Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

  1. en respuesta a mrmmuh9
    #3080
    26/02/21 21:14
    Pues si dice el RDL referido de los registradores, ANEXO II Octava.1. “Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento.” Y el Articulo 591 del Reglamento Hipotecario
    entonces está claro que quién presenta la petición y los documentos es la AEAT, y por tanto debería de ser ella quien pague y no nosotros no??
  2. en respuesta a Jajavi
    #3079
    26/02/21 21:04
    A ti también te llamo han cobrado???
    Vaya, pues no soy el unico.
    Me puedes enviar tu escrito de reclamación???
  3. en respuesta a Charly1974
    #3078
    26/02/21 20:24
    Eso de cobrar anotacion y cancelacion es mentira que haya convenio, reclamalo que es mentira, yo lo he ganado varias veces.
    Cada cual que pague su servicio, menuda caradura, que te enseñen ese convenio
  4. en respuesta a Charly1974
    #3077
    26/02/21 18:35
    Está claro que AEAT no paga al registro, como tampoco lo hace los juzgados, al final siempre lo paga el presentador del documento, en base al RDL referido de los registradores, ANEXO II Octava.1. “Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento.” Y el Articulo 591 del Reglamento Hipotecario:

    “Cuando los asientos del Registro o las certificaciones deban practicarse o expedirse de oficio, no se entenderá que dichas operaciones sean en todo caso gratuitas, a menos que por disposición legal se ordenare expresamente.”
     
    Desconozco que exista el convenio referido, aunque lo dudo, además de que no le hace falta convenio con hacienda ni con juzgados, lo cobran al presentador por el motivo expuesto más arriba.

    Por Adjudicación no puede cobrar el 0.01% del precio de adjudicación. ¿Dónde está eso en los Aranceles Registrales, te cobrara por la inscripción, y según importe de adjudicación, en este caso como dije, el honorario mínimo de  24,040484 euros.

    La petición de carga que solicito AEAT te la cobra por el ANEXO II Octava  Al igual que se paga cuando lo piden los juzgados.

    El problema de la impugnación de la minuta, además de que se debe argumentar debidamente las alegaciones, es que en primera instancia, resuelve el colegio de Registradores. Y está claro que el corporativismo es grande. 

    Juegan con ventaja, porque salvo que el interesado prepare la impugnación, no renta pagar a un profesional, para que te lo prepare, porque lo que te ahorra por un lado, lo paga por otro.

    Si no estás conforme con la resolución del Colegio de Registradores, puedes recurrir a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

    Contacto contigo particularmente, pero no me dedico a cobrar por esto. 

    Al respecto de las cancelaciones de anotación preventiva de embargo y de prórroga de embargo, alguien escribió en su día:
     | CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO POR CADUCIDAD. Rcorpme 3 diciembre 2013 |  
     |   |   |  
     | Si la cancelación no se hace por inscripción se aplicaría el 3.1 del Arancel, en este caso, cada cancelación devenga el 50% del número 2 del Arancel, esto es, 12,02€, así se reconoció en la Rdgrn 27 abril de 2010. |  
     | CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE PRÓRROGA DE EMBARGO. Rcorpme 7 mayo 2013 y Rdgrn 8 enero 2014 |  
     | Si deben cancelarse prorrogas de embargo, estas si que son objeto de minutación y con el mínimo de 24,04€ por cada una |  

    Saludos
  5. en respuesta a mrmmuh9
    #3076
    26/02/21 16:29
    Los aranceles que pone HONS, creo que son los que les debe la AEAT, además de la certificación de cargas solicitada por la AEAT.
    Sabéis si existe ese convenio entre la AEAT y la DGNR y es correcto que nos cobren las anotaciones de la AEAT a los adjudicatarios o no es legal?
    Como y basándome en que puedo reclamar?
    Ya me advirtió el registrador que había llamado al Departamento de Honorarios de los registradores y le dijo que si recurro no me darían la razón. O sea que ya está todo el pescado vendido antes de saber de mí recurso y en que lo fundamento

