¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Reclamar los gastos de la hipoteca sigue siendo una de las consultas más habituales entre quienes firmaron su préstamo hace años. Y no es para menos: durante décadas, muchos bancos trasladaron al cliente costes que hoy sabemos que no le correspondían. Si pagaste notaría, gestoría, registro o tasación al firmar tu hipoteca, es muy probable que puedas recuperar parte de ese dinero.
Reclamar gastos hipoteca
En esta guía te explico cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso, qué ha cambiado en los últimos años, qué documentación necesitas, los plazos reales para reclamar y cuánto puedes llegar a recuperar.
El banco asume la mayoría de los gastos de constitución.
El reparto de costes está claramente definido por ley.
Se refuerza la protección al consumidor.
Sin embargo, esta ley no borra lo ocurrido antes. Si firmaste tu hipoteca antes de 2019, puedes reclamar los gastos que pagaste de forma indebida.
¿Cuáles son los gastos hipotecarios que se pueden reclamar?
Antes de entrar al detalle, conviene tener claro que no todos los gastos son iguales ni se reclaman de la misma forma. Identificar bien cada concepto es clave para saber cuánto puedes recuperar y si merece la pena iniciar la reclamación.
Si tienes dudas, una revisión previa de tu escritura hipotecaria puede ahorrarte tiempo y errores. Según la jurisprudencia vigente, estos son los principales conceptos reclamables:
Gastos de notaría: se puede reclamar el 50% de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de registro de la propiedad: reclamables al 100%.
Gastos de gestoría: el banco debe devolverlos íntegramente.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, también son reclamables.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no fue transparente o no se justificó adecuadamente.
Solo existen excepciones muy concretas y poco habituales.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca? Paso a paso
Una vez sabes qué puedes reclamar y cuentas con la documentación, llega el momento clave: iniciar la reclamación correctamente. Seguir los pasos en orden aumenta mucho las probabilidades de recuperar tu dinero sin necesidad de ir a juicio.
Recabar toda la documentación
Antes de comenzar cualquier reclamación, asegúrate de tener todos los documentos necesarios. Esto agiliza mucho el proceso.
El primer paso siempre es presentar la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que firmaste la hipoteca. Da igual que hoy ya no seas cliente. El banco tiene hasta 2 meses para responder.
Reclamar los gastos al Banco de España
Si la respuesta no es satisfactoria o no contestan, puedes acudir al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
Acudir a los tribunales
Como última opción, puedes presentar una demanda judicial. En muchos casos, los tribunales siguen fallando a favor del consumidor.
¿Por qué reclamar los gastos de la hipoteca?
Porque, sencillamente, en muchos casos los pagaste sin que te correspondiera. Durante años fue usual que el banco impusiera al cliente todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario, sin negociación y mediante una cláusula estándar.
Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dejado claro que esta práctica fue abusiva. Reclamar no es aprovecharse del sistema: es ejercer un derecho como consumidor.
Además, hablamos de cantidades nada despreciables. En función del importe de la hipoteca, puedes recuperar entre 800 y más de 2.000 euros.
En Rankia puedes comparar las mejores hipotecas del momento, tanto fijas como variables o mixtas, y elegir la que mejor encaje con tu perfil financiero actual. A veces, reclamar gastos y mejorar condiciones va de la mano.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.58 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Pagara total o parcialmente los gastos de constitución.
No haya recuperado ya esas cantidades.
No importa si la hipoteca está activa o cancelada, ni el banco con el que se firmó.
Documentación necesaria para reclamar los gastos de una hipoteca
Aquí es donde muchas reclamaciones se atascan. Tener la documentación completa y bien ordenada marca la diferencia entre una respuesta rápida del banco o meses de espera. Si no conservas todos los papeles, todavía estás a tiempo de solicitarlos y preparar la reclamación con garantías.
Este es uno de los puntos clave del proceso. Para reclamar con éxito necesitas recopilar:
Escritura del préstamo hipotecario.
Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Justificantes de pago (transferencias, cargos bancarios, recibos).
Copia del DNI del titular o titulares.
Si no conservas alguna factura, puedes solicitar duplicados al notario, al registro o a la gestoría.
