¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Reclamar los gastos de la hipoteca sigue siendo una de las consultas más habituales entre quienes firmaron su préstamo hace años. Y no es para menos: durante décadas, muchos bancos trasladaron al cliente costes que hoy sabemos que no le correspondían. Si pagaste notaría, gestoría, registro o tasación al firmar tu hipoteca, es muy probable que puedas recuperar parte de ese dinero.
Reclamar gastos hipoteca
En esta guía te explico cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso, qué ha cambiado en los últimos años, qué documentación necesitas, los plazos reales para reclamar y cuánto puedes llegar a recuperar.
El banco asume la mayoría de los gastos de constitución.
El reparto de costes está claramente definido por ley.
Se refuerza la protección al consumidor.
Sin embargo, esta ley no borra lo ocurrido antes. Si firmaste tu hipoteca antes de 2019, puedes reclamar los gastos que pagaste de forma indebida.
¿Cuáles son los gastos hipotecarios que se pueden reclamar?
Antes de entrar al detalle, conviene tener claro que no todos los gastos son iguales ni se reclaman de la misma forma. Identificar bien cada concepto es clave para saber cuánto puedes recuperar y si merece la pena iniciar la reclamación.
Si tienes dudas, una revisión previa de tu escritura hipotecaria puede ahorrarte tiempo y errores. Según la jurisprudencia vigente, estos son los principales conceptos reclamables:
Gastos de notaría: se puede reclamar el 50% de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de registro de la propiedad: reclamables al 100%.
Gastos de gestoría: el banco debe devolverlos íntegramente.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, también son reclamables.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no fue transparente o no se justificó adecuadamente.
Solo existen excepciones muy concretas y poco habituales.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca? Paso a paso
Una vez sabes qué puedes reclamar y cuentas con la documentación, llega el momento clave: iniciar la reclamación correctamente. Seguir los pasos en orden aumenta mucho las probabilidades de recuperar tu dinero sin necesidad de ir a juicio.
Recabar toda la documentación
Antes de comenzar cualquier reclamación, asegúrate de tener todos los documentos necesarios. Esto agiliza mucho el proceso.
El primer paso siempre es presentar la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que firmaste la hipoteca. Da igual que hoy ya no seas cliente. El banco tiene hasta 2 meses para responder.
Reclamar los gastos al Banco de España
Si la respuesta no es satisfactoria o no contestan, puedes acudir al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
Acudir a los tribunales
Como última opción, puedes presentar una demanda judicial. En muchos casos, los tribunales siguen fallando a favor del consumidor.
¿Por qué reclamar los gastos de la hipoteca?
Porque, sencillamente, en muchos casos los pagaste sin que te correspondiera. Durante años fue usual que el banco impusiera al cliente todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario, sin negociación y mediante una cláusula estándar.
Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dejado claro que esta práctica fue abusiva. Reclamar no es aprovecharse del sistema: es ejercer un derecho como consumidor.
Además, hablamos de cantidades nada despreciables. En función del importe de la hipoteca, puedes recuperar entre 800 y más de 2.000 euros.
En Rankia puedes comparar las mejores hipotecas del momento, tanto fijas como variables o mixtas, y elegir la que mejor encaje con tu perfil financiero actual. A veces, reclamar gastos y mejorar condiciones va de la mano.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.75 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Pagara total o parcialmente los gastos de constitución.
No haya recuperado ya esas cantidades.
No importa si la hipoteca está activa o cancelada, ni el banco con el que se firmó.
Documentación necesaria para reclamar los gastos de una hipoteca
Aquí es donde muchas reclamaciones se atascan. Tener la documentación completa y bien ordenada marca la diferencia entre una respuesta rápida del banco o meses de espera. Si no conservas todos los papeles, todavía estás a tiempo de solicitarlos y preparar la reclamación con garantías.
Este es uno de los puntos clave del proceso. Para reclamar con éxito necesitas recopilar:
Escritura del préstamo hipotecario.
Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Justificantes de pago (transferencias, cargos bancarios, recibos).
Copia del DNI del titular o titulares.
Si no conservas alguna factura, puedes solicitar duplicados al notario, al registro o a la gestoría.
Plazos para reclamar
Tras la sentencia del TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tienes conocimiento de que la cláusula es abusiva, no desde la firma de la hipoteca.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
No existe un año límite. Puedes reclamar hipotecas firmadas hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, siempre que no supieras antes que podías hacerlo y puedas justificarlo.
Reclamar por tu cuenta al banco es totalmente gratis.
Si acudes a un despacho de abogados o asociación de consumidores, suelen cobrar entre un 10% y un 15% de lo recuperado.
Mi consejo es que revises bien las condiciones y confirmes si los honorarios incluyen abogado y procurador.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca
Sí, especialmente si no se explicó su coste real o no hubo negociación individual.
