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Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Hasta no hace mucho la mayoría de los gastos de hipoteca, por norma general, los debía asumir el cliente que solicitaba la financiación. En torno al asunto, había mucha polémica por la actuación de los prestatarios. Sin embargo, en marzo de 2019 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, corrigió el Supremo a favor de los hipotecados. De este modo, muchos comenzaron a demandar los pagos que hicieron en el momento de contratar su hipoteca. Pero, ¿qué gastos se pueden reclamar al banco?

En este artículo, veremos cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco y qué les podemos reclamar, entre otros.

 

Qué son los gastos hipotecarios

Cuando solicitamos financiación hipotecaria para comprar una casa, debemos tener en cuenta el coste que esto conlleva. Son los llamados gastos hipotecarios, estos son necesarios para que la concesión del crédito y constitución de la hipoteca se efectúen. 

Los gastos de la hipoteca, pueden clasificarse en los siguientes:   

  • Gastos de tasación 
  • Gastos de notaría 
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad 
  • Impuestos de Actos Jurídicos Documentados 
  • Gastos de gestoría

 

Qué gastos se pueden reclamar

Este punto está relacionado con el apartado anterior, puesto que todos aquellos gastos que se habían mencionado, pueden ser reclamados al banco. Pero vamos a analizar con más profundidad cómo se gestionan los pagos

  • Gastos de notaría. Son los que corresponden a la escritura de préstamo hipotecario. En este caso el pago lo han de hacer las dos partes: el hipotecado y el banco.
  • Gastos de la tasación de la vivienda. Este gasto, lo debe asumir el banco por completo, ya que muchos trabajan con empresas propias de tasación. 
  • Factura por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos que correspondan a la gestoría. Debe ser asumido por el banco.
  • Gasto de comisión de apertura. En el caso de que el cobro de la comisión no pueda ser justificado, el banco debe devolver estos gastos. 

Cómo realizar la reclamación 

Lo primero y lo más importante antes de reclamar los gastos de nuestra hipoteca es todos los justificantes de los pagos realizados durante la formalización del contrato. Es necesario también aportar la copia de la escritura del préstamo hipotecario. 

El siguiente paso es acudir al banco o al servicio de atención al cliente, pero antes, debemos contar con un modelo escrito de reclamación de los gastos hipotecarios, que más adelante facilitaremos, no obstante también se puede encontrar en internet. 

Una vez hayas hecho todo lo mencionado en los dos apartados anteriores y en el caso de que el banco no te dé respuesta alguna en un plazo de dos meses, puedes optar por ir a los tribunales, o bien, al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. La respuesta del Banco de España la tendremos en un plazo de cuatro meses, con ella podemos reclamar a nuestra entidad y volver a insistir. En el caso de que nuestra entidad tampoco asuma los gastos, podemos recurrir al juzgado especializado en las cláusulas hipotecarias. 

 

Modelo de reclamación de los gastos de hipoteca

Si es tu caso y quieres llevar a cabo la reclamación de tus gastos hipotecarios, puedes descargarte el modelo a través de este enlace

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  1. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #180
    01/10/17 17:55

    El BBVA le a ofrecido a un amigo un acuerdo por 600 € sobre una reclamación a su servicio de atención al cliente de 4.000 € aproximadamente, con lo que en mi opinión la cantidad a recuperar por via judicial debe ser mayor que esos 600 €

  2. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #179
    01/10/17 17:46

    Por cierto, Lorena, en el caso del compañero que está en proceso de cancelación de la hipoteca, según he leído en el blog el plazo máximo para reclamar conforme a la sentencia actual es de 4 años desde ¿el último pago que se ha hecho sobre la hipoteca? ten en cuenta que a pesar de haber pagado el último recibo (o amortizado el último euro) la hipoteca sigue en el registro por lo que no sé si ese plazo de cuatro años comienza cuando se abona el último euro del capital o cuando se quita del registro.

    A ver si alguien puede aclarar

    Gracias

  3. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #178
    01/10/17 17:42

    Las sentencias contra el BBVA parecen las más claras por lo que he leído. Además de la del tribunal superior de justicia, he leído otra en Sevilla firme en primera instancia. Del resto he leído un poco de todo.

