¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Reclamar los gastos de la hipoteca sigue siendo una de las consultas más habituales entre quienes firmaron su préstamo hace años. Y no es para menos: durante décadas, muchos bancos trasladaron al cliente costes que hoy sabemos que no le correspondían. Si pagaste notaría, gestoría, registro o tasación al firmar tu hipoteca, es muy probable que puedas recuperar parte de ese dinero.
Reclamar gastos hipoteca
En esta guía te explico cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso, qué ha cambiado en los últimos años, qué documentación necesitas, los plazos reales para reclamar y cuánto puedes llegar a recuperar.
El banco asume la mayoría de los gastos de constitución.
El reparto de costes está claramente definido por ley.
Se refuerza la protección al consumidor.
Sin embargo, esta ley no borra lo ocurrido antes. Si firmaste tu hipoteca antes de 2019, puedes reclamar los gastos que pagaste de forma indebida.
¿Cuáles son los gastos hipotecarios que se pueden reclamar?
Antes de entrar al detalle, conviene tener claro que no todos los gastos son iguales ni se reclaman de la misma forma. Identificar bien cada concepto es clave para saber cuánto puedes recuperar y si merece la pena iniciar la reclamación.
Si tienes dudas, una revisión previa de tu escritura hipotecaria puede ahorrarte tiempo y errores. Según la jurisprudencia vigente, estos son los principales conceptos reclamables:
Gastos de notaría: se puede reclamar el 50% de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de registro de la propiedad: reclamables al 100%.
Gastos de gestoría: el banco debe devolverlos íntegramente.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, también son reclamables.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no fue transparente o no se justificó adecuadamente.
Solo existen excepciones muy concretas y poco habituales.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca? Paso a paso
Una vez sabes qué puedes reclamar y cuentas con la documentación, llega el momento clave: iniciar la reclamación correctamente. Seguir los pasos en orden aumenta mucho las probabilidades de recuperar tu dinero sin necesidad de ir a juicio.
Recabar toda la documentación
Antes de comenzar cualquier reclamación, asegúrate de tener todos los documentos necesarios. Esto agiliza mucho el proceso.
El primer paso siempre es presentar la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que firmaste la hipoteca. Da igual que hoy ya no seas cliente. El banco tiene hasta 2 meses para responder.
Reclamar los gastos al Banco de España
Si la respuesta no es satisfactoria o no contestan, puedes acudir al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
Acudir a los tribunales
Como última opción, puedes presentar una demanda judicial. En muchos casos, los tribunales siguen fallando a favor del consumidor.
¿Por qué reclamar los gastos de la hipoteca?
Porque, sencillamente, en muchos casos los pagaste sin que te correspondiera. Durante años fue usual que el banco impusiera al cliente todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario, sin negociación y mediante una cláusula estándar.
Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dejado claro que esta práctica fue abusiva. Reclamar no es aprovecharse del sistema: es ejercer un derecho como consumidor.
Además, hablamos de cantidades nada despreciables. En función del importe de la hipoteca, puedes recuperar entre 800 y más de 2.000 euros.
En Rankia puedes comparar las mejores hipotecas del momento, tanto fijas como variables o mixtas, y elegir la que mejor encaje con tu perfil financiero actual. A veces, reclamar gastos y mejorar condiciones va de la mano.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.58 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Pagara total o parcialmente los gastos de constitución.
No haya recuperado ya esas cantidades.
No importa si la hipoteca está activa o cancelada, ni el banco con el que se firmó.
Documentación necesaria para reclamar los gastos de una hipoteca
Aquí es donde muchas reclamaciones se atascan. Tener la documentación completa y bien ordenada marca la diferencia entre una respuesta rápida del banco o meses de espera. Si no conservas todos los papeles, todavía estás a tiempo de solicitarlos y preparar la reclamación con garantías.
Este es uno de los puntos clave del proceso. Para reclamar con éxito necesitas recopilar:
Escritura del préstamo hipotecario.
Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Justificantes de pago (transferencias, cargos bancarios, recibos).
Copia del DNI del titular o titulares.
Si no conservas alguna factura, puedes solicitar duplicados al notario, al registro o a la gestoría.
Plazos para reclamar
Tras la sentencia del TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tienes conocimiento de que la cláusula es abusiva, no desde la firma de la hipoteca.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
No existe un año límite. Puedes reclamar hipotecas firmadas hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, siempre que no supieras antes que podías hacerlo y puedas justificarlo.