Sí, siempre que estés dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
Sí. Mientras puedas justificar los pagos y el carácter abusivo de la cláusula, puedes reclamar.
Si firmaste una hipoteca antes de 2019 y asumiste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, todavía estás a tiempo de reclamar. No importa si la hipoteca está cancelada ni cuántos años hayan pasado. Lo importante es actuar dentro del plazo legal y con la documentación adecuada.
Sí, claro. Lo importante es que la hipoteca no esté cancelada desde hace más de 4 años. Tendrás que reclamar a tu actual banco (Caixabank). Saludos!
#119
23/02/17 14:07
Una duda, la entidad bancaria actual no es la misma que cuando firmé la hipoteca, es decir fue absorbida en este caso por caixabank. ¿Puedo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca?
en respuesta a
Ramfu
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#118
22/02/17 10:17
Exacto Ramfu, no es necesario incluir ningún párrafo haciendo referencia al Banco de España. Lo que igual sí incluiría sería una coletilla indicando que estabas exento de pagar el IAJD por las razones que me has dado. Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#117
21/02/17 11:10
ah, disculpa...se me olvido comentar al respecto del IAJD, que en el año 2004, la hacienda en Bizkaia, tenia exento este tributo para adquisición de primeras viviendas. Por lo cual en mi caso no tuve que pagarlo.
y sobre lo de incluir el texto del Banco de España...veo entonces que no es relevante ni tiene efecto el incluirlo en la reclamación...verdad ?
salu2
en respuesta a
Ramfu
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#116
21/02/17 11:00
Buenas de nuevo,
Ya he consultado la imagen. ¿No vas a reclamar el impuesto de AJD? Me sorprende, ya que supone un 60-70% del total de la factura de los gastos. Por lo demás, está muy bien explicado.
De presentar la reclamación en el Banco de España se encarga el cliente, aunque se suele decir que remitir el escrito al Banco de España es una pérdida de tiempo porque los informes que emiten no tienen carácter vinculante. Eso ya a gusto del consumidor.
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#115
21/02/17 09:58
buenos dias Lorena,
Te agradezco tu ayuda y decirte que si me sirve todavia pues no he entregado el escrito todavia.
Te adjunto la imagen de como he dejado el texto...podrias decirme si puede servir.
aprovecho la ocasión, si no es mucha molestia, para preguntarte sobre otra duda que tengo, y que he leido...
Seria eso de que si la entidad NO atiende a nuestra solicitud de reclamación, entonces serian ellos mismos los que se encargan de derivarlo al banco de españa. Como se deberia incluir en el texto de la reclamación...tienes algún ejemplo.
Buenas Ramfu, espero que todavía te sirva de ayuda.
1. Sí, se debe reflejar la reclamación de los intereses legales de los gastos de formalización de la hipoteca en la reclamación. En este escrito se sobreentiende.
2. Desaconsejo por otra parte incluir la forma de cálculo en la reclamación. En caso de llegar a juicio, es el juez el que directamente (lo ponga en la reclamación o no) realice el cálculo de lo que corresponde abonar en concepto de intereses legales.
Hola Lorena...
Sobre los intereses legales tengo varias dudas al respecto.
1.No se deben reflejar o incluir en la reclamación la solicitud de ellos ?
2.En lo referente a la determinación y cálculo, esto siempre es asi. En mi caso los he incluido en el escrito, puede influir negativamente.
adjunto los calculos que he copiado de la siguiente calculadora :
Solo dejar el comentario que aunque el Sabadell declare que sus clausulas suelo son transparentes, en mi caso no se realizaron ni ejemplos, ni simulaciones ni nada parecido. No se nos explicó la existencia de esta clausula en ningun momento. De hecho no fuimos conscientes de tener clausula suelo hasta 3 años y medio después de firmar la escritura.
Muchas gracias
en respuesta a
lucanorio
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#110
16/02/17 13:48
Buenas de nuevo,
El Banco Sabadell es el único que a día de hoy no acepta que su cláusula es abusiva ni quiere negociar con los clientes pagar nada. Te avanzo que el SAC del Sabadell te va a decir directamente que su cláusula es transparente porque informó correctamente a los clientes de cómo afectaba. ¿Te informaron con ejemplos y demás?
El siguiente paso sería el juzgado, que te puedes encontrar conque el plazo está prescrito. De todas formas, como tu caso es bastante particular (y el Banco Sabadell más particular aún) consúltalo con un abogado.
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#109
16/02/17 10:23
Gracias Lorena por tu respuesta,
El periodo que me ví afectado por la clausula suelo fue desde marzo de 2009 a octubre de 2010 que me subrogué a otra entidad sin suelo. Por aquel entonces, previamente ya traté de negociar con Banco Sabadell para la eliminación de la clausula, pero fue inútil.
