Cómo reclamar los gastos de hipoteca al banco: desde qué año y cuánto te devuelven
Cómo reclamar los gastos de hipoteca al banco: desde qué año y cuánto te devuelven
¿Firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019? Puedes reclamar al banco la notaría, la gestoría, el registro y la tasación, sin que importe si fue hace 10, 20 o 40 años ni si ya está cancelada. Te explicamos desde qué año se puede reclamar, qué parte de cada gasto se recupera, cuánto sale en total, cómo funciona el plazo tras la doctrina del Supremo de 2024 y qué cambia con la Ley 10/2025.
Reclamar los gastos de la hipoteca sigue siendo una de las consultas más habituales entre quienes firmaron su préstamo hace años. Y no es para menos: durante décadas, muchos bancos trasladaron al cliente costes que hoy sabemos que no le correspondían. Si pagaste notaría, gestoría, registro o tasación al firmar tu hipoteca, es muy probable que puedas recuperar parte de ese dinero. Cómo reclamar los gastos de una hipoteca
Si te preguntas desde qué año se pueden reclamar los gastos de la hipoteca, la respuesta corta es que no hay un año de corte por antigüedad: importa si firmaste antes del 16 de junio de 2019, no cuántos años han pasado. Una hipoteca de hace 20, 30 o 40 años, incluso ya cancelada, puede seguir siendo reclamable.
En esta guía te explico desde qué año se puede reclamar, cuánto se recupera de cada gasto y cómo hacerlo paso a paso, con los plazos actualizados y la documentación que necesitas.
Durante años, los bancos impusieron una cláusula abusiva por la cual el cliente tenía que asumir todos los gastos de formalización de la hipoteca. Esta práctica fue considerada ilegal por el Tribunal Supremo en 2015 y posteriormente ratificada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
Esta es la duda que más frena a la gente, y conviene desmontarla de entrada: no existe un año de firma que excluya automáticamente una hipoteca. Lo que decide si tienes algo que reclamar no es la antigüedad, sino si firmaste antes o después del 16 de junio de 2019, la fecha en que entró en vigor la Ley 5/2019.
Fecha de firma
¿Hay algo que reclamar?
Por qué
Antes del 16 de junio de 2019
Sí, con independencia de los años transcurridos
La escritura solía imponerte todos los gastos mediante una cláusula que los tribunales han declarado abusiva
Desde el 16 de junio de 2019
No
La Ley 5/2019 ya atribuye al banco notaría, gestoría, registro y AJD; solo pagas la tasación, y eso es legal
Dentro del primer supuesto entra todo: una hipoteca de hace 20 años, de hace 25, de hace 30 o incluso de hace 40. Tampoco importa el año concreto: una firmada en 2005 o en 2006 no queda fuera por haber pasado dos décadas. Y que el préstamo esté ya cancelado no cierra la puerta: la cancelación de la hipoteca y el derecho a reclamar los gastos son cuestiones distintas.
La razón es jurídica y está en el apartado siguiente: la acción para declarar nula una cláusula abusiva no prescribe nunca, y el plazo para pedir el dinero no empieza a contar desde que lo pagaste. El único límite real es que no exista ya una sentencia firme sobre tu cláusula concreta, algo muy poco habitual.
Lo que sí cambia con la antigüedad es la parte práctica: cuantos más años hayan pasado, más probable es que falten facturas originales. No impide reclamar, ya que puedes pedir duplicados al notario, al registro o a la gestoría, pero conviene empezar por ahí.
Puedes reclamar los gastos de una hipoteca de hace 20 años si pagaste cantidades derivadas de una cláusula de gastos abusiva y la reclamación no ha prescrito. La antigüedad de la hipoteca o que esté cancelada no eliminan automáticamente el derecho a reclamar.
¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos de una hipoteca antigua?
La antigüedad de la hipoteca no marca por sí sola el inicio del plazo. Conviene distinguir dos acciones:
La acción de nulidad de la cláusula abusiva es imprescriptible.
