Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

  1. en respuesta a albertco
    #2900
    17/12/20 10:02
    ¿Por fin?
    A los profesionales de la quiebra esto no les afecta más que favorablemente, tendrán menos competencía en las reservas de posturas y podrán apurar más sus reservas.
    Si quieren luchar contra las quiebras que quiten las reservas de posturas y repitan las subastas en caso de quiebra, que ahora que son online no cuesta tanto
  2. en respuesta a Tristán el subastero
    #2899
    17/12/20 08:40
    Por fin. 
    20% de fianza, y no poder presentar mejor postor. Espero que esto acabe  con los profesionales de la quiebra. Saludos!!
  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #2898
    17/12/20 08:12
    Ahora mismo mi sentimiento es que son muy fuertes con los débiles y a los que pueden manejar con sus caprichos de cambio de leyes sin conocimientos de campo y son muy débiles con los fuertes y extorsionadores que no cumplen con las leyes y quieren estar por encima de ellas.

    Pero no quitan las reservas de postura para que no se puedan hacer trampas, son ineptos e incompetentes.

    Saludos.
  4. #2897
    17/12/20 07:32
    Vienen cambios: https://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/10947890/12/20/El-deudor-podra-recuperar-su-vivienda-por-el-60-del-valor-de-la-subasta.html
  5. en respuesta a Charly1974
    #2896
    16/12/20 21:03
    LEC. 670.6. Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12.º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el Secretario judicial expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.

    Y pide de todas formas la hipoteca, por si acaso, no te la darán, pero es probable que el LAJ te pida que justifiques que la pediste y que era verdad tantas prisas.

    Saludos
  6. en respuesta a Charly1974
    #2895
    16/12/20 20:57
    En una SL participan socios.
    Uno de ellos puede ser el administrador (o varios) o no, ser un extraño.

    Visto todo lo que has contado en varios años te diría que no montes SL y que sigas como persona física, para una compra-venta esporádica (1-4) anual, no te merece la pena, vas a pagar más impuestos como persona física, pero son impuestos que pagas y a otra cosa mariposa, los impuestos de las sociedades se pagan en parte, otra parte queda postergada para cuando se haga el reparto de beneficios.

    Conclusión: no hagas SL.

    Saludos.
  7. en respuesta a mfmelo
    #2894
    16/12/20 20:56
    Tengo claro que no me darán los decretos hasta semana santa por lo menos, y asi me ahorro casi 1 año de CCPP,  y ya le explique a la chica del juzgado que esa manera de hacer las cosas no es normal y que no sigue las condiciones de las subastas.
    Se me ha ocurrido , para forzarle a darme el decreto de remate, pedirle un testimonio del decreto de remate, argumentando que quiero pedir un préstamo hipotecario sobre esa finca. Creo haber leído algo así en el blog.
  8. en respuesta a mfmelo
    #2893
    16/12/20 20:47
    Si, tenemos separación de bienes, pero hasta ahora, al no trabajar ella desde que nos casamos hace 20 años, la declaración  la hemos hecho conjunta porque nos devolvían más que haciéndola por separado.
    Entonces me recomiendas que si solo voy  a hacer 1 o 2 ventas al año (o ninguna,  por lo difícil que es comprar aquí ) NO cree ninguna SL, y que compre a nivel paticular a nombre de mi mujer?

    Entonces , a partir de que cantidad  de beneficios anuales por las ventas me recomiendas crear una SL , entiendo do a nombre de mi mujer  por tener yo ya un trabajo fijo?

    Por ejemplo, si los beneficios anuales no superan los XXXXX € NO interesa crear una SL.
    Yo ya te comento  que con mi trabajo ganó al año unos 30.000€ netos y mi mujer no trabaja, por lo que había pensado que en caso de tener que crear la SL hacerla a su nombre no? 
  9. en respuesta a Charly1974
    #2892
    16/12/20 20:39
    Aun es pronto para una adjudicación de agosto, reza para que no te la emitan antes de fin de año, ya que tendrás que pagar en cuotas a la CCPP 5+1.

