¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Reclamar los gastos de la hipoteca sigue siendo una de las consultas más habituales entre quienes firmaron su préstamo hace años. Y no es para menos: durante décadas, muchos bancos trasladaron al cliente costes que hoy sabemos que no le correspondían. Si pagaste notaría, gestoría, registro o tasación al firmar tu hipoteca, es muy probable que puedas recuperar parte de ese dinero.
Reclamar gastos hipoteca
En esta guía te explico cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso, qué ha cambiado en los últimos años, qué documentación necesitas, los plazos reales para reclamar y cuánto puedes llegar a recuperar.
El banco asume la mayoría de los gastos de constitución.
El reparto de costes está claramente definido por ley.
Se refuerza la protección al consumidor.
Sin embargo, esta ley no borra lo ocurrido antes. Si firmaste tu hipoteca antes de 2019, puedes reclamar los gastos que pagaste de forma indebida.
¿Cuáles son los gastos hipotecarios que se pueden reclamar?
Antes de entrar al detalle, conviene tener claro que no todos los gastos son iguales ni se reclaman de la misma forma. Identificar bien cada concepto es clave para saber cuánto puedes recuperar y si merece la pena iniciar la reclamación.
Si tienes dudas, una revisión previa de tu escritura hipotecaria puede ahorrarte tiempo y errores. Según la jurisprudencia vigente, estos son los principales conceptos reclamables:
Gastos de notaría: se puede reclamar el 50% de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de registro de la propiedad: reclamables al 100%.
Gastos de gestoría: el banco debe devolverlos íntegramente.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, también son reclamables.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no fue transparente o no se justificó adecuadamente.
Solo existen excepciones muy concretas y poco habituales.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca? Paso a paso
Una vez sabes qué puedes reclamar y cuentas con la documentación, llega el momento clave: iniciar la reclamación correctamente. Seguir los pasos en orden aumenta mucho las probabilidades de recuperar tu dinero sin necesidad de ir a juicio.
Recabar toda la documentación
Antes de comenzar cualquier reclamación, asegúrate de tener todos los documentos necesarios. Esto agiliza mucho el proceso.
El primer paso siempre es presentar la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que firmaste la hipoteca. Da igual que hoy ya no seas cliente. El banco tiene hasta 2 meses para responder.
Reclamar los gastos al Banco de España
Si la respuesta no es satisfactoria o no contestan, puedes acudir al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
Acudir a los tribunales
Como última opción, puedes presentar una demanda judicial. En muchos casos, los tribunales siguen fallando a favor del consumidor.
¿Por qué reclamar los gastos de la hipoteca?
Porque, sencillamente, en muchos casos los pagaste sin que te correspondiera. Durante años fue usual que el banco impusiera al cliente todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario, sin negociación y mediante una cláusula estándar.
Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dejado claro que esta práctica fue abusiva. Reclamar no es aprovecharse del sistema: es ejercer un derecho como consumidor.
Además, hablamos de cantidades nada despreciables. En función del importe de la hipoteca, puedes recuperar entre 800 y más de 2.000 euros.
En Rankia puedes comparar las mejores hipotecas del momento, tanto fijas como variables o mixtas, y elegir la que mejor encaje con tu perfil financiero actual. A veces, reclamar gastos y mejorar condiciones va de la mano.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.6 %
TAE bonificado:
3.51 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Pagara total o parcialmente los gastos de constitución.
No haya recuperado ya esas cantidades.
No importa si la hipoteca está activa o cancelada, ni el banco con el que se firmó.
Documentación necesaria para reclamar los gastos de una hipoteca
Aquí es donde muchas reclamaciones se atascan. Tener la documentación completa y bien ordenada marca la diferencia entre una respuesta rápida del banco o meses de espera. Si no conservas todos los papeles, todavía estás a tiempo de solicitarlos y preparar la reclamación con garantías.
Este es uno de los puntos clave del proceso. Para reclamar con éxito necesitas recopilar:
Escritura del préstamo hipotecario.
Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Justificantes de pago (transferencias, cargos bancarios, recibos).
Copia del DNI del titular o titulares.
Si no conservas alguna factura, puedes solicitar duplicados al notario, al registro o a la gestoría.
Plazos para reclamar
Tras la sentencia del TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tienes conocimiento de que la cláusula es abusiva, no desde la firma de la hipoteca.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
No existe un año límite. Puedes reclamar hipotecas firmadas hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, siempre que no supieras antes que podías hacerlo y puedas justificarlo.
Reclamar por tu cuenta al banco es totalmente gratis.
Si acudes a un despacho de abogados o asociación de consumidores, suelen cobrar entre un 10% y un 15% de lo recuperado.
Mi consejo es que revises bien las condiciones y confirmes si los honorarios incluyen abogado y procurador.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca
Sí, especialmente si no se explicó su coste real o no hubo negociación individual.
Sí, siempre que estés dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
Sí. Mientras puedas justificar los pagos y el carácter abusivo de la cláusula, puedes reclamar.
Si firmaste una hipoteca antes de 2019 y asumiste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, todavía estás a tiempo de reclamar. No importa si la hipoteca está cancelada ni cuántos años hayan pasado. Lo importante es actuar dentro del plazo legal y con la documentación adecuada.
Buenas josev_62, te explico. Son opciones distintas. La copia sellada y el acuse de recibo son las pruebas de que has entregado correctamente la reclamación de los gastos hipotecarios y que el banco es consciente de ello.
Por lo tanto, si te presentas en la oficina con el escrito, tienes que conseguir la copia sellada (te la quedarás tú) y entregar la otra. Si prefieres mandar un burofax directamente al SAC del banco, debe ser con modalidad "acuse de recibo y copia certificada". En este caso, se manda el original.
Ahora releyendo parece algo mal explicado, voy a modificarlo, gracias!
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Trist
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#159
25/04/17 10:45
¡Gracias Trist por la información! Noticias agridulces. Por una parte, se pueden reclamar los gastos de formalización de hipoteca pese a cancelar el préstamo hipotecario hace más de 4 años. La parte negativa es que pese al proceso judicial, no consiguió recuperar el pago del Impuesto de Actos Jurídicos, que es más del 60% del coste total de los gastos de hipoteca. No acaba de salir rentable meterte en un procedimiento judicial para 600 €... en mi opinión.
#158
24/04/17 21:09
Buenas tardes, necesito una aclaración, he leído pero no acabo de entender como presentar el modelo arriba indicado.El post dice:Presentarte en una oficina de tu banco, inscribir el original y que os sellen la copia con fecha de recepción.
Mandarlo por burofax con acuse de recibo y copia certificada al SAC de tu banco.
¿Que copia tengo que enviar por burofax, la sellada por el banco o la no sellada?
Muchas gracias.
#157
24/04/17 16:39
Hola a todos amigos rankianos.
Mirad lo que acabo de leer ... por si os interesa.
Otra opción es esperar. Hay cuatro años desde la sentencia de diciembre de 2015 para reclamarlo. Si en este tiempo las entidades se dan cuenta que tendrán que pagar las costas judiciales podrían abrir un proceso de devolución como con las cláusulas suelo. Pero son todo hipótesis.
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Mapef920
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#155
12/04/17 17:36
Supongo que ese es el escrito que has recibido por parte de Bankia, ¿no? Porque yo he recibido exactamente la misma respuesta.. :( a partir de aquí, ¿qué opciones se supone que tenemos? Supongo que no será otra que acudir por la vía judicial, ¿no?
Un saludo!
en respuesta a
Luis Saguar
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#154
10/04/17 12:08
Buenas Luis.
Según comentan distintos abogados, la reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca tiene un plazo de prescripción de 4 años desde la CANCELACIÓN de la hipoteca. Si estás dentro de esos 4 años, no importa que ya no seas cliente de la entidad para reclamar. Aunque te avanzo que desestimarán tu carta al SAC del banco.
Luego, Freedom Finance entiendo que es un simple intermediario que te puso en contacto con el banco. El que te concedió la hipoteca realmente es la CAM (Banco Sabadell) y en consecuencia, el que te imputó a ti los gastos.
Saludos!
Nuevo
#153
08/04/17 20:46
Hola, yo hice una hipoteca con la CAM, que ahora es Banco Sabadell, me cobraron todos esos gatos por supuesto, posteriormente la cancele y la volvi a hacer con BBVA (Ampliacion), y mas tarde hice otra vez lo mismo, otra vez con la CAM, auque esta ultima vez me lo tramito todo una entidad (Freedom finance), pero tambien pague los gastos. Me surjen dos dudas, ¿puedo reclamar los gatos de cada vez que hice la ampliación?, es decir, a la CAM, BBVA y de nuevo a la CAM. y el el caso de la ultima ampliación, a quien se lo tengo que reclamar a la CAM o a Freedom Finance?.
Gracias. un saludo.
en respuesta a
Mapef920
-
#152
30/03/17 10:42
Es una pena que los bancos se estén aferrando a la ambigüedad de la sentencia acerca de los AJD para no devolver ni un céntimo de los gastos de hipoteca. Nos están empujando a la reclamación judicial como la única vía para recuperarlo. Muchas gracias por adjuntar la resolución Mapef920!
en respuesta a
Trist
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#151
30/03/17 10:38
Hola Trist, eres tú el que tienes que remitir la reclamación directamente al SAC del banco. Encontrarás la dirección en la propia web del banco. Suelen indicar la dirección postal.
En el propio artículo, último apartado, comento los documentos que es recomendable adjuntar, aunque no es obligatorio. Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#150
29/03/17 19:01
Hola Lorena.
Una duda sobre el tramite.
Cuando presentamos el escrito en nuestra sucursal para que lo hagan llegar al SAC...¿hay que adjuntar fotocopia de todo: facturas, escritura,...etc?
