Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

De las grandes ciudades, en Barcelona es donde más bajan los alquileres. Depende mucho del turismo y sé por amigos que viven en la ciudad y alrededores que ahora no sólo es que hayan bajado los precios del alquiler, sino que los inquilinos además pueden negociar a la baja. 

Por pisos que antes se alquilaban por 1.500 euros, ahora se piden 1.200 euros, y si el inquilino es solvente y plantea quedarse por un tiempo largo, al final acaba negociando y pagando 1.000 euros.

Y me refiero a pisos que para compraventa están en precios de 400.000 - 500.000 euros. La conclusión es que no valen eso ni de lejos, porque se están alquilando a 1.000 euros, 1.200 como mucho. Rentabilidad nula..

Efectivamente, la llave del futuro precio del alquiler, al menos en ciudades como Madrid o Barcelona, la tiene el turismo
Que Airbnb vuelva a ser operativo, marcará los precios al alza, o a la baja.

El turismo tiene un doble factor. Por una parte la masa de inmuebles que migraa a larga estancia y por otra el trabajo de hostelería o servicios turisticos que se ha perdido (por turismo y por covid incluso).  Muchas de esas personas han buscado estancias más baratas fuera de las ciudades o quién ha podido ha vuelto a casa de los padres. Se ha juntado mayor oferta con menor demanda.

El tema del teletrabajo quizás tb ha quitado algo de presion a las zonas más céntricas. Puede ser otro motivo.

Efectivamente la rentabilidad en ese tipo de inmuebles es muy baja. Sin embargo mucha gente invierte en activos de 400k. 

El motivo no es la rentabilidad del inmueble por el alquiler. Buscan primero una garantía en el patrimonio. Una seguridad en el ladrillo "inmune" a ciclos económicos bajos a largo plazo.... E incluso una revalorización del activo. Es otro tipo de inversión diferentes dentro del inmobiliario que lo utilizan como valor refugio.

Buenos días Oscar,

Todo suma efectivamente

Pero aquí un problema de fondo. A muchos de los inversores, especialmente de la última hornada, excesivamente apalancados, cómo suele pasar en todas las burbujas, sólo hicierón números con la rentabilidad via airbnb. Este porcentaje no puede mantener los inmuebles, únicamente vía alquiler tradicional. Este año ha habido mucha moratoria, con lo cual pueden aguantar el embite, veremos a partir de que acaben las moratorios, ertes, y empiecen las cuotas de los ICOS....

Esto ya estamos hartos de decirlo :):):):)

Pero creo que va a ser díficil después de tantos posts, que lo expresemos de manera que llegué a ser comprensible ;)

Informe TINSA para Diciembre. 0.0% interanual.

Capitales y grandes ciudades se mantienen. Areas metropolitanas se desvalorizan. Baleares y Canarias se revalorizan, también un poco costa mediterranea. Todo esto en comparación interanual.

Por otro lado, compraventa de viviendas cae (Octubre, -12%) y visados de nueva construcción caen también (Octubre, -25%). También caen las hipotecas (Octubre, -6%). Oferta neta en portales inmobiliarios sube trimestralmente (4 %). ¿Alguien me puede explicar por qué estos datos de Octubre ofrecidos por TINSA no son iguales a los datos de Octubre de los Notarios?

Del tema de Barcelona, ya lo comenté en Mayo que creía que podía pasar todo esto. Oferta vs demanda y sus fichas de dominó..

En Barcelona mucha gente vivía y vive compartiendo piso y muchos dedicándose a servicios ya sean encarados al turismo o que dependen directamente de el (hoteles, restaurantes, actividades, aeropuerto, azafatas, conductores, tiendas, etc etc) a otros también les afecta indirectamente por la bajada del nivel adquisitivo de los que siguen en la ciudad con trabajo o erte, más los que dependen de negocios obligatorios a cierres temporales por la pandemia...restauración, comercio, todo esto acaba afectando a mucha más gente y como ya hemos comentado, muchos se van a sus paises, pueblos, etc. hasta que salga el sol de nuevo.... al final todo son fichas de dominó, cae una y detrás otra y así en cadena.
Estos días hablando con amigos de muy diferentes sectores y no dedicados a los que acabo de mencionar, están asustados, y aunque es muy pronto, ven en general un parón importante y muchos ya están mirando otras opciones de trabajo/negocio para el futuro...