La acción de restitución del dinero prescribe a los 5 años (artículo 1964 del Código Civil).
La doctrina actual del Tribunal Supremo, fijada en su Sentencia de Pleno 857/2024, de 14 de junio, y reiterada a lo largo de 2025, establece que el plazo de prescripción de la acción para recuperar los gastos comienza con la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula que obligaba al consumidor a pagarlos. Ese criterio deja sin efecto la práctica anterior de algunos tribunales, que computaban el plazo desde el último pago o desde la firma.
El banco puede intentar acreditar que el consumidor conocía antes el carácter abusivo de esa cláusula. Si consigue demostrarlo, el inicio del plazo podría situarse en un momento anterior. Por eso, para saber si una reclamación concreta está prescrita, hay que analizar las circunstancias del caso y la normativa civil aplicable.
Las sentencias que fijan qué devolución te corresponde
El reparto de cada gasto no se decidió de una vez, sino en varias fases a lo largo de una década. Conocerlas te sirve para detectar información desactualizada, que sigue circulando en abundancia:
STS 705/2015, de 23 de diciembre. Declara nula por abusiva la cláusula que imponía al consumidor todos los gastos de formalización, sin fijar todavía el reparto de cada concepto.
Cuatro STS de 23 de enero de 2019 (de Pleno). La notaría se reparte por mitad; el registro corresponde íntegramente al banco.
STJUE de 16 de julio de 2020 (asuntos C-224/19 y C-259/19). Lo pagado en virtud de una cláusula abusiva debe restituirse, salvo que una norma nacional disponga otra cosa.
STS 555/2020, de 26 de octubre. La gestoría pasa a corresponder íntegramente al banco, no al 50%.
STS 35/2021, de 27 de enero (de Pleno). La tasación corresponde íntegramente al banco en hipotecas anteriores a la Ley 5/2019. Con ella queda cerrado el reparto de todos los conceptos.
STS de Pleno 857/2024, de 14 de junio. Fija el dies a quo del plazo de restitución en la firmeza de la sentencia de nulidad.
Auto del Tribunal Supremo 180/2025, de 2 de octubre. Reitera ese criterio frente a las resoluciones que seguían contando el plazo desde la fecha de pago.
Antes de entrar al detalle, conviene tener claro que no todos los gastos son iguales ni se reclaman de la misma forma. Identificar bien cada concepto es clave para saber cuánto puedes recuperar y si merece la pena iniciar la reclamación.
Si tienes dudas, una revisión previa de tu escritura hipotecaria puede ahorrarte tiempo y errores. Según la jurisprudencia vigente, y para hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, estos son los conceptos reclamables:
Gastos de notaría: se puede reclamar el 50% de la escritura del préstamo hipotecario. Se reparte por mitad porque la escritura interesa a las dos partes: a ti porque obtienes el préstamo, al banco porque obtiene la garantía.
Gastos de registro de la propiedad: reclamables al 100%. La inscripción solo interesa al banco, porque es lo que hace su garantía oponible frente a terceros.
Gastos de gestoría: el banco debe devolverlos íntegramente. La entidad imponía la gestoría y esta tramitaba sus propias gestiones, así que el Supremo dejó de repartirla al 50% en la STS 555/2020. Si en tu factura aparece como «tramitación», «provisión de fondos» o con el nombre de una gestoría que tú no elegiste, es este concepto.
Gastos de tasación: reclamables al 100% si la hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019, por la STS 35/2021. En las firmadas a partir de esa fecha la paga el cliente por imperativo del artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, así que no son reclamables.
Comisión de apertura: es la más discutida y la que tiene menos probabilidad de éxito. Tras la sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21) y la STS 816/2023, se considera parte del precio del préstamo, de modo que solo cabe reclamarla si no superó el control de transparencia — es decir, si el banco no informó con claridad de su existencia, importe y efecto en el coste total.
¿Qué gastos hipotecarios no se pueden reclamar?
