¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Reclamar los gastos de la hipoteca sigue siendo una de las consultas más habituales entre quienes firmaron su préstamo hace años. Y no es para menos: durante décadas, muchos bancos trasladaron al cliente costes que hoy sabemos que no le correspondían. Si pagaste notaría, gestoría, registro o tasación al firmar tu hipoteca, es muy probable que puedas recuperar parte de ese dinero.
Reclamar gastos hipoteca
En esta guía te explico cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso, qué ha cambiado en los últimos años, qué documentación necesitas, los plazos reales para reclamar y cuánto puedes llegar a recuperar.
El banco asume la mayoría de los gastos de constitución.
El reparto de costes está claramente definido por ley.
Se refuerza la protección al consumidor.
Sin embargo, esta ley no borra lo ocurrido antes. Si firmaste tu hipoteca antes de 2019, puedes reclamar los gastos que pagaste de forma indebida.
¿Cuáles son los gastos hipotecarios que se pueden reclamar?
Antes de entrar al detalle, conviene tener claro que no todos los gastos son iguales ni se reclaman de la misma forma. Identificar bien cada concepto es clave para saber cuánto puedes recuperar y si merece la pena iniciar la reclamación.
Si tienes dudas, una revisión previa de tu escritura hipotecaria puede ahorrarte tiempo y errores. Según la jurisprudencia vigente, estos son los principales conceptos reclamables:
Gastos de notaría: se puede reclamar el 50% de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de registro de la propiedad: reclamables al 100%.
Gastos de gestoría: el banco debe devolverlos íntegramente.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, también son reclamables.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no fue transparente o no se justificó adecuadamente.
Solo existen excepciones muy concretas y poco habituales.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca? Paso a paso
Una vez sabes qué puedes reclamar y cuentas con la documentación, llega el momento clave: iniciar la reclamación correctamente. Seguir los pasos en orden aumenta mucho las probabilidades de recuperar tu dinero sin necesidad de ir a juicio.
Recabar toda la documentación
Antes de comenzar cualquier reclamación, asegúrate de tener todos los documentos necesarios. Esto agiliza mucho el proceso.
El primer paso siempre es presentar la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que firmaste la hipoteca. Da igual que hoy ya no seas cliente. El banco tiene hasta 2 meses para responder.
Reclamar los gastos al Banco de España
Si la respuesta no es satisfactoria o no contestan, puedes acudir al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
Acudir a los tribunales
Como última opción, puedes presentar una demanda judicial. En muchos casos, los tribunales siguen fallando a favor del consumidor.
¿Por qué reclamar los gastos de la hipoteca?
Porque, sencillamente, en muchos casos los pagaste sin que te correspondiera. Durante años fue usual que el banco impusiera al cliente todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario, sin negociación y mediante una cláusula estándar.
Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dejado claro que esta práctica fue abusiva. Reclamar no es aprovecharse del sistema: es ejercer un derecho como consumidor.
Además, hablamos de cantidades nada despreciables. En función del importe de la hipoteca, puedes recuperar entre 800 y más de 2.000 euros.
En Rankia puedes comparar las mejores hipotecas del momento, tanto fijas como variables o mixtas, y elegir la que mejor encaje con tu perfil financiero actual. A veces, reclamar gastos y mejorar condiciones va de la mano.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.75 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Pagara total o parcialmente los gastos de constitución.
No haya recuperado ya esas cantidades.
No importa si la hipoteca está activa o cancelada, ni el banco con el que se firmó.
Documentación necesaria para reclamar los gastos de una hipoteca
Aquí es donde muchas reclamaciones se atascan. Tener la documentación completa y bien ordenada marca la diferencia entre una respuesta rápida del banco o meses de espera. Si no conservas todos los papeles, todavía estás a tiempo de solicitarlos y preparar la reclamación con garantías.
Este es uno de los puntos clave del proceso. Para reclamar con éxito necesitas recopilar:
Escritura del préstamo hipotecario.
Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Justificantes de pago (transferencias, cargos bancarios, recibos).
Copia del DNI del titular o titulares.
Si no conservas alguna factura, puedes solicitar duplicados al notario, al registro o a la gestoría.
Plazos para reclamar
Tras la sentencia del TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tienes conocimiento de que la cláusula es abusiva, no desde la firma de la hipoteca.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
No existe un año límite. Puedes reclamar hipotecas firmadas hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, siempre que no supieras antes que podías hacerlo y puedas justificarlo.
Reclamar por tu cuenta al banco es totalmente gratis.
Si acudes a un despacho de abogados o asociación de consumidores, suelen cobrar entre un 10% y un 15% de lo recuperado.
Mi consejo es que revises bien las condiciones y confirmes si los honorarios incluyen abogado y procurador.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca
Sí, especialmente si no se explicó su coste real o no hubo negociación individual.
Sí, siempre que estés dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
Sí. Mientras puedas justificar los pagos y el carácter abusivo de la cláusula, puedes reclamar.
Si firmaste una hipoteca antes de 2019 y asumiste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, todavía estás a tiempo de reclamar. No importa si la hipoteca está cancelada ni cuántos años hayan pasado. Lo importante es actuar dentro del plazo legal y con la documentación adecuada.
Yo presentaría ambas reclamaciones juntas, dado que son de la misma causa y el mismo banco, pero quizá ellos te pidan dividirlo.
Saludos!
en respuesta a
lucanorio
-
#79
03/02/17 12:20
Buenas lucanorio,
Tu caso tiene varias particularidades. Te cuento mi opinión:
- Reclamaría la cláusula suelo y los gastos de formalización de forma separada, dado que alude a diferentes sentencias de Juzgados. Desconozco si los abogados están llevando ambas reclamaciones de forma conjunta.
-Si te subrogaste en 2010 y quitaste la cláusula suelo, el plazo de reclamación está prescrito... además que al realizar esa subrogación es muy probable que en tu juicio se demuestre que conocías la cláusula y por lo tanto era lícita.
- El coste de subrogación sí lo puedes reclamar, a la segunda entidad.
¿Me he dejado algo por comentar? Saludos!
en respuesta a
Bepi37
-
#78
03/02/17 12:14
Como comentas, las interpretaciones son muchas. Creo que tú te refieres al artículo 1971 del CC que declara que el tiempo de la prescripción de las acciones para exigir el cumplimiento de obligaciones declaradas por sentencia, comienza desde que la sentencia quedó firme".
Sin embargo, en mi opinión, no se aplicaría este artículo, sino el caso general en que se indica que "el plazo de caducidad de 4 años empieza con la consumación del contrato" Esto es, la cancelación.
Se llama "Dies Quo". Las próximas sentencias lo confirmaran, espero.
Saludos.
#77
03/02/17 07:25
Hola, gracias por las aclaraciones , pero tengo una duda, en mi caso hice un credito puente y practicamente son duplicados los gastos de formalizacion hipoteca.
¿me voy a mi oficina a presentar dos reclamaciones separadas, o en conjunto?
El credito puente era de 80.000e que en verdad fueron 79.200 por comision de apertura,
pero tengo duda si puedo reclamar la comisión de cancelación que fueron otros 800e cuando vendí la casa. Bankia es mi banco.Nov 2007 formalice hipoteca.
muchas gracias
en respuesta a
Lorena Romero
-
#76
31/01/17 21:23
Muchas Gracias Lorena.
Si en la webinar puede comentarse este asunto, estaría muy agradecida.
Saludos cordiales,
banquipak
#75
31/01/17 18:06
Hola,
Tengo dos cuestiones si alguien puede contestarme;
En el caso de querer reclamar la clausula suelo y los gastos de formalización de la hipoteca, ¿que es más recomendable hacerlo en una o dos reclamaciones diferentes?
Y por otra parte, comentar que en mi caso, al darme cuenta que tenía clausula suelo a finales de 2010 pude subrogar la hipoteca a otro banco sin clausula suelo pero con el consiguiente coste de formalización. ¿Este coste puedo reclamarlo a la primera entidad o sería más correcto a la segunda?
en respuesta a
Lorena Romero
-
Nuevo
#74
31/01/17 15:25
Lorena, ya sé que todo es "interpretable", pero según leo en la mayoría de los textos sobre este asunto, el plazo de 4 años se cuenta desde la fecha de la sentencia hacia atrás.
Por tanto, podrán reclamar los gastos los dueños de hipotecas canceladas después del 23/12/2011 (la sentencia es de 23/12/2015).
¿O me equivoco de cabo a rabo...?
Saludos y gracias por tu trabajo!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#73
31/01/17 14:13
Gracias!
en respuesta a
Valentin Alcalde
-
#72
31/01/17 14:10
Si ves que en contrato se dice que Bankinter abonará los gastos de X para repartir los gastos entre la banca y el cliente, yo no lo aceptaría. Como mucho te pagarán los costes de gestoría, pero quedaría el notario, los impuestos etc. Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#71
31/01/17 14:06
Gracias Lorena,
Si veo que mencionan algo, entonces pago y firmó? O debo de cuestionarlo?
Gracias por tu ayuda!
en respuesta a
banquipak
-
#70
31/01/17 13:50
Buenas Banquipak,
Me parece que en tu caso no se podría reclamar, me temo. Como te comento, la reclamación se basa en los derechos del consumidor y si el local sobre el que recae la hipoteca no tiene el objeto de vivienda y sí con fines comerciales, no aplica. Pasó algo similar con las cláusula suelo sobre locales comerciales.
También te digo que no soy abogada, y en estos casos tan particulares abogados (u otros profesionales) podrían encontrar resquicios por los que pelear. Próximamente haremos un webinar con un abogado sobre los gastos de formalización de hipoteca. Te mantengo informada Carmen :)
Saludos!
en respuesta a
Miwela
-
#69
31/01/17 13:45
Buenas Miwela,
Así es como lo entiendo yo sí. Pasados 4 años de la cancelación no puedes reclamar. Saludos!
en respuesta a
Valentin Alcalde
-
#68
31/01/17 13:44
Buenas Valentín,
Yo pagaría todos los gastos y después los reclamaría. Más que nada, porque "todavía hay poca literatura" sobre el tema y si reclamas a Bankinter ya, lo único que puede pasar es que asuman una parte (muy pequeña) de todos los casos y ya tendrían para defenderse en una futura reclamación. Debes estar atento también a si se menciona algo en tu futuro contrato hipotecario. También te recomiendo que sigas este hilo: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3437075-gastos-formalizacion-hipoteca-pueden-reclamar
Saludos!
#67
29/01/17 12:53
Hola Lorena, muchas gracias por el articulo, muy informativo.
Mi pregunta es la siguiente:
en un par de semanas firmo mi nueva hipoteca, peor mi banco (Bankinter) me cobra todos los gastos que supuestamente se pueden reclamar para hipotecas anteriores. Que debo de hacer? pagarlos y reclamar después la devolución? estoy un poco liado y te agradecería si me pudieses dar alguna información.
Gracias de nuevo y un saludo
Nuevo
#66
27/01/17 16:59
Hola Lorena
Gracias por darnos luz sobre esto. Entiendo entonces por todo el hilo, que la reclamación tanto de los gastos de formalizació, como de los de cancelación de la hipoteca, no ha lugar si han transcurrido ya 4 años pues se considera prescrito. Confirmanos por favor. Un saludo.
en respuesta a
Lorena Romero
-
#65
27/01/17 11:28
Muchas gracias Lorena Romero.
Buen día!!!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#64
27/01/17 11:11
Muchas Gracias por tu respuesta Lorena.
La compra de la vivienda fue para nuestra residencia, y en realidad no compramos una vivienda hecha, sino que hicimos una casa en una finca de nuestra propiedad. Como el banco nos ponía problemas para darnos la hipoteca sobre la obra, hicimos la hipoteca sobre un local de nuestra propiedad que teníamos libre de cargas.
Dicho ésto ¿entiendes que en esta situación también es posible solicitar los gastos de formalización de hipoteca?.
Muchas Gracias por todo.
Un saludo,
Carmen
en respuesta a
Mcm2017
-
#63
27/01/17 09:44
Te voy a dar la razón. De hecho, ayer tuvimos un Webinar sobre la cláusula suelo en el que el ponente (abogado) nos recomendó que no fuéramos reclamando una cantidad en concreto al banco. Dijo que hiciéramos la reclamación formal tanto de la cláusula suelo como de los gastos de formalización y que sea el banco el que se mueva. Recomendó además acudir con un abogado para la negociación de la cláusula suelo con el Real Decreto Ley, para tener una idea de lo que te pueden pagar. En cuanto a los gastos de formalización, puedes usar esta calculadora: https://www.rankia.com/promociones/hipotecas/calculadora-gastos-hipoteca
La reclamación de los gastos de formalización de hipoteca pueden ser reclamados por quien tiene el carácter de consumidor. Esto quiere decir que la hipoteca no puede destinarse a la actividad profesional o comercial. Por tanto, es válido para la compra de cualquier vivienda, siempre y cuando dicha compra no haya sido como consecuencia de una actividad profesional.
¿Es este tu caso? Saludos!
#61
26/01/17 23:21
Tengo una duda.
Nosotros pedimos la hipoteca para hacer una casa contra un local de nuestra propiedd.
¿podríamos reclamar esos gastos de notario, tasación, impuestos y registro?.
Muchas Gracias por los comentarios.
_foro.png?1766491346)
_col.jpg?1763021099 "Mejores hipotecas fijas")
_col.png?1650365193 "Dónde comprar pisos de bancos")
_col.png?1732017304 "Mejores hipotecas para subrogación")