¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Reclamar los gastos de la hipoteca sigue siendo una de las consultas más habituales entre quienes firmaron su préstamo hace años. Y no es para menos: durante décadas, muchos bancos trasladaron al cliente costes que hoy sabemos que no le correspondían. Si pagaste notaría, gestoría, registro o tasación al firmar tu hipoteca, es muy probable que puedas recuperar parte de ese dinero.
Reclamar gastos hipoteca
En esta guía te explico cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso, qué ha cambiado en los últimos años, qué documentación necesitas, los plazos reales para reclamar y cuánto puedes llegar a recuperar.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Antes de entrar al detalle, conviene tener claro que no todos los gastos son iguales ni se reclaman de la misma forma. Identificar bien cada concepto es clave para saber cuánto puedes recuperar y si merece la pena iniciar la reclamación.
Si tienes dudas, una revisión previa de tu escritura hipotecaria puede ahorrarte tiempo y errores. Según la jurisprudencia vigente, estos son los principales conceptos reclamables:
Gastos de notaría: se puede reclamar el 50% de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de registro de la propiedad: reclamables al 100%.
Gastos de gestoría: el banco debe devolverlos íntegramente.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, también son reclamables.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no fue transparente o no se justificó adecuadamente.
El banco asume la mayoría de los gastos de constitución.
El reparto de costes está claramente definido por ley.
Se refuerza la protección al consumidor.
Sin embargo, esta ley no borra lo ocurrido antes. Si firmaste tu hipoteca antes de 2019, puedes reclamar los gastos que pagaste de forma indebida.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca? Paso a paso
Una vez sabes qué puedes reclamar y cuentas con la documentación, llega el momento clave: iniciar la reclamación correctamente. Seguir los pasos en orden aumenta mucho las probabilidades de recuperar tu dinero sin necesidad de ir a juicio.
Recabar toda la documentación
Antes de comenzar cualquier reclamación, asegúrate de tener todos los documentos necesarios. Esto agiliza mucho el proceso.
El primer paso siempre es presentar la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que firmaste la hipoteca. Da igual que hoy ya no seas cliente. El banco tiene hasta 2 meses para responder.
Reclamar los gastos al Banco de España
Si la respuesta no es satisfactoria o no contestan, puedes acudir al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
Acudir a los tribunales
Como última opción, puedes presentar una demanda judicial. En muchos casos, los tribunales siguen fallando a favor del consumidor.
¿Por qué reclamar los gastos de la hipoteca?
Porque, sencillamente, en muchos casos los pagaste sin que te correspondiera. Durante años fue usual que el banco impusiera al cliente todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario, sin negociación y mediante una cláusula estándar.
Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dejado claro que esta práctica fue abusiva. Reclamar no es aprovecharse del sistema: es ejercer un derecho como consumidor.
Además, hablamos de cantidades nada despreciables. En función del importe de la hipoteca, puedes recuperar entre 800 y más de 2.000 euros.
¿Quién puede reclamar los gastos de la hipoteca?
Puede reclamar cualquier persona que:
Firmara una hipoteca antes de junio de 2019.
Pagara total o parcialmente los gastos de constitución.
No haya recuperado ya esas cantidades.
No importa si la hipoteca está activa o cancelada, ni el banco con el que se firmó.
Documentación necesaria para reclamar los gastos de una hipoteca
Aquí es donde muchas reclamaciones se atascan. Tener la documentación completa y bien ordenada marca la diferencia entre una respuesta rápida del banco o meses de espera. Si no conservas todos los papeles, todavía estás a tiempo de solicitarlos y preparar la reclamación con garantías.
Este es uno de los puntos clave del proceso. Para reclamar con éxito necesitas recopilar:
Escritura del préstamo hipotecario.
Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Justificantes de pago (transferencias, cargos bancarios, recibos).
Copia del DNI del titular o titulares.
Si no conservas alguna factura, puedes solicitar duplicados al notario, al registro o a la gestoría.
Plazos para reclamar
Tras la sentencia del TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tienes conocimiento de que la cláusula es abusiva, no desde la firma de la hipoteca.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
No existe un año límite. Puedes reclamar hipotecas firmadas hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, siempre que no supieras antes que podías hacerlo y puedas justificarlo.
Reclamar por tu cuenta al banco es totalmente gratis.
Si acudes a un despacho de abogados o asociación de consumidores, suelen cobrar entre un 10% y un 15% de lo recuperado.
