¿La reserva de un piso se devuelve? Cuándo recuperas el dinero y qué hacer si cancelas
¿La reserva de un piso se devuelve? Cuándo recuperas el dinero y qué hacer si cancelas
Recuperar la reserva de un piso depende de lo que firmaste y de quién se echa atrás. Te explicamos la diferencia entre reserva y arras, qué pasa si el banco no te da la hipoteca, la reserva de alquiler y de obra nueva, y cómo reclamar si la inmobiliaria no te la devuelve.
La reserva de un piso se devuelve solo en algunos casos, y la respuesta depende de dos cosas: qué tipo de documento firmaste y quién se echa atrás. Si es el vendedor quien rompe el acuerdo, tienes derecho a recuperar lo que pagaste y, si pactasteis arras penitenciales, a cobrar el doble. Si eres tú quien desiste sin una causa prevista en el contrato, lo normal es que pierdas la reserva.
Hay excepciones importantes: que el banco no te conceda la hipoteca y el contrato lo contemplara, que la vivienda tenga cargas que no te contaron, que el vendedor sea una empresa y la cláusula de penalización sea abusiva o que hayas pagado cantidades a cuenta de una obra nueva que no se entrega. Te explicamos cada caso, cómo saber qué firmaste y qué pasos seguir si la inmobiliaria no te devuelve el dinero.
La devolución de la reserva de un piso depende de las condiciones del contrato, del tipo de arras y de quién decida cancelar la compraventa.
¿La reserva de un piso se devuelve? Depende de quién cancele y de lo que firmaste
La ley no regula la reserva de vivienda como un contrato específico. Lo que decide si recuperas tu dinero es lo que pactasteis por escrito y, en su defecto, las normas del Código Civil sobre arras y sobre incumplimiento de contratos. Esta tabla resume los escenarios más habituales:
Situación
¿Te devuelven la reserva?
Base legal
El vendedor se echa atrás y pactasteis arras penitenciales
Sí, el doble de lo entregado
Art. 1454 del Código Civil
El vendedor incumple con arras confirmatorias o reserva simple
Sí, y puedes exigir la venta o una indemnización
Art. 1124 del Código Civil
El propietario no acepta la oferta o no la confirma en plazo
Sí, íntegra
Lo pactado en la reserva
El banco deniega la hipoteca y el contrato lo preveía
Sí, si lo justificas en plazo
Cláusula de financiación
El banco deniega la hipoteca y el contrato no dice nada
Normalmente no
Lo pactado en el contrato
Cambias de opinión con arras penitenciales
No, las pierdes
Art. 1454 del Código Civil
Cambias de opinión con arras confirmatorias
No automáticamente: el vendedor puede exigir la venta o una indemnización
Art. 1124 del Código Civil
La promotora no empieza o no entrega la obra en plazo
Sí, con el interés legal del dinero
Ley de Ordenación de la Edificación
La clave está en el texto del documento. Por eso, antes de reclamar o de dar el dinero por perdido, conviene identificar con exactitud qué tipo de reserva firmaste.
Reserva, señal o arras: qué has firmado realmente y por qué importa
En la compra de una vivienda se usan tres nombres que mucha gente confunde: reserva, señal y arras. No son exactamente lo mismo, y la diferencia determina si puedes echarte atrás sin coste y qué pasa con tu dinero.
La reserva simple: el paso previo que se firma en la inmobiliaria
La reserva de un piso en una inmobiliaria suele ser un documento breve con el que entregas una cantidad para que retiren la vivienda del mercado mientras el propietario acepta tu oferta y preparáis el contrato de arras. Normalmente se descuenta después del precio.
Si el propietario no acepta tu oferta en el plazo indicado, la inmobiliaria debe devolverte el dinero. Si la acepta y tú te echas atrás, lo habitual es que el documento prevea que la pierdes. Fíjate también en quién firma: si solo firma la agencia y no el propietario, la reserva no obliga al vendedor a venderte la casa.
Arras penitenciales, confirmatorias o penales: la diferencia que decide si recuperas tu dinero
Cuando la operación avanza, se firma el contrato de arras, que fija el precio, la fecha de la escritura y la señal entregada. Hay tres tipos de arras, y cada uno tiene consecuencias distintas si alguien cancela:
Tipo de arras
Para qué sirven
Qué pasa si alguien cancela
Penitenciales
Permiten a cualquiera de las partes desistir
El comprador que desiste pierde la señal; el vendedor que desiste devuelve el doble
Confirmatorias
Son un anticipo del precio que confirma la compra
Nadie puede desistir libremente: la parte cumplidora puede exigir la venta o la resolución con indemnización
Penales
Funcionan como una penalización por incumplir
El que incumple pierde la señal y, además, puede tener que cumplir el contrato
Las arras penitenciales son las únicas que regula el Código Civil: su artículo 1454 establece que el contrato podrá rescindirse perdiendo el comprador la señal o devolviéndola duplicada el vendedor. Pero los tribunales las interpretan de forma restrictiva. El Tribunal Supremo ha señalado que no basta con citar el artículo 1454 o con usar la palabra «señal» para que las arras sean penitenciales: la voluntad de poder desistir tiene que quedar clara. En caso de duda, se consideran confirmatorias.