    No he leído ningún caso en el que se condene en costas al cliente.

  4. en respuesta a Porsiacaso
    -
    #177
    26/09/17 12:41

    No me he podido resistir a darte las gracias por tu comentario, así da gusto :)))

    Solo puntualizar que ni si quiera el Tribunal Supremo es fiable para dictar jurisprudencia, véase el "rapapolvo" que le dió el TJUE con respecto a las cláusulas suelo.

    En cuanto a la tabla de casos resueltos por Comunidades, me apunto la idea para crear un post en el que podamos aportar todos nuestras experiencias.

    Un saludo!

  5. #176
    26/09/17 11:06

    Buenos días rankianos:
    He leído el foro en su totalidad y no tengo por menos que felicitar a Lorena por el trabajo que está haciendo.
    Estoy siguiendo este tema porque tengo una hipoteca(obviamente), en fase de cancelación y estoy esperando a ver si se aclara el "temporal" para hacerlo, pero ciertamente no se mueve mucho. Quiero de decir que estoy esperando a ver si salen a la luz sentencias suficientes que hagan que se reduzcan los honorarios de despachos de abogados por ser los procesos más favorables a los usuarios.
    En mi experiencia, casos iguales tienen resultados diferentes según el Tribunal de la Comunidad Autónoma. Así que no es de extrañar que unos casos consideren el la Tasación y otros no, o el impuesto de AJD a favor del cliente o del banco, o al 50%. Lamentable, pero la descentralización de la Justicia nos ha llevado a estos resultados; y el que no esté de acuerdo que recurra al Supremo.Hasta que este no se defina y establezca jurisprudencia de obligado cumplimiento, estaremos así.
    Yo creo que el volumen de dinero a devolver en el caso de los gastos de constitución de hipotecas es de tal magnitud que podría hacer caer a más de un banco.No creo que llegue a haber un pronunciamiento genérico del Tribunal Supremo como en el caso de las cláusulas suelo.
    ¿Alguien puede poner una tabla de casos resueltos por Comunidades Autónomas?, a ser posible indicando el banco afectado.

    Gracias.

  6. en respuesta a Ana C
    -
    #175
    07/09/17 18:47

    Buenas Ana,

    Tu caso es muy habitual entre los que reclaman los gastos de hipoteca.... me parece que no podemos ayudarte. Juraría que la gestoría tiene la obligación de preservar los documentos durante 5 años. A partir de entonces, no tiene por qué tenerlos. En cuanto a no darte factura en su día, dudo mucho que les puedas demandar por ello, ya que es muy complicado demostrar que no te la dieron o que en realidad la perdiste tú (por ejemplo).

    Trata de contactar con otros abogados que puedan aceptar los documentos de la hipoteca como prueba. Es lo único que puedo decirte.

    Un saludo!

  7. en respuesta a Anticajamadrid
    -
    #174
    07/09/17 18:41

    Buenas tardes,

    Sí, claro que hay casos en los que se han recuperado los gastos de formalización de hipoteca. Me atrevería a decir que si vas por la vía judicial muy probablemente te devuelvan el 100% del registro, el 50% de gestoría y el 25% de notaría. Recuperar el AJD es una incógnita (hay tanto sentencias favorables como desfavorables) y lo mismo ocurre con la notaría.

    Arriaga no hace públicos sus casos ganados, pero puedes mirar los hilos del Foro de Arriaga Asociados en Rankia o comenzar un nuevo hilo tú mismo: https://www.rankia.com/foro/arriaga-asociados

    Un saludo

  8. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #173
    22/08/17 09:59

    Buenos dias Lorena, Yo ya reclamé los gastos de Formalizacion de Hipoteca a mi entidad (ING DIRECT) y me contestaron que no procedía esa devolucion, consulté a Arriaga Asociados y me dijeron que habia que reclamarlos por la via judicial.Les pregunté si ya habian ganado algun caso de este tipo pero no me contestaron o lo hicieron con la berborrea que tienen ellos, ya sabes, "no pero si",etc.. Me gustaria saber si ya hay alguna persona que haya conseguido recuperar parte de los gastos de formalizacion de Hipoteca, es mas que nada para reclamarlos a traves de Arriaga Asociados.Sabes si Arriaga ha ganado algun caso de este tipo?
    Gracias de antemano.