    Si no te han emitido decreto de remate, aún no has rematado, por lo tanto no es firme la adjudicación.
    El LAJ dirá lo que quiera pero el trámite es, siempre: subasta, decreto de remate, rematas, decreto de adjudicación (nadie se opone), Testimonio decreto adjudicación y M.C.C. y al resgistro. Después te hacen una calificación negativa por cualquier chorrada, petición al responsable (sucesor bancario, por ejemplo), al juzgado no dice donde está lo que ha sobrado de lo vendido, comunicación al ayuntamiento que no aceptan, etc. y todo ello para justificar una factura mayor, el registro vende papel y lo cobran como láminas de oro.

    Saludos.
  10. en respuesta a Charly1974
    #2891
    16/12/20 20:32
    Los gastos de gestoría son insignificantes. Ellos se preocupan de que no se te olvide la presentación de los modelos, son varios.
    La contabilidad es muy exigente con los apuntes que se hacen, no es coger el dinero que tienes en el bolsillo y gastártelos donde y cuando quieras y no pedir el ticket, como se hace como persona física, pero dale tiempo al gobierno actual para que esto cambie.
    Si no tiene ventas, pues se declara que no tiene ventas y si las tiene pues idem.
    La oficina no tiene por que ser un edificio de lujo, puede ser una habitación de tu casa y cobrar a la sociedad un alquiler, pago de facturas de electricidad y suministros varios, sin pasarse y siendo moderados.
    La constitución de la socidad si cuesta un pico y tendrás que tener el dinero en el banco el día de dicha constitución; hacer escrituras de apoderamiento; pedir nombres; etc es un poco engorroso, no te lo ponen fácil.

    Yo en tu lugar lo que haría es comprar en nombre de mi esposa y declarar las compras-ventas y declarar los beneficios. Yo suelo comprar mucho como persona física e incluso a nombre de socios, dándoles  después una gratificación, todo después de impuestos.

    Si eres de Cataluña tendrás separación de bienes y me imagino que harás la declaración de IRPF individual, así pagarás menos, pero eso es cuestión personal.

    Saludos.
  11. en respuesta a Charly1974
    #2890
    16/12/20 20:23
    Actualmente tengo más fincas compradas en Cataluña que en Andalucía y será por que le roban el resto de los españoles, por lo  que les imponen unos precios por los servicios, impuestos, tasas, etc mucho más caros, junto a la CCAA de Valencia, que a los demás, o será más bien que sus gobernantes se llevan mayores prebendas, dádivas y sueldos.
    Compro  donde se da la oportunidad y en Cataluña se ha dado, así como en Valencia, espero no equivocarme mucho.

    Saludos.


  12. en respuesta a Kukisyo
    #2889
    16/12/20 20:14
    Yo, que me dedico a la compra-venta, paso de que me tachen de lo que quieran, una vez vendida la finca, es poco probable que me toque otra en el mismo edificio, cosas de las subastas, pero si voy a vivir en el edificio si que pediría, una vez cumplido con el trámite (hijo puta) de pagar la deuda, que me quiten de la lista de morosos. Si tu situación es la última lo pediría por las buenas, no tienen por que oponerse y si no hacen caso les mando un burofax. El burofax es como enseñar una pistola cargada y obra milagros en contra del que sabe que puede perder por no tener razón.

    Saludos.
  13. en respuesta a mfmelo
    #2888
    16/12/20 18:40
    Gracias
    Ha quedado clarinete
    Lo unico que hago con el tema de que salgo en las cuentas que mandan trimestrales como moroso de lo del anterior propietario
    Puedo exigir que lo quiten o no y paso de ellos?
  14. en respuesta a Charly1974
    #2887
    16/12/20 16:30
    Después te contesto
  15. en respuesta a Charly1974
    #2886
    16/12/20 16:29
    Cataluña 4 + 1