  6. en respuesta a Sr Tnt
    #3075
    26/02/21 16:18
    Yo cuando pujo, lo hago en nombre propio y en el de mi mujer al 50%.
    Es fácil, marca la opción de pujar en nombre de otra persona y te pide los datos, DNI y porcentaje de cada uno.
    Yo lo hice para la adjudicación del parquin del que tengo los problemas de la factura con el registrador, y hacienda me envió todos los documentos ya a nombre de los 2 sin decirle nada.
    Como supongo que para 1 o 2 compras al año no me merece la pena crear una SL y  lo hago como particular , y con mi mujer ,para que no se "Mosquee" y crea que lo quiero todo para mí, aunque ella no tiene ingresos.
    No sé si es lo más bueno a nivel de impuestos , pero como novato lo hago así.
    Si necesitas más aclaraciones me las pides y te lo explico más detalladamente.
    Un saludo
  7. en respuesta a mrmmuh9
    #3074
    26/02/21 16:12
    Dime si te puedo contactar por email o por teléfono y te lo explico todo y te envío la documentación, o quieres que lo haga en este chat para que sirva para otros compañeros, y evidentemente, si he de abonarte algo me lo indicas y lo haría.
    Además me cobra por el concepto ADJUDICACION, cuando en otras facturas publicadas en este blog en un post sobre registradores, no aparecen que lo cobren, no sé si ahora si es legal cobrarlo.
    Y lo dicho, me derivan los gastos de las anotaciones, certificación de cargas, etc....de la AEAT, acogiéndose a un convenio entre la DGNR y la AEAT.
    Es como su en un bar, me cobran a mí la consumición de otro , porque el deudor y el camarero han llegado a un acuerdo en que me cobren a mi todo no????
    Gracias y espero tu contestación ya que tengo pocos días para el recurso y lo veo una injusticia.

  8. en respuesta a mrmmuh9
    #3073
    26/02/21 16:03
    Muchísimas gracias por responder. Te explico:
    Me dice el registrador que me cobran el z2.1 por duplicado PORQUE ME COBRAN LA ANOTACION Y LA CANCELACION, ya que a ellos , la AEAT no le paga las anotaciones, y según ellos, la DGRN  tiene un convenio con Hacienda para cobrárselo al adjudicatario al tratarse de una subasta administrativa o algo así entendí, y que son "gastos del procedimiento" que debo de asumir y que hacienda me tenía que haber explicado.
    Lo de cobrarme por el código idufir y la Referencia catastral, también se lo reclamé, pero me  dijo que se cobraba.
    Me cobra por Adjudicación un 0.01% del precio de adjudicación.
    En total tiene 2 embargos, de la AEAT,  1 de ellos prorrogado 2 veces, por lo que me cobra 4 veces la anotación de AEAT y 4 veces las cancelaciones.
    El DUPLICADO, dice que es porque solo le presente 1 mandamiento de cancelación de cargas,y necesita 2. Y en vez de pedírmelo y que me cueste a mi 0.10ctm hacerle una copia,  hizo uno el  y me lo cobra 6€.
    También me cobra la petición de la certificación de cargas de la AEAT .
    O sea , me cobra TODO lo que no le ha pagado la AEAT, porque no les pagan.
    Todo ello por un supuesto acuerdo entre la AEAT y la DGNR, que entiendo que no tendría que derivar a un tercero.
    Después de hablar con el registrador, como "FAVOR"  , para el pago de los 4+4 anotaciones/cancelaciones de los embargos, ha cogido como VALOR DE LA FINCA el valor fiscal , sin índice corrector, (unos 8900€) en vez de la tasacion, bajando la factura unos 150€, siendo aún abusiva.
    Me dice que reclame, pero que él ya ha hecho la consulta al departamento de honorarios y que la respuesta a mi recurso será que está bien la factura.