Plazos para reclamar
Tras la sentencia del TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tienes conocimiento de que la cláusula es abusiva, no desde la firma de la hipoteca.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
No existe un año límite. Puedes reclamar hipotecas firmadas hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, siempre que no supieras antes que podías hacerlo y puedas justificarlo.
Reclamar por tu cuenta al banco es totalmente gratis.
Si acudes a un despacho de abogados o asociación de consumidores, suelen cobrar entre un 10% y un 15% de lo recuperado.
Mi consejo es que revises bien las condiciones y confirmes si los honorarios incluyen abogado y procurador.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca
Sí, especialmente si no se explicó su coste real o no hubo negociación individual.
Sí, siempre que estés dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
Sí. Mientras puedas justificar los pagos y el carácter abusivo de la cláusula, puedes reclamar.
Si firmaste una hipoteca antes de 2019 y asumiste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, todavía estás a tiempo de reclamar. No importa si la hipoteca está cancelada ni cuántos años hayan pasado. Lo importante es actuar dentro del plazo legal y con la documentación adecuada.
Puede ser una opción, pero según el artículo 3.2 del RD 1/2017, el banco una vez recibida la reclamación es la que deberá hacer un cálculo de la cantidad a devolver y comunicarlo al consumidor. Con esto quiero decir que es mejor no solicitar un abono concreto y solicitarlo quizá de la siguiente manera:
"requiero que procedan a la inmediata eliminación de la cláusula de limitación mínima de la variación del tipo de interés de mi contrato de préstampo hipotecario (cláusula suelo) y a la recalculación de las cuotas satisfechas del préstamo desde la fecha de la firma del mismo hasta la última cuota abonada para la procedente devolución". (previamente se fundamenta la cláusula suelo y se copia en el escrito dicha cláusula).
Muchas gracias!!
en respuesta a
Mcm2017
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#59
26/01/17 17:51
Buenas tardes mcm2017,
Al enviar la reclamación al SAC de tu banco puedes redactar el modelo como desees, incluyendo la eliminación y devolución de todos los intereses cobrados indebidamente por la cláusula suelo. Podrías añadirlo en el último párrafo del modelo de este artículo de la siguiente forma:
"Además de todo lo anteriormente expuesto, solicito se tenga por no puesta la cláusula suelo del contrato de préstamo con garantía hipotecaria anteriormente mencionado, haciéndoseme el abono del importe de XXX a que ascienden la devolución de los intereses cobrados indebidamente".
En cuanto a la vía judicial, las reclamaciones se están poniendo POR SEPARADO, al ser cláusulas distintas. Y más con la reciente aplicación del Real Decreto Ley de la Cláusula Suelo
Saludos!
#58
26/01/17 17:23
Hola Lorena, gracias por la información.
Me surge tal pregunta;
¿Se deben reclamar los gastos de hipoteca en conjunto con la reclamación de la cláusula suelo o es aconsejable hacerlo por separado?.
Muchas gracias.
en respuesta a
defenestrc
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#57
26/01/17 16:12
Buenas defenestrc,
Como indico en el artículo, lo pasos recomendados son:
1) Hablar con tu agente y pedir al banco la devolución de los gastos. Esto sería con carácter "informal" pero asegurándote de que toman nota de tu petición.
2) Si no prospera, mandarlo al SAC. Si tu banco tiene acuse de recibo en el mail, perfecto.
En cuanto a ADICAE, por lo que se tienen su propio procedimiento. Tendrías que verlo con ellos.
Aprovecho y te contesto al segundo comentario: La prescripción de 4 años comienza a contar desde la cancelación de la hipoteca. Tienes mucho margen.
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#56
26/01/17 14:59
Si tienes una hipoteca ya pagda pero todavía está viva, sin pagar los gastos de cancelación, como sería el tiempo de prescripción
saludos
#55
26/01/17 14:57
Buenas tardes:
1.- Si quiero ir con Adicae para poner una extrajudicial, no haría falta mandar al SAT como has puesto en el post o por otra parte hay que mandarlo porque es un paso inicial que siempre habrá que hacer en algún momento
2.- No serviría con mandarselo por email al SAT, a veces tienen mensajes de acuse de recibo de que tienen que contestar, me acuerdo ahora de la documentación de autodeclaración FATCA por tener seguros de vida.