Como norma general:
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) no es reclamable: la norma tributaria designa al prestatario como sujeto pasivo en las hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018, y el propio Tribunal Supremo lo excluyó expresamente de la restitución en la STS 35/2021. En las firmadas desde esa fecha lo paga el banco por ley, de modo que el cliente nunca lo abonó.
Los gastos de la escritura de compraventa: es un contrato entre comprador y vendedor en el que el banco no interviene.
Cualquier gasto de una hipoteca firmada a partir del 16 de junio de 2019: la Ley 5/2019 ya los atribuye al banco, salvo la tasación.
El banco asume por ley la notaría, el registro, la gestoría y el AJD.
El cliente solo asume la tasación.
El reparto de costes está definido en el artículo 14.1.e) y no depende de lo que diga el contrato.
Sin embargo, esta ley no borra lo ocurrido antes. Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, puedes reclamar los gastos que pagaste de forma indebida.
¿Cuánto dinero puedes recuperar de tu hipoteca? Cálculo concepto por concepto
Depende del importe del préstamo y de las facturas que puedas aportar. Este es el desglose orientativo sobre una hipoteca media, con lo que se recupera de cada concepto:
Gasto
Qué se recupera
Cuánto suele salir
Notaría del préstamo
50%
250 - 500 €
Registro de la Propiedad
100%
200 - 400 €
Gestoría
100%
250 - 500 €
Tasación (si es anterior a junio de 2019)
100%
200 - 450 €
AJD
Nada
0 €
Total reclamable
900 - 1.850 €
A esas cantidades se suman los intereses legales devengados desde la fecha de cada pago —en hipotecas antiguas ese componente no es menor— y, si se llega a juicio y se estima la demanda, las costas. En hipotecas de importe alto el total puede superar los 4.000 euros.
El error de cálculo más frecuente es sumar el AJD. En una hipoteca de 150.000 € ese impuesto pudo suponer entre 750 y 2.250 € según la comunidad autónoma, más que todo el resto junto: incluirlo dobla o triplica la cifra que uno espera cobrar, y no se recupera. Descontarlo antes de empezar evita expectativas que ningún juzgado va a satisfacer.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca?
Una vez sabes qué puedes reclamar y cuentas con la documentación, llega el momento clave: iniciar la reclamación correctamente. Seguir los pasos en orden aumenta mucho las probabilidades de recuperar tu dinero sin necesidad de ir a juicio.
Recabar toda la documentación necesaria para reclamar los gastos de la hipoteca
Antes de comenzar cualquier reclamación, asegúrate de tener todos los documentos necesarios. Esto agiliza mucho el proceso. Necesitarás la escritura de la hipoteca, facturas de notario, registro, gestoría y tasación.
Tener la documentación completa y bien ordenada marca la diferencia entre una respuesta rápida del banco o meses de espera. Si no conservas todos los papeles, todavía estás a tiempo de solicitarlos y preparar la reclamación con garantías. Para reclamar con éxito necesitas recopilar:
Escritura del préstamo hipotecario.
Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Justificantes de pago (transferencias, cargos bancarios, recibos).
Copia del DNI del titular o titulares.
Si no conservas alguna factura, puedes solicitar duplicados al notario, al registro o a la gestoría.
Presentar el modelo de reclamación de gastos de hipoteca
El escrito no tiene una forma obligatoria, pero sí debe contener tus datos personales, la fecha y el número del préstamo hipotecario, el detalle de los gastos pagados con su importe y la solicitud expresa de devolución. Tienes la plantilla lista para rellenar, con el desglose de cada apartado y la versión descargable, en nuestro modelo de reclamación de gastos de hipoteca.
Envía la reclamación por escrito al Servicio de Atención al Cliente del banco con toda la documentación adjunta. Para poder acreditar después la fecha de presentación, hazlo por un medio que deje constancia: burofax, correo certificado con acuse de recibo o el formulario del propio SAC con justificante de registro. Esa fecha es la que interrumpe la prescripción y la que marca el inicio del plazo de respuesta.