  9. en respuesta a Charly1974
    #3072
    26/02/21 13:40
    Charly, 
    Veo la factura del registro llena de irregularidades.
    Referencias de aranceles en la factura, que no existen en el R.D. Ley 1427/1989 de los aranceles de los Registradores. Caso del referido Z2.1. El 2. .1 y 3. .2 tampoco tiene sentido.
    Conviene recordar la Norma Novena, de la referida ley 1427/1989, que Dice: “Las operaciones, con independencia de su modo de tramitación, que no tengan señalados derechos en el arancel no devengarán derecho de cobro ninguno.”  
    Es decir que todos los importes deben estar justificados en el R.D. Ley. ¿Dónde aparece el 30,0506€?
    Pero yendo a lo sustancial, la inscripción con el indebido nº de arancel Z2.1, en vez del 2.1 con una base de 4.500,00 debería suponer el honorario mínimo de  24,040484 euros, nunca el redondito 45,000000 que ya de por si es sospechoso.
    En el Anexo II. Tercera del R.D.L. dice:
    "Para la regulación de los derechos devengados en las anotaciones de embargo se
    atendrán los Registradores de la Propiedad al importe de la suma por la que se libre el
    mandamiento cuando el valor de la finca o derecho real anotado alcanzare a cubrir dicha
    suma, y, si no alcanzare, se ajustarán para este efecto al valor de la finca o derecho real
    sobre el que recaiga la anotación."
    En tu caso han tomado el valor que AEAT la tasa en 17556€. A este importe se le aplica el arancel aplicable del Número 2.1. Que sale  44,2469815€ y con el 5% de descuento , todo según el mismo R.D.L. queda en 42,03463243€, que como puedes ver coincide con el honorario aplicado en factura. Lo que no tiene sentido es que te lo aplique 4+4=8 veces. Según dices hay dos embargos, a levantar. Por lo tanto aplica dos veces. Si el embargo lo prorroga, es porque esta caducado. Es decir es el mismo embargo. En todo caso a la nota del embargo caducado, le correspondería solo el coste de eliminación de una nota marginal.
    El arancel 3.1 de cancelación de embargo cautelar, sigue manteniendo el mismo importe de  17556€, sin embargo ahora aplica un honorario de  24,040484€ que tampoco corresponde, 
    Por otro lado el 4.1 verificar itp, no se que tiene que verificar, solo afectaría los 3,005061€ de las abusadoras afecciones fiscales, que por otro lado también están aplicadas. 
    Incluye también RC como si no tuviera o hubiera cambiado, el idufir o CRU tampoco tenia, según aparece. También incluye dos duplicados ¿de que?
    En fin, por no seguir, yo iría al registro a que me explicara la factura, pero sobre todo los dos importes mayores de 168,13€.
    Sabes que tienes para impugnar la factura, de plazo 15 días hábiles, desde la fecha en que te la entregan. 
    Saludos









  10. en respuesta a subasterozaragoza
    #3071
    26/02/21 12:09
     La deuda no llegaba a 16.000 euros, y tanto antes como después no hay ninguna carga. Solo la deuda. Hay un chalé a la venta en esa urbanización por 220.000 euros; es el precio de mercado.
    Para que te hagas una idea, el propietario es uno de los máximos accionistas de NH Hoteles, y ésta es solo una pequeña parte de las múltiples empresas que tiene.
  11. en respuesta a mfmelo
    #3070
    26/02/21 10:11
    jajaja lo había pensado. Muchas gracias.
  12. en respuesta a Sr Tnt
    #3069
    26/02/21 10:04
    Antes el AEBOE no te dejaba y tenías que comunicarlo al juzgado, ahora si puedes, pero el principal (el que actua con su certificado como licitador) al menos debe constar en la cc bancaria como autorizado, ya que todo pasa por la AEAT y ellos tienen todos los datos.