Mi consejo es que revises bien las condiciones y confirmes si los honorarios incluyen abogado y procurador.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca
Sí, especialmente si no se explicó su coste real o no hubo negociación individual.
Sí, siempre que estés dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
Sí. Mientras puedas justificar los pagos y el carácter abusivo de la cláusula, puedes reclamar.
Sí, generalmente puedes reclamar los gastos de una hipoteca firmada hace 20 años (o más), incluso si ya está cancelada, siempre que la cláusula de gastos sea declarada nula
Si firmaste una hipoteca antes de 2019 y asumiste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, todavía estás a tiempo de reclamar. No importa si la hipoteca está cancelada ni cuántos años hayan pasado. Lo importante es actuar dentro del plazo legal y con la documentación adecuada.
He visto algo de información en relación a la fórmula "360" para calcular el interés del contrato de préstamo. Al parece también es considerada abusiva. ¿Existe ya alguna reclamación al respecto?
Por otro lado me gustaría que me confirmaran que bancos están obligados actualmente a devolver los gastos de formalización, es decir, para que entidades existen ya sentencias que les obliguen a ello. Muchas gracias.
Lo que ha sucedido es que el Tribunal Supremo no menciona ni la tasación ni la gestoría en la ya famosa sentencia del 23/12/2015. Sin embargo, esto no quiere decir que no se puedan reclamar. El Tribunal Supremo menciona que corren de parte del banco los gastos en los que el sujeto pasivo sea el propio banco. En el caso de la gestoría está muy claro (de hecho, en la formalización de las nuevas hipotecas algunos bancos como el Santander están pagándola). En cuanto a la tasación, el beneficiario es el banco por lo que considero que también debe pagarla.
Y por cierto, en mi humilde opinión, el abogado no tiene por qué negarse. Saludos!
en respuesta a
Solrac
-
#137
13/03/17 17:08
Mil gracias Carlos!! Siempre gusta que te feliciten por el trabajo, pero si lo hace alguien de inmensa sabiduría (parafraseándote) como tú en Rankia pues anima mucho más :)
Con la ley en la mano, parece que la acción no prescribe, estoy de acuerdo contigo, pero parece que hay algo que se nos escapa si todos coinciden en estos 4 años.
En cuanto a reclamar el seguro de hogar, me has pillado completamente a contrapié, no lo había visto en ninguna reclamación. En esto eres pionero así que cualquier información que nos puedas facilitar, será de ayuda.
Un último consejo aunque ya ibas bien encaminado: no incluyas las cifras en la reclamación. Como tú dices, se encarga el propio banco/juez.
Saludos y gracias de nuevo!
en respuesta a
Solrac
-
#136
12/03/17 01:23
Efectivamente objetivo y bueno, aclara quien es el sujeto pasivo del IAJD Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: "el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista" los plazos etc. y además mas abajo hay otro articulo de otra clausula abusiva en ciernes: El vencimiento anticipado de la hipoteca.
Lorena, lo primero por mi parte es agradecerte no sólo el artículo y el modelo de reclamación sino el soporte que estás dando con las respuestas a tanta duda planteada. ¡Magnífico trabajo!
Aquí van mis dos granitos de arena desde el punto de vista de un pseudo-leguleyo con ínfulas, es decir, ni siquiera he estudiado Derecho; así que cuidado si patino, aviso:
- Sobre el plazo de prescripción: el Tribunal Supremo ha declarado nulas las cláusulas abusivas. Es decir, son nulas de pleno derecho y es como si nunca hubiesen debido ser aplicadas porque, en la práctica, no existen. Por tanto se debe restituir a la situación original. En ese sentido, NO PRESCRIBE, como toda acción nula, lo que prescribe en mi humilde opinión es el plazo desde que se emite la sentencia, y ni de ello estoy seguro. Aquí se está hablando de fechas y aplicando la regla de los cuatro años y me temo, opino desde la barra del bar, ojo, que si hay plazo de prescripción, que creo que no pues se trata de nulidad, no de anulablidad, empieza con la fecha de Sentencia que declara nula la cláusula, me temo. Así que esto daría margen de reclamación desde diciembre de 2015 + "ene" años. No sé si ene es un número natural o el infinito ;)
- Sobre lo que se puede y no se puede incluir como conceptos reclamables: La sentencia del Supremo dice que, además de los conceptos que relacionais por aquí, "se confirma la nulidad de [...] así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, derivados del otorgamiento de Escritura Pública de Préstamo Hipotecario."
