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Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Hasta no hace mucho la mayoría de los gastos de hipoteca, por norma general, los debía asumir el cliente que solicitaba la financiación. En torno al asunto, había mucha polémica por la actuación de los prestatarios. Sin embargo, en marzo de 2019 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, corrigió el Supremo a favor de los hipotecados. De este modo, muchos comenzaron a demandar los pagos que hicieron en el momento de contratar su hipoteca. Pero, ¿qué gastos se pueden reclamar al banco?

En este artículo, veremos cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco y qué les podemos reclamar, entre otros.

 

Qué son los gastos hipotecarios

Cuando solicitamos financiación hipotecaria para comprar una casa, debemos tener en cuenta el coste que esto conlleva. Son los llamados gastos hipotecarios, estos son necesarios para que la concesión del crédito y constitución de la hipoteca se efectúen. 

Los gastos de la hipoteca, pueden clasificarse en los siguientes:   

  • Gastos de tasación 
  • Gastos de notaría 
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad 
  • Impuestos de Actos Jurídicos Documentados 
  • Gastos de gestoría

 

Qué gastos se pueden reclamar

Este punto está relacionado con el apartado anterior, puesto que todos aquellos gastos que se habían mencionado, pueden ser reclamados al banco. Pero vamos a analizar con más profundidad cómo se gestionan los pagos

  • Gastos de notaría. Son los que corresponden a la escritura de préstamo hipotecario. En este caso el pago lo han de hacer las dos partes: el hipotecado y el banco.
  • Gastos de la tasación de la vivienda. Este gasto, lo debe asumir el banco por completo, ya que muchos trabajan con empresas propias de tasación. 
  • Factura por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos que correspondan a la gestoría. Debe ser asumido por el banco.
  • Gasto de comisión de apertura. En el caso de que el cobro de la comisión no pueda ser justificado, el banco debe devolver estos gastos. 

Cómo realizar la reclamación 

Lo primero y lo más importante antes de reclamar los gastos de nuestra hipoteca es todos los justificantes de los pagos realizados durante la formalización del contrato. Es necesario también aportar la copia de la escritura del préstamo hipotecario. 

El siguiente paso es acudir al banco o al servicio de atención al cliente, pero antes, debemos contar con un modelo escrito de reclamación de los gastos hipotecarios, que más adelante facilitaremos, no obstante también se puede encontrar en internet. 

Una vez hayas hecho todo lo mencionado en los dos apartados anteriores y en el caso de que el banco no te dé respuesta alguna en un plazo de dos meses, puedes optar por ir a los tribunales, o bien, al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. La respuesta del Banco de España la tendremos en un plazo de cuatro meses, con ella podemos reclamar a nuestra entidad y volver a insistir. En el caso de que nuestra entidad tampoco asuma los gastos, podemos recurrir al juzgado especializado en las cláusulas hipotecarias. 

 

Modelo de reclamación de los gastos de hipoteca

Si es tu caso y quieres llevar a cabo la reclamación de tus gastos hipotecarios, puedes descargarte el modelo a través de este enlace

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  1. en respuesta a Monicapeña
    -
    #200
    18/10/18 12:09

    Hola a todos.

    No sé si Lorena aún lleva este tema.

    Mirad lo que sale hoy en prensa:

    https://www.lasprovincias.es/economia/supremo-respalda-banco-pague-impuestos-firmar-hipoteca-20181018104921-nt.html

    El alto tribunal establece que es la entidad prestamista, y no quien recibe el préstamo, el que tiene interés en inscribir la operación y elevarla a escritura pública

  2. Nuevo
    #199
    19/07/18 16:06

    Hola:
    Estamos casi a punto de que nos concedan hipoteca, no obstante, a la vista de que todo es soltar Pasta, nos surgen las siguientes dudas:
    Se puede reclamar la parte de que pagamos los compradores íntegramente de notaria, gestores y tasación?
    Por otro lado, la comunidad de Castilla la mancha (en este caso donde están el inmueble) hace una tasación del mismo 15.000€ por encima que la del tasador. Lo cual, incrementa la diferencia entre precio catastral y de mercado que hay que abonar a Lisboa sibverguenzas de hacienda, porque no entiendo si en su día se cobraron el i.v.a de la compra de este inmueble nuevo ahora se longitud cobran llamándolo de otra forma dorma ya que el inmueble del que hablo es de segunda mano. Es primera vivienda en adquisición.
    Alguien me podría ayudar?? Orientar? Ando un poco verde en esto y no me gustaría aprender a base de dinero...como siempre.
    Muchas gracias. Saludos.

  3. Nuevo
    #198
    13/06/18 18:09

    Algún demandante tiene en su poder la copia de la demanda? Creo q si tus gastos son menores del 2009 euros puedes demandad al banco por tu cuenta sin pagar abogado

  4. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #197
    24/01/18 14:16

    Mi última cuota es de mas de 4 años, en febrero se cumplen los 5.