Esto tiene una consecuencia práctica: si el vendedor se echa atrás pero el contrato no deja claro que las arras eran penitenciales, no podrás exigir automáticamente el doble, aunque sí la devolución de lo pagado y una indemnización por los daños que demuestres.
Cuándo te devuelven la reserva de un piso: los 6 casos en los que tienes derecho a recuperarla
Fuera del arrepentimiento del vendedor, hay situaciones en las que la ley o el propio contrato te permiten recuperar el dinero aunque seas tú quien no siga adelante:
El vendedor se echa atrás o vende a otra persona. Debe devolverte lo entregado y, si las arras son penitenciales, el doble.
El propietario no acepta tu oferta. Si la reserva estaba pendiente de su confirmación y no llega, el dinero se devuelve íntegro.
No se cumple una condición pactada. Por ejemplo, que el banco te conceda la hipoteca o que la tasación alcance un valor mínimo, si así se recogió en el contrato.
La vivienda no es como te dijeron. Si aparecen cargas, embargos o problemas legales que no te comunicaron, el vendedor incumple su obligación de entregarla en las condiciones pactadas. Pide siempre una nota simple del Registro de la Propiedad antes de pagar.
La cláusula de penalización es abusiva. Si el vendedor es una empresa, como una promotora o una inmobiliaria que vende su propio stock, es abusiva la cláusula que le permita quedarse tu dinero si renuncias sin prever una indemnización equivalente a tu favor si es la empresa quien renuncia, según el artículo 87.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
La promotora incumple los plazos de una obra nueva. Las cantidades entregadas a cuenta están protegidas por ley, como te explicamos más abajo.
Cuándo pierdes la reserva: arrepentirte sin causa pactada tiene un precio
Si eres tú quien decide no comprar y el contrato no te da una salida, lo más probable es que pierdas lo entregado. Ocurre en estos casos:
Cambias de opinión después de que el propietario haya aceptado la reserva o de firmar arras penitenciales.
No te presentas a firmar la escritura en la fecha pactada sin una causa justificada.
No pides la hipoteca a tiempo o no aportas la documentación al banco, aunque el contrato tuviera una cláusula de financiación.
Buscabas otra vivienda en paralelo y te quedas con la otra.
Con arras confirmatorias, el vendedor no está obligado a quedarse simplemente con la señal: puede exigirte que compres la vivienda o resolver el contrato y reclamar una indemnización por los daños que pueda demostrar. Por eso, si tienes dudas sobre la operación, es mejor plantearlas antes de firmar que intentar salir después.
¿Se devuelven las arras si no te dan la hipoteca? Solo si lo dejaste por escrito
Que el banco te deniegue la hipoteca no da derecho, por sí solo, a recuperar la reserva o las arras. Si el contrato no lo prevé, el vendedor puede considerar que eres tú quien incumple y quedarse con la señal. La única forma de protegerte es incluir una cláusula de financiación que condicione la compra a la concesión del préstamo, con un plazo concreto y la obligación de acreditar la denegación por escrito.
En Cataluña la protección es mayor. El artículo 621-49 del Código Civil catalán permite al comprador desistir y recuperar las arras si el contrato preveía la financiación por una entidad de crédito y esta la deniega en el plazo pactado, siempre que lo justifique documentalmente. Además, el Código Civil catalán exige que las arras penitenciales se pacten de forma expresa.
Lo más prudente es tener la viabilidad de la hipoteca estudiada y comparar las mejores hipotecas del mes antes de pagar ninguna reserva.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.67 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pagos
Financiación máxima:
80%
La inmobiliaria no me quiere devolver la reserva: qué hacer paso a paso
Si crees que tienes derecho a recuperar el dinero y la inmobiliaria o el vendedor se niegan, sigue este orden. Cada paso deja constancia de tu reclamación y te prepara para el siguiente:
Revisa el documento que firmaste. Comprueba qué tipo de arras se pactaron, si había una condición de financiación, el plazo de aceptación y quién recibió el dinero. Si lo cobró la inmobiliaria, pídele que te indique por escrito en virtud de qué cláusula lo retiene.
Reúne las pruebas. Guarda el justificante de la transferencia, los correos y mensajes, la denegación del banco por escrito o la nota simple si aparecieron cargas.
Reclama por escrito con burofax. Envía un burofax con certificación de contenido explicando por qué te corresponde la devolución y dando un plazo para pagar. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de demandar en la vía civil, y el burofax es la forma habitual de acreditarlo.
Acude a consumo si el vendedor es una empresa. Puedes presentar una hoja de reclamaciones o acudir a la oficina municipal de información al consumidor. Si la empresa está adherida al arbitraje de consumo, la reclamación es gratuita.