Reclamar por tu cuenta al banco es totalmente gratis.
Si acudes a un despacho de abogados o asociación de consumidores, suelen cobrar entre un 10% y un 15% de lo recuperado.
Mi consejo es que revises bien las condiciones y confirmes si los honorarios incluyen abogado y procurador.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca
Sí, especialmente si no se explicó su coste real o no hubo negociación individual.
Sí, siempre que estés dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
Sí. Mientras puedas justificar los pagos y el carácter abusivo de la cláusula, puedes reclamar.
Si firmaste una hipoteca antes de 2019 y asumiste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, todavía estás a tiempo de reclamar. No importa si la hipoteca está cancelada ni cuántos años hayan pasado. Lo importante es actuar dentro del plazo legal y con la documentación adecuada.
El BBVA le a ofrecido a un amigo un acuerdo por 600 € sobre una reclamación a su servicio de atención al cliente de 4.000 € aproximadamente, con lo que en mi opinión la cantidad a recuperar por via judicial debe ser mayor que esos 600 €
en respuesta a
Lorena Romero
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#179
01/10/17 17:46
Por cierto, Lorena, en el caso del compañero que está en proceso de cancelación de la hipoteca, según he leído en el blog el plazo máximo para reclamar conforme a la sentencia actual es de 4 años desde ¿el último pago que se ha hecho sobre la hipoteca? ten en cuenta que a pesar de haber pagado el último recibo (o amortizado el último euro) la hipoteca sigue en el registro por lo que no sé si ese plazo de cuatro años comienza cuando se abona el último euro del capital o cuando se quita del registro.
A ver si alguien puede aclarar
Gracias
en respuesta a
Lorena Romero
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#178
01/10/17 17:42
Las sentencias contra el BBVA parecen las más claras por lo que he leído. Además de la del tribunal superior de justicia, he leído otra en Sevilla firme en primera instancia. Del resto he leído un poco de todo.
No he leído ningún caso en el que se condene en costas al cliente.
en respuesta a
Porsiacaso
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#177
26/09/17 12:41
No me he podido resistir a darte las gracias por tu comentario, así da gusto :)))
Solo puntualizar que ni si quiera el Tribunal Supremo es fiable para dictar jurisprudencia, véase el "rapapolvo" que le dió el TJUE con respecto a las cláusulas suelo.
En cuanto a la tabla de casos resueltos por Comunidades, me apunto la idea para crear un post en el que podamos aportar todos nuestras experiencias.
Un saludo!
#176
26/09/17 11:06
Buenos días rankianos:
He leído el foro en su totalidad y no tengo por menos que felicitar a Lorena por el trabajo que está haciendo.
Estoy siguiendo este tema porque tengo una hipoteca(obviamente), en fase de cancelación y estoy esperando a ver si se aclara el "temporal" para hacerlo, pero ciertamente no se mueve mucho. Quiero de decir que estoy esperando a ver si salen a la luz sentencias suficientes que hagan que se reduzcan los honorarios de despachos de abogados por ser los procesos más favorables a los usuarios.
En mi experiencia, casos iguales tienen resultados diferentes según el Tribunal de la Comunidad Autónoma. Así que no es de extrañar que unos casos consideren el la Tasación y otros no, o el impuesto de AJD a favor del cliente o del banco, o al 50%. Lamentable, pero la descentralización de la Justicia nos ha llevado a estos resultados; y el que no esté de acuerdo que recurra al Supremo.Hasta que este no se defina y establezca jurisprudencia de obligado cumplimiento, estaremos así.
Yo creo que el volumen de dinero a devolver en el caso de los gastos de constitución de hipotecas es de tal magnitud que podría hacer caer a más de un banco.No creo que llegue a haber un pronunciamiento genérico del Tribunal Supremo como en el caso de las cláusulas suelo.
¿Alguien puede poner una tabla de casos resueltos por Comunidades Autónomas?, a ser posible indicando el banco afectado.
Gracias.
en respuesta a
Ana C
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#175
07/09/17 18:47
Buenas Ana,
Tu caso es muy habitual entre los que reclaman los gastos de hipoteca.... me parece que no podemos ayudarte. Juraría que la gestoría tiene la obligación de preservar los documentos durante 5 años. A partir de entonces, no tiene por qué tenerlos. En cuanto a no darte factura en su día, dudo mucho que les puedas demandar por ello, ya que es muy complicado demostrar que no te la dieron o que en realidad la perdiste tú (por ejemplo).