    Para saber todo esto yo haría lo siguiente: participa en una subasta y haz ofertas que sabes que jamás van a prosperar ya que habrá otros interesados, es decir haz pruebas de "juego". Estaría bueno que te adjudicaras algo sin querer y por precio de ganga, si eso ocurre no dejes de contarlo por aquí.

    Saludos.
  13. en respuesta a subasterozaragoza
    #3068
    26/02/21 09:57
    Así se ahorra mucho, pero hay que saber hacerlo y es que el que tiene dinero, los cabrones, tienen buenos consejeros y además, es casí seguro, les pagan por ello.

    Saludos.
  14. en respuesta a carqueixa
    #3067
    26/02/21 09:53
     
    Muchas gracias Carqueixa. 

    Como decía Jack el destripador: vayamos por partes: 

    1.- Se puede dejar pasar, más en la actualidad, una reclamación judicial por una deuda  por qué te interesa más hacerlo así, ya que los gastos y costas, a veces, son mínimos y así fastidias al que te reclama y no siempre por no tener la cantidad. Yo lo hago mucho con algunas ccpp que son sanguijuelas  y están siempre amenazando. 

    2.- Rareza por familia:  la semana pasada se subastaron tres fincas de una empresa de Don Luis Bárcenas y familia; yo por la zona tengo una propiedad y se el valor real de mercado de las fincas y decidí participar en las subasta; al ver las cantidades a las que llegaron hice una reserva de postura por cada una de las fincas; si pretendían quebrarlas con compinches, la jugada les iba a salir muy mal, ya que las reservas las hice por precios muy superiores en tramos al 70%. Pues mi sorpresa ha sido (rareza) que a la semana me han devuelto las retenciones, así que han rematado y lo más probable ha sido que sea el banco que tiene cargas posteriores muy elevadas y que la única forma de cobrar era dar cantidades desorbitadas, yo si hubiera sido el propietario del banco no hubiera actuado así, pero ellos tienen mucho dinero ajeno. 

    3.- El dar menos de la reclamación lo están haciendo con frecuencia y es que hay gente con ilusiones banas y lo son por desconocimiento y escuchan que algunos nos adjudicamos fincas por el 5%, pero sin saber cómo se ha hecho y todo tiene su estudio previo. Otros ofrecen una cantidad ridícula con mucho tiempo de antelación para tenerlo todo preparado y saber si habrá otros participantes, digo yo. 

     

    4.- Si hay fotografías del interior es por qué han entrado y si lo han hecho es por autorización de los propietarios, suele venir en el informe pericial si entró o no. 

     

    Saludos cariñosos. 
  15. en respuesta a Sr Tnt
    #3066
    26/02/21 09:50
    tienes que hacer el deposito y pujar con los datos de una persona fisica como representante de la cb que sera la que pague el remate. no se el caso pero igual no te merece la pena constituir una cb y simplemente comprar al 50%
  16. #3065
    26/02/21 08:45
    Buenos días, una pregunta "sencilla". Habéis pujado alguna vez con otras personas? Entiendo que a través de una Comunidad de bienes podría hacerse pero me surgen dudas respecto a cómo  hacerlo. 

    Me planteo hacer un contrato privado, sacarle NIF, y pujar con ese NIF. Mi pregunta es si eso lo habéis hecho alguno, y si te deja constituir el depósito desde el banco de uno de los comuneros. 
  17. en respuesta a carqueixa
    #3064
    25/02/21 21:10
    Una curiosidad, había cargas posteriores a la que se ejecutaba?? A veces dejan de pagar la hipoteca si hay cargas grandes por detras, ya que a veces es mejor hacer esta triquiñuela, que ir pagando los embargos o hipotecas posteriores
  18. #3063
    25/02/21 18:04


    Ayer cancelaron una subasta en mi ciudad que había salido a licitación por una deuda de 15.789 euros. Se trata de un chalé adosado en una urbanización donde se vendieron todos a 200.000 euros. 