  9. Nuevo
    #172
    24/07/17 12:06

    Buenos días. Aquí otra desesperada por los gastos hipotecarios. Te cuento: tengo hipoteca del BBVA formalizada en el 2004. La gestoría nunca me envió facturas (ninguna). Tan solo tengo los documentos de la hipoteca y la compraventa del piso (sí, se refleja cuánto fueron los gastos del notario y el registro), pero facturas no tengo. Reclamé al banco, notaría y gestoría y ninguno se hace responsable y los del registro de la propiedad me dicen lo mismo que los de la gestoría, que han pasado más de 5 años y no tienen ninguna factura.

    a) Arriaga dice que sin facturas no puedo hacer nada.
    b) Me pregunto si esto es denunciable (a la gestoría, por negligencia, ya que su obligación era remitirme a mí esos documentos).
    c) ¿Y ahora qué?

    A ver si me podéis contestar con algo porque estoy que trino.

    Un saludo.

  10. en respuesta a Trist
    -
    #171
    27/06/17 14:13

    Las sentencias se basan en una máxima: El derecho es interpretable.

    Por otra parte, no se si se debe a la redacción del artículo a la propia forma de expresarse del juez, pero este párrafo me chirría mucho:

    "El pago de los gastos derivados del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados compete al prestatario, dado que considera que, si no hubiera existido la cláusula, es obvio que el impuesto lo hubiera pagado también el prestatario a la Hacienda pública".

    y esta otra:

    "Así, en cuanto a los gastos derivados de la notaría, que ascendían a 1.080,25 euros, señala que deben ser sufragados por aquel que haya solicitado sus servicios y, si no se conoce este dato, por el prestatario, aunque los gastos derivados de la expedición de copias corresponden al solicitante".

    No se mencionan fundamente de derecho, parece más bien una "tertulia de bar". No me sorprendería que se recurra y se le de la razón al cliente.

    PD: Puedes preguntarlo en el foro de ADSL, seguro que ahí te ayudan.

  11. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #170
    26/06/17 19:16

    Hola Lorena. Hola amigos Rankianos.

    Lo que acabo de leer en Invertia..... malas noticias.

    https://www.invertia.com/es/-/economia-finanzas-la-justicia-gallega-dice-que-solamente-los-gastos-de-registro-de-una-hipoteca-corresponden-al-banco?inheritRedirect=true&redirect=%2Fes%2Fportada

    Yo no entiendo nada de leyes vaya eso por delante, pero cada vez tengo mas claro, que esto de la justicia es una autentica loteria. En funcion del juez que te toque vas obtener una sentencia u otra .... o al mnos asi lo veo yo.

    Saludos a todos

    Trist

    P.D. Perdon por no poner acentos, alguien sabe como se configura correctamente el teclado en ubuntu

  12. en respuesta a Solrac
    -
    #169
    01/06/17 12:15

    Por fin!! Gracias por informarnos. Espero que hayan más sentencias similares. Si no me equivoco, en la otra cara de la moneda está el Juzgado de Primera Instancia N°. 11 de Oviedo dijo que no procedía la devolución del impuesto de actos jurídicos documentados.

    El problema es que hay mucha incertidumbre y ninguna garantía de que se salga rentable...

  13. en respuesta a Lorena Romero
    -
    Top 10
    #168
    01/06/17 11:46

    Ojooooooooooooo

    ¡La que ha liado un tribunal de Sevilla! Obliga al banco a pagar el IAJD

    Se Obliga Al Banco A Pagar Los Actos Jurídicos Documentados

    https://www.aquimicasa.net/blog/hipotecas/se-obliga-al-banco-a-pagar-los-actos-juridicos-documentados?_mrMailingList=99&_mrSubscriber=19853

  14. en respuesta a Chanquete
    -
    #167
    05/05/17 09:35

    Muchas gracias por subir el documento escaneado. Mi banco, el Popular no me contesto de está forma, si no que indicó , que la sentencia se referia a la claúsula de otra entidad y que difiere en forma de la de mi préstamo (difiere en la redacción pero me cargan con todos los gastos los cuales va enumerando....).