Trata de contactar con otros abogados que puedan aceptar los documentos de la hipoteca como prueba. Es lo único que puedo decirte.
Un saludo!
en respuesta a
Anticajamadrid
-
#174
07/09/17 18:41
Buenas tardes,
Sí, claro que hay casos en los que se han recuperado los gastos de formalización de hipoteca. Me atrevería a decir que si vas por la vía judicial muy probablemente te devuelvan el 100% del registro, el 50% de gestoría y el 25% de notaría. Recuperar el AJD es una incógnita (hay tanto sentencias favorables como desfavorables) y lo mismo ocurre con la notaría.
Arriaga no hace públicos sus casos ganados, pero puedes mirar los hilos del Foro de Arriaga Asociados en Rankia o comenzar un nuevo hilo tú mismo: https://www.rankia.com/foro/arriaga-asociados
Un saludo
en respuesta a
Lorena Romero
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#173
22/08/17 09:59
Buenos dias Lorena, Yo ya reclamé los gastos de Formalizacion de Hipoteca a mi entidad (ING DIRECT) y me contestaron que no procedía esa devolucion, consulté a Arriaga Asociados y me dijeron que habia que reclamarlos por la via judicial.Les pregunté si ya habian ganado algun caso de este tipo pero no me contestaron o lo hicieron con la berborrea que tienen ellos, ya sabes, "no pero si",etc.. Me gustaria saber si ya hay alguna persona que haya conseguido recuperar parte de los gastos de formalizacion de Hipoteca, es mas que nada para reclamarlos a traves de Arriaga Asociados.Sabes si Arriaga ha ganado algun caso de este tipo?
Gracias de antemano.
Nuevo
#172
24/07/17 12:06
Buenos días. Aquí otra desesperada por los gastos hipotecarios. Te cuento: tengo hipoteca del BBVA formalizada en el 2004. La gestoría nunca me envió facturas (ninguna). Tan solo tengo los documentos de la hipoteca y la compraventa del piso (sí, se refleja cuánto fueron los gastos del notario y el registro), pero facturas no tengo. Reclamé al banco, notaría y gestoría y ninguno se hace responsable y los del registro de la propiedad me dicen lo mismo que los de la gestoría, que han pasado más de 5 años y no tienen ninguna factura.
a) Arriaga dice que sin facturas no puedo hacer nada.
b) Me pregunto si esto es denunciable (a la gestoría, por negligencia, ya que su obligación era remitirme a mí esos documentos).
c) ¿Y ahora qué?
A ver si me podéis contestar con algo porque estoy que trino.
Un saludo.
en respuesta a
Trist
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#171
27/06/17 14:13
Las sentencias se basan en una máxima: El derecho es interpretable.
Por otra parte, no se si se debe a la redacción del artículo a la propia forma de expresarse del juez, pero este párrafo me chirría mucho:
"El pago de los gastos derivados del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados compete al prestatario, dado que considera que, si no hubiera existido la cláusula, es obvio que el impuesto lo hubiera pagado también el prestatario a la Hacienda pública".
y esta otra:
"Así, en cuanto a los gastos derivados de la notaría, que ascendían a 1.080,25 euros, señala que deben ser sufragados por aquel que haya solicitado sus servicios y, si no se conoce este dato, por el prestatario, aunque los gastos derivados de la expedición de copias corresponden al solicitante".
No se mencionan fundamente de derecho, parece más bien una "tertulia de bar". No me sorprendería que se recurra y se le de la razón al cliente.
PD: Puedes preguntarlo en el foro de ADSL, seguro que ahí te ayudan.
en respuesta a
Lorena Romero
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#170
26/06/17 19:16
Hola Lorena. Hola amigos Rankianos.
Lo que acabo de leer en Invertia..... malas noticias.
Yo no entiendo nada de leyes vaya eso por delante, pero cada vez tengo mas claro, que esto de la justicia es una autentica loteria. En funcion del juez que te toque vas obtener una sentencia u otra .... o al mnos asi lo veo yo.