He calculado que pagué entre 2.000 y 3.000 € de más por la aplicación de esta clausula y que pensaba que tras el Real Decreto tenía derecho a reclamar, pero cierto es que ya han pasado 7 años.
De todas formas tramitaré igualmente la reclamación al SAC del Sabadell.
Gracias por tus comentarios.
Saludos,
en respuesta a
Lorena Romero
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Nuevo
#108
15/02/17 19:24
De acuerdo Lorena,
Muchas gracias. Saludos
en respuesta a
lucanorio
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#107
15/02/17 18:23
Buenas lucanorio.
Te explico. Se puede reclamar la retroactividad de la cláusula suelo (es decir, que te devuelvan todos los intereses indebidamente cobrados desde el origen del contrato) si todavía tienes la hipoteca vigente. Si hace más de 4 años que cancelaste la hipoteca, al parecer la reclamación ha prescrito. Igual sucede con los gastos de formalización de la hipoteca si la hipoteca ya está cancelada. Como tú hiciste la subrogación a otra entidad en 2010, esa hipoteca está cancelada con esa entidad desde hace 7 años.
Eso por una parte. Por otra, el juez puede determinar que sabías de la existencia de la cláusula suelo y por eso te subrogaste. La ausencia de información es una de las razones que dio el Tribunal, pero no la única.
Y por último, si solo tuviste la cláusula suelo durante 2010 y ésta empezó a ser efectiva, no creo que te devuelvan mucho la verdad. ¿Has hecho cuentas de lo que te corresponde?
Tampoco está todo perdido! Consúltalo bien con un abogado. Saludos.
en respuesta a
Lorena Romero
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#106
15/02/17 18:07
en respuesta a Lorena Romero 03 de Febrero de 2017 (12:20)
Buenas tardes,
Pero según la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, y la de hoy del Tribunal Supremo es posible reclamar los intereses cobrados de más por la aplicación de la clausula suelo en periodos anteriores incluso a mayo de 2013. ¿Por qué en mi caso ha prescrito el plazo de reclamación?
La clausula suelo la descubrí como casi todos los afectados a partir de 2009, 3 años después de firmar la escritura. En 2010 tuve la ocasión de cambiar de entidad. ¿esto hecho demuestra que era sabedor de la existencia de la clausula? Pensaba que era los argumentos de la sentencia de TJUE sobre la ausencia de clara de la información la que anulaba la validez de la clausula suelo.
en respuesta a
Livinglasvegas
-
#105
15/02/17 11:00
Buenas livinglasvegas,
Mil gracias por compartir esta carta. Todavía no sabíamos nada de la postura que tomarían los bancos. Por otra parte, es lógico que en Bankinter "se hagan los locos", la sentencia del Tribunal Supremo está dirigida a BBVA, Cajamar y alguna más si no me equivoco.
Solo te quedaría la vía judicial efectivamente. Mi consejo es que esperes acontecimientos. La reclamación de los gastos de formalización está bastante verde todavía y no dejan de sucederse las noticias. Vamos a darle tiempo al tiempo y así andar con pies de plomo (tirando de refranero español).
Saludos!
en respuesta a
Chanquete
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#104
15/02/17 10:54
En mi opinión (y repito, es una opinión, para evitarme posibles "rapapolvos") lo que pide OCU por llevarte el proceso es desmesurado. Con la elaboración del Real Decreto Ley de la cláusula suelo, si vas a juicio es porque tienes la certeza de que lo vas a ganar y a recuperar más dinero de lo que te ofrece el banco. Con los gastos de formalización de la hipoteca parece más complicado pero las posibilidades son muy altas. Por lo tanto, te están "quitando" un 20% directamente de lo que ganes, saben que el resto no lo vas a pagar.
En cuanto al interés legal del dinero lo determina el juez directamente, no es necesario calcularlo tú.
Y la calculadora no la puedo probar, no soy socia! :(
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#103
14/02/17 19:52
Bueno ahora mas claro es siempre un AJD que trasmite el vendedor por el precio total de la vivienda y otro AJD que transmite el banco por el precio de la hipoteca mas gastos de juicio, intereses de no se cuantas mensualidades etc. lo que se llama creo responsabilidad hipotecaria.
Los interese de demora, en el año 1995 y 1996 el interés legal del dinero era del 9% y de ahí ha ido bajando hasta el año 2.016 que ha sido del 3%.
Asunto muy importante puesto que el interés de demora fácilmente puede igualar la cantidad reclamada.