Del tema de alquiler en barcelona: Ahora amismo tengo un piso en alquiler y en 11 años es la primera vez que no gestiono yo su anuncio/visitas y aunque creo es el peor momento para delegarlo, quiero probar la gestión completa de una pequeña empresa de confianza. El anuncio está desde mediados de diciembre y "en firme" dos han presentado nóminas y demás y sí, pidiendo rebajas, un mes de carencia, etc. (una pareja joven con contratos nuevos y mileuristas y el otro dos amigas, una mileurista trabajando en B y la otra con buen sueldo, pero trabajando en un Hotel...) En el tiempo de estudiar sus peticiones se han decantado por otro piso. El que no corre vuela!! Así que ahí sigue disponible. Ahh el precio está un 20% más barato que hace 4 años, así que la bajada del 7% creo que en Barcelona, es bastante más...

El tema de los turísticos, más que migrar a larga estancia, primero se han pasado o intenado pasar a temporal y alguno si no lo coloca, se acabará pasando a larga estancia, pero están intentando capear la tormenta para ver si logran volver para una posible campaña del 2021 (de mayo a octubre)... 
Además, el Ayuntamiento a ofrecido a los propietarios de los pisos turísticos opciones de alquiler social. Un amigo que tiene varios pisos ha aceptado a la propuesta y me comenta que está contento con la gestión y la cantidad que les pagan, creo que me dijo que son contratos de 1 año y el Ayuntamiento se encarga del tema. La mayoría se usan para colocar a familias con problemas puntuales. Desde gente que han desahuciado por falta de trabajo/recursos a gente que por una causa mayor, se han tenido que ir de su piso hasta que no arreglen un problema puntual en ella, por reforma, avería importante, etc. Y mientras resuelven todo, están "temporalmente" en estos pisos. Me comenta que el perfil de esta gente no es malo, es gente que están pasando un mal momento y el ayuntamiento les monta un plan B mientras pasan el problema o les buscan una vivienda social.

 

Precio de compra/venta: 

A la larga creo que si alquilar sale más "rentable" que hipotecarte, volvemos a lo que pasó hace 10 años, el precio de venta debería bajar o seguir bajando. Cuanto y hasta cuando, nadie lo sabe, pero en parte creo que va muy en relación al precio del alquiler, el cual ahora por oferta vs demanda, sigue bajando.
También sigo opinando que los pisos en Barcelona, han salido a precios más caros que antes del Covid, cuando ya se veía un parón en la subida de precios (El precio creo q es debido a la burbuja creada por las ganas de captación de la inmobiliarias). Ahora poco a poco se van rectificando, cada día me saltan alertas de bajadas en pisos que sigo. Por otro lado creo que hay bastante ahorro y hay dinero para comprar, pero no se si la situación de incertidumbre o el "no quiero ser el pardillo que pague XX.000€ más por no esperarme un año", junto a el poder de renegociar el alquiler si estás de alquiler y has demostrado estabilidad, etc. además del no se si mañana mi situación será tan estable, genera/rá una falta de demanda ayuda/rá a acelerar esa bajada que venimos mencionado en el foro. Se que no van a regalar los pisos, pero sigo creyendo que han de bajar y que los precios actuales de los portales, no son "reales" o acordes a la situación del panorama actual. Ya creo que fue Juan quien me/nos explicó hace tiempo que las bajadas siempre tardan más que las subidas o picos del paro y en ese proceso creo que nos encontramos.


PD: Off topic @abuelitodimetu del tema del anonimato que has comentado, me ha recordado a una entrevista que oí por la radio hace años a Robbie Williams (cantante) que le preguntarón que cambiaría si pudiera de su vida... y dijo que le encantaría poder volver a ser anónimo y volver a la época que "no era nadie" e iban a tocar música a pequeños Pubs para ganarse la vida..  Me "hace gracia" ( por no decir otra cosa) toda esta "juventud" que ven como referencia a Instagramers y demás y publican de todo para intentar ser "alguien" conocido e intentar en un futuro vivir de los cliks o simplemente que lo hacen por su Ego personal....... a ver como acaba todo esto!

Eso de que el ladrillo es inmunes a los ciclos económicos que se lo digan a los que compraron en 2007 y vendieron en 2014 por un 65% menos de lo que les costó.

Buenas Zirconito! Qué tal?  

