¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Reclamar los gastos de la hipoteca sigue siendo una de las consultas más habituales entre quienes firmaron su préstamo hace años. Y no es para menos: durante décadas, muchos bancos trasladaron al cliente costes que hoy sabemos que no le correspondían. Si pagaste notaría, gestoría, registro o tasación al firmar tu hipoteca, es muy probable que puedas recuperar parte de ese dinero.
Reclamar gastos hipoteca
En esta guía te explico cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso, qué ha cambiado en los últimos años, qué documentación necesitas, los plazos reales para reclamar y cuánto puedes llegar a recuperar.
El banco asume la mayoría de los gastos de constitución.
El reparto de costes está claramente definido por ley.
Se refuerza la protección al consumidor.
Sin embargo, esta ley no borra lo ocurrido antes. Si firmaste tu hipoteca antes de 2019, puedes reclamar los gastos que pagaste de forma indebida.
¿Cuáles son los gastos hipotecarios que se pueden reclamar?
Antes de entrar al detalle, conviene tener claro que no todos los gastos son iguales ni se reclaman de la misma forma. Identificar bien cada concepto es clave para saber cuánto puedes recuperar y si merece la pena iniciar la reclamación.
Si tienes dudas, una revisión previa de tu escritura hipotecaria puede ahorrarte tiempo y errores. Según la jurisprudencia vigente, estos son los principales conceptos reclamables:
Gastos de notaría: se puede reclamar el 50% de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de registro de la propiedad: reclamables al 100%.
Gastos de gestoría: el banco debe devolverlos íntegramente.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, también son reclamables.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no fue transparente o no se justificó adecuadamente.
Solo existen excepciones muy concretas y poco habituales.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca? Paso a paso
Una vez sabes qué puedes reclamar y cuentas con la documentación, llega el momento clave: iniciar la reclamación correctamente. Seguir los pasos en orden aumenta mucho las probabilidades de recuperar tu dinero sin necesidad de ir a juicio.
Recabar toda la documentación
Antes de comenzar cualquier reclamación, asegúrate de tener todos los documentos necesarios. Esto agiliza mucho el proceso.
El primer paso siempre es presentar la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que firmaste la hipoteca. Da igual que hoy ya no seas cliente. El banco tiene hasta 2 meses para responder.
Reclamar los gastos al Banco de España
Si la respuesta no es satisfactoria o no contestan, puedes acudir al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
Acudir a los tribunales
Como última opción, puedes presentar una demanda judicial. En muchos casos, los tribunales siguen fallando a favor del consumidor.
¿Por qué reclamar los gastos de la hipoteca?
Porque, sencillamente, en muchos casos los pagaste sin que te correspondiera. Durante años fue usual que el banco impusiera al cliente todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario, sin negociación y mediante una cláusula estándar.
Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dejado claro que esta práctica fue abusiva. Reclamar no es aprovecharse del sistema: es ejercer un derecho como consumidor.
Además, hablamos de cantidades nada despreciables. En función del importe de la hipoteca, puedes recuperar entre 800 y más de 2.000 euros.
En Rankia puedes comparar las mejores hipotecas del momento, tanto fijas como variables o mixtas, y elegir la que mejor encaje con tu perfil financiero actual. A veces, reclamar gastos y mejorar condiciones va de la mano.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.58 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Pagara total o parcialmente los gastos de constitución.
No haya recuperado ya esas cantidades.
No importa si la hipoteca está activa o cancelada, ni el banco con el que se firmó.
Documentación necesaria para reclamar los gastos de una hipoteca
Aquí es donde muchas reclamaciones se atascan. Tener la documentación completa y bien ordenada marca la diferencia entre una respuesta rápida del banco o meses de espera. Si no conservas todos los papeles, todavía estás a tiempo de solicitarlos y preparar la reclamación con garantías.