Espera la respuesta del banco
Después de presentar la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que firmaste la hipoteca, aunque hoy ya no seas cliente, la entidad tiene un mes para responder.
Ese plazo de un mes es el que mantiene el régimen sectorial financiero tras la Ley 10/2025, de 26 de diciembre, que reformó la Ley 44/2002 y endureció las obligaciones de los servicios de atención a la clientela. Dos matices que suelen confundirse: el plazo general que fija esa ley para el resto de sectores es de 15 días hábiles, más corto que el financiero; y las reclamaciones sobre servicios de pago siguen su propio régimen, el del Real Decreto-ley 19/2018. Si encuentras información que habla de dos meses, se refiere al régimen anterior.
Reclamar los gastos al Banco de España o acudir a Tribunales
Si la respuesta no es satisfactoria o no contestan en plazo, puedes acudir al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. Ten en cuenta dos cosas: su informe no es vinculante para la entidad, y como consumidor no podrás acudir si ha transcurrido más de un año desde que presentaste la reclamación ante el SAC.
Como última opción, puedes presentar una demanda judicial. En muchos casos, los tribunales siguen fallando a favor del consumidor.
Reclamación judicial vs. extrajudicial
No son alternativas excluyentes: la vía extrajudicial es un paso previo casi siempre recomendable.
La vía extrajudicial (SAC y, después, Banco de España) es gratuita, no necesita abogado y su gran ventaja es que interrumpe la prescripción. Su desventaja es que la entidad no está obligada a atenderla.
La vía judicial exige abogado y procurador, pero es la única que obtiene una sentencia que declara nula la cláusula — y esa declaración es, precisamente, la que marca el inicio del plazo de restitución según la doctrina del Supremo de 2024. Si se estima la demanda, el banco carga con las costas.
Por eso el orden razonable es: reclamación escrita al SAC, valoración de la respuesta y, si no hay acuerdo, demanda.
¿Qué cambia con la Ley 10/2025 y con la futura Autoridad?
Hay dos novedades que conviene conocer porque afectan a cómo se tramitan estas reclamaciones:
La Ley 10/2025 refuerza los servicios de atención a la clientela: amplía las entidades obligadas a tener uno, exige canales accesibles y trazabilidad de cada reclamación con su número de registro, y refuerza la figura del Defensor de la Clientela, que ya existía como órgano potestativo pero cuyas resoluciones favorables al cliente ahora sí vinculan a la entidad. Entró en vigor el 28 de diciembre de 2025 y las entidades tienen doce meses para adaptarse, es decir, hasta el 28 de diciembre de 2026.
La Autoridad Administrativa Independiente de Defensa del Cliente Financiero está prevista para unificar las reclamaciones que hoy reparten Banco de España, CNMV y Dirección General de Seguros, con resoluciones vinculantes hasta 20.000 euros y un plazo de 90 días. Todavía no es operativa: el proyecto lleva varios años de tramitación y el Gobierno lo ha relanzado, pero hasta que exista, el organismo al que hay que dirigirse sigue siendo el Banco de España.
¿Por qué reclamar los gastos de la hipoteca?
Porque, sencillamente, en muchos casos los pagaste sin que te correspondiera. Durante años fue usual que el banco impusiera al cliente todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario, sin negociación y mediante una cláusula estándar.
Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dejado claro que esta práctica fue abusiva. Reclamar no es aprovecharse del sistema: es ejercer un derecho como consumidor.
Además, hablamos de cantidades nada despreciables: como hemos visto, la horquilla habitual va de 900 a 1.850 euros más intereses legales, y sube en hipotecas de importe alto.
¿Quién puede reclamar los gastos de la hipoteca?
Puede reclamar cualquier persona que:
Haya firmado una hipoteca antes del 16 de junio de 2019.
Haya pagado total o parcialmente los gastos de constitución.
No haya recuperado ya esas cantidades ni exista sentencia firme sobre su cláusula.
No importa si la hipoteca está activa o cancelada, ni el banco con el que se firmó. Y si el titular ha fallecido, pueden reclamar sus herederos. La vía es la del consumidor: si el préstamo se pidió con finalidad empresarial o profesional, no aplica.
¿Cuánto cuesta reclamar los gastos de hipoteca?
Reclamar por tu cuenta al banco es totalmente gratis.
Si acudes a un despacho de abogados o asociación de consumidores, suelen cobrar entre un 10% y un 15% de lo recuperado.
Mi consejo es que revises bien las condiciones y confirmes si los honorarios incluyen abogado y procurador, y qué ocurre si el procedimiento se pierde. Y que hagas antes el cálculo del apartado anterior: si tu importe reclamable está en la parte baja de la horquilla, el porcentaje del despacho se come una parte considerable.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca
Es posible, pero es la reclamación con menos probabilidad de éxito de todas. Tras la sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023 y la STS 816/2023, la comisión de apertura se considera parte del precio del préstamo, de modo que no es abusiva por sí misma: solo cabe reclamarla si el banco no informó con claridad de su existencia, su importe y su efecto sobre el coste total del préstamo.
Sí, es posible reclamar el IRPH aunque la hipoteca ya esté cancelada, siempre que se pueda demostrar que el banco no informó correctamente sobre el funcionamiento de este índice ni sobre sus posibles consecuencias económicas. Eso sí, es una reclamación distinta a la de los gastos hipotecarios y conviene analizarla por separado.
Sí, puedes reclamar los gastos aunque la hipoteca esté cancelada, siempre que firmaras antes de junio de 2019, pagaras gastos que correspondían al banco y puedas justificarlo con facturas, recibos o movimientos bancarios. La cancelación del préstamo no elimina por sí sola el derecho a reclamar.
Sí, aunque tener las facturas facilita mucho el proceso. Si no las conservas, puedes pedir duplicados al notario, al Registro de la Propiedad, a la gestoría o revisar los cargos bancarios de la fecha de firma. Lo importante es reunir la mayor documentación posible antes de reclamar.
Sí, los herederos pueden reclamar los gastos de una hipoteca si el titular ha fallecido. Para hacerlo, tendrán que acreditar su condición de herederos y aportar la documentación del préstamo, las facturas o justificantes disponibles y la documentación sucesoria correspondiente.
No existe un año de firma que excluya automáticamente una hipoteca de la reclamación. Una hipoteca contratada hace 20, 30 o incluso más años puede seguir siendo reclamable si contenía una cláusula abusiva y la acción de restitución no ha prescrito.
Por tanto, una hipoteca del año 2006 no queda fuera simplemente porque hayan pasado 20 años. Lo mismo ocurre si el préstamo ya está pagado: la cancelación de la hipoteca y la posibilidad de reclamar los gastos son cuestiones distintas.
Si firmaste una hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y asumiste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, todavía estás a tiempo de reclamar. No importa si la hipoteca está cancelada ni cuántos años hayan pasado. Lo importante es actuar con la documentación adecuada y por un medio que deje constancia de la fecha.
He leído en un blog que como la sentencia se basa en la Ley del Consumidor y Usuario, no es aplicable a particulares que compraron locales comerciales.
¿es así?
¿No se puede reclamar los gastos pese a ser hipotecas personales?
Gracias
en respuesta a
trag0m
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#19
19/01/17 09:32
Me refiero a que el modelo de reclamación del artículo sirve únicamente para reclamar los gastos de formalización de hipoteca según la sentencia del TS del 23 de diciembre de 2015. La plusvalía no es un gasto asociado a la formalización de la hipoteca, está asociado a la parte de la compraventa.
