Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

  1. en respuesta a Charly1974
    #2940
    08/01/21 14:58
    No tengo ningún modelo de burofax para el inquilino, pero algo se me ocurrirá entre lo leído en el blog y algunos consejos de Mfmelo que me dio aqui.
  2. en respuesta a Charly1974
    #2939
    08/01/21 14:56
    Y claro, enviarle el burofax cuando me den el decreto de adjudicación, no antes.
    Aunque luego tenga que esperar otros 30 días desde su recepción hasta poder ir yo al registro para inscribir
  3. en respuesta a Jotaerre
    #2938
    08/01/21 14:54
    Tenía previsto informarle en el burofax que yo era el nuevo propietario de la vivienda por adjudicación en subasta, incluir algunos datos de la subasta pero no incluir los importes , y así supongo que pasados 30 días , ese burofax me servirá para inscribir en el registro sin problemas, ya que habré informado al inquilino del cambio de titularidad y si no ha ejercido ningún trámite para oponerse, entiendo que podría inscribir sin problemas .
    Es correcto el proceder que tenía pensado???
    Muchas gracias por las contestaciones que me ayudan en mis primeros pasos en el mundo de las subastas.
  4. en respuesta a Charly1974
    #2937
    08/01/21 14:41
    Hola, Charly, y gracias por la pre-confianza.
    Te correspondo avisándote de que tengas cuidado con ese burofax al inquilino: nada de "intención", sino de notificarle que el contrato se extinguió con la subasta (el TSupremo acaba de remachar lo que decían las Audiencias), requerirle la posesión y que, hasta entonces, te pague en compensación por el uso (NUNCA como renta).
    A reaccionar pidiendo nuevo contrato, siempre estará a tiempo.
    Saludos,
  5. #2936
    08/01/21 14:26
    Ahora, estoy esperando que me den el decreto de adjudicación de mi primera compra en subasta y valorar cómo tomar la posesión del piso, ya que está alquilado desde 2014 con un contrato  que se hizo por 3 años de duración y renunciando al  derecho de tanteo y  retracto, y que según tengo entendido, se renovó año a año tacitamente  al no renovarlo el anterior propietario.
    El inquilino paga 400€ , pero a mí me interesaría su venta o alquilarlo por lo menos en 600€, que es el valor normal.
    Cuando tenga el decreto, le enviaré burofax al inquilino a ver cómo responde y avisándole de que mi intención es dar por finalizado ese contrato .
  6. en respuesta a tonigs
    #2935
    08/01/21 14:14
    Gracias y seguiré vuestros consejos.
    En principio sería buscar algo que a primera vista no fuera muy complicado, como una segunda residencia de particulares.
    Luego ya estudiaría con más detalle todos los puntos que me habéis aconsejado .
    Y evidentemente, contactaría con JR para valorarla minuciosamente y hacerme una idea de todos los costes que me supondría la operación, abogado, procurador, gastos juzgado...
    Gracias y un saludo 
  7. en respuesta a Charly1974
    #2934
    08/01/21 14:09
    Hola Charly,

    Permíteme rectificarte, lo que valdrá en unos años 1-3 aprox. Por otro lado lo peor es que sea una SL entre en concurso y se lie la historia.

    Mucho cuidado y si puedes/quieres ponte en manos de un buen abogado tipo Jotaerre
  8. en respuesta a Aprendis
    #2933
    08/01/21 14:06
    Muchas gracias Aprendís y Tonigs.
    Si, tengo presente que es algo bastante más complejo que una adjudicación en subasta y agradezco los consejos de que estudie muy bien todos los puntos de la hipoteca y del deudor. 
    Esta claro que lo que manda es el valor que tendría la vivienda en unos meses en caso de que la deuda sea muy elevada, y que también hay que tener en cuenta que tipo de deudor es el propietario, ya que si compramos esa deuda, nos ponemos en la "Piel" del ejecutante, para lo bueno y para lo malo, y lo malo sería que fuera una familia con personas con discapacidad, familia numerosa, etc ...y que te no puedas tomar la posesión al ponerte en la posición del banco acreedor.

  9. en respuesta a Charly1974
    #2932
    08/01/21 09:44
    Hola Charly, yo hace unos meses pregunte también por aquí, y al final me hice con la cesión de crédito

    Es un producto mucho más complejo de lo que parece, tienes que analizar bien las condiciones del préstamo hipotecario (cláusulas suelo, intereses abusivos) , ver si el crédito está solo impagado o si ya tiene la demanda de ejecución, si hay ocupantes con o sin derechos, y luego la suerte que tengas dependiendo del juzgado en el que caigas

    Echa un vistazo a las subastas de ese juzgado y de qué año es el procedimiento, para hacerte una idea de lo que se tarda desde que se hace la demanda hasta que llega a subasta

    Puedes negociar con ellos la dación en pago, pero puede que no te merezca la pena si tiene cargas posteriores

    En definitiva, ponte siempre en el peor de los casos, y si te haces con el que sea con mucho margen, ya que al final lo que cuenta es el valor del inmueble, no la deuda, que es posible que nunca la llegues a cobrar

    Un saludo y suerte 
  10. en respuesta a Charly1974
    #2931
    08/01/21 06:18
    Evidentemente NO! Se ha de estudiar la deuda, eso sólo en casos en los que la deuda es MUCHO más elevada y cuento sólo en cobrar con la propiedad.

    Suerte y cuidado
  11. en respuesta a tonigs
    #2930
    08/01/21 01:26
    Muchas gracias tonigs, entonces tú ofreces un 50-60%  del valor actual de la vivienda, independienteme de la deuda restante.
    Yo me refería a ofrecer un % de la deuda pendiente, pero probaré lo que tú le comentas.
    Un saludo  
  12. en respuesta a Charly1974
    #2929
    08/01/21 00:53
    Hola Charly,

    Eso depende mucho de la solvència del acreedor, valor de la finca, tipologia de finca...

    Yo siempre cuento un 50-60% del precio de mercado de la finca siempre que la deuda sea muy superior en zonas de extraradio. O lo que seria lo mismo un 10-20% menos que en subasta. 

    Suerte
  13. #2928
    07/01/21 21:46
    Hola a [email protected]
    Con suerte, ya que hay muchísima competencia y precios altos, he conseguido comprar algo en subasta judicial.
    Ahora me estoy planteando intentar comprar un crédito hipotecario que esta siendo impagado.
    Alguien que lo haya hecho,me podría decir que quita de la deuda pendiente puedo pedirles ,ya que tendría que ser yo luego quien iniciará el proceso de ejecución hipotecaria con los gastos que me llevaría? 
    Agradecería  cualquier aportación.  
    Gracias y saludos
  14. en respuesta a Tristán el subastero
    #2927
    30/12/20 09:59
    en teoria se acaban dos cosas, las quiebras (a no ser q se den muchas casualidades) y las mejoras de postura, por lo q en teoria irá todo mas rapido no?

  15. en respuesta a Domingo Rivas
    #2926
    25/12/20 07:56
    Muchas gracias de corazón, te deseo lo mismo.
    🦞🦐🎺🍰🍾
    🤎❤️🧡💛💚💙
    👍👍🇪🇦
    🙏🙏
  16. en respuesta a mfmelo
    #2925
    24/12/20 23:36
    Feliz Navidad a todos los Rankianos y en especial al gran maestro mfmelo! 
  17. #2924
    24/12/20 13:40
    Muy buenas a Tristán y a todos los habituales del blog,
    Os deseo a todos unas Felices Fiestas y un Feliz 2021, con salud, amores y alguna buena compra-venta!! :-)
    No suelo comentar nada, porque poco puedo aportar, pero os leo e intento ir aprendiendo de todos vosotros.

    Muchas gracias a Tristán y a todos!
    Saludos afectivos!
  18. en respuesta a Paraquemebajo
    #2923
    24/12/20 11:30
    Mal de muchos, consuelo.......
    No eres el único al que le ha pasado cosas parecidas y te digo que unas veces se pierde y otras sales ganando con dichas equivocaciones que son múltiples, imperando por desgracia la primera.

    Feliz navidad a todas/os y nos leemos antes de final de año.

    Saludos.
  19. #2922
    22/12/20 18:58
    Os han dicho mil veces que estudies a fondo la subasta antes de participar?
    Y que pasa cuando no es suficiente con la documentación?
    La necesidad de comprobación física de un inmueble. 
     
    Profesionalmente he estado muy ligado al mundo de las subasta y me he adjudicado algunos inmuebles.
    Hace unos meses me adjudiqué una plaza de parking de una empresa constructora en la subasta judicial del procedimiento concursal. Examiné el expediente del concurso. La nota simple de la finca aparentemente perfecta y el edificio relativamente nuevo.
     
    Una vez todo escriturado, voy a ver mi flamante plaza de parking y OH!. A simple vista no coincidía en nada con la descripción de la nota simple.

    Me paso por el departamento de urbanismo del ayuntamiento correspondiente para ver los planos de la obra y... sorpresa!!!!: No solo la superficie no coincide sino que LA PLAZA NO EXISTE.

    Estaba tal mal hecha que antes de conceder la licencia de primera ocupación el ayuntamiento requirió a la constructora para subsanación de varios defectos. La constructora los subsana presentando un escrito por el que “la plaza de parking nº A .... se unirá como plaza doble a la nº B”; por lo que en lugar de dos plazas de parking solo habrá una, la C.

    Que ha pasado?. Pues que la subsanación se ha quedado en el papel y los trámites de división horizontal, notario, registro, catastro... se han realizado con los planos sin la corrección planteada por la constructora y me he adjudicado una plaza de parking que no existe.
    Bonito, no?

    No os olvideis nunca de la comprobación física del bien subastado.
     
    P.D. La plaza nº B se la adjudicó un profesional de las subastas. 
  20. en respuesta a Kukisyo
    #2921
    21/12/20 22:11
    Para alquilar...por 100€ o menos. Pero sólo cojo locales que pagan poca comunidad.
    Si quieres venderlo barato de verdad dime tu zona y  escribeme: [email protected]

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