    Sigo pensando, en la vía de recalcular la Responsabilidad Hipotecaria y solicitar como ingresos indebidos para el impuesto de IAJD....

  15. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #166
    03/05/17 20:46

    Parece que Arriaga también se aprovecha .... de los intereses: Si ganas Arriaga cobra los intereses y las costas, si hay acuerdo se llevan el 15% del importe y si pierdes ellos pagan las costas y tú el procurador.

    Se aprovechan de que mucha gente no sabe que los intereses es una cantidad muy importante y que además eres tu el que debe cotizar por ella así como por las costas que si ganas también perciben pero que igualmente hay que cotizar por ello. También se deduce que para no pagar ellos las costas no tramitaran casos que no sean muy claros y siempre trataran de llegar a un acuerdo que es mas beneficioso .... para ellos claro.

    O sea la OCU mal y estos peor.

    S2

  16. en respuesta a josev_62
    -
    #165
    02/05/17 12:39

    Buenas de nuevo Jose. No tiene mayor importancia la anotación en bolígrafo pero me temo que sí que te van a rechazar la reclamación de los gastos hipotecarios, por desgracia. Los bancos están haciendo presión para que, si quieres recuperar algo, vayas a la vía judicial. Hay que ser paciente, lo mismo sucedía con la cláusula suelo en los inicios... Saludos!

  17. en respuesta a Ito79
    -
    #164
    02/05/17 12:35

    Buenas Ito79,

    Para serte sincera, es la primera vez que escucho a alguien dirigir la denuncia directamente a la Comunidad Autónoma, aunque sí lo había visto para la reclamación de la Plusvalía Municipal. En teoría, acabarías en el mismo lugar de una forma u otra. Te dirijo lo que dijo el compañero E. Del Valle en este artículo: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3482314-tribunal-constitucional-declara-nulo-impuesto-plusvalia-municipal#comentario_3483570

    En cuanto a tu primera frase, sí que puedes reclamar en juzgados solo notaría+registro+gestoría. De hecho, Arriaga y otro despachos cuando no quieren pisarse los dedos, solo reclaman esos gastos (el AJD a veces cae la moneda de cara y otras de cruz). Si son cifras menores a 2.000 € no hace falta abogado ni procurador, efectivamente. Saludos.

  18. en respuesta a Ito79
    -
    #163
    02/05/17 00:14

    Respuesta de CAIXABANK: No a todo.

  19. #162
    28/04/17 15:17

    Hola,
    Respecto a esto, sigue no estando claro si el IAJD que es realmente la cantidad de dinero importante, de acuerdo con el reglamento del impuesto es el prestatario quien debe abonarla.
    Antes de meterme en abogados, estoy empezando a pensar si hay posibilidad de reclamar en juzgado para cantidades menores de 2.000 solo los gastos de notario+registro+gestoría y las claúsulas abusivas de intereses de demora a efectos de cálculo de responsabilidad hipotecaria.
    Y por otro lado la devolución de parte del Impuesto de Actos Juridicos Documentados a la Comunidad Autonoma. Al tratarse de una autoliquidación si es posible. Este impuesto es el 1% de una cantidad “Responsabilidad hipotecaria” y si está afectado por las clausulas de intereses de demora y otros porcentaje bastante inflados sobre el principal. Así que no sé qué os parece este “camino”.

  20. #161
    27/04/17 21:40

    Esta tarde hemos presentado en Bankia la reclamación de los gastos de apertura de hipoteca.Resaltar que no tenía gastos AJD, aún así ha comentado el empleado que no van a devolvernos nada y que dentro de 2 meses nos notificarían la resolución.Nos han sellado una copia y han puesto la coletilla a bolígrafo de "Recibido a efectos exclusivamente de notificación rechazando totalmente el contenido del escrito".No se el significado de esto, pero si no tengo noticias por escrito dentro de plazo,pienso enviar directamente al SAC de la entidad.Que pensáis de esto?.Saludos

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