    El chalé subastado tenía el inconveniente (aunque para mí era una ventaja) que faltaban por rematar algunas partes interiores. Estaba analizándola y dar el 70% del tipo de licitación, 110.000 euros, pues era para vivir en él mi hijo, no la quería para hacer negocio, lo que desde mi punto de vista era una buena operación; sin embargo, sabía que no se iba terminar adjudicando, como así fue, pero por si acaso la analicé. 


    Ahora vienen las rarezas. 


    Primera rareza. El propietario es una empresa que pertenece a una de las fortunas de Galicia, es más, forma parte de otras empresas cuyos propietarios son de las fortunas de España (y no es coña, es la realidad: el fundador, que ya falleció, era próximo a mi pueblo; se marchó de joven para Cataluña sin nada en los bolsillos e hizo una fortuna inmensa en negocios inmobiliarios; ahora la llevan los hijos que diversificaron y multiplicaron los negocios). Que no pague una pequeña deuda de 16.000 euros y que después se deje embargar, lo que le saldrá más caro, es raro de narices, a no ser que sea el capricho de retardarle el pago y fastidiar un poco al acreedor. 


    Segunda rareza. El depósito para pujar era de 7.000 euros. Os podéis creer que hubo dos pujas: una por debajo del depósito y otra de 9.000 y pico. Ninguna, obviamente, llegaba ni para pagar los 16.000 euros de la deuda. Desconozco como hacen los análisis de las subastas algunos profesionales, pero ésta como un mínimo de sentido de común invitaba a no participar en ella o, de hacerlo, como mínimo subastar por la deuda; o dar el 70%, como creía que podría hacer yo. 


    Ahora una pregunta, a ver si alguien me aclara la incertidumbre. En el informe pericial, realizado por un arquitecto de otra provincia, constan fotografías del interior del inmueble y el estado en que se encuentra. No creo que la empresa embargada le diese las llaves para que entrase e hiciese las fotos, por eso me pregunto ¿como pudo hacer el reportaje fotográfico? Por cierto, es reciente. Salvo que consten en los archivos del Colegio de Arquitectos, no se me ocurre otra cosa (aquí también podría haber problemas por la protección de datos y toda su parafernalia, creo). 


    Un saludo, en especial a Mmfelo. 
  19. #3062
    25/02/21 15:54
    Compra en casa, vende en casa, y GANA en casa, es una lección que hay que tener bien aprendida si quieres ganar algo en las subastas. Lo comento porque lleva saliendo un piso por mi zona, ( Es zona centrica pero DEGRADADA, Con tráfico de todo menos de coches,, inmigracón, el territorio ocupa por excelencia etc...)  que yo particularmente si me lo regalasen no lo querría,  encima un edificio  malo sin ascensor,  con problemas estructurales, bueno, pues la reclamación  judicial es de 2000 euros aprox., ( un caramelito para todos) pues lleva ya 2 quiebras de gente que se lo adjudica, siendo postores de otra ciudad ( lo se por un vecino que conozco, que le han preguntado)  que se lo adjudican y a continuación vienen a ver que es lo que han comprado y se llevan el gran chasco de su vida. Con la consiguiente quiebra de la subasta, por que saben que NI DE COÑA van a recuperar el dinero pagado. ni habrá persona normal que después de una  monumental reforma, tenga los  santos huee de alquilárselo. Tendrían que poner otra vez los depósitos  al 30% de tasación, para acabar con todos estos  que se creen que es el cuento de la lechera, haciendo perder el tiempo a los acrreedores,, procuradores, abogados etc...Yo particularmente, después de  30 años de subastas, no hay subasta que esté fuera que no me presente un dia a antes a trabajarla, aunque en el último momento se suspenda
  20. en respuesta a Iizaguirre
    #3061
    24/02/21 13:01
    Según leí en alguna ocasión, en el País Vasco es diferente. 

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