza. Las inversiones se detienen. Sube el desempleo. Pero… Parece que los agentes quieren mantener el ciclo expansivo a costa de consecuencia fatídicas (ej. inflación descontrolada), y no sabemos hasta donde están dispuestos a llegar. Por ende, estimar el market timing de la bajada de precios es semejante a calcular el desplome total de los máximos históricos de la bolsa Americana. Una dinámica lógica es que la demanda de gente que desea comprar una vivienda y no pueden permitírselo (incapacidad de hacer frente al pago inicial, ingresos no recurrentes etc.), se verán obligados a transicionar hacía la vivienda en alquiler. Satisfacer está demanda requiere de unas 130.000 nuevas viviendas anuales durante 15 años para llegar a niveles próximos de la UE (15% vs 1.5% de vivienda en alquiler).  
 
Dejando de lado el contexto macro, enfoquémonos en la idea principal de este breve artículo. Partiendo de la base que el alquiler se posiciona como una opción alternativa viable, veamos como se rentabiliza dicha inversión y las trampas que se esconden detrás de la narrativa general. 
 
La inversión en un activo inmobiliario busca rentabilidad de dos maneras que pueden concurrir o no. Por un lado, la revalorización de mercado del inmueble, y por otro, la rentabilidad de alquiler. Ambas variables dependen de factores tanto macroeconómicos (oferta, demanda, empleo, dinámica de precios etc.) como microeconómicos (evolución de la zona, comportamiento consumidores etc.). La revalorización del inmueble es más difícil de calcular a futuros, pues depende de la evolución del mercado residencial y su demanda futura; ambos factores inciertos y más con la incertidumbre actual. La rentabilidad del alquiler es, a primeras, un cálculo relativamente simple. Lo que buscas es amortizar la compra de la vivienda con un alquiler mensual. Por ejemplo, si compro un apartamento por 100.00€ y tengo una renta anual de 10.000€, amortizare la inversión en 10 años (la renta se ajusta a la inflación con la actualización al IPC anualmente) y obtendré una rentabilidad bruta de 10% (Ingresos Anuales/Inversión), sin contar la revalorización, que, ajustada a la inflación, digamos que es del 3% anual, combinada de 13%. Son números ficticios pero permiten entender lo básico. ¿Con estas rentabilidades, y con la aparente simplicidad de la inversión y su gestión; Quien no querría invertir en el mercado inmobiliario? 
 
Este planteamiento tan simple es lo que se vende. Mi amigo lo tenía claro. Le comenté que la inversión en un inmueble para alquiler es comparable con la venta de productos de inversión por parte de los Bancos. Cuando un banco te ofrece un producto de inversión busca convencerte de que el fondo que te asignan es el más adecuado para tu perfil de riesgo, tolerancia, distribución, y que sigue las mega-tendencias del momento de sostenibilidad ecológica y tecnológica; Todo ello con rentabilidades anuales del 5%. Lo que muchos no mencionan (aunque tienen obligación de hacerlo con la implantación del MIFID II) es el riesgo del fondo, su ratio Sharpe, su drawdown, su tamaño, su gestor, su filosofía de inversión, su divisa, y sobre todo, sus Comisiones (TER). 
 
Pero, ¿Qué tiene que ver la comercialización de un fondo con la inversión en inmobiliario? Pues que cuando se invierte en un piso sucede lo mismo, que nos olvidamos de los riesgos implícitos y las Comisiones. El TER de los fondos son semejantes a los Gastos fijos de mantenimiento de un piso. Reducen considerablemente la rentabilidad acumulada. El riesgo de un fondo (ej. Falta de liquidez o catastrófico) es semejante a los Gastos variables de un piso, que incluyen reparaciones por desgaste natural, inversión para mantener la habitabilidad del piso, derramas comunes, y otros imprevistos más extremos; Posibilidad de destrozos de la vivienda por parte del inquilino, impagos y morosidad, y riesgo a ocupación en caso de estar vacío (algo común cuando la demanda se reduce o el precio es superior a la media de mercado). Estos factores reducen notablemente la Rentabilidad bruta de la inversión y es un riesgo poco hablado, o más bien ignorado por nuestros sesgo de ver lo bueno. 
 
Os expongo unos datos y medias de los activos gestionados por una Sociedad gestionada. Espero que sirvan para reflejar algunas de las consideraciones a tomar en cuenta a la hora de invertir en vivienda. 
 
De un total de 157 Unidades (activos residenciales, locales, y oficinas), un 20.61% de inquilinos son deudores, con una deuda que supone un 3.7% de los ingresos por arrendamiento anuales. La Rentabilidad bruta , sin considerar revalorización de mercado, es de aproximadamente 3.49%. La Rentabilidad neta desciende a un 2.69%. Para calcular la neta he considerado gastos fijos totales del inmueble (suministros, seguros, mantenimiento fijo de elementos comunes como ascensores, IBI, y porteros) entre los metros cuadrados (sin contar zonas comunes). El resultado de la división, a razón de por ejemplo 20€ el metro cuadrado, se multiplica por los metros de cada piso del inmueble analizado. A los gastos fijos se añaden los variables (reparación, sustitución, renovación y otros gastos imprevistos). Los gastos variables pueden obtenerse de dos maneras. Una con la media de años anteriores (normalmente no se tiene este dato). Otra calculando que suponen entre un 5%-10% de los ingresos anuales del activo u otro porcentaje sobre los gastos totales del inmueble, digamos 10%. Los gastos variables comienzan a aparecer con los años (deterioro del inmueble) y se intensifican a lo largo del tiempo. Por ello es fundamental considerar la edad y estado de un inmueble. 
 
