Exención IRPF por venta de vivienda heredada: cuándo no pagas a hacienda
Exención IRPF por venta de vivienda heredada: cuándo no pagas a hacienda
Vender una vivienda heredada puede generar una ganancia patrimonial sujeta a IRPF. Te explicamos cuándo puedes aplicar exenciones, cómo calcular el impuesto y qué gastos reducen la cantidad a declarar.
Si has heredado una vivienda y estás pensando en venderla, una de las primeras preguntas que surge es cuánto le vas a pagar a Hacienda. La ganancia patrimonial que genera esa venta tributa en el IRPF, pero existen exenciones legales que pueden reducir considerablemente lo que debes declarar, o incluso eliminarlo por completo.
Exención en el IRPF por la venta de una vivienda heredada: cuándo se aplica y qué requisitos debes cumplir
Aquí te explicamos en qué casos aplican:
✅ Mayores de 65 años están exentos de tributar la ganancia si el inmueble era su vivienda habitual.
💡 Reinversión en vivienda habitual: si destinas el dinero a comprar tu nueva residencia, puedes quedar exento.
📉 Los gastos de herencia reducen la ganancia patrimonial y, por tanto, el impuesto a pagar.
⚠️ La exención no es automática: hay que aplicarla correctamente en la declaración de la renta.
🏛️ Plusvalía municipal: es un impuesto separado al IRPF; no confundirlos.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial al vender una vivienda heredada
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos de la operación) y el valor de adquisición.
En una herencia, el valor de adquisición no es lo que pagó el fallecido, sino el valor declarado en el impuesto de sucesiones más todos los gastos asociados a la herencia: notaría, registro, gestoría, impuesto de sucesiones pagado, etc. Cuanto mayor sea ese valor de adquisición, menor será la ganancia y menos pagarás.
Si después de vender la vivienda heredada estás valorando comprar otra casa, conviene calcular antes cuánto dinero necesitas para comprar una vivienda, porque además del precio tendrás que contar con entrada, impuestos y otros gastos iniciales.
✏️ Nota: Muchos herederos infravaloran el inmueble en la herencia para pagar menos sucesiones y luego se encuentran con una ganancia patrimonial enorme al vender. Este es un error frecuente que conviene evitar con asesoramiento previo.
Principales exenciones del IRPF en la venta de una vivienda heredada
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si la vivienda heredada era también tu vivienda habitual en el momento de la venta, puedes aplicar la exención por reinversión: siempre que destines el importe obtenido a la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, la ganancia queda exenta de tributación.
Esta exención es parcial si solo reinviertes una parte del dinero. Por eso, antes de decidir qué parte reinvertir, puede ser útil revisar los gastos e impuestos de comprar una vivienda, ya que esos costes pueden afectar al dinero real que necesitarás para cerrar la nueva operación.
Exención para mayores de 65 años
Las personas mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual están completamente exentas de tributar la ganancia patrimonial en el IRPF, sin necesidad de reinvertir en otra vivienda. Basta con que el inmueble hubiera sido su residencia habitual durante al menos los tres años anteriores a la venta.
Si la vivienda heredada no es la habitual del vendedor, esta exención no aplica.
Exención por transmisión de vivienda adquirida entre 12/05/2012 y 31/12/2021
Esta exención histórica permitía excluir el 50% de la ganancia en viviendas compradas (o heredadas) en ese período concreto. A día de hoy ya no aplica a nuevas operaciones, pero puede ser relevante en liquidaciones pendientes.
Gastos deducibles que reducen la base imponible
Además de las exenciones, hay gastos que puedes restar tanto del valor de adquisición como del de transmisión:
En la adquisición (herencia): Impuesto de sucesiones pagado, honorarios de notario, inscripción registral, gestoría.
En la transmisión (venta): comisión de la agencia inmobiliaria, cancelación de hipoteca si hubiera, plusvalía municipal pagada.
Aplicar correctamente todos estos gastos puede reducir significativamente la ganancia patrimonial declarada. En caso de que la vivienda heredada todavía tenga una hipoteca pendiente, también conviene revisar cómo funciona la cancelación registral de una hipoteca, porque puede ser necesaria antes o durante la venta del inmueble.
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Si la ganancia no está exenta, tributa en la base del ahorro del IRPF con los siguientes tramos:
Ganancia patrimonial
Tipo aplicable
Hasta 6.000 €
19%
De 6.000 € a 50.000 €
21%
De 50.000 € a 200.000 €
23%
De 200.000 € a 300.000 €
27%
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Preguntas frecuentes sobre la exención del IRPF en la venta de vivienda heredada
En general sí, salvo que aplique alguna exención. La venta genera una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF. La clave está en calcular bien el valor de adquisición (que incluye el valor declarado en la herencia más los gastos asociados) para no pagar más de lo necesario.
Solo si la vivienda era tu residencia habitual durante al menos los tres años anteriores a la venta. Si la vivienda heredada nunca fue tu hogar, la exención por edad no aplica.
Sí, si el inmueble que vendes era tu vivienda habitual y destinas el dinero a comprar o rehabilitar una nueva en un plazo máximo de dos años. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional al importe reinvertido. Si necesitas financiación para esa nueva compra, puedes revisar los pasos para pedir una hipoteca y preparar la operación antes de que venza el plazo de reinversión.
La ganancia patrimonial se imputa al ejercicio fiscal en que se firma la escritura de compraventa. Deberás incluirla en la declaración de la renta correspondiente a ese año.
No. Son dos impuestos distintos. La plusvalía municipal (IIVTNU) la cobra el ayuntamiento y grava el incremento del valor del suelo urbano. El IRPF lo cobra la Agencia Tributaria y grava la ganancia patrimonial total. Además, la plusvalía municipal pagada es un gasto deducible en el IRPF.
Si el valor de transmisión es inferior al valor de adquisición declarado en su día, no hay ganancia patrimonial: hay una pérdida. Esa pérdida puede compensar otras ganancias del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes.
La exención en el IRPF por venta de vivienda heredada no es automática ni universal. Depende de si el inmueble es o era tu vivienda habitual, de tu edad y de si vas a reinvertir el dinero. Antes de firmar ante notario, consulta con un asesor fiscal para estructurar la operación de la forma más eficiente.
💡 Consejo: calcula siempre la ganancia patrimonial estimada antes de fijar el precio de venta. Así sabrás con exactitud cuánto llegará a tu bolsillo después de impuestos.
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