Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

  1. en respuesta a Nuva12
    #1560
    09/11/18 20:36

    Seguro que hay tantas soluciones como lanzamientos, y es dificil conocer tu caso en concreto.

    Si el tipo es cordial, hazle a entender que destrozando el piso no saca nada. Que destrozar una propiedad ajena no sale gratis, que ademas el seguro paga y luego ya lo buscaran a el, menudos son las grandes para quedarse sin cobrar.
    Mira vamos a buscar una solucion (mudanza, ayuda nuevo alquiler, subvencionar borrachera para empezar desde cero mañana mismo, un paseo por el club momentos o lo que se te ocurra) pero ni de lejos los 3500e que como te pongas gilipollas pongo 3500+3500 y veras quien de los dos es mas gorila. Llevemonos bien, que la solucion final no la cambias ni tu ni yo.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    #1559
    09/11/18 19:47

    Es que yo pensando en ti y en lo que dices, estoy dándole largas y esperando a que venga la comisión judicial en unos días; pero, los vecinos me dicen que ése tío es chusma y ya me entra el miedito de que le hagan daño al piso.

    Saludos

  3. en respuesta a Nuva12
    #1558
    09/11/18 19:38

    En veintisiete años jamás me han destrozado ni causado ningún daño a ninguno de mis pisos.

  4. #1557
    09/11/18 19:13

    Mfmelo y demás compañeros:

    Qué hariáis en la siguiente situación?

    Tengo el lanzamiento el miércoles que viene. He estado hablando con el expropietario, el cuál me solicita 3.500 € para darme las llaves. Le dariáis ése dinero, negociariáis con él otra cantidad o bién os la jugariáis ya que queda menos de una semana para el lanzamiento? Por cierto, el tio no vive allí, sino que vive a unos 30 km y mi miedo es que se cabree y destroce el piso. Los vecinos no me han hablado muy bién de él; lo más bonito que dicen es que es un gorila; a mi me ha parecido bastante cordial por teléfono, si obviamos el chantaje por entregarme las llaves y que ya ha entrado para llevarse muebles (esto lo entiendo como normal), cocina...

    Saludos.

  5. en respuesta a mfmelo
    #1556
    09/11/18 10:11

    Efectivamente el SAREB está haciendo que los potenciales compradores pujen por las propiedades que se han adjudicado o que los bancos y cajas le han colocado a SAREB. Lo tratan como una subasta privada.

    Luego está la engañosa web de SAREB, donde quieren recabar bordeando la LOPD los datos de posibles interesados en comprar. Me da la sensación de que los servicers de SAREB cobran sólo por contestar al teléfono, y no solamente por vender sus inmuebles. Tanta ineficiencia no puede ser posible, tiene que existir alguna razón..

    Edito: hace cosa de un mes vi anunciado en idealista un piso cuya subasta se estaba celebrando.. y quedaban 15 días para la adjudicación. Lo de los anuncios falsos, la toma de datos etc está a la orden del día.

    Saludos

  6. #1555
    08/11/18 20:39

    Comentario:
    Comunicación con los juzgados:
    Gracias a Dios que están poniendo, poco a poco, los correos electrónicos en los juzgados y así podernos comunicar con ellos de forma más ágil, económica y rápida.
    En una adjudicación (Pais Vasco), llevo enviándoles documentos, escritos, súplicas, etc, a través de fax y correos E. desde hace más de dos años y siempre me respondieron, pero la semana pasada me llama la LAJ y me dice que
    LAJ: "sea la última vez que se dirije usted diréctamente al juzgado, lo tiene que hacer a través de decanato (burrocracia)".

    MI PERSONA: "sí, así lo hago cuando puedo, pero yo vivo en Sevilla y me coge lejos el presentarlos".

    LAJ: "Bueno por eso se lo he estado permitiendo, pero ya se acabó"

    MI PERSONA: "Bién, lo entiendo, tiene usted razón, pero, por favor lo mío ¿como lo lleva?

    LAJ: "Lleva su cauce, va a su ritmo, hay que notificar a las partes y.....no le puedo dar más explicaciones por teléfono, yo no sé quien es usted".

    MI PERSONA: "Pues ha sido usted la que me ha llamado y llevamos ya media hora hablando, para no conocernos es bastante tiempo...".

    P.D.
    Yo sigo, como decía Joe Rigoli, enviándolo todo por correos electrónicos y por fax, menos al juzgado (que no sabía la secretaria, lo que es un MCC y se lo tuve que explicar con objeto que se me emitiera)que las comunicaciones las haré por correo ordinario al decanato, o no, es bueno el pincharles ya que no se desangrarán porqué "no tienen sangre".

    Saludos.

  7. #1554
    08/11/18 20:21

    Comentario:
    Rellenar modelos 600.
    Me cuesta más tiempo y trabajo el rellenar los mierdas modelos 600, presentarlos y que me pongan las etiquetas que el resto de trabas en una adjudicación y encima es para pagar, que "alegría" y "dicha" que haya que pegarse 2 horas para rellenar los mierdas modelos, todos para lo mismo y todos diferentes en su diseño y requisitos en cada una de las CCAA.
    ¡¡Qué calvario hay que pasar para pagar, además!!.

    Saludos.

  8. #1553
    08/11/18 20:14

    Comentario:
    LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD (RP)
    La semana pasada recibí dos facturas de un RP, por una adjudicación. Una de las facturas era por la adjudicación y la otra era por emitir certificación de cargas, inscripción/anotación de la carga/embargo y de todos los gastos inherentes. Les llamos para saber porque me están facturando a mi por algo que yo no he pedido y me dicen que el juzgado xxx no les paga nunca las facturas y por eso tienen que emitir dichos cargos a los adjudicatarios. Les voy a recurrir (nunca lo hago, pero esta vez se han pasado), yo a ustedes no les he pedido hagan ninguna inscripción, ni he recibido ninguna certificación, ni nota, ni nada, un pasote de factura. Como sabía que ya se había hecho el cambio de titularidad y tengo un cliente para la finca, pido una nota simple y me llaman del RP y dicen que han rectificado las facturas y que ya no tengo que pagar lo que el juzgado no pagó.
    Sólo diré: ¡¡madre mía, que hartito estoy"

    Saludos.

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    #1552
    08/11/18 20:06

    Como bien sabes dependerá de la situación económica, si está al alza, o el mercado está cayendo, por eso se creo la SAREB, para meter toda la mierda inmobiliaria y ahora están intentando sacar partidos a muchas promociones fallidas y están haciendo de subasteros, si la cosa cambia, y está cambiando, verás como dejan de quedarse con propiedades al doble del precio de mercado, para los "funcionarios" que llevan dicho organismo es un pelotazo que no se esperaban y que no creo se vuelva a repetir, o si, porque los gobiernos que tenemos son "basura".

    Saludos.

  10. en respuesta a Juan1980
    #1551
    08/11/18 19:59

    El juzgado hará lo que las partes quieran o puedan hacer:

    670.4 "Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
    Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.
    Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución."
    Si das por ejemplo con el SAREB como acreedor, se irá a la reclamación, ellos ganan dinero de todas formas ya que el dinero lo hermos perdido todos antes.

    Todo lo expuesto con permisos de Tristán.

    Saludos.

  11. #1550
    08/11/18 19:21

    Debo resistir las presiones de aquellos que siguen intentando convertir este chat en un nuevo consultorio. Aquí se viene a comentar y a dar nuestra opinión sobre lo que sea, no a preguntar.

  12. en respuesta a Juan1980
    #1549
    08/11/18 19:19

    Hay pocas posibilidades de que el banco puje por debajo de lo que se le deba por principal.

  13. en respuesta a jaglas
    #1548
    08/11/18 19:17

    Hola, jaglas, se solapan y quedan ocultas las consultas: ajeno al procedimiento, y con la vinculación que quiera con el deudor (precisamente, uno de los razonamientos para permitirlo es que el deudor pueda decidir que su vivienda quede en su ámbito).
    Saludos,

  14. en respuesta a mfmelo
    #1547
    08/11/18 19:03

    Y en el caso contrario, cuando tanto el valor de mercado como la deuda hipotecaria que grava una propiedad y da lugar a la ejecución son muy superiores al valor de mercado, el juzgado suele aprobar pujas que no cubren la deuda?

    Ejemplo teórico:

    Valor Subasta: 300.000 euros
    Deuda hipotecaria: 280.000 euros
    Valor actual de mercado: 190.000 euros

    Si pujo por ejemplo 100.000 euros entiendo que el banco va a llevar el precio subiendo la puja hasta el valor de mercado actual de 190.000 euros y ahí tiene dos opciones, dejar de pujar y asumir la pérdida o seguir subiendo hasta la cantidad que se le adeuda de 280.000 euros, garantizada por hipoteca, luego tener que obtener la posesión e intentar vender el piso, sabiendo que el valor de mercado no superaría los 190.000 euros..

    Me surge esta duda porque si el juzgado de forma sistemática no aprobara remates por valor inferior a la deuda, nadie pujaría jamás por una propiedad con una deuda superior al valor de mercado. Además el banco entiendo que no estaría interesado en adjudicarse una propiedad que luego no va a poder vender fácilmente, sobre la que, teóricamente, tendría que asumir una pérdida ya sea en la subasta o en la posterior comercialización.

    Saludos

  15. #1546
    06/11/18 18:33

    Cuando el 670.4 dice podrá el ejecutado, en el plazo de 10 días, presentar tercero

    Ese tercero, debe de considerarse como tercero respecto al ejecutado ?

    o debe entenderse como tercero civil respecto al procedimiento ?

    Saludos,

  16. en respuesta a Tristán el subastero
    #1545
    06/11/18 18:18

    Pero puede ser alguien con vinculación al deudor?

  17. en respuesta a jaglas
    #1544
    06/11/18 18:08

    No puede ser ninguno de los deudores

  18. #1543
    06/11/18 18:01

    Hola,

    Una pregunta, cuando el ejecutado presenta un tercero, este debe cumplir algun requisito, puede ser cualquiera, un familiar por ejemplo o tener una vinculación ?

    Un saludo,

  19. en respuesta a Jp4 365
    #1542
    30/10/18 20:15

    pues viendo como han puesto los requisitos es ilegal, se saltan el reglamento de recaudación que es estatal y de obligado cumplimiento. Además que parecen bastante bobos pq ponen un deposito de igual cantidad que la tasación, absurdo se mire por donde se mire, el deposito por reglamento es del 5% y no hay puja mínima, se adjudica obligatoriamente si supera el 50% y si es inferior queda a criterio de la mesa, así tal cual. A mayor abundamiento, estos requisitos se establecen en los artículos 103bis que fija el 5% de deposito obligatorio y en el 104bis que fija en su apartado a) la adjudicación obligatoria si la puja supera el 50% de la tasación. Todo esto a resultas de la modificación por parte del Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio (reglamento de recaudación)

  20. en respuesta a Jrodri
    #1541
    29/10/18 19:44

    Ese organismo: Estado, siempre gana, jamás pierde, cobre lo que cobre, después lo reparte: yo estoy esperando la mía hace más de medio siglo y creo seguiré así, esperando y rezando no se fijen mucho en mi.

    Saludos.

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