¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Reclamar los gastos de la hipoteca sigue siendo una de las consultas más habituales entre quienes firmaron su préstamo hace años. Y no es para menos: durante décadas, muchos bancos trasladaron al cliente costes que hoy sabemos que no le correspondían. Si pagaste notaría, gestoría, registro o tasación al firmar tu hipoteca, es muy probable que puedas recuperar parte de ese dinero.
Reclamar gastos hipoteca
En esta guía te explico cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso, qué ha cambiado en los últimos años, qué documentación necesitas, los plazos reales para reclamar y cuánto puedes llegar a recuperar.
El banco asume la mayoría de los gastos de constitución.
El reparto de costes está claramente definido por ley.
Se refuerza la protección al consumidor.
Sin embargo, esta ley no borra lo ocurrido antes. Si firmaste tu hipoteca antes de 2019, puedes reclamar los gastos que pagaste de forma indebida.
¿Cuáles son los gastos hipotecarios que se pueden reclamar?
Antes de entrar al detalle, conviene tener claro que no todos los gastos son iguales ni se reclaman de la misma forma. Identificar bien cada concepto es clave para saber cuánto puedes recuperar y si merece la pena iniciar la reclamación.
Si tienes dudas, una revisión previa de tu escritura hipotecaria puede ahorrarte tiempo y errores. Según la jurisprudencia vigente, estos son los principales conceptos reclamables:
Gastos de notaría: se puede reclamar el 50% de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de registro de la propiedad: reclamables al 100%.
Gastos de gestoría: el banco debe devolverlos íntegramente.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, también son reclamables.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no fue transparente o no se justificó adecuadamente.
Solo existen excepciones muy concretas y poco habituales.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca? Paso a paso
Una vez sabes qué puedes reclamar y cuentas con la documentación, llega el momento clave: iniciar la reclamación correctamente. Seguir los pasos en orden aumenta mucho las probabilidades de recuperar tu dinero sin necesidad de ir a juicio.
Recabar toda la documentación
Antes de comenzar cualquier reclamación, asegúrate de tener todos los documentos necesarios. Esto agiliza mucho el proceso.
El primer paso siempre es presentar la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que firmaste la hipoteca. Da igual que hoy ya no seas cliente. El banco tiene hasta 2 meses para responder.
Reclamar los gastos al Banco de España
Si la respuesta no es satisfactoria o no contestan, puedes acudir al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
Acudir a los tribunales
Como última opción, puedes presentar una demanda judicial. En muchos casos, los tribunales siguen fallando a favor del consumidor.
¿Por qué reclamar los gastos de la hipoteca?
Porque, sencillamente, en muchos casos los pagaste sin que te correspondiera. Durante años fue usual que el banco impusiera al cliente todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario, sin negociación y mediante una cláusula estándar.
Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dejado claro que esta práctica fue abusiva. Reclamar no es aprovecharse del sistema: es ejercer un derecho como consumidor.
Además, hablamos de cantidades nada despreciables. En función del importe de la hipoteca, puedes recuperar entre 800 y más de 2.000 euros.
En Rankia puedes comparar las mejores hipotecas del momento, tanto fijas como variables o mixtas, y elegir la que mejor encaje con tu perfil financiero actual. A veces, reclamar gastos y mejorar condiciones va de la mano.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.75 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Pagara total o parcialmente los gastos de constitución.
No haya recuperado ya esas cantidades.
No importa si la hipoteca está activa o cancelada, ni el banco con el que se firmó.
Documentación necesaria para reclamar los gastos de una hipoteca
Aquí es donde muchas reclamaciones se atascan. Tener la documentación completa y bien ordenada marca la diferencia entre una respuesta rápida del banco o meses de espera. Si no conservas todos los papeles, todavía estás a tiempo de solicitarlos y preparar la reclamación con garantías.
Este es uno de los puntos clave del proceso. Para reclamar con éxito necesitas recopilar:
Escritura del préstamo hipotecario.
Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Justificantes de pago (transferencias, cargos bancarios, recibos).
Copia del DNI del titular o titulares.
Si no conservas alguna factura, puedes solicitar duplicados al notario, al registro o a la gestoría.
Plazos para reclamar
Tras la sentencia del TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tienes conocimiento de que la cláusula es abusiva, no desde la firma de la hipoteca.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
No existe un año límite. Puedes reclamar hipotecas firmadas hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, siempre que no supieras antes que podías hacerlo y puedas justificarlo.
Reclamar por tu cuenta al banco es totalmente gratis.
Si acudes a un despacho de abogados o asociación de consumidores, suelen cobrar entre un 10% y un 15% de lo recuperado.
Mi consejo es que revises bien las condiciones y confirmes si los honorarios incluyen abogado y procurador.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca
Sí, especialmente si no se explicó su coste real o no hubo negociación individual.
Sí, siempre que estés dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
Sí. Mientras puedas justificar los pagos y el carácter abusivo de la cláusula, puedes reclamar.