Al interes legal del dinero hay que sumarle un difencial para calcular los intereses de demora que en el año 2.016 fue de 0,75 o sea que los intereses de demora en este año fueron del 3 + 0,75 = 3,75%. pero en el año 1.987 era el 9,5 + 2,5 = 12%.
Condiciones de la OCU:
Habrá que pagar al abogado 125 euros (+ IVA) como provisión de fondos, y al procurador, 75 euros (+IVA). Si se gana (y solo en ese caso), se pagará un 20% de lo obtenido, pero de esa cifra se descontará la provisión de fondos. Si los bancos fueran condenados en costas, son ellos quienes pagarían los honorarios y tanto abogado como procurador te devolverán las cantidades que anticipaste, con lo que el procedimiento puede salirte gratis.
Saludos
Nuevo
#102
14/02/17 14:40
Buenas tardes,
Mi pareja y yo formalizamos una hipoteca en Diciembre de 2015 con Bankinter. Nosotros nos hicimos cargo de todos los gastos de formalización de hipoteca con respecto a notaría, gestoría, registro, AJD,tasación...
Tras enterarme de la sentencia de 2015 que obligaba a la devolución de dichos gastos, hice mi reclamación oficial mediante la web de bankinter al Servicio de Atención al Cliente y esta ha sido su respuesta un mes después:
Nos ponemos en contacto con usted con el fin de dar contestación a su reclamación de fecha 12 de enero de 2017, en la que solicita que le abonemos el importe de diversos gastos relacionados con la suscripción de su préstamo hipotecario concedido por nuestra entidad. En la misma, usted sostiene que la cláusula incluida en su préstamo hipotecario que regula el abono de dichos gastos resulta nula por abusiva, tras haberse publicado la Sentencia núm. 705/2015 dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo en fecha 23 de diciembre de 2015.
Hemos analizado cuidadosamente su reclamación siguiendo nuestro compromiso con la
satisfacción de nuestros clientes, pero lamentamos comunicarle que, a nuestro juicio, no procede atender esta petición.
Las razones para esta respuesta negativa se basan en que, en ningún momento, la cláusula
contenida en su contrato, y a la que usted se refiere, ha sido declarada nula por ningún Tribunal.
En relación a la Sentencia que cita, queremos indicarle que la misma no hace referencia alguna a la cláusula que Bankinter incorpora en sus préstamos hipotecarios, dado que esta entidad no fue parte en el procedimiento judicial finalizado con la referida Sentencia de tal forma que no podría, en ningún caso, extenderse esa conclusión sobre la nulidad a la cláusula que está incorporada en su préstamo hipotecario.
Por tanto, no aparece, en nuestro análisis, ninguna causa que justifique alterar el cumplimiento de lo pactado entre nosotros en el momento de la suscripción de su préstamo y atender la devolución que nos solicita.
Como recordará, dicho pacto contractual se concertó, con plena libertad y conocimiento de sus consecuencias por su parte, en una negociación individual en la que nuestra propuesta de imputación de gastos le fue proporcionada en diversas ocasiones, tanto antes de la suscripción del préstamo, en la fase de negociación de las condiciones de éste, como en el momento de la formalización del mismo, momento en el que el notario dio lectura concreta a la cláusula en cuestión, que fue plenamente consentida por usted, y cuyo cumplimento aceptó, realizando la consiguiente provisión de fondos y el abono de los gastos, sin que a esta entidad le conste la realización de objeción alguna sobre los mismos, a pesar del periodo de tiempo transcurrido desde el momento en que dichos gastos fueron abonados por usted.
Por todas las razones anteriores, entendemos que la cláusula que está incorporada en su contrato hipotecario es plenamente válida, por lo que lamentamos comunicarle que no podemos acceder a su reclamación.
Quedamos, como siempre, a su disposición para cualquier aclaración que usted pueda considerar necesaria.
Para cualquier duda en relación con la reclamación, puede llamarnos al Servicio de Atención al Cliente, facilitándonos el número de referencia.
Atentamente,
Bueno, creo que su respuesta es contundente, me toca llevarlo mediante un abogado y reclamarlo vía judicial verdad? Saludos
en respuesta a
Chanquete
-
#101
14/02/17 11:10
No exactamente chanquete. El ITP es un impuesto que se abona por la compraventa de inmuebles entre particulares, es decir, de segunda transmisión o segunda mano. El transmitente es el vendedor del inmueble.
En cuanto al AJD, en toda compra de vivienda NUEVA en la que solicitas hipoteca, se paga doble. En el caso de los gastos de hipoteca el transmitente es el banco y en el caso de los gastos de compraventa el transmitente sería la constructora si no me equivoco.
En cuanto a los intereses de demora, respondí a otro usuario que en este año se encuentra en un 4% que corresponde con el interés legal del dinero y un diferencial. Tengo pendiente escribir sobre ello :D
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