Una compraventa de vivienda entre particulares, las condiciones y gastos que paga cada uno se firma por privado. Tienes la libertad de no aceptar si no quieres abonarlo. Esta es mi valoración.
en respuesta a
Lorena Romero
-
#18
18/01/17 19:37
¿Cómo que no? En una compraventa con subrogación de hipoteca hay que pagarlo (si le imponen esa clausula para el comprador), tal y como ha dicho el del comentario 5 que hablaba de compraventa con subrogación. Una cosa es que sea algo directo o indirecto a la subrogación, pero ahí está.
Además, qué más da a qué administración estén cedidos los tributos, de IAJD, IIVTNU, etc, que si ayuntamiento, estado o comunidad.
en respuesta a
Lorena Romero
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#17
freddy89
18/01/17 09:33
Totalmente de acuerdo Romero. Pero ha habido alguna que otra sentencia últimamente del Tribunal Supremo a favor de personas que vendiendo la casa más barata de lo que la compraron, han conseguido que les devuelvan el importe de la plusvalía. Lo mejor es pagarla y luego recurrir.
en respuesta a
trag0m
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#16
18/01/17 08:57
¿La plusvalía municipal? Es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos y cobrado por el ayuntamiento del municipio, nada tiene que ver con los costes que te cobra un banco por la hipoteca.
También te digo que podría ser otro debate. Si vendo la casa más barata por lo que la compré, ¿por qué pago "plusvalía"?
#15
17/01/17 22:27
Faltaría la plusvalía municipal, ¿u obligar al comprador a pagarlo no es abusivo cuando manda que sea el vendedor quién pague?
Relacionado con Valentino, comentario #5
en respuesta a
Lorena Romero
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#14
17/01/17 14:58
Muchs gracias Lorena. Voy a esperar un poco más antes de presentar la reclamación, para ver por donde van los tiros del gobierno.
Un saludo
en respuesta a
berebere
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#13
17/01/17 13:26
La ONU ultimamente esta en todo...
en respuesta a
berebere
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#12
17/01/17 13:25
jajajaja se me fué el dedo. Aunque alguien de derechos humanos debería echarle un ojo a esto :P
Gracias por tu pregunta, aprovecho para añadirla al artículo.
Comienza por la reclamación a tu entidad bancaria, que te lo sellen en la oficina y te quedas copia. Luego mandarlo al SAC del banco por burofax con acuse de recibo y copia certificada.
en respuesta a
Valentino
-
#8
17/01/17 09:56
Buenas Valentino,
La misma interpretación se debería dar a las hipotecas de subrogación, novación o cualquier tipo de préstamo hipotecario en el que haya una cláusula abusiva como esta. Los gastos que se pueden reclamar son exactamente son los mismos que te cobraron a ti. Saludos y suerte.
en respuesta a
berebere
-
#7
17/01/17 09:52
Gracias Bere,
Por asegurarme y no hacer el cuadro en la reclamacion. En mi escritura pone:
Numero XXXXX (en letras) compraventa
En Valencia...
Entiendo que es el numero escrito en letras, ok?
Saludos crack!
en respuesta a
Karpediem
-
#6
17/01/17 09:46
Buenas Karpediem y bienvenido a Rankia.
Tienes dos opciones. Demandando colectiva o individualmente. Adicae ya ha anunciado que presentará demandas judiciales colectivas para recuperar estos gastos de formalización de la hipoteca y si no me equivoco, la OCU está siguiendo el mismo camino.
Ahora bien, yo soy partidaria de la demanda individual, empezando por entregar este escrito al SAC del Banco.
Saludos!
#5
17/01/17 09:38
Muy útil el artículo.
Tengo una pregunta: ¿los gastos de formalización son para cualquier hipoteca?
Yo compré una vivienda subrogándome la hipoteca del propietario anterior y ampliándola (con nuevas condiciones, incluida la cláusula suelo). Me cobraron para dicha hipoteca, notario, gestoría, registro, hacienda y tasación.
¿también puedo reclamar esos gastos?
Muchas gracias y un saludo
#4
17/01/17 09:24
Muchas gracias por el artículo y el documento. Me será de ayuda. Por favor, por qué vía he de enviarlo? Burofax, mail...? Gracias.
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