La variable fundamental es la ley de oferta y demanda y su evolución junto con la capacidad economica de esa demanda.
Con los datos que pone no se puede sacar ninguna conclusión en mi opinión, por diversos motivos:
- Transacciones de vivienda: en la década del 2000 se puso muy de moda los "pasapiso" con eso el numero de transacciones de una vivienda pasaba a ser muy alto porque habia mucha rotación y se especulaba con ellas, por lo tanto por si solo indica poco, si acaso un "calenton" o enfriamiento pero no nos dice nada de la tendencia de fondo a medio y largo plazo, no indica aumento o disminución del numero de viviendas, ni de la oferta ni de la demanda, por ejemplo si de repente la oferta fuera nula, las transacciones serían muy bajas pero los precios subirian mucho, y podria ser al reves muchas transacciones porque la gente no puede pagarlo y los que compran son fondos de inversion a 4 duros y los precios se desploman.
En la compra de viviendas hay varios colectivos:
- Ciudadanos buscando primera vivienda: ellos son los que compran muchas veces sin mirar demasiado los precios y las rentabilidades, y les afecta mucho la situación del mercado laboral, cuando los precios son altos son los que deben mantener el interés para que no bajen. Un ejemplo serían los ultimos años de la burbuja de 2004 a 2008 y probablemente los responsables de mantener los precios pese a las subidas de tipos desde el segundo semestre de 2022 hasta ahora.
- Inversores: Buscan comprar cuando es barato y da rentabilidad, no les afecta a su capacidad muchas veces la situación del mercado laboral y miran a medio y largo plazo, son los que frenan las caídas de precios cuando la situación económica está mal y los ciudadanos no tienen situación laboral estable para poder comprar pero ellos si y lo hacen dado que la inversion da rentabilidad, se salen o no entran cuando el mercado está alto. Comprarían en los años 2011 a 2015 y puede que en 2020 hasta primeros de 2022 (por lo tipos bajos) aunque en el caso de españa por la inseguridad juridica actual puede que no haya sido así.
- Parte de esos inversores sacan las viviendas del mercado de alquiler de vivienda y lo pasan al turístico, reduciendo por tanto la oferta.
- Segundas Residencias: Gente extranjera o nacional que quiere tener una segunda residencia y que muchas veces tiene el patrón de compra de los ciudadanos pero que realmente no viven ahí y no se contabilizan como población del lugar pero si retiran del mercado viviendas que serían para residencia habitual, sería lo mismo esos casos de gobiernos o entidades bancarias que por la mala gestión tienen las viviendas vacías.
- Los Gobierno con su alquiler social, ayudas al alquiler a algunos colectivos, viviendas protegidas...: Parte de las viviendas que serían para ciudadanos que tuvieran la capacidad económica suficiente se retiran del mercado para darse a quien no la tiene y no la iba a alquilar, provocando por tanto retirar mercado viviendas para la demanda actual, o, si lo preferimos, aumentando la demanda de alquiler al meter a ciudadanos que estaban ya fuera del mercado por los precios.
- Especuladores: Aunque es dificil que sé de por los impuestos tan altos a la compra pero que se animan cuando creen que va a haber subidas grandes (en corto no se puede vender mas que en EEUU en un mercado que hay un indice de vivienda que sacó Robert Shiller con el fin de que los propietarios pudieran cubrir riesgos poniéndose en corto en este, pero que apenas tiene interés). Pero al ser un mercado muy regulado con limitación de terreno, decisiones políticas... siempre puede haber una ocasión, y si ven que se desata el sentimiento de "tenemos que comprar ahora aunque estén caros porque si suben mas de precio despues nunca podremos comprarnos nuestra casa" es probable que estén ahí.
Una vez visto eso necesitaríamos saber el patron de la vivienda actual (grande pequeña, exterior, interior, con servicios como trasporte publico o no....) y tendríamos la oferta, para la demanda los incrementos de población junto con los patrones de edad, nuevos requisitos, necesidades y gustos de los ciudadanos, así como su capacidad económica y su evolución. Con todo eso se podría hacer una buena estimación.
A diferencia de otros activos mas líquidos la vivienda tiene una inercia muy grande tanto en el mercado de compra como de alquiler, en bolsa pueden bajar un índice de 500 empresas cotizadas enormes en un mes un 30% y en el caso de la vivienda en la mayor burbuja vista tardo en bajar ese 35% unos 5 años, lo que le da mucho menos riesgo que a la bolsa al tener mucha mayor estabilidad y es un sector defensivo, todo el mundo necesita una sea cara o barata, lo que hace que se le exija mucha menos rentabilidad que a otras inversiones mas volátiles como en general la bolsa.
Además tiene gastos de entrada y salida importantes y por tanto casi toda inversión o compra se hace pensando en el largo plazo, una recesión siempre y cuando no haya una situación de iliquidez del propietario puede hacer que no quieran vender y los precios se mantengan mas altos de lo que se podría pensar, situación contraria si se da una crisis de liquidez al ser un mercado con alto nivel de apalancamiento que hará que tengan necesidad de vender y poder encontrar grandes descuentos puntuales en esos casos, pero que sabiendo que son ciclos económicos y se hacen inversiones a largo plazo en un sector defensivo muy pocos que no se vean obligados venderán a bajos precios y por eso tarda en bajar.
Un saludo.
Aparte de eso de