Si firmaste una hipoteca antes de 2019 y asumiste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, todavía estás a tiempo de reclamar. No importa si la hipoteca está cancelada ni cuántos años hayan pasado. Lo importante es actuar dentro del plazo legal y con la documentación adecuada.
He leído en un blog que como la sentencia se basa en la Ley del Consumidor y Usuario, no es aplicable a particulares que compraron locales comerciales.
¿es así?
¿No se puede reclamar los gastos pese a ser hipotecas personales?
Gracias
en respuesta a
trag0m
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#19
19/01/17 09:32
Me refiero a que el modelo de reclamación del artículo sirve únicamente para reclamar los gastos de formalización de hipoteca según la sentencia del TS del 23 de diciembre de 2015. La plusvalía no es un gasto asociado a la formalización de la hipoteca, está asociado a la parte de la compraventa.
Una compraventa de vivienda entre particulares, las condiciones y gastos que paga cada uno se firma por privado. Tienes la libertad de no aceptar si no quieres abonarlo. Esta es mi valoración.
en respuesta a
Lorena Romero
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#18
18/01/17 19:37
¿Cómo que no? En una compraventa con subrogación de hipoteca hay que pagarlo (si le imponen esa clausula para el comprador), tal y como ha dicho el del comentario 5 que hablaba de compraventa con subrogación. Una cosa es que sea algo directo o indirecto a la subrogación, pero ahí está.
Además, qué más da a qué administración estén cedidos los tributos, de IAJD, IIVTNU, etc, que si ayuntamiento, estado o comunidad.
en respuesta a
Lorena Romero
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#17
freddy89
18/01/17 09:33
Totalmente de acuerdo Romero. Pero ha habido alguna que otra sentencia últimamente del Tribunal Supremo a favor de personas que vendiendo la casa más barata de lo que la compraron, han conseguido que les devuelvan el importe de la plusvalía. Lo mejor es pagarla y luego recurrir.
en respuesta a
trag0m
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#16
18/01/17 08:57
¿La plusvalía municipal? Es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos y cobrado por el ayuntamiento del municipio, nada tiene que ver con los costes que te cobra un banco por la hipoteca.
También te digo que podría ser otro debate. Si vendo la casa más barata por lo que la compré, ¿por qué pago "plusvalía"?
#15
17/01/17 22:27
Faltaría la plusvalía municipal, ¿u obligar al comprador a pagarlo no es abusivo cuando manda que sea el vendedor quién pague?
Relacionado con Valentino, comentario #5
en respuesta a
Lorena Romero
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#14
17/01/17 14:58
Muchs gracias Lorena. Voy a esperar un poco más antes de presentar la reclamación, para ver por donde van los tiros del gobierno.
Un saludo
en respuesta a
berebere
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#13
17/01/17 13:26
La ONU ultimamente esta en todo...
en respuesta a
berebere
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#12
17/01/17 13:25
jajajaja se me fué el dedo. Aunque alguien de derechos humanos debería echarle un ojo a esto :P
Gracias por tu pregunta, aprovecho para añadirla al artículo.
Comienza por la reclamación a tu entidad bancaria, que te lo sellen en la oficina y te quedas copia. Luego mandarlo al SAC del banco por burofax con acuse de recibo y copia certificada.
en respuesta a
Valentino
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#8
17/01/17 09:56
Buenas Valentino,
La misma interpretación se debería dar a las hipotecas de subrogación, novación o cualquier tipo de préstamo hipotecario en el que haya una cláusula abusiva como esta. Los gastos que se pueden reclamar son exactamente son los mismos que te cobraron a ti. Saludos y suerte.
en respuesta a
berebere
-
#7
17/01/17 09:52
Gracias Bere,
Por asegurarme y no hacer el cuadro en la reclamacion. En mi escritura pone:
Numero XXXXX (en letras) compraventa
En Valencia...
Entiendo que es el numero escrito en letras, ok?
Saludos crack!
en respuesta a
Karpediem
-
#6
17/01/17 09:46
Buenas Karpediem y bienvenido a Rankia.
Tienes dos opciones. Demandando colectiva o individualmente. Adicae ya ha anunciado que presentará demandas judiciales colectivas para recuperar estos gastos de formalización de la hipoteca y si no me equivoco, la OCU está siguiendo el mismo camino.
Ahora bien, yo soy partidaria de la demanda individual, empezando por entregar este escrito al SAC del Banco.
Saludos!
#5
17/01/17 09:38
Muy útil el artículo.
Tengo una pregunta: ¿los gastos de formalización son para cualquier hipoteca?
Yo compré una vivienda subrogándome la hipoteca del propietario anterior y ampliándola (con nuevas condiciones, incluida la cláusula suelo). Me cobraron para dicha hipoteca, notario, gestoría, registro, hacienda y tasación.
¿también puedo reclamar esos gastos?
Muchas gracias y un saludo
#4
17/01/17 09:24
Muchas gracias por el artículo y el documento. Me será de ayuda. Por favor, por qué vía he de enviarlo? Burofax, mail...? Gracias.
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