Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

  1. en respuesta a Kukisyo
    #2920
    21/12/20 19:08
    Para tu consuelo te diré que raro será el subastero que no tenga uno o varios de esos pufos

    🙏🙏
  2. en respuesta a Jajavi
    #2919
    21/12/20 18:33
    Una curiosidad para que los compras porque la inversion  la veo funesta
  3. en respuesta a mfmelo
    #2918
    21/12/20 18:31
    Soy propietario, en su desde hace 30 años en su dia funciono pero ahora no los quieren ni regalados los alquilan por 100 euros listos para meter genero y trabajar y no pica ni dios
    Me tocara pagar comunidad hasta que  las ranas crien pelos.

  4. en respuesta a Kukisyo
    #2917
    19/12/20 20:51
    Si dejas de pagar te van a embargar, pero no lo que tu quieras, lo primero serán las cc en bancos, despues nóminas y por último iran por tus fincas, pero es posible que esa precisamente no sea la que embarguen. 

    Yo haría: busca a un amigo, familliar, allegado, etc de confianza que no tenga nada a su nombre y que no le puedan embargar otra cosa que no sea el puesto y saldrá a subasta por la ccpp.

    ¿eres propietario o eres usuario por una concesión administrativa por tiempo determinado? por que me extraña que tengas comprado un puesto.

    Habla con los otros vecinos y dile que les cedes la finca, aunque me imagino que ya lo habrás intentado.

    Saludos.
  5. en respuesta a Kukisyo
    #2916
    19/12/20 14:51
    antes que dejar que te lo embarguen e hinchen la deuda con intereses de demora, costas, etc regalalo (o casi), que siempre hay alguien que lo quiere
    yo mismo he comprado varios puestos de esos casi regalados
  6. #2915
    19/12/20 12:26
    Otra cosita, desde el punto de vista del deudor en este caso. A ver si me podeis ayudar en este marron que me acompaña hace años.
    Soy propietario de un puesto en un mercado y/o galeria de alimentacion, hace años que lo cerre, ya sabeis como esta este sector tradicional ( como el titanic) con tanto supermercado por todos lados.
    De 42 puestos que estaban abiertos solo quedan 3 y se niegan a cerrar y vender la finca completa.
    Ya estoy harto de pagar la comunidad y los años que me quedan al final pagare mucho mas de lo que vale el puesto por 3 cabezones.
    Me direis vendelo, ya hace años que no se vende ningun puesto no los quiere ni dios al ver todo cerrado.
    Pregunta--: Si dejo de pagar y me embargan el puesto solo,  me compensaria  economicamente o tambien podrian ir contra otros de mis bienes.
    SE ADMITEN SUGERENCIAS
    GRACIAS DE ANTEMANO

  7. en respuesta a Jotaerre
    #2914
    18/12/20 16:06
    Las plusvalías municipales, La mayoría de los registros aceptan el haber presentado a través de Internet con certificados electrónicos.
     Pero si puedo evitar ir a correos mejor hay unas colas impresionantes. 

    Igualmente. 



  8. en respuesta a mfmelo
    #2913
    18/12/20 15:52
    Método nuevo para usted, señor mío, porque Correos es desde hace mucho la "ventanilla única" cuando uno quiere comunicarse con cualquier administración.
    Encima, suelen ser la mar de simpáticos ;)
    Saludos, y felices fiestas,
  9. en respuesta a cdsioux
    #2912
    18/12/20 12:36
    Hoy he llamado a un juzgado de Sevilla capital por una adjudicación del año 2.014 y el funcionario estaba tomando café.
    Ayer llamé al mismo a las 11/00 a las 12/00 a las 13/00..... y estaba tomando café a todas horas.
    Antes de ayer llamé por los mismos motivos, para preguntar como iba mi adjudicación del año 2.014 y estaba ............................si,si..

    Conozco al funcionario, es muy buena persona, trato muy amable, muy nervioso, muy nervioso, hace al menos 3 años que no le veo, pero creo que ahora es aún más nervioso y no se por que será.

    Al final me ha cogido el teléfono y me ha dicho que están esperando la contestación de la familia, por que el propietario de las fincas murio y tienen que comunicarle la substa a los posibles herederos.................pero Antonio eso me dijiste hace un año.......pues en ello estamos.

    ¡¡Qué buena persona es!! ¡¡ Qué nervioso es este Antonio!!

    Saludos.
  10. #2911
    18/12/20 12:29
    Resumen de las nuevas medidas aprobadas el martes 15 de diciembre de 2020 por el Consejo de Ministros. ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE EFICIENCIA PROCESAL DEL SERVICIO PÚBLICO DE JUSTICIA

    • Artículo 644 (Convocatoria de la subasta):
      • El plazo para pagar el resto del precio ofrecido y el traslado previsto por los artículos 650 y 670 para que el ejecutado pueda presentar a otra persona que mejore el precio resultante de la subasta, comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación personal (anteriormente no existía tal cláusula).

    • Artículo 647 / 669 LEC (Requisitos para pujar / Ejecutante licitador):
      • Se incrementa el importe del deposito a un 20% del valor de los bienes (anteriormente era un 5%).
      • El ejecutante no podrá mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor una vez finalizada la subasta (anteriormente podía adjudicarse el bien después de la subasta ofreciendo un precio equivalente a la mejor postura).
      • Si el ejecutante / acreedores posteriores deciden ceder el remate a un tercero, será suficiente presentar un escrito firmado por cedente y cesionario (anteriormente había que comparecer ante el Secretario judicial responsable de la ejecución, con asistencia del cedente y cesionario).

    • Artículo 670 (Aprobación del remate / Pago / Adjudicación de bienes):
      • El mejor postor habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate en el plazo de 20 días siguientes al cierre de la subasta (anteriormente eran cuarenta días).
      • Tratándose de la vivienda habitual del deudor, no se aprobará el remate por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos. En este caso, no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 por 100 de ese valor (anteriormente no existía tal clausula).
      • Se abole la posibilidad de pagar a plazos (anteriormente sí se podía).
      • Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días a contar desde la fecha de cierre de la subasta, presentar escrito indicando que otra persona está dispuesta a mejorar el precio de la subasta ofreciendo una cantidad igual o superior al 60 por ciento del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante (anteriormente era un 70 por ciento del valor).
  11. en respuesta a cdsioux
    #2910
    18/12/20 12:28
     
    Viene al final del anteproyecto.
     Todo esto son intenciones, que llevaran a cabo o no.
     En la actualidad en la página del CGPJ te da lo opción de tramitar todo como ciudadanos, personas jurídicas, etc, pero todo es propaganda. Diré que una vez lo conseguí, les cogería con las defensas bajas, después lo he intentado por varios medios, pero tienen las defensas altas.
     
     Hoy estoy intentando por varios medios comunicar una adjudicación a un ayuntamiento de Valencia. Lo he hecho todo telemáticamente, con certificados electrónicos, acuse electrónico de los documentos privados, etc en la mayoría de registros es más que suficiente, pero hay algunos que tienes que llevar sellado el Testimonio y haberlo presentado en persona. Hoy estoy usando un método nuevo: CORREO ADMINISTRATIVO, sólo te sellan la 1ª hoja, sin más y según me dice el R.P. es lo que quieren.
     
     BURÓCRATAS, COMEDORES DE PAPEL y TINTA.
      
     También viene en el anteproyecto que a partir de la publicación de la nueva ley, será preferente para las administraciones los trámites y documentos presentados telemáticamente en detrimento del papel....... veremos que dicen a ello los comedores de papel.
     
     Saludos. 
  12. en respuesta a mfmelo
    #2909
    18/12/20 11:00
    Lo de admitir comunicaciones electrónicas donde lo pone?? No lo he leído por ningún lado... Actualmente te ponen en los edictos los emails del juzgado pero no les hacen ni puta cuenta... Además te dicen muchos que los fax tampoco los responden que solo escritos por decanato o lexnet, que es para procuradores y abogados, por lo cual no tenemos acceso como simples ciudadanos... 
  13. en respuesta a Tristán el subastero
    #2908
    17/12/20 23:24
    Era de esperar un movimiento así, sino idealista sólo iba a tener visitas desde las pateras.
    Espero que ese bacalo, fresco o en salazón, podamos recibirlo bien empaquetadito a domicilio. Aunque es un anteproyecto, desconozco los plazos que tiene por delante.

    Felices fiestas y un afectuoso saludo.
  14. en respuesta a cdsioux
    #2907
    17/12/20 19:12
    Hay varios puntos que favorece a los postores y uno principal es la incorporación obligatoria, por ley, de la tasación pericial y de la certificación registral que está en el procedimiento, obligando además a los registros a informar al portal AEBOE de todas y cada una de inscripciones que se hagan a la finca y que pueda afectar al adjudicatario, después de haber emitido la certificación. Esto se lo estaban pasando por el forro, tanto los juzgados como los registros y es bueno se ponga por ley que tanto les gusta a los registradores aplicar, sobre todo cuando les son favorables para sus minutas.

    Otra variante que nos va a facilitar mucho las cosas son las comunicaciones con los juzgados, ahora por ley han de admitir los medios telemáticos con preferencia a los de papel, por correos electrónicos y por servicios DEH.

    Seguimos estudiando la nueva redacción, pero hay un punto peligroso y que se contradice en referencia a la representación del adjudicatario si no se aportara al juzgado en el plazo de 3 días, se perderá la retención (20%). El plazo es muy corto y más de una vez te puede llevar a no poder presentarla. Además con los datos obrantes en el portal de subastas con certificado digital debería ser suficiente.
    ""Una vez concluida la subasta, quien resultara ser el mejor postor deberá acreditar su
    representación ante la oficina judicial que haya intervenido como autoridad gestora de la subasta, salvo que ya constara previamente. Si no lo hiciera en el plazo de tres días y no se ratificara en ella el propio representado, el Letrado de la Administración de Justicia acordará la pérdida de su depósito que se aplicará a los fines de la ejecución, y solicitará al Portal de Subastas quecomunique la identidad del siguiente postor con reserva de postura. También ordenará la devolución de los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura.
    La falta de acreditación de la representación no interrumpirá los plazos establecidos para el pago del resto del precio o de traslado al deudor para mejora de postura.""

    Saludos.
  15. #2906
    17/12/20 18:43
    Yo lo que veo aquí es un paso a trás con lo que se pretendió con la anetrior modificación, que las subastas fuesen más accesibles al ciudadano....Con depósitos del 20% se va a conseguir eliminar a muchos postores y también que, si antes podiamos estar pendientes y participar en 3 -4 subastas en un día, esto se reduzca porque poca gente tendrá mínimo 100k para depósitos simplemente...
    Lo único que se debería haber solucionado para evitar tantas trampas, que era el tema de eliminar las reservas de póstura, no lo han hecho...al igual que el tema de reducir los plazos al mínimo que tampoco...En fin...
    A los que tengan un capital importante les va avenir de lujo porque va a disminuir la competence muchísimo...
  16. en respuesta a Tristán el subastero
    #2905
    17/12/20 15:03
    Confirmado: las subastas no serán para los pobres y serán para los más preparados.

    Hay artículos que se contradicen.

    A los subasteros nos va venir bien el cambio.

    Saludos.
  17. en respuesta a albertco
    #2904
    17/12/20 14:23
    Para eliminar la quiebra lo primero es quitar la reserva de postura, si ésta sigue, las quiebras seguirán.
     Ejemplo: bien que tenga una valoración en mercado de 200.000€
     La reclamación es de 60.000
     la retención del max. oferente: 40.000
     la retención del reservista y compinche: 40.000
     la oferta del reservista: 40.000 que son los del depósito.
     Se cubre la reclamación. Se adquiere el bien en 40+40 : 80.000, el margen es aun bueno
     El deudor no tiene para cubrir los 20.000 que faltan para liquidar la deuda.
     El reservista-compinche con su oferta cubre la reclamación.
     
     Los demás subasteros que no quieran participar en ilegalidad se quedarán con cara de tontos, sabiendo lo que ha pasado, igual que ahora, hasta que se harte y diga: pues yo también lo hago
     
     1.-Quitar reserva de posturas.

     2.-Todas las partes han de participar en las subastas.

     Una vez cubierta la reclamación por cualquier oferente, incluido el deudor y parte actora, la subasta se da por concluida y firme, sin tener que notificar a las partes de nada más y el adjudicatario rematar antes de 10 días naturales, cumplido este trámite y verificado por LAJ que se ha hecho el ingreso, se aprobará de inmediato, en el mismo día, sin dilaciones, el decreto de adjudicación y en el plazo de 7 días naturales se emitirá Testimonio decreto adjudicacion, M.C.C. y asunto concluido.
     Hacer un servicio a través de los decanatos y por correos electrónicos para comunicaciones entre los adjudicatarios y la administración de justicia, tipo LEXNET, teniendo constancia el remitente de que han recibido sus escritos, peticiones, sugerencias, trámites, etc o habilitar una oficina a través del portal AEBOE vinculando al adjudicatario con el procedimiento, con los certificados que ya tenemos.

     Menos trampas. 

     Menos ambigüedades.

     Menos plazos.

     Menos interpretar la ley o modificarla por parte de los LAJ.
     
    Lo que están intentando por todos los medios es que los deudores no paguen, no pase nada, los bancos sigan dando créditos hipotecarios, o los proveedores sigan vendiendo a plazos y dando servicios pero sin cobrarlos, para que así a  todos nos vaya bien y lo único que conseguirán es que a todos nos vaya mal.
     
    Saludos.


  18. #2903
    17/12/20 12:07
    A continuación el texto completo con los cambios
    https://www.icab.es/export/sites/icab/.galleries/documents-contingut-generic/APL-eficiencia-procesal-Consejo-Ministros-15-12-2020.pdf
    El bacalao comienza a partir de la página 102
  19. en respuesta a Tristán el subastero
    #2902
    17/12/20 11:56
    El nombrecito del anteproyecto de ley tiene tela.... "Ley de Medidas de Eficiencia Procesal del Servicio Público de Justicia."

    Creo que es difícil encontrar un título para una ley que pueda representar tan mal a la "justicia" española en tan pocas palabras. Eficiencia? Servicio Público? .......... procesal??
  20. en respuesta a Jajavi
    #2901
    17/12/20 11:24
    Lo digo por el 20% de fianza. No es lo mismo reservar postura con un 20% que con un 5% y la posibilidad de perder el 20% espero que les haga pensárselo dos veces a más de uno. Aunque es cierto que a esta gente le da igual todo. También te digo que en muchas zonas estos mismos que quiebran te levantan subastas sobornando al deudor para que les presente como mejor postor.  No se, ya veremos. Saludos!!

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