AgradecieNdo tu colaboración y en espera de respuesta
saludos cordiales
Por lo tanto, entiendo que si cancelaste la hipoteca en mayo/2013 tienes hasta mayo/2017.
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#53
26/01/17 08:57
Buenos días Lorena,
Entendido. Quiero agradecerte enormemente la ayuda que me has proporcionado con todas mis dudas.
Saludos!
en respuesta a
Mapef920
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#52
26/01/17 08:45
No es que no se puedan reclamar los intereses de demora, es que tu banco directamente no lo valorará o los ignorará. Está claro que en una negociación extrajudicial, el banco te hará una oferta inferior a lo que podrías conseguir en el juzgado. Es la contraprestación por agilizar el proceso, por así decirlo...
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#51
25/01/17 21:23
Muechas gracias Lorena,
El problema es que yo aún no he llegado a ese punto porque primero voy a reclamar por vía extrajudicial al SAC. Entonces, entiendo que no se pueden reclamar intereses de demora hasta la reclamación judicial...
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#50
25/01/17 17:20
Muchas gracias.
Reclamaremos al banco, aunque por otra reclamacion que hicimos tendremos que dirijirnos seguro al banco de españa.
en respuesta a
guadala
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#49
25/01/17 17:17
Exacto, los que pone préstamo hipotecario. Los de compraventa no porque se trata de un contrato privado con otro particular (el vendedor). Saludos.
en respuesta a
Lorena Romero
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#48
25/01/17 17:16
Muchas gracias!!!
Eniendo que son solo los que pone prestamo hipotecario.??
Los de compraventa no.
De nuevo gracias por tu rapidez.
en respuesta a
Mapef920
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#47
25/01/17 17:15
Buenas Mapef!
Aquí me has hecho dudar un poco. Hay sentencias de diversas temáticas (no de esta en concreto) que piden intereses legal del dinero desde que se realizó la factura y otros que indican desde el momento de la sentencia. Si no me equivoco (corregidme, por favor) teniendo en cuenta la naturaleza de este caso, los intereses se devengan desde la reclamación judicial. De todas formas, la misma Sentencia incluirá el pronunciamiento de los intereses.
Tú solo tienes que preocuparte de que el abogado lo incluya en la demanda.
Hola, estoy revisando los gastos de mi hipoteca y tengo dos facturas de hacienda(modelo 600) dos de la notaria y dos del registro. En una factura pone prestamo hipotecario y en la otra compraventa.
No se cual de ellas son las que se puedo reclamar.
Mucbas gracias.
en respuesta a
Lorena Romero
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Nuevo
#44
25/01/17 16:42
Muchas gracias por las prontas respuestas
Saludos
en respuesta a
Cris Gonzalez
-
#43
25/01/17 13:19
Hola Cris,
Para reclamar los gastos de formalización de hipoteca tienes que aportar las facturas de los gastos, además del contrato del préstamo hipotecario.
Si utilizaste gestoría y no ha cerrado, pídele todos los documentos directamente a la gestoría.
Saludos!
en respuesta a
Chepochu
-
#42
25/01/17 13:15
Buenas Chepochu,
Como en todo, el tema de qué podemos reclamar y qué no, puede dar lugar a diferentes interpretaciones.
Te doy mi punto de vista pero alguien puede tener una opinión muy diferente a la mía.
A la nueva entidad no podrías reclamarle los gastos de constitución de la hipoteca inicial, ya que cada entidad designa su propia gestora, tasadora etc. La nueva entidad no puede responder por los gastos que aplicó la otra.
En cuanto a reclamarlos a la antigua entidad, el contrato hipotecario con ella estaría "cerrado" por lo que al haber pasado más de 4 años, no podrías reclamarlo.
Los costes de subrogación-novación del 2008 sí los puedes reclamar, efectivamente.
Saludos!
Nuevo
#41
24/01/17 19:34
Buenas tardes:
Tengo la siguiente duda. En 2008 se subrogo la entidad bancaria actual a una hipoteca que firme en 1998. Tengo claro que puedo reclamar los gastos de subrogación-novación de 2008, pero ¿podria reclamar tambien los de la constitución a la Entidad Inicial? ¿o deberia reclamarlos a la actual, ya que se subrogaron en todo lo no modificado por la nueva escritura?
Gracias anticipadas.
Atentamente.
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