Creo que estás leyendo bien el mercado inmobiliario y que aquí has dado totalmente en el clavo:

" En Barcelona mucha gente vivía y vive compartiendo piso y muchos dedicándose a servicios ya sean encarados al turismo o que dependen directamente de el (hoteles, restaurantes, actividades, aeropuerto, azafatas, conductores, tiendas, etc etc) a otros también les afecta indirectamente por la bajada del nivel adquisitivo de los que siguen en la ciudad con trabajo o erte, más los que dependen de negocios obligatorios a cierres temporales por la pandemia...restauración, comercio, todo esto acaba afectando a mucha más gente y como ya hemos comentado, muchos se van a sus paises, pueblos, etc. hasta que salga el sol de nuevo.... al final todo son fichas de dominó, cae una y detrás otra y así en cadena. 
Estos días hablando con amigos de muy diferentes sectores y no dedicados a los que acabo de mencionar, están asustados, y aunque es muy pronto, ven en general un parón importante y muchos ya están mirando otras opciones de trabajo/negocio para el futuro... "

Cuando llega una crisis lo primero que hacen las empresas es recortar gastos superfluos, y dejar de renovar contratos, ofrecer menos horas, o despedir. Y la gente reacciona del mismo modo, recortan sus gastos, siendo la principal partida de gasto la vivienda en alquiler.

Las personas y familias que han visto cómo su situación económica se deteriora por la crisis, recortan por obligación debido a la merma de ingresos pero también realizan por otra parte un razonamiento económico y cortan gastos marchándose a cualquier lugar donde puedan disponer de un alojamiento más barato o gratuito hasta que amaine el temporal.

Es del todo normal que un trabajador que cuenta con estar 6 meses en ERTE deje su piso de alquiler y se vaya a vivir con la familia, o que se marche a pasar ese tiempo que va a estar sin trabajar a una ciudad más barata que Barcelona.

Estos tiempos de parón, bien planteados y bien aprovechados, pueden ser una oportunidad para dedicar el tiempo a formación y reinventarse, cambiar de profesión, estudiar, aprender idiomas, etc, además recortando gastos. Por un lado cobran el ERTE y por otro se ahorran el alquiler..

Buen análisis del mercado en Barcelona, @zirconito. Coincido contigo en todo salvo en tu "la bola de cristal" sobre qué pasará con los precios de la vivienda.

Barcelona tiene el GRAN problema de vivir básicamente del turismo. Con esta pandemia se ha demostrado, y las consecuencias las estamos sufriendo.

Pero 2021 va a seguir igual de incierto (o más) que el 2020, y no sabemos cómo evolucionará la Pandemia, si llegaremos al objetivo de tener al 70% de la población vacunada para el verano o no, o qué sé yo.

Si la cosa no mejora, iremos en el escenario que tú dices seguramente, todo seguirá bajando.

Sin embargo, si logramos "vencer" lo peor de la Pandemia allá sobre el verano: Ojo! La sangría se podría cortar por lo sano y las buenas perspectivas podrían dar una bolsa de oxígeno para Barcelona. Podríamos tocar suelo ya en 2021. El turismo todavía tardará en volver (no será inmediato), pero acabará volviendo.

La gente insiste en tratar esto a una crisis económica de libro, o lo comparan incesantemente a la anterior crisis pero no, esta es una crisis sanitaria. Sí, con consecuencias económicas, pero no es el problema de fondo.

Ahora, Barcelona ya podría aprovechar esta crisis para cambiar un poco su modelo económico y que no dependa tanto del turismo... Pero claro, es fácil decirlo...

El otro día vi este video del economista Fernando Trías de Bes que me gustó mucho, sobretodo porque aporta datos interesantes sobre esta crisis que no se suelen escuchar en los medios.

https://www.youtube.com/watch?v=0gmZB7uA0a4&feature=youtu.be

(Para el moderador: Dejar claro que este video NO ES MÍO, ni es spam etc... así que por favor no me banees ni borres este mensaje...)

"Esa oportunidad pasa por la fortaleza de Neinor para reestructurar la complicada situación financiera de Quabit. Primeramente se ha conseguido, previo al anuncio de la transacción, una quita de deuda de entre 45 y 50 millones de euros de deuda. Igualmente ha llegado a un acuerdo con el principal acreedor, el fondo Avenue, para cancelar la deuda de 85 millones y aportando un suelo de Mijas, ya que este acreedor dispone de una exposición en el pasivo de Quabit de alrededor de 130 millones.

“Hemos llegado a acuerdos de financiación con acreedores de alrededor del 50% de la deuda, para el 20% tenemos un preacuerdo y con el resto no sentimos cómodos porque es banca española con la que ya trabajamos”, afirmó Jordi Argemí, consejero delegado adjunto y director financiero de Neinor."



Es decir, que ha sido un rescate a Quabit, se estaba hundiendo.

PD - Porque Robbie Williams es un artista internacional de verdad, y su integridad física y económica peligra. Y aunque así no fuese, sigue sin poder bajar al Starbucks del Hotel Palace, porque se lo comerían literalmente....
A los instagramers, lo mismo hasta les toca a los ladrones invitarles a café.....