Para ampliar más el análisis consideró una Rentabilidad neta con destrozo y otra con impagos y una final combinada. Para estimar la Rentabilidad con destrozo es necesario considerar el precio por metro cuadrado medio de retocar un activo dañado; depende de la ciudad, la contrata, y el estado del inmueble. Usamos un valor de 85€ el metro cuadrado (renovar baños, cocina, suelo, pintar paredes etc.). La Rentabilidad neta con destrozos baja a un 0.38%. Los destrozos son más comunes de lo que nos podemos imaginar, y tiende a fluctuar según la zona donde se ubica el inmueble y los inquilinos que habitan. Es fundamental realizar una selección buena de inquilinos para evitar destrozos. No solo es cuestión de garantizar la solvencia, pero también los modales, la educación y el saber cuidar de las cosas, cosas que el dinero no compra. 
 
La última variable es los Impagos, a tener muy en cuenta en momentos de incertidumbre económica. Durante el coronavirus, concluyo que las familiar tienen preferencia a no pagar (asumen la deuda con los propietarios) que ha pedir y tramitar las ayudas oficiales estipuladas por el Decreto-ley 11/2020. Para calcular los impagos pueden usarse varias ecuaciones. Una de ellas es considerar los meses de impago que se puede sufrir previo a un desahucio. Calculó que son 8 meses de impagos (3 meses de media) y posteriores tramites legales (5 meses) desde el primer burofax (que se manda con el antecedente de ya existir impagos previos) hasta tener el piso en propiedad (puede variar según Comunidad Autónoma y más ahora con la parálisis de las administraciones y trámites). Por ello multiplicamos los meses por la renta y eso nos da lo que perdemos a causa de un piso con impagos. La Rentabilidad neta (no considerando destrozos) se aproxima a 0.40%. Puede que el piso tengo daños que reparar o puede que no. Normalmente suelen entregarse, de manera forzosa, en condiciones insalubres.  El cúmulo de todos los factores rebajan la Rentabilidad a un -1.90%. 
 
Son porcentajes, medias. Los datos pueden estar distorsionados por varios motivos. Uno de ellos es que para calcular la Rentabilidad bruta necesitas en valor de mercado, y en estos momentos es difícil saber con exactitud el valor de un inmueble (utilizó plataformas privada como Idealista con un coeficiente corrector de 5% que considero como diferencia entre precio ofertado y firmado). No olvidemos también los gastos de venta de inmueble (impuestos, tasas, notaria y demás), algo que reducen el valor del activo. Luego hay contratos de renta muy antigua que bajan la media considerablemente. En los destrozos considero un precio estimado de retoques el metro cuadrado, un cálculo que cambia con cada tipo de piso y su estado. Los impagos son 8 meses. Estas variables pueden cambiar en cada caso, pues no hay nada homogéneo. Los datos son media de muchos activos, y no reflejan un único activo. Pero puede calcularse individualmente. Es una proyección que consideró importante a la hora de invertir en un inmueble.  
 
En resumen, aunque puede que los datos no reflejen con exactitud el enfoque, si que nos permite entender los Riesgos que a veces olvidamos a la hora de invertir, tanto si somos particulares como profesionales.  A mi amigo, tan convencido de la inversión estrella que suponía invertir en un piso, le quise explicar estos datos pero me resultaba difícil expresar los cálculos. Espero que en escrito lo vea con más claridad. No digo que no se invierta en inmobiliario, pero si que se tenga cuidado y se calculen y evalúen los riesgos que pueden disminuir nuestra inversión. 
 
Agradecería recomendaciones sinceras de cómo mejorar los cálculos y las ecuaciones aplicadas. El análisis cuantitativo requiere de criticas constructivas para revisar los datos obtenidos y más cuando el saber hacer de lo cuantitativo es limitado, como es mi caso.   
 
#1450

Re: Visión de Mercado y la Rentabilidad Bruta inmobiliaria: Lobo en piel Cordero

Hoy han salido los datos actualizados de ventas de viviendas nuevas de USA.

Los datos han sido buenos en volumen de operaciones, con un incremento de un 4,8%, si bien, el precio medio de la vivienda ha sufrido un retroceso del 4,3%.
Datos interanuales (agosto de 2020 a agosto de 2019).
#1451

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Informe de Acuña sobre el mercado inmobiliario y sus previsiones.

6% de caída de precios (más del 5% y hasta el 8% en las grandes ciudades) y un 30% de reducción de la demanda.

https://www.idealista.com/news/especiales/la-vivienda-durante-el-covid-19/2020/09/24/787229-acuna-la-actual-crisis-provocara-un-ajuste-en-el-precio-de-la

Difícil hacer previsiones cuando no sabemos cómo vamos a afrontar la situación con el Covid y con la amenaza de los confinamientos planeando.

#1452

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Los precios del alquiler en Cataluña se van a hundir. El índice de precios de la Generalitat que marca un tope máximo a los alquileres va a beneficiar a los inquilinos.
#1453

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Si los precios se hunden muchos pisos saldrán del mercado. 

Tambien lo que va a producir es un parón de operaciones importante. No va a salir ningún piso nuevo en alquiler hasta que esto se aclare. 
#1454

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

y nadie comprará para invertir
#1455

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Si los precios se hunden muchos pisos saldrán del mercado. 
Esto moderaría la caída.

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