¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Reclamar los gastos de la hipoteca sigue siendo una de las consultas más habituales entre quienes firmaron su préstamo hace años. Y no es para menos: durante décadas, muchos bancos trasladaron al cliente costes que hoy sabemos que no le correspondían. Si pagaste notaría, gestoría, registro o tasación al firmar tu hipoteca, es muy probable que puedas recuperar parte de ese dinero.
Reclamar gastos hipoteca
En esta guía te explico cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso, qué ha cambiado en los últimos años, qué documentación necesitas, los plazos reales para reclamar y cuánto puedes llegar a recuperar.
El banco asume la mayoría de los gastos de constitución.
El reparto de costes está claramente definido por ley.
Se refuerza la protección al consumidor.
Sin embargo, esta ley no borra lo ocurrido antes. Si firmaste tu hipoteca antes de 2019, puedes reclamar los gastos que pagaste de forma indebida.
¿Cuáles son los gastos hipotecarios que se pueden reclamar?
Antes de entrar al detalle, conviene tener claro que no todos los gastos son iguales ni se reclaman de la misma forma. Identificar bien cada concepto es clave para saber cuánto puedes recuperar y si merece la pena iniciar la reclamación.
Si tienes dudas, una revisión previa de tu escritura hipotecaria puede ahorrarte tiempo y errores. Según la jurisprudencia vigente, estos son los principales conceptos reclamables:
Gastos de notaría: se puede reclamar el 50% de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de registro de la propiedad: reclamables al 100%.
Gastos de gestoría: el banco debe devolverlos íntegramente.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, también son reclamables.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no fue transparente o no se justificó adecuadamente.
Solo existen excepciones muy concretas y poco habituales.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca? Paso a paso
Una vez sabes qué puedes reclamar y cuentas con la documentación, llega el momento clave: iniciar la reclamación correctamente. Seguir los pasos en orden aumenta mucho las probabilidades de recuperar tu dinero sin necesidad de ir a juicio.
Recabar toda la documentación
Antes de comenzar cualquier reclamación, asegúrate de tener todos los documentos necesarios. Esto agiliza mucho el proceso.
El primer paso siempre es presentar la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que firmaste la hipoteca. Da igual que hoy ya no seas cliente. El banco tiene hasta 2 meses para responder.
Reclamar los gastos al Banco de España
Si la respuesta no es satisfactoria o no contestan, puedes acudir al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
Acudir a los tribunales
Como última opción, puedes presentar una demanda judicial. En muchos casos, los tribunales siguen fallando a favor del consumidor.
¿Por qué reclamar los gastos de la hipoteca?
Porque, sencillamente, en muchos casos los pagaste sin que te correspondiera. Durante años fue usual que el banco impusiera al cliente todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario, sin negociación y mediante una cláusula estándar.
Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dejado claro que esta práctica fue abusiva. Reclamar no es aprovecharse del sistema: es ejercer un derecho como consumidor.
Además, hablamos de cantidades nada despreciables. En función del importe de la hipoteca, puedes recuperar entre 800 y más de 2.000 euros.
En Rankia puedes comparar las mejores hipotecas del momento, tanto fijas como variables o mixtas, y elegir la que mejor encaje con tu perfil financiero actual. A veces, reclamar gastos y mejorar condiciones va de la mano.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.58 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Pagara total o parcialmente los gastos de constitución.
No haya recuperado ya esas cantidades.
No importa si la hipoteca está activa o cancelada, ni el banco con el que se firmó.
Documentación necesaria para reclamar los gastos de una hipoteca
Aquí es donde muchas reclamaciones se atascan. Tener la documentación completa y bien ordenada marca la diferencia entre una respuesta rápida del banco o meses de espera. Si no conservas todos los papeles, todavía estás a tiempo de solicitarlos y preparar la reclamación con garantías.
Este es uno de los puntos clave del proceso. Para reclamar con éxito necesitas recopilar:
Escritura del préstamo hipotecario.
Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Justificantes de pago (transferencias, cargos bancarios, recibos).
Copia del DNI del titular o titulares.
Si no conservas alguna factura, puedes solicitar duplicados al notario, al registro o a la gestoría.
Plazos para reclamar
Tras la sentencia del TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tienes conocimiento de que la cláusula es abusiva, no desde la firma de la hipoteca.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
No existe un año límite. Puedes reclamar hipotecas firmadas hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, siempre que no supieras antes que podías hacerlo y puedas justificarlo.
