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Gastos de hipoteca y compraventa de vivienda ¿Podemos reclamar los gastos de notario, gestoría...?

Gastos de hipoteca y compraventa de vivienda ¿Podemos reclamar los gastos de notario, gestoría...?

La compra de una vivienda tiene una serie de gastos e impuestos asociados a la compraventa y a la hipoteca que incrementan el coste final de la operación. Sin embargo, estos gastos pueden reclamarse y recuperar parte del dinero que pagaste por tu vivienda por considerarse una cláusula abusiva de la banca. Te contaremos qué gastos puedes reclamar y cuáles no así como a cuánto asciende el dinero que puedes recuperar por tu vivienda.

Gastos de hipoteca y compraventa de vivienda ¿Podemos reclamar los gastos de notario, gestoría...?

 

 

Gastos de hipoteca y compraventa de vivienda

A la hora de comprar una vivienda, además de fijarte en el tipo de interés, las cuotas a pagar, el porcentaje de financiación, las comisiones y los productos vinculados a esta hipoteca, debes tener en cuenta los gastos y los impuestos que se derivan de la contratación de esta hipoteca. Del mismo modo estos gastos se deben considerar también para el caso de la compra-venta de inmuebles. Si quieres saber los gastos e impuestos que tienes que pagar en tu caso, puedes descargarte gratuitamente la Calculadora de gastos de hipoteca y compraventa de vivienda.

A continuación, desglosaremos de dónde procede cada gasto y cuántos impuestos se pagan dependiendo del tipo de vivienda que contrates.

 

Tabla resumen de gastos e impuestos por compra de una vivienda

  HIPOTECA COMPRAVENTA DE VIVIENDA
Gastos

Notaría

Gestoría

Registro

Tasación

Notaría

Gestoría

Registro

Impuestos IAJD IAJD, IVA o ITP*

*En función de si la vivienda adquirida es de primera o segunda mano

Gastos de hipoteca

Los gastos que incluimos en este apartado serían los gastos de notaría, registro, gestoría tasación y nota simple del registro de la propiedad.

Gastos de notaría

Hace referencia a los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar los pasos que ha seguido el banco en la escritura hipotecaria y proceso de compra-venta. Sus honorarios están fijados por ley y se aplicará un arancel u otro en función de la extensión de la escritura, del número de copias, la naturaleza de la vivienda etc. Si no estás de acuerdo con lo cobrado, puedes acudir al Colegio de Notarios para fijar tu queja.

Gastos de registro

Para el proceso de compra-venta hay un gasto por un importe de 30 euros para verificar la titularidad y las cargas de la vivienda como impuestos impagados, hipotecas asociadas, y el pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. También está fijado por ley y controlado por el Colegio de Registradores de la Propiedad.

Gastos de gestoría

Como se ha mencionado antes serían los gastos procedentes de la inscripción de la propiedad y liquidación de impuestos. Todas las gestorías deberían cobrar un importe similar al cliente y únicamente se diferencian en el servicio que prestan.

Gastos de tasación

Este gasto afecta solo a las hipotecas, independientemente de que esta sea aprobada o no. Se trata de que una empresa tasadora certifique el valor del inmueble. Como nos apuntan en comentarios, en caso de subrogación hipotecaria la tasación ya estaría pagada por el promotor y no sería necesario abonarla nuevamente.

 

Impuestos de una hipoteca

Para el caso de las hipotecas el único impuesto que se debe pagar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Lo explicamos:

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Suele constituir entre un 0,5 y un 1,5% del precio de compraventa de la vivienda, pero puede variar según la comunidad autónoma. Puedes consultar aquí cuál es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que se paga por tu CCAA.Para el caso de la hipoteca oscila entre el 0.75% y el 1% del valor de la hipoteca, que calcula el banco sumando capital prestado, interés ordinarios y de demora, costes y gastos

Por lo que podemos resumir los gastos y los impuestos que afectan a las hipotecas y a la compra-venta de inmueble:

Gastos e impuestos de compraventa de vivienda

Los gastos de compraventa son los mismos que los gastos de hipoteca, excepto la tasación, que solo afecta a los gastos de hipoteca. Por lo tanto, una persona que compre una vivienda y solicite hipoteca al banco, verá como las facturas de gestoría, notario o registro aparecen duplicadas.

Para el caso de los impuestos de compraventa que se pagan al comprar una vivienda pueden ser el IVA o el ITP y el AJD dependiendo de si la vivienda es de primera o de segunda mano.

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Supone un 10% del importe de la escritura de compraventa, sólo se paga para viviendas de nueva construcción. En el caso de un garaje, el IVA será del 10% si está asociado a una vivienda o del 21% si se compra por separado.

IITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Supone entre el 7% y el 10% del importe de la escritura y sólo se paga para vivienda de segunda mano. Este impuesto puede tener descuentos si el que compra la vivienda tiene menos de 32 o 35 años, si pertenece a familia numerosa o si su salario es reducido. Puedes ver todos los casos en Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en cada Comunidad Autónoma.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

El AJD (modelo 600) solo se pagará por duplicado si la vivienda que estás comprando es nueva o de primera mano (vendida por el promotor).Suele constituir entre un 0,5% y un 1,5% del precio de compraventa de la vivienda, pero puede variar según la comunidad autónoma. Puedes consultar aquí cuál es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que se paga por tu CCAA.

¿Qué gastos de formalización de la hipoteca se pueden reclamar y cuáles no?

Estos gastos de hipoteca y compraventa de vivienda pueden aumentar entre un 12-15% el coste final por adquirir una vivienda.Sin embargo, la Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo declaraba que estos gastos de formalización de la hipoteca podrían ser una nueva cláusula abusiva de la banca. Según el Tribunal Supremo, son nulas las cláusulas que:

Imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

En la misma sentencia se indica que:

Este tipo de cláusulas generan un desequilibrio y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

La sentencia del Tribunal Supremo resume que los gastos de formalización de la Hipoteca deberían repartirse al 50% entre el banco y el cliente. Gracias a esta sentencia, ha comenzado una nueva guerra contra la banca por reclamar los gastos de formalización de la hipoteca. Como ya sucediera con la cláusula suelo, esta cláusula podría declararse nula y obligar a las entidades bancarias a reembolsar las cantidades cobradas de más.

Sin embargo, no todos los gastos por adquirir una vivienda se pueden reclamar. Únicamente se pueden reclamar los gastos que correspondan a los gastos de hipoteca. Los gastos de compraventa de vivienda no pueden reclamarse ya que se trata de un contrato privado entre dos particulares donde el banco no tiene nada que ver. Por lo tanto, los gastos que se pueden reclamar son:

  • Gastos de notaría por la parte de la hipoteca.
  • Gastos de Registro de la propiedad por la parte de la hipoteca.
  • Gastos de gestoría por la parte de la hipoteca.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por parte de la hipoteca.
  • Gastos de tasación. Este gasto únicamente está en el contrato hipotecario.

 

Descarga la guía de gastos de hipoteca y compraventa de vivienda >>> Con esta hoja de cálculo conocerás los gastos e impuestos que se pagan por pedir una hipoteca (AJD, notaría, tasación...) y los de compraventa de vivienda (ITP, IVA, registro... etc). Podrás calcular también el dinero que debe devolverte el banco por los gastos de formalización de la hipoteca.

Si quieres reclamar los gastos de formalización de la hipoteca y saber qué pasos hay que seguir para recuperar el dinero pagado de más, puedes utilizar el Modelo de reclamación al banco por los gastos de formalización de la hipoteca.

 

Video Explicativo: "Gastos de hipoteca: ¿Qué podemos reclamar?"

 

  1. en respuesta a Virgin72
    #27
    Lorena Romero

    Los conceptos deben estar claramente diferenciados. De hecho no descartaría que tuvieras 1 factura para los gastos de compraventa y otra para los gastos de hipoteca. Te pongo un ejemplo de una provisión de gastos que nos hizo una gestoría:

    • Provisión gastos

  2. en respuesta a Lorena Romero
    #26
    Virgin72

    Muchas gracias, Lorena. Las facturas las tengo, pero no sé cómo saber del importe total qué parte corresponde a compraventa y qué parte a subrogación, no sé si hay algún tipo de porcentaje, arancel, etc que se aplica por normativa a un concepto y a otro.

    un saludo,

  3. en respuesta a Virgin72
    #25
    Lorena Romero

    Hola!

    Efectivamente, puedes reclamar los importes de notario, registro y gestoría. Deberías buscar entre tus papeles pero, si no los tienes, debes ponerte en contacto con la gestoría que te llevó el procedimiento y solicitarlos. Tienen obligación de guardarlos unos 5 años, si la firma es más antigua será complicado.

    Saludos,

    1 recomendaciones
  4. #24
    Virgin72

    Buenos días,

    En mi caso tengo una única escritura, que incluye conjuntamente la compraventa y la subrogación al préstamo convenido del promotor (son viviendas de Protección Básica VPPB). Se hicieron dos liquidaciones del IAJD, al 0% ya que este tipo de viviendas están exentas. La pregunta es si puedo reclamar los gastos de notario, registro y gestoría (fue impuesta, fue una firma colectiva de 1500 viviendas) y cómo puedo saber qué parte del importe corresponde a la compraventa y qué parte a la subrogación en caso de que las facturas no estén desglosadas. Muchas gracias, Virginia G.

  5. en respuesta a tentica
    #23
    Lorena Romero

    Buenas tentica,

    Hice este artículo para recopilar una serie de sentencias interesantes sobre los gastos de formalización de hipoteca: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3725602-6-sentencias-judiciales-gastos-formalizacion-hipoteca

    Verás que no hay 2 sentencias igual, por lo que no se puede garantizar nada. Saludos,

    1 recomendaciones
  6. #22
    tentica

    Buenos días
    La gente que ha reclamado, ¿ha conseguido la devolución del 50%?
    Gracias,

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