  16. en respuesta a Kukisyo
    #2885
    16/12/20 16:14
    Si la propiedad está en Catalunya, creo que la CCPP que hay que pagar es de 4+1, en vez del resto de España que es de 3+1.
    Por lo menos eso es lo que me reclama a mi la CCPP (4+1)  del piso que he comprado en Catalunya.
    Es así verdad o estoy equivocado??
  17. #2884
    16/12/20 16:07
    Sin contar los gastos anuales de gestoría y otros que tendría la SL al año, tenga o no ventas. De ahí mía dudas si me interesa crear una SL para 1 o 2 ventas al año ( o ninguna).
    Que harías tú en mi lugar??
    Ah, por cierto, aún no me han dado el decreto de adjudicación de mi primer piso comprado en subasta en Agosto, el que tiene inquilino con contrato del 2014 por 3 años y que aún no tengo claro como lo finiquitare, ya que me interesa vender. 
    No tengo ni siquiera el decreto de remate, que dice el LAJ que no lo dan en ese juzgado  y que pasan directamente al decreto de adjudicación una vez hayan tasado las costas.
    Llamo cada semana preguntando por lo mío, pero no hay manera.
  18. en respuesta a mfmelo
    #2883
    16/12/20 15:58
    Lo del titular de la empresa lo digo porque yo ya tengo un trabajo fijo  y no podría ser yo a la vez autónomo y asalariado en mi trabajo.
    Por eso decía lo de ponerla a nombre de mi mujer, que no trabaja ni tiene ingresos.
    Y lo de montar la SL es porque supongo que se pagará un % más de impuestos como particular que tiene beneficios por la venta ( Salario de mi trabajo + beneficios ) que por SL, que supongo que el % será menor.
    A mi ahora me quitan un 22% de IRPF y si le sumará los beneficios de alguna venta, supongo que pagaría en la renta un pastizal , no sé , un 30-35%.
    Desconozco que %  pagan  las SL sobre los beneficios.
  19. en respuesta a Charly1974
    #2882
    16/12/20 15:39
    Las dudas son muchas y las respuestas también, pero hay cosas que son muy claras:
    La socidad no tiene por que entrar en problemas y además que repercutan en tus propiedades particulares, las actuales y las futuras, siempre que no se haya actuado de mala fe y llevado por negligente u otra causa a la empresa a la quiebra.
    La empresa responderá con su capital social y con sus activos, es una persona independiente a tí, por ello se constituye.
    Puedes ser el administrador único, seas socio o no.
    Si pones a tu esposa como administradora tendrás que darla de alta en autónomos, pero si tú haces las veces de administrador y ya estás dado de alta no hace falta.
    Pagar los impuestos por los beneficios lo vas a tener  que hacer tanto por IRPF como por IS.
    Por IRPF los tendrás que pagar al año siguiente de haberlos generado y en IS igual, pero si no haces reparto de beneficios entre los accionistas, pagarás sólo el impuesto de sociedades y el impuesto restante se irá acumulando para el futuro. Así en principio pagas menos impuestos por sociedades pero a la larga pagarás lo mismo o más, ya que en algún momento habrás de repartir beneficios, pero todo en la vida puede arreglarse si se sabe como y este es un lugar muy público para exponerlos.

    Las sociedades tienen gastos, pero lo que más tienen son controles fiscales.
    Como persona física puedes vender en efectivo hasta un montante de 100.000€ pero con sociedades no puedes si la venta supera los 2.500 €, no puedes ni coger la señal de arras.

    Saludos.
  20. en respuesta a Kukisyo
    #2881
    16/12/20 15:18
    Eso le pasa a todos los subasteros, es muy común y corriente, rara es la vez que no se deben cuotas de 3+1.
    Lo que  debes pagar, si o si, son los recibos del año en curso contando desde el día que se te comunicó el decreto de adjudicación y los tres años anteriores con sus derramas y extras, todo.
    Los gastos de reclamación particulares ocasionados por tu finca, los han de meter como gastos comunes y ser pagados por todos los comuneros, tú no eres el culpable de que el anterior propietario no pagara y se le reclamara por la vía que sea y ello conllevó gastos.
    Posteriormente esos pagos, todos, que correspondían pagarlos al anterior propietario y no lo hizo, se los puedes reclamar judicialmente, pero en el 98 % de los casos son insolventes y lo único que consigues es más gastos.
    Como sabrás, a la hora de declarar los beneficios obtenidos debes descontar todos los gastos ocasionados, incluidos los de la ccpp.

    Saludos.

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