Reclamar por tu cuenta al banco es totalmente gratis.
Si acudes a un despacho de abogados o asociación de consumidores, suelen cobrar entre un 10% y un 15% de lo recuperado.
Mi consejo es que revises bien las condiciones y confirmes si los honorarios incluyen abogado y procurador.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca
Sí, especialmente si no se explicó su coste real o no hubo negociación individual.
Sí, siempre que estés dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
Sí. Mientras puedas justificar los pagos y el carácter abusivo de la cláusula, puedes reclamar.
Si firmaste una hipoteca antes de 2019 y asumiste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, todavía estás a tiempo de reclamar. No importa si la hipoteca está cancelada ni cuántos años hayan pasado. Lo importante es actuar dentro del plazo legal y con la documentación adecuada.
Efectivamente el impuesto es el de AJD lo que pasa que el impreso es el mismo modelo 600 y pone impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
El transmitente en el AJD es la Entidad Bancaria y en el ITP es la constructora y corresponde a la compraventa del inmueble.
Espero que ahora no me haya equivocado, en cuanto a los intereses de demora te agradezco la contundente respuesta porque en la mayoría de los casos es una cantidad importante dado que generalmente ha pasado bastante tiempo, en mi caso se me paso esta circunstancia y no lo reclame así como tampoco la tasación, sobre 150 €, porque no encontré la factura y renunciaría voluntariamente a ello si se allanan amistosamente cosa que de momento no sucede con ninguna entidad bancaria. En la próxima reclamación ya incluyo los intereses de demora según la tabla del BdE.
Saludos
en respuesta a
Chanquete
-
#99
13/02/17 12:29
Buenas Chanquete,
Puedes reclamar todos los gastos de formalización de hipoteca que comentas excepto el ITP. El ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) no puedes reclamarlo ya que es un gasto que corresponde a la compraventa del inmueble, no a la hipoteca. Quizá te has confundido porque se utiliza el Modelo 600 tanto para el ITP como para el AJD.
En cuando a los intereses de demora, la respuesta es sí. Te tienen que devolver el importe de más que te cobraron por la formalización de hipoteca más los intereses de demora.
Saludos!
en respuesta a
Carpediema
-
#98
13/02/17 12:22
Toda la razón carpediema! He incluido la gestoría entre los gastos reclamables y me lo he saltado al redactar el modelo. Saludos y gracias.
#97
13/02/17 12:13
Lorena deberías añadir también en la reclamación un apartado con el coste por la Gestoría que siempre impone el Banco de turno. No es mucho importe, pero se peude reclamar.
un saludo
A estos gastos se pueden poner intereses de demora como he visto en algunos posts?
S2
en respuesta a
Lorena Romero
-
#95
09/02/17 12:46
Ya lo he escaneado y mandado al SAC. Lo de la OCU del 20% me parece un disparate sobre todo por ser una Asociación de Consumidores que además hay que adelantar 200 € mas IVA y Arriaga Asociados muchos famosos y propaganda en TV pero no hay manera de que comuniquen sus honorarios que serán también altos.
Saludos
en respuesta a
Chanquete
-
#94
09/02/17 12:24
No te preocupes si en el banco rechazan el escrito. Está dentro del procedimiento "lógico". Si el paso 1 falla (oficina), te vas al paso 2 que es el SAC.
El tema de los abogados "aprovechados" daría para una novela. Saludos!
en respuesta a
jinfico
-
#93
09/02/17 12:22
Buenas jinfico, disculpa la tardanza. En mi opinión, solo podrás reclamar los gastos de formalización de la hipoteca vigente. Cuéntame algo más de tu caso de todas formas, ¿qué gastos pagaste en la hipoteca 1 y qué gastos en la hipoteca 2? ¿es comparable a una novación?
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#92
09/02/17 12:02
Muchas gracias Lorena.
#91
09/02/17 12:00
Os comunico que hoy he ido a Caixabank a presentar la reclamación de los gastos de mi hipoteca y en la sucursal se han negado a recibirlos y mucho menos a sellar una copia.
Es de suponer que será una orden general a todas las sucursales de Caixabank y como estos trabajan compinchados tal vez se generalice en toda la banca, