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Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Hasta no hace mucho la mayoría de los gastos de hipoteca, por norma general, los debía asumir el cliente que solicitaba la financiación. En torno al asunto, había mucha polémica por la actuación de los prestatarios. Sin embargo, en marzo de 2019 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, corrigió el Supremo a favor de los hipotecados. De este modo, muchos comenzaron a demandar los pagos que hicieron en el momento de contratar su hipoteca. Pero, ¿qué gastos se pueden reclamar al banco?

En este artículo, veremos cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco y qué les podemos reclamar, entre otros.

 

Qué son los gastos hipotecarios

Cuando solicitamos financiación hipotecaria para comprar una casa, debemos tener en cuenta el coste que esto conlleva. Son los llamados gastos hipotecarios, estos son necesarios para que la concesión del crédito y constitución de la hipoteca se efectúen. 

Los gastos de la hipoteca, pueden clasificarse en los siguientes:   

  • Gastos de tasación 
  • Gastos de notaría 
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad 
  • Impuestos de Actos Jurídicos Documentados 
  • Gastos de gestoría

 

Qué gastos se pueden reclamar

Este punto está relacionado con el apartado anterior, puesto que todos aquellos gastos que se habían mencionado, pueden ser reclamados al banco. Pero vamos a analizar con más profundidad cómo se gestionan los pagos

  • Gastos de notaría. Son los que corresponden a la escritura de préstamo hipotecario. En este caso el pago lo han de hacer las dos partes: el hipotecado y el banco.
  • Gastos de la tasación de la vivienda. Este gasto, lo debe asumir el banco por completo, ya que muchos trabajan con empresas propias de tasación. 
  • Factura por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos que correspondan a la gestoría. Debe ser asumido por el banco.
  • Gasto de comisión de apertura. En el caso de que el cobro de la comisión no pueda ser justificado, el banco debe devolver estos gastos. 

Cómo realizar la reclamación 

Lo primero y lo más importante antes de reclamar los gastos de nuestra hipoteca es todos los justificantes de los pagos realizados durante la formalización del contrato. Es necesario también aportar la copia de la escritura del préstamo hipotecario. 

El siguiente paso es acudir al banco o al servicio de atención al cliente, pero antes, debemos contar con un modelo escrito de reclamación de los gastos hipotecarios, que más adelante facilitaremos, no obstante también se puede encontrar en internet. 

Una vez hayas hecho todo lo mencionado en los dos apartados anteriores y en el caso de que el banco no te dé respuesta alguna en un plazo de dos meses, puedes optar por ir a los tribunales, o bien, al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. La respuesta del Banco de España la tendremos en un plazo de cuatro meses, con ella podemos reclamar a nuestra entidad y volver a insistir. En el caso de que nuestra entidad tampoco asuma los gastos, podemos recurrir al juzgado especializado en las cláusulas hipotecarias. 

 

Modelo de reclamación de los gastos de hipoteca

Si es tu caso y quieres llevar a cabo la reclamación de tus gastos hipotecarios, puedes descargarte el modelo a través de este enlace

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  1. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #60
    26/01/17 18:48

    Puede ser una opción, pero según el artículo 3.2 del RD 1/2017, el banco una vez recibida la reclamación es la que deberá hacer un cálculo de la cantidad a devolver y comunicarlo al consumidor. Con esto quiero decir que es mejor no solicitar un abono concreto y solicitarlo quizá de la siguiente manera:

    "requiero que procedan a la inmediata eliminación de la cláusula de limitación mínima de la variación del tipo de interés de mi contrato de préstampo hipotecario (cláusula suelo) y a la recalculación de las cuotas satisfechas del préstamo desde la fecha de la firma del mismo hasta la última cuota abonada para la procedente devolución". (previamente se fundamenta la cláusula suelo y se copia en el escrito dicha cláusula).

    Muchas gracias!!

  2. en respuesta a Mcm2017
    -
    #59
    26/01/17 17:51

    Buenas tardes mcm2017,

    Al enviar la reclamación al SAC de tu banco puedes redactar el modelo como desees, incluyendo la eliminación y devolución de todos los intereses cobrados indebidamente por la cláusula suelo. Podrías añadirlo en el último párrafo del modelo de este artículo de la siguiente forma:

    "Además de todo lo anteriormente expuesto, solicito se tenga por no puesta la cláusula suelo del contrato de préstamo con garantía hipotecaria anteriormente mencionado, haciéndoseme el abono del importe de XXX a que ascienden la devolución de los intereses cobrados indebidamente".

    En cuanto a la vía judicial, las reclamaciones se están poniendo POR SEPARADO, al ser cláusulas distintas. Y más con la reciente aplicación del Real Decreto Ley de la Cláusula Suelo: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3444101-claves-borrador-real-decreto-que-regula-devolucion-clausulas-suelo

    Saludos!

  3. #58
    26/01/17 17:23

    Hola Lorena, gracias por la información.

    Me surge tal pregunta;

    ¿Se deben reclamar los gastos de hipoteca en conjunto con la reclamación de la cláusula suelo o es aconsejable hacerlo por separado?.

    Muchas gracias.

  4. en respuesta a defenestrc
    -
    #57
    26/01/17 16:12

    Buenas defenestrc,

    Como indico en el artículo, lo pasos recomendados son:
    1) Hablar con tu agente y pedir al banco la devolución de los gastos. Esto sería con carácter "informal" pero asegurándote de que toman nota de tu petición.
    2) Si no prospera, mandarlo al SAC. Si tu banco tiene acuse de recibo en el mail, perfecto.

    En cuanto a ADICAE, por lo que se tienen su propio procedimiento. Tendrías que verlo con ellos.

    ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Aprovecho y te contesto al segundo comentario: La prescripción de 4 años comienza a contar desde la cancelación de la hipoteca. Tienes mucho margen.

    Saludos!

  5. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #56
    26/01/17 14:59

    Si tienes una hipoteca ya pagda pero todavía está viva, sin pagar los gastos de cancelación, como sería el tiempo de prescripción
    saludos

  6. #55
    26/01/17 14:57

    Buenas tardes:
    1.- Si quiero ir con Adicae para poner una extrajudicial, no haría falta mandar al SAT como has puesto en el post o por otra parte hay que mandarlo porque es un paso inicial que siempre habrá que hacer en algún momento
    2.- No serviría con mandarselo por email al SAT, a veces tienen mensajes de acuse de recibo de que tienen que contestar, me acuerdo ahora de la documentación de autodeclaración FATCA por tener seguros de vida.

    AgradecieNdo tu colaboración y en espera de respuesta
    saludos cordiales

  7. en respuesta a Ordep Sagev
    -
    #54
    26/01/17 08:59

    Buenas Ordep,

    He estado revisando el tema de la prescripción, y todas las informaciones apuntan a que la prescripción comienza desde el momento en que se cancela la hipoteca. ¿Lo has hablado con un abogado? En el foro de Hipotecas hay varios temas en los que se menciona la misma duda con la cláusula suelo (reclamaciones muy similares): https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3425120-clausula-suelo-pasos-seguir-para-recuperar-todos-intereses-indebidamente-cobrados?page=3#respuesta_3426241

    Por lo tanto, entiendo que si cancelaste la hipoteca en mayo/2013 tienes hasta mayo/2017.

    Saludos!

  8. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #53
    26/01/17 08:57

    Buenos días Lorena,

    Entendido. Quiero agradecerte enormemente la ayuda que me has proporcionado con todas mis dudas.

    Saludos!

  9. en respuesta a Mapef920
    -
    #52
    26/01/17 08:45

    No es que no se puedan reclamar los intereses de demora, es que tu banco directamente no lo valorará o los ignorará. Está claro que en una negociación extrajudicial, el banco te hará una oferta inferior a lo que podrías conseguir en el juzgado. Es la contraprestación por agilizar el proceso, por así decirlo...

    Saludos!

  10. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #51
    25/01/17 21:23

    Muechas gracias Lorena,

    El problema es que yo aún no he llegado a ese punto porque primero voy a reclamar por vía extrajudicial al SAC. Entonces, entiendo que no se pueden reclamar intereses de demora hasta la reclamación judicial...

    Saludos!

  11. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #50
    25/01/17 17:20

    Muchas gracias.
    Reclamaremos al banco, aunque por otra reclamacion que hicimos tendremos que dirijirnos seguro al banco de españa.

  12. en respuesta a guadala
    -
    #49
    25/01/17 17:17

    Exacto, los que pone préstamo hipotecario. Los de compraventa no porque se trata de un contrato privado con otro particular (el vendedor). Saludos.

  13. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #48
    25/01/17 17:16

    Muchas gracias!!!
    Eniendo que son solo los que pone prestamo hipotecario.??
    Los de compraventa no.
    De nuevo gracias por tu rapidez.

  14. en respuesta a Mapef920
    -
    #47
    25/01/17 17:15

    Buenas Mapef!

    Aquí me has hecho dudar un poco. Hay sentencias de diversas temáticas (no de esta en concreto) que piden intereses legal del dinero desde que se realizó la factura y otros que indican desde el momento de la sentencia. Si no me equivoco (corregidme, por favor) teniendo en cuenta la naturaleza de este caso, los intereses se devengan desde la reclamación judicial. De todas formas, la misma Sentencia incluirá el pronunciamiento de los intereses.

    Tú solo tienes que preocuparte de que el abogado lo incluya en la demanda.

    Saludos!

  15. en respuesta a guadala
    -
    #46
    25/01/17 17:06

    Buenas guadala,

    Solo se pueden reclamar los gastos que correspondan a la hipoteca. Para que te quede más claro, puedes consultar este artículo que diferencia los gastos de hipoteca de los de compraventa de vivienda: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/1771721-gastos-hipoteca-compraventa-vivienda-iva-notario-registro

    Y además puedes descargar esta calculadora: https://www.rankia.com/promociones/hipotecas/calculadora-gastos-hipoteca

    Saludos!

  16. #45
    25/01/17 16:57

    Hola, estoy revisando los gastos de mi hipoteca y tengo dos facturas de hacienda(modelo 600) dos de la notaria y dos del registro. En una factura pone prestamo hipotecario y en la otra compraventa.
    No se cual de ellas son las que se puedo reclamar.
    Mucbas gracias.

  17. en respuesta a Lorena Romero
    -
    Nuevo
    #44
    25/01/17 16:42

    Muchas gracias por las prontas respuestas
    Saludos

  18. en respuesta a Cris Gonzalez
    -
    #43
    25/01/17 13:19

    Hola Cris,

    Para reclamar los gastos de formalización de hipoteca tienes que aportar las facturas de los gastos, además del contrato del préstamo hipotecario. Si no los tienes, puedes conseguirlos de la siguiente forma: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3446229-modelo-reclamacion-banco-por-gastos-formalizacion-hipoteca?page=2#comentario_3450692

    Si utilizaste gestoría y no ha cerrado, pídele todos los documentos directamente a la gestoría.

    Saludos!

  19. en respuesta a Chepochu
    -
    #42
    25/01/17 13:15

    Buenas Chepochu,

    Como en todo, el tema de qué podemos reclamar y qué no, puede dar lugar a diferentes interpretaciones.
    Te doy mi punto de vista pero alguien puede tener una opinión muy diferente a la mía.

    A la nueva entidad no podrías reclamarle los gastos de constitución de la hipoteca inicial, ya que cada entidad designa su propia gestora, tasadora etc. La nueva entidad no puede responder por los gastos que aplicó la otra.

    En cuanto a reclamarlos a la antigua entidad, el contrato hipotecario con ella estaría "cerrado" por lo que al haber pasado más de 4 años, no podrías reclamarlo.

    Los costes de subrogación-novación del 2008 sí los puedes reclamar, efectivamente.

    Saludos!

  20. Nuevo
    #41
    24/01/17 19:34

    Buenas tardes:
    Tengo la siguiente duda. En 2008 se subrogo la entidad bancaria actual a una hipoteca que firme en 1998. Tengo claro que puedo reclamar los gastos de subrogación-novación de 2008, pero ¿podria reclamar tambien los de la constitución a la Entidad Inicial? ¿o deberia reclamarlos a la actual, ya que se subrogaron en todo lo no modificado por la nueva escritura?
    Gracias anticipadas.
    Atentamente.

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