Este es uno de los puntos clave del proceso. Para reclamar con éxito necesitas recopilar:
Escritura del préstamo hipotecario.
Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Justificantes de pago (transferencias, cargos bancarios, recibos).
Copia del DNI del titular o titulares.
Si no conservas alguna factura, puedes solicitar duplicados al notario, al registro o a la gestoría.
Plazos para reclamar
Tras la sentencia del TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tienes conocimiento de que la cláusula es abusiva, no desde la firma de la hipoteca.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
No existe un año límite. Puedes reclamar hipotecas firmadas hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, siempre que no supieras antes que podías hacerlo y puedas justificarlo.
Reclamar por tu cuenta al banco es totalmente gratis.
Si acudes a un despacho de abogados o asociación de consumidores, suelen cobrar entre un 10% y un 15% de lo recuperado.
Mi consejo es que revises bien las condiciones y confirmes si los honorarios incluyen abogado y procurador.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca
Sí, especialmente si no se explicó su coste real o no hubo negociación individual.
Sí, siempre que estés dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
Sí. Mientras puedas justificar los pagos y el carácter abusivo de la cláusula, puedes reclamar.
Si firmaste una hipoteca antes de 2019 y asumiste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, todavía estás a tiempo de reclamar. No importa si la hipoteca está cancelada ni cuántos años hayan pasado. Lo importante es actuar dentro del plazo legal y con la documentación adecuada.
El alto tribunal establece que es la entidad prestamista, y no quien recibe el préstamo, el que tiene interés en inscribir la operación y elevarla a escritura pública
Nuevo
#199
19/07/18 16:06
Hola:
Estamos casi a punto de que nos concedan hipoteca, no obstante, a la vista de que todo es soltar Pasta, nos surgen las siguientes dudas:
Se puede reclamar la parte de que pagamos los compradores íntegramente de notaria, gestores y tasación?
Por otro lado, la comunidad de Castilla la mancha (en este caso donde están el inmueble) hace una tasación del mismo 15.000€ por encima que la del tasador. Lo cual, incrementa la diferencia entre precio catastral y de mercado que hay que abonar a Lisboa sibverguenzas de hacienda, porque no entiendo si en su día se cobraron el i.v.a de la compra de este inmueble nuevo ahora se longitud cobran llamándolo de otra forma dorma ya que el inmueble del que hablo es de segunda mano. Es primera vivienda en adquisición.
Alguien me podría ayudar?? Orientar? Ando un poco verde en esto y no me gustaría aprender a base de dinero...como siempre.
Muchas gracias. Saludos.
Nuevo
#198
Danielhernandez
13/06/18 18:09
Algún demandante tiene en su poder la copia de la demanda? Creo q si tus gastos son menores del 2009 euros puedes demandad al banco por tu cuenta sin pagar abogado
en respuesta a
Lorena Romero
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#197
24/01/18 14:16
Mi última cuota es de mas de 4 años, en febrero se cumplen los 5.
Seguiré tu consejo y hablaré con varios abogados a ver que opinan.
Muchas gracias Lorena
en respuesta a
Rafac
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#196
24/01/18 13:20
@Rafac, aclaro mi respuesta que parece muy cortante pero en realidad no lo es. Si fuera yo, NO reclamaría porque hay un riesgo muy elevado a recuperar entre poco y nada por los gastos y por mi personalidad considero que no vale la pena pasar por ello.
Ahora bien, posibilidades tienes y tienes que encontrar el abogado que esté dispuesto a llevar tu caso porque muchos (Arriaga sin ir más lejos) no aceptan el caso si no está meridianamente claro. Y el tuyo es bastante complejo. Si estás decidido en intentarlo, puedes argumentar lo siguiente:
"Se aplica el plazo de imprescriptible de la acción de nulidad o, en su defecto, la aplicación del artículo 1964.2 del Código Civil, que en el momento de firmarse el préstamo establecía un plazo de 15 años (actualmente es de 5 años, pero la modificación no afecta al caso por aplicación de la disposición transitoria quinta de la ley 42/2015). Por lo tanto, la declaración de nulidad de lo allí dispuesto siempre será posible si se encuentran los presupuestos analizados por el alto tribunal".
