La compra de una vivienda tiene una serie de gastos e impuestos asociados a la compraventa y a la hipoteca que incrementan el coste final de la operación. Sin embargo, estos gastos pueden reclamarse y recuperar parte del dinero que pagaste por tu vivienda por considerarse una cláusula abusiva de la banca. Te contaremos qué gastos puedes reclamar y cuáles no así como a cuánto asciende el dinero que puedes recuperar por tu vivienda.
Gastos de hipoteca y compraventa de vivienda
A la hora de comprar una vivienda, además de fijarte en el tipo de interés, las cuotas a pagar, el porcentaje de financiación, las comisiones y los productos vinculados a esta hipoteca, debes tener en cuenta los gastos y los impuestos que se derivan de la contratación de esta hipoteca. Del mismo modo estos gastos se deben considerar también para el caso de la compra-venta de inmuebles. Si quieres saber los gastos e impuestos que tienes que pagar en tu caso, puedes descargarte gratuitamente la Calculadora de gastos de hipoteca y compraventa de vivienda.
A continuación, desglosaremos de dónde procede cada gasto y cuántos impuestos se pagan dependiendo del tipo de vivienda que contrates.
Tabla resumen de gastos e impuestos por compra de una vivienda |
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HIPOTECA |
COMPRAVENTA DE VIVIENDA |
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Gastos |
Notaría Gestoría Registro Tasación |
Notaría Gestoría Registro |
Impuestos |
IAJD |
IAJD, IVA o ITP* |
Gastos de hipoteca
Los gastos que incluimos en este apartado serían los gastos de notaría, registro, gestoría tasación y nota simple del registro de la propiedad.
Gastos de notaría
Hace referencia a los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar los pasos que ha seguido el banco en la escritura hipotecaria y proceso de compra-venta. Sus honorarios están fijados por ley y se aplicará un arancel u otro en función de la extensión de la escritura, del número de copias, la naturaleza de la vivienda etc. Si no estás de acuerdo con lo cobrado, puedes acudir al Colegio de Notarios para fijar tu queja.
Gastos de registro
Para el proceso de compra-venta hay un gasto por un importe de 30 euros para verificar la titularidad y las cargas de la vivienda como impuestos impagados, hipotecas asociadas, y el pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. También está fijado por ley y controlado por el Colegio de Registradores de la Propiedad.
Gastos de gestoría
Como se ha mencionado antes serían los gastos procedentes de la inscripción de la propiedad y liquidación de impuestos. Todas las gestorías deberían cobrar un importe similar al cliente y únicamente se diferencian en el servicio que prestan.
Gastos de tasación
Este gasto afecta solo a las hipotecas, independientemente de que esta sea aprobada o no. Se trata de que una empresa tasadora certifique el valor del inmueble. Como nos apuntan en comentarios, en caso de subrogación hipotecaria la tasación ya estaría pagada por el promotor y no sería necesario abonarla nuevamente.
Impuestos de una hipoteca
Para el caso de las hipotecas el único impuesto que se debe pagar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Lo explicamos:
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
Suele constituir entre un 0,5 y un 1,5% del precio de compraventa de la vivienda, pero puede variar según la comunidad autónoma. Puedes consultar aquí cuál es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que se paga por tu CCAA.Para el caso de la hipoteca oscila entre el 0.75% y el 1% del valor de la hipoteca, que calcula el banco sumando capital prestado, interés ordinarios y de demora, costes y gastos
Por lo que podemos resumir los gastos y los impuestos que afectan a las hipotecas y a la compra-venta de inmueble:
Gastos e impuestos de compraventa de vivienda
Los gastos de compraventa son los mismos que los gastos de hipoteca, excepto la tasación, que solo afecta a los gastos de hipoteca. Por lo tanto, una persona que compre una vivienda y solicite hipoteca al banco, verá como las facturas de gestoría, notario o registro aparecen duplicadas.
Para el caso de los impuestos de compraventa que se pagan al comprar una vivienda pueden ser el IVA o el ITP y el AJD dependiendo de si la vivienda es de primera o de segunda mano.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Supone un 10% del importe de la escritura de compraventa, sólo se paga para viviendas de nueva construcción. En el caso de un garaje, el IVA será del 10% si está asociado a una vivienda o del 21% si se compra por separado.
IITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Supone entre el 7% y el 10% del importe de la escritura y sólo se paga para vivienda de segunda mano. Este impuesto puede tener descuentos si el que compra la vivienda tiene menos de 32 o 35 años, si pertenece a familia numerosa o si su salario es reducido. Puedes ver todos los casos en Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en cada Comunidad Autónoma.
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
El AJD (modelo 600) solo se pagará por duplicado si la vivienda que estás comprando es nueva o de primera mano (vendida por el promotor).Suele constituir entre un 0,5% y un 1,5% del precio de compraventa de la vivienda, pero puede variar según la comunidad autónoma. Puedes consultar aquí cuál es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que se paga por tu CCAA.
¿Qué gastos de formalización de la hipoteca se pueden reclamar y cuáles no?
Estos gastos de hipoteca y compraventa de vivienda pueden aumentar entre un 12-15% el coste final por adquirir una vivienda.Sin embargo, la Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo declaraba que estos gastos de formalización de la hipoteca podrían ser una nueva cláusula abusiva de la banca. Según el Tribunal Supremo, son nulas las cláusulas que:
Imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En la misma sentencia se indica que:
Este tipo de cláusulas generan un desequilibrio y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
La sentencia del Tribunal Supremo resume que los gastos de formalización de la Hipoteca deberían repartirse al 50% entre el banco y el cliente. Gracias a esta sentencia, ha comenzado una nueva guerra contra la banca por reclamar los gastos de formalización de la hipoteca. Como ya sucediera con la cláusula suelo, esta cláusula podría declararse nula y obligar a las entidades bancarias a reembolsar las cantidades cobradas de más.
Sin embargo, no todos los gastos por adquirir una vivienda se pueden reclamar. Únicamente se pueden reclamar los gastos que correspondan a los gastos de hipoteca. Los gastos de compraventa de vivienda no pueden reclamarse ya que se trata de un contrato privado entre dos particulares donde el banco no tiene nada que ver. Por lo tanto, los gastos que se pueden reclamar son:
- Gastos de notaría por la parte de la hipoteca.
- Gastos de Registro de la propiedad por la parte de la hipoteca.
- Gastos de gestoría por la parte de la hipoteca.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por parte de la hipoteca.
- Gastos de tasación. Este gasto únicamente está en el contrato hipotecario.
Descarga la guía de gastos de hipoteca y compraventa de vivienda >>> Con esta hoja de cálculo conocerás los gastos e impuestos que se pagan por pedir una hipoteca (AJD, notaría, tasación...) y los de compraventa de vivienda (ITP, IVA, registro... etc). Podrás calcular también el dinero que debe devolverte el banco por los gastos de formalización de la hipoteca.
Si quieres reclamar los gastos de formalización de la hipoteca y saber qué pasos hay que seguir para recuperar el dinero pagado de más, puedes utilizar el Modelo de reclamación al banco por los gastos de formalización de la hipoteca.
Si quieres saber más, en el siguiente artículo te contamos cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco.