O dicho de otra manera...junto con el escrito...¿que documentación aportamos?
Ademas de enviarlo o entregarlo en nuestra sucursal...¿también es necesario enviar lo mismo por correo postal?
Muchas gracias.
Trist
en respuesta a
Lorena Romero
-
#149
29/03/17 17:53
Buenas tardes Lorena,
Por prudencia con la LOPD he preferido escribirte los párrafos importantes de la carta de contestación de la entidad financiera:
"En relación a los citados gastos lamentamos comunicarle que no es posible acceder a su solicitud, debiendo significar que la jurisprudencia dictada por los Tribunales en esta materia ha establecido que no todos los gastos e impuestos son por cuenta de las entidades financieras, tal y como usted solicita. De hecho, existen distintas resoluciones judiciales que, basándose en el art. 68 del Reglamento del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, han establecido que el pago de dicho impuesto relativo a la formalización del préstamo hipotecario corresponde al prestatario.
Además, existen otros gastos que corresponden al prestatario entre los que se encuentran los relativos a la tasación del bien, seguro y los de notaría correspondiente a la escritura, así como los que se devenguen en interés del mismo.
Lo anterior es independiente de la posible nulidad de la cláusula pues, como han señalado determinadas resoluciones judiciales, ello no implica atribuir automáticamente a la entidad bancaria el pago de los concretos gastos reclamados por usted".
Espero que sirva de ayuda.
Saludos.
en respuesta a
Lorena Romero
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#148
29/03/17 10:04
Hasta que el Gobierno no mueva ficha es tonteria complicarse.
Quisieron sacar estos gastos junto con los de la clausula en el mismo decreto y hubo parón.
Supuestamente están en ello, no?.
El Decreto de las clausulas suelo ha venido estupendamente a muchos afectados, Bankia lo ha cumplido parece ser y está siendo rápida.
Si con el Decreto sobre gastos de formalización son "simpáticos" con el paganini pues se verá como se comportan los bancos.
Sigo a la espera
en respuesta a
Trist
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#147
28/03/17 08:49
A día de hoy, es más complicado recuperar los gastos de formalización por vía amistosa que la cláusula suelo. Eso es un hecho. Pero también lo fue reclamar la cláusula suelo en su día. Es cuestión de hacer fuerza, que se muevan colectivos, se sucedan sentencias etc.
Cuando lo bancos vean que les sale más rentable devolver el dinero que pagar costas, cambiará el asunto.
#146
27/03/17 19:48
Hola a todos.
Yo tambien me estoy planteando reclamar los gastos a mi banco, aunque soy bastante pesimista (bueno yo parto ya de la premisa que con la reclamación amistosa no vamos a lllegar a ningun sitio... ojalá me equivoque amigos RAnkianos).
Como cancelaste la hipoteca de Bankinter hace más de 4 años no puedes reclamar. Esto es lo que opinan la mayoría de abogados. Otros apuestan por que la acción no preescribe. Pero los 4 años es lo que se suele decir en estos casos. Sí podrías reclamar los gastos de la subrogación y tienes que dirigir la reclamación al BBVA. Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#144
27/03/17 12:43
Buenos dias, le cuento mi caso, ya que estoy hecho un lio.
Compre piso en 2004 a particular y firme hipoteca con bankinter, en 2009 la subrogue a Caixa Terrasa,luego absorvida por Unnim y finalmente por BBVA que es donde esta actualmente.
Tengo derecho a reclamar gastos de constitucion de hipoteca a Bankinter , a BBVA por la subrogacion , a ninguno de los 2 o a los 2, y que gastos podria reclamar...
Muchisimas gracias
en respuesta a
Mapef920
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#143
27/03/17 08:38
Buenas de nuevo! Sí, por favor. Intenta colgarla en comentarios subiéndola como foto. La reclamación del impuesto de AJD está siendo complicada, como se esperaba. ¿Por qué? Porque el sujeto pasivo del AJD es claramente el prestatario, debe pagarlo quien pide el préstamo. Sin embargo, la sentencia del TS dice que debe pagar el AJD la persona/organismo que requiera el pago, en este caso, el banco.
Debido a este debate, parece que la reclamación del AJD deberá pasar por vía judicial.
#142
22/03/17 19:13
Buenas tardes Lorena,
Un cliente me ha hecho llegar la contestación de Bankia a su escrito al SAC en referencia a los gastos de formalización. Rechazan la devolución alegando que dicha cláusula, aún en el caso de que se considere nula, no implica que los gastos los tengan que asumir ellos y que existen sentencias en las que afirman que el impuesto de AJD corre por cuenta del prestatario. Así como los gastos de tasación, notaría, etc.
El banco que tiene la sentencia del Tribunal Supremo es el BBVA. Los clientes de esta entidad, tienen más posibilidades de recuperar los gastos porque sus cláusulas fueron escritas de forma similar. De todas formas, las sentencias se están sucediendo en el resto de entidades como menciono en mi comentario anterior.
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