La garantía suele ser el seguro del hogar (!!!). Concretamente, en la hipoteca que estoy reclamando se menciona expresamente al seguro de daños como parte de esta garantía y tiene una cláusula propia. Para más inri, la entidad bancaria impone, como es normal en ella, la contratación a una entidad determinada que suele estar conectada al banco.
En mi caso lo que voy a hacer es presentar una relación NO exhausitva de conceptos reclamables, incluyendo la póliza del seguro que se ha pagado cada año, sin llegar a cerrar ni la lista de conceptos ni las cifras finales. Que lo hagan ellos en su inmensa sabiduría
Espero haber sido de ayuda, ¡y que me rebatáis si estoy equivocado!
P.D. Y la entidad a la que reclamo es una de las afectadas directamente por la sentencia. Eso ayuda en algo, espero.
#133
09/03/17 12:41
Hola Lorena,
Estoy con un abogado para reclamar los gastos de hipoteca pero me dice que los gastos de tasación y de gestoría no se están concediendo y los de ampliación de hipoteca tampoco.
¿Conoces tu alguna sentencia en la que si se devuelvan?. Mi abogado dice que no los va a solicitar.
Muchas gracias.
Nuevo
#132
06/03/17 13:18
Hola Lorena, gracias por tu ayuda. Tengo una curiosidad, ¿se pueden reclamar al banco los intereses que esas cantidades pagadas habrían generado desde la fecha de su abono?
Un saludo
en respuesta a
Julio1958
-
#131
06/03/17 08:46
Buenas Julio 1958,
Por desgracia, la gran mayoría de los letrados limitan la reclamación de los gastos de formalización a hipotecas en vigor o que fueron canceladas hace menos de 4 años. Como tu hipoteca lleva cancelada más de 13 años, lo daría por imposible. Si me entero de alguna sentencia a favor de un caso similar al tuyo, te lo adjuntaré.
Saludos!
en respuesta a
Sonic73
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#130
06/03/17 08:44
Buenas Sonic73. Es imprescindible presentar las facturas de los gastos de formalización de la hipoteca para que la reclamación prospere, me temo.
Si te ha quedado alguna duda me comentas sin problema. Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#129
05/03/17 21:39
Hola Lorena
Quería saber, si es posible que prospere la reclamación judicial de nulidad de la cláusula abusiva de gastos hipotecarios de una hipoteca que se canceló en el año 2004.
Muchas gracias por facilitarnos este documento. Estoy preparando la documentación para reclamar los gastos de varios miembros de la familia que tienen hipoteca. Uno de ellos no tiene la factura de los gastos ¿Se puede hacer algo?
Gracias de nuevo por tu ayuda
en respuesta a
Endrino
-
#127
25/02/17 11:59
Si es al mismo banco, yo los incluiría en el mismo escrito. Detalla bien el año y los gastos que corresponden a cada operación. Saludos!
#126
25/02/17 11:47
Hola!! Una duda respecto a la reclamación de gastos, hay que hacer una reclamación por cada novación o protocolo, o todos en la misma reclamación??.
Gracias!!
en respuesta a
Charlymonks
-
#125
24/02/17 09:13
Buenas Charlymonks, a ver si te he entendido bien. Pediste un crédito (¿personal?) y pusiste tu vivienda como garantía de pago, ¿no? En ese caso, considero que no se podría reclamar, la sentencia habla sobre préstamos hipotecarios como tal.
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#124
23/02/17 20:49
Hola Lorena, en el caso de un crédito con garantía hipotecaría sobre la vivienda (no para su adquisición), sería aplicable la reclamación de gastos hipotecarios?.
Gracias
en respuesta a
Josehga
-
#123
23/02/17 15:18
En realidad, este modelo de reclamación de gastos hipotecarios se usa para remitirlo al Servicio de Atención al Cliente del Banco. En caso de rechazarse la petición por parte del banco es cuando se podría tomar la vía judicial o esperar. A gusto del consumidor :)
#122
Josehga
23/02/17 14:41
¿No sería mejor esperar a ver si se habilita un procedimiento extrajudicial, tal y como se ha hecho con las cláusulas suelo? Para así evitar pagos a abogados. Hay varios años aún para reclamar los gastos.
Gracias y un saludo.
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