Saludos a todos
Trist
P.D. Perdon por no poner acentos, alguien sabe como se configura correctamente el teclado en ubuntu
en respuesta a
Solrac
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#169
01/06/17 12:15
Por fin!! Gracias por informarnos. Espero que hayan más sentencias similares. Si no me equivoco, en la otra cara de la moneda está el Juzgado de Primera Instancia N°. 11 de Oviedo dijo que no procedía la devolución del impuesto de actos jurídicos documentados.
El problema es que hay mucha incertidumbre y ninguna garantía de que se salga rentable...
Muchas gracias por subir el documento escaneado. Mi banco, el Popular no me contesto de está forma, si no que indicó , que la sentencia se referia a la claúsula de otra entidad y que difiere en forma de la de mi préstamo (difiere en la redacción pero me cargan con todos los gastos los cuales va enumerando....).
Sigo pensando, en la vía de recalcular la Responsabilidad Hipotecaria y solicitar como ingresos indebidos para el impuesto de IAJD....
en respuesta a
Lorena Romero
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#166
03/05/17 20:46
Parece que Arriaga también se aprovecha .... de los intereses: Si ganas Arriaga cobra los intereses y las costas, si hay acuerdo se llevan el 15% del importe y si pierdes ellos pagan las costas y tú el procurador.
Se aprovechan de que mucha gente no sabe que los intereses es una cantidad muy importante y que además eres tu el que debe cotizar por ella así como por las costas que si ganas también perciben pero que igualmente hay que cotizar por ello. También se deduce que para no pagar ellos las costas no tramitaran casos que no sean muy claros y siempre trataran de llegar a un acuerdo que es mas beneficioso .... para ellos claro.
O sea la OCU mal y estos peor.
S2
en respuesta a
josev_62
-
#165
02/05/17 12:39
Buenas de nuevo Jose. No tiene mayor importancia la anotación en bolígrafo pero me temo que sí que te van a rechazar la reclamación de los gastos hipotecarios, por desgracia. Los bancos están haciendo presión para que, si quieres recuperar algo, vayas a la vía judicial. Hay que ser paciente, lo mismo sucedía con la cláusula suelo en los inicios... Saludos!
en respuesta a
Ito79
-
#164
02/05/17 12:35
Buenas Ito79,
Para serte sincera, es la primera vez que escucho a alguien dirigir la denuncia directamente a la Comunidad Autónoma, aunque sí lo había visto para la reclamación de la Plusvalía Municipal. En teoría, acabarías en el mismo lugar de una forma u otra. Te dirijo lo que dijo el compañero
En cuanto a tu primera frase, sí que puedes reclamar en juzgados solo notaría+registro+gestoría. De hecho, Arriaga y otro despachos cuando no quieren pisarse los dedos, solo reclaman esos gastos (el AJD a veces cae la moneda de cara y otras de cruz). Si son cifras menores a 2.000 € no hace falta abogado ni procurador, efectivamente. Saludos.
en respuesta a
Ito79
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#163
02/05/17 00:14
Respuesta de CAIXABANK: No a todo.
#162
28/04/17 15:17
Hola,
Respecto a esto, sigue no estando claro si el IAJD que es realmente la cantidad de dinero importante, de acuerdo con el reglamento del impuesto es el prestatario quien debe abonarla.
Antes de meterme en abogados, estoy empezando a pensar si hay posibilidad de reclamar en juzgado para cantidades menores de 2.000 solo los gastos de notario+registro+gestoría y las claúsulas abusivas de intereses de demora a efectos de cálculo de responsabilidad hipotecaria.
Y por otro lado la devolución de parte del Impuesto de Actos Juridicos Documentados a la Comunidad Autonoma. Al tratarse de una autoliquidación si es posible. Este impuesto es el 1% de una cantidad “Responsabilidad hipotecaria” y si está afectado por las clausulas de intereses de demora y otros porcentaje bastante inflados sobre el principal. Así que no sé qué os parece este “camino”.
#161
27/04/17 21:40
Esta tarde hemos presentado en Bankia la reclamación de los gastos de apertura de hipoteca.Resaltar que no tenía gastos AJD, aún así ha comentado el empleado que no van a devolvernos nada y que dentro de 2 meses nos notificarían la resolución.Nos han sellado una copia y han puesto la coletilla a bolígrafo de "Recibido a efectos exclusivamente de notificación rechazando totalmente el contenido del escrito".No se el significado de esto, pero si no tengo noticias por escrito dentro de plazo,pienso enviar directamente al SAC de la entidad.Que pensáis de esto?.Saludos
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