Demanda si no hay acuerdo. Las reclamaciones de hasta 15.000 euros se tramitan por juicio verbal, y si no superan los 2.000 euros puedes presentar la demanda sin abogado ni procurador.
Tienes cinco años para reclamar, que es el plazo general de prescripción de las acciones personales del artículo 1964 del Código Civil, pero cuanto antes actúes, más fácil será probar lo ocurrido.
¿La reserva de un piso de alquiler se devuelve?
En el alquiler funciona de forma parecida. La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula la reserva, así que se aplica lo pactado: si el propietario retira la vivienda o alquila a otra persona después de cobrarte la paga y señal del piso de alquiler, debe devolvértela. Si eres tú quien se echa atrás, puede retenerla si así lo acordasteis por escrito.
Cuando el contrato se firma, la reserva no se devuelve como tal: se descuenta de la fianza, que en vivienda es de una mensualidad, o de la primera renta. Ten en cuenta también que, desde la Ley de Vivienda de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador. Si una agencia retiene tu reserva en concepto de honorarios, puedes reclamarla.
Reserva de obra nueva: tus cantidades a cuenta están garantizadas por ley
Si compras sobre plano, la protección es más fuerte. La disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a garantizar, mediante un aval bancario o un seguro, la devolución de todas las cantidades que le entregues a cuenta, incluidos los impuestos y el interés legal del dinero. Además, debe ingresarlas en una cuenta especial separada.
Si la obra no empieza o no se termina en el plazo pactado, puedes requerir al promotor la devolución, y si no te paga en 30 días, reclamar directamente al banco o a la aseguradora. La garantía caduca si pasan dos años desde el incumplimiento sin que la reclames, así que no lo dejes pasar. La obligación de garantizar nace con la licencia de edificación: antes de pagar una reserva, pide el aval o el certificado del seguro a tu nombre. Para financiar la compra, consulta cómo funciona la hipoteca para obra nueva.
Contrato de reserva de vivienda: 7 cláusulas para no perder tu dinero
La mejor forma de recuperar una reserva es no tener que pelearla. Antes de firmar el contrato de reserva de vivienda o las arras, comprueba que incluye:
La identificación del propietario y su firma, o una autorización por escrito a la inmobiliaria para aceptar ofertas.
El importe y quién lo custodia, con el compromiso de descontarlo del precio.
El tipo de arras dicho de forma expresa, no solo la palabra «señal».
Un plazo de aceptación para el propietario y la devolución íntegra si no acepta.
Una cláusula de financiación que te permita recuperar el dinero si el banco deniega la hipoteca en un plazo concreto.
La declaración de que la vivienda está libre de cargas, o cuáles tiene y cómo se cancelarán.
La fecha límite para firmar la escritura y qué pasa si cualquiera de las partes no se presenta.
Contenido informativo basado en el Código Civil, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, la Ley de Ordenación de la Edificación, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley Orgánica 1/2025. Cada contrato es distinto: si hay una cantidad importante en juego, consulta con un abogado antes de reclamar.
Preguntas frecuentes sobre la devolución de la reserva de un piso
Si la compra sigue adelante, se descuenta del precio final. Si no se cierra, depende de quién cancele y de lo firmado: el vendedor que se echa atrás debe devolverlo, y el doble con arras penitenciales; el comprador que desiste sin causa pactada normalmente lo pierde.
Con arras penitenciales, el comprador pierde la señal y queda libre. Con arras confirmatorias, el vendedor puede exigirle que compre o resolver el contrato y reclamar una indemnización. Solo la recupera si el contrato preveía una causa, como la denegación de la hipoteca.
Comunícalo por escrito, preferiblemente por burofax, indicando el motivo y la cláusula en la que te apoyas. Si no hay causa pactada, la anulación suele suponer perder la reserva, salvo que el vendedor acepte devolverla de mutuo acuerdo.
Te lo devuelven si el propietario no acepta tu oferta, si el vendedor se echa atrás, si no se cumple una condición pactada o si la vivienda tiene problemas que no te comunicaron. Si cambias de opinión sin causa, lo normal es que no.
Solo si el contrato incluía una cláusula de financiación y acreditas la denegación en el plazo pactado. En Cataluña, el artículo 621-49 del Código Civil catalán permite recuperarlas si la financiación estaba prevista en el contrato y la entidad la deniega.
Solo en los casos previstos en el documento, normalmente cuando el propietario ha aceptado la oferta y el comprador desiste. En el alquiler, la agencia no puede cobrar al inquilino los gastos de gestión, que corresponden al propietario desde la Ley de Vivienda de 2023.
El plazo general de prescripción de las acciones personales es de cinco años, según el artículo 1964 del Código Civil. Antes de demandar debes intentar una solución extrajudicial, por ejemplo con un burofax.
_col.png?1788769282 "¿Es obligatorio el contrato de arras en la compra de un piso?")