    Seguiré tu consejo y hablaré con varios abogados a ver que opinan.

    Muchas gracias Lorena

  5. en respuesta a Rafac
    -
    #196
    24/01/18 13:20

    @Rafac, aclaro mi respuesta que parece muy cortante pero en realidad no lo es. Si fuera yo, NO reclamaría porque hay un riesgo muy elevado a recuperar entre poco y nada por los gastos y por mi personalidad considero que no vale la pena pasar por ello.

    Ahora bien, posibilidades tienes y tienes que encontrar el abogado que esté dispuesto a llevar tu caso porque muchos (Arriaga sin ir más lejos) no aceptan el caso si no está meridianamente claro. Y el tuyo es bastante complejo. Si estás decidido en intentarlo, puedes argumentar lo siguiente:

    "Se aplica el plazo de imprescriptible de la acción de nulidad o, en su defecto, la aplicación del artículo 1964.2 del Código Civil, que en el momento de firmarse el préstamo establecía un plazo de 15 años (actualmente es de 5 años, pero la modificación no afecta al caso por aplicación de la disposición transitoria quinta de la ley 42/2015). Por lo tanto, la declaración de nulidad de lo allí dispuesto siempre será posible si se encuentran los presupuestos analizados por el alto tribunal".

    Espero haberme explicado mejor ahora :)

  6. en respuesta a Rafac
    -
    #194
    24/01/18 13:07

    Buenas Rafac,

    Hay diferentes teorías entorno a esto: que no prescribe nunca, que prescribe a los 15 años de la cancelación, que prescribe a los 4 años de la sentencia del Tribunal Supremo... De hecho, se han producido sentencias diferentes entorno a este tema.

    - Devolución de todos los gastos de formalización de una hipoteca cancelada en 2009: http://noticias.juridicas.com/actualidad/jurisprudencia/12050-un-juzgado-ordena-la-devolucion-de-todos-los-gastos-de-formalizacion-de-una-hipoteca-cancelada-en-2009/
    - Otras sentencias gastos de formalización de hipoteca: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3725602-6-sentencias-judiciales-gastos-hipoteca-podre-recuperar-dinero-que-cobro-banco

    Si me permites dar mi opinión (basada en diferentes artículos y opiniones de expertos ) reclamaría si la fecha de la última cuota abonada al banco no es superior a 4 años atrás. Como has visto, puede sonar la flauta y aunque hayan pasado 8 años desde la cancelación, te pueden devolver todo (incluso el AJD), pero te avanzo que no es lo habitual.

    En tu situación haría un estudio gratuito con varios abogados y que te den una valoración de las posibilidades de ganar.

  7. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #193
    24/01/18 12:55

    Buenos días.

    He preguntado a varios abogados por la reclamación de los gastos de hipoteca y todos me dicen que eso no prescribe, que mientras tenga la documentación puedo reclamar.

    Si que es cierto que solo lo he hecho por teléfono, pero me extraña un poco.

    Mi caso es que pagué todo lo que faltaba en febrero del 2013, sin cancelarla en registro.

    Como no se si estoy en plazo o no, pues he llamado al primero, y al decirme que eso no prescribe nunca, pues he llamado a otro... así hasta tres...

    ¿Es posible que no prescriba nunca?

    Muchas gracias

  8. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #192
    08/01/18 13:51

    Perdona las molestias, la diligencia en la hipoteca es únicamente el valor que pagué por el AJD de la compraventa, un 0,5% sobre el valor de la compra. El AJD de la hipoteca estaba exento y no puedo por ello meterla, saludos

  9. en respuesta a defenestrc
    -
    #191
    08/01/18 10:11

    Buenos días,

    En mi opinión, realizar una subrogación de deudor es prácticamente el mismo caso que al firmar una hipoteca nueva, ya que no tuviste ningún tipo de negociación con el banco sobre las cláusulas de la hipoteca. Por lo tanto, los gastos de hipoteca te los atribuyeron a ti completa e injustamente. Al cancelar el préstamo hace menos de 4 años podrías reclamar pero a través de abogado. Dudo que tenga efecto la reclamación al SAC.

    Por otra parte, la diligencia del AJD, la desconozco completamente. Te animo a que pongas tu duda en el foro de hipotecas de Rankia: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas y así otros usuarios podrás echarte una mano.

    Un saludo,

  10. #190
    06/01/18 12:27

    He vuelto a mirar los papales de formalización de la hipoteca, y tenía una subrogación en el préstamo hipotecario por cambio de deudor, cogimos el préstamo de la promotora en el año 2003. Está todo pagado pero sin cancelar todavía, lo pagué hace 3 años o así
    ¿Se podrá meter los gastos de notaría, registro, etc... ?. También tengo una diligencia dentro de la escritura con el pago del AJD, en aquella por lo que se ve no estaba exento, también lo puedo meter. Me imagino que dicha diligencia es de la hipoteca a la que me subrogué, como todos los propietarios del bloque donde vivo
    saludos

  11. #189
    14/11/17 12:39

    Hola a todos.

    Hoy traigo una buena noticia al respecto....

    http://www.lasprovincias.es/economia/audiencia-obliga-devolver-20171110165506-nt.html

    P.D:.... Lorena ya he encontrado el hilo y lo he puesto...muchas gracias.

  12. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #187
    02/10/17 19:03

    Las hojas de encargo que he recopilado así lo dicen. El primer contacto que he tenido con ellos me lo confirman

    Me da que el truco está en que si no lo ven meridianamente claro no van a juicio. En cualquier caso tengo mis cautelas con los bufetes que he contactado.

  13. en respuesta a Sonic73
    -
    #186
    02/10/17 18:38

    Las costas en un juicio incluyen los honorarios de abogado, aranceles de procurador, honorarios de los peritos que hayan intervenido, gastos de peritos y testigos, gastos de pruebas documentales y las tasas judiciales. Por lo tanto, si eres condenado en costas tienes que abonar tu parte más la del contrario. Desconozco cuál puede ser el importe ya que depende la cuantía que se reclame, la verdad es que me has pillado.

    Y ojo con los despachos que dicen que si pierdes te pagan las costas porque sería competencia desleal.

  14. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #185
    02/10/17 18:26

    Muchas gracias Lorena.

    En mi caso no han pasado los 4 años desde el último pago, pero en casos de amigos y familiares si han pasado.

    Los bufetes que he consultado si se va por la via judicial y se pierde asumen ellos las cotas. Aún no les he expuesto los casos pero bien seguro que si no lo ven claro no se arriesgarán a demandar y renunciarán al caso.

    Sólo como curiosidad personal...¿Las costas en un juicio de primera instancia suelen rondar los 2.000 €? Soy un auténtico ignorante en la materia.

    En cualquier caso, mi experiencia con los bufetes contactados no es especialmente buena en cuanto a su predisposición. Buscan llegar a un acuerdo ocn el banco y sacarse su comisión.

  15. en respuesta a Sonic73
    -
    #184
    02/10/17 13:10

    Reclamar los gastos de formalización de hipoteca por la vía judicial aunque tengas la hipoteca cancelada siempre es una opción. El problema es que te arriesgas a recibir una sentencia negativa y a cargar con las costas judiciales. Ello significa que quizá estabas reclamando 3.000/4.000 € y has acabado pagando 2.000 €. Yo no me arriesgaría, para serte sincera.

    Un saludo

  16. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #183
    02/10/17 11:33

    Hola Lorena. Así es, el banco le ha hecho esa oferta solo con la reclamación al banco sin abogado. A mi también me ha sorprendido. La redacción de su clausula dejaba claro que el cliente se hacía cargo de todos los gastos. Sólo es una hipótesis mía, pero teniendo en cuenta que el BBVA ya ha tenido varias sentencias contrarias quizás intente llegar a un acuerdo a la baja. Elha ido a un abogado. Yo en brevev haré lo mismo

    Respecto a los plazos es un lío. Si se interpreta como los 4 años desde la sentencia .Alguien que haya terminado de pagar la hipoteca en 2010 por ejemplo ¿Podría ir por la vía judicial? A vr que me dicen los abogados que voy a consultar.

  17. en respuesta a Sonic73
    -
    #182
    02/10/17 09:21

    Así es, en la reclamación judicial le corresponderá una cifra superior a 600 € porque solo los gastos de notaría suelen superar esa cifra por lo general. Me sorprende que el banco le haya hecho esa oferta, por lo que estoy leyendo los bancos están empujando a los afectados a reclamar por vía judicial como única solución.

  18. en respuesta a Sonic73
    -
    #181
    02/10/17 09:19

    Buenas Sonic73,

    El tema del plazo máximo para reclamar los gastos de formalización de hipoteca es algo polémico. Algunos abogados apuntan a que la fecha máxima para reclamar es de 4 años desde la cancelación de hipoteca, mientras que otros apuntan a 4 años desde la fecha de la sentencia del 23 de Diciembre de 2015 al basarse en artículos diferentes de la ley.

    En cuanto a tu pregunta, según mi interpretación, habría que tener en cuenta la fecha en la que dejas de deber dinero por el préstamo al banco y, por lo tanto, dejes de tener esa "relación contractual". Es cierto que en el registro se sigue reflejando una deuda a tu nombre, pero entiendo que es un tema administrativo que no aplica en una reclamación contra el banco. Esta es mi opinión, aunque como ya habrás visto, es complicado ponerse de acuerdo en estos temas jurídicos...

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