Espero haberme explicado mejor ahora :)
en respuesta a
Rafac
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#194
24/01/18 13:07
Buenas Rafac,
Hay diferentes teorías entorno a esto: que no prescribe nunca, que prescribe a los 15 años de la cancelación, que prescribe a los 4 años de la sentencia del Tribunal Supremo... De hecho, se han producido sentencias diferentes entorno a este tema.
Si me permites dar mi opinión (basada en diferentes artículos y opiniones de expertos ) reclamaría si la fecha de la última cuota abonada al banco no es superior a 4 años atrás. Como has visto, puede sonar la flauta y aunque hayan pasado 8 años desde la cancelación, te pueden devolver todo (incluso el AJD), pero te avanzo que no es lo habitual.
En tu situación haría un estudio gratuito con varios abogados y que te den una valoración de las posibilidades de ganar.
en respuesta a
Lorena Romero
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#193
24/01/18 12:55
Buenos días.
He preguntado a varios abogados por la reclamación de los gastos de hipoteca y todos me dicen que eso no prescribe, que mientras tenga la documentación puedo reclamar.
Si que es cierto que solo lo he hecho por teléfono, pero me extraña un poco.
Mi caso es que pagué todo lo que faltaba en febrero del 2013, sin cancelarla en registro.
Como no se si estoy en plazo o no, pues he llamado al primero, y al decirme que eso no prescribe nunca, pues he llamado a otro... así hasta tres...
¿Es posible que no prescriba nunca?
Muchas gracias
en respuesta a
Lorena Romero
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#192
08/01/18 13:51
Perdona las molestias, la diligencia en la hipoteca es únicamente el valor que pagué por el AJD de la compraventa, un 0,5% sobre el valor de la compra. El AJD de la hipoteca estaba exento y no puedo por ello meterla, saludos
en respuesta a
defenestrc
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#191
08/01/18 10:11
Buenos días,
En mi opinión, realizar una subrogación de deudor es prácticamente el mismo caso que al firmar una hipoteca nueva, ya que no tuviste ningún tipo de negociación con el banco sobre las cláusulas de la hipoteca. Por lo tanto, los gastos de hipoteca te los atribuyeron a ti completa e injustamente. Al cancelar el préstamo hace menos de 4 años podrías reclamar pero a través de abogado. Dudo que tenga efecto la reclamación al SAC.
Por otra parte, la diligencia del AJD, la desconozco completamente. Te animo a que pongas tu duda en el foro de hipotecas de Rankia: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas y así otros usuarios podrás echarte una mano.
Un saludo,
#190
06/01/18 12:27
He vuelto a mirar los papales de formalización de la hipoteca, y tenía una subrogación en el préstamo hipotecario por cambio de deudor, cogimos el préstamo de la promotora en el año 2003. Está todo pagado pero sin cancelar todavía, lo pagué hace 3 años o así
¿Se podrá meter los gastos de notaría, registro, etc... ?. También tengo una diligencia dentro de la escritura con el pago del AJD, en aquella por lo que se ve no estaba exento, también lo puedo meter. Me imagino que dicha diligencia es de la hipoteca a la que me subrogué, como todos los propietarios del bloque donde vivo
saludos
P.D:.... Lorena ya he encontrado el hilo y lo he puesto...muchas gracias.
en respuesta a
Lorena Romero
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#187
02/10/17 19:03
Las hojas de encargo que he recopilado así lo dicen. El primer contacto que he tenido con ellos me lo confirman
Me da que el truco está en que si no lo ven meridianamente claro no van a juicio. En cualquier caso tengo mis cautelas con los bufetes que he contactado.
en respuesta a
Sonic73
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#186
02/10/17 18:38
Las costas en un juicio incluyen los honorarios de abogado, aranceles de procurador, honorarios de los peritos que hayan intervenido, gastos de peritos y testigos, gastos de pruebas documentales y las tasas judiciales. Por lo tanto, si eres condenado en costas tienes que abonar tu parte más la del contrario. Desconozco cuál puede ser el importe ya que depende la cuantía que se reclame, la verdad es que me has pillado.
Y ojo con los despachos que dicen que si pierdes te pagan las costas porque sería competencia desleal.
en respuesta a
Lorena Romero
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#185
02/10/17 18:26
Muchas gracias Lorena.
En mi caso no han pasado los 4 años desde el último pago, pero en casos de amigos y familiares si han pasado.
Los bufetes que he consultado si se va por la via judicial y se pierde asumen ellos las cotas. Aún no les he expuesto los casos pero bien seguro que si no lo ven claro no se arriesgarán a demandar y renunciarán al caso.
Sólo como curiosidad personal...¿Las costas en un juicio de primera instancia suelen rondar los 2.000 €? Soy un auténtico ignorante en la materia.
En cualquier caso, mi experiencia con los bufetes contactados no es especialmente buena en cuanto a su predisposición. Buscan llegar a un acuerdo ocn el banco y sacarse su comisión.
en respuesta a
Sonic73
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#184
02/10/17 13:10
Reclamar los gastos de formalización de hipoteca por la vía judicial aunque tengas la hipoteca cancelada siempre es una opción. El problema es que te arriesgas a recibir una sentencia negativa y a cargar con las costas judiciales. Ello significa que quizá estabas reclamando 3.000/4.000 € y has acabado pagando 2.000 €. Yo no me arriesgaría, para serte sincera.
Un saludo
en respuesta a
Lorena Romero
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#183
02/10/17 11:33
Hola Lorena. Así es, el banco le ha hecho esa oferta solo con la reclamación al banco sin abogado. A mi también me ha sorprendido. La redacción de su clausula dejaba claro que el cliente se hacía cargo de todos los gastos. Sólo es una hipótesis mía, pero teniendo en cuenta que el BBVA ya ha tenido varias sentencias contrarias quizás intente llegar a un acuerdo a la baja. Elha ido a un abogado. Yo en brevev haré lo mismo
Respecto a los plazos es un lío. Si se interpreta como los 4 años desde la sentencia .Alguien que haya terminado de pagar la hipoteca en 2010 por ejemplo ¿Podría ir por la vía judicial? A vr que me dicen los abogados que voy a consultar.
en respuesta a
Sonic73
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#182
02/10/17 09:21
Así es, en la reclamación judicial le corresponderá una cifra superior a 600 € porque solo los gastos de notaría suelen superar esa cifra por lo general. Me sorprende que el banco le haya hecho esa oferta, por lo que estoy leyendo los bancos están empujando a los afectados a reclamar por vía judicial como única solución.
en respuesta a
Sonic73
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#181
02/10/17 09:19
Buenas Sonic73,
El tema del plazo máximo para reclamar los gastos de formalización de hipoteca es algo polémico. Algunos abogados apuntan a que la fecha máxima para reclamar es de 4 años desde la cancelación de hipoteca, mientras que otros apuntan a 4 años desde la fecha de la sentencia del 23 de Diciembre de 2015 al basarse en artículos diferentes de la ley.
En cuanto a tu pregunta, según mi interpretación, habría que tener en cuenta la fecha en la que dejas de deber dinero por el préstamo al banco y, por lo tanto, dejes de tener esa "relación contractual". Es cierto que en el registro se sigue reflejando una deuda a tu nombre, pero entiendo que es un tema administrativo que no aplica en una reclamación contra el banco. Esta es mi opinión, aunque como ya habrás visto, es complicado ponerse de acuerdo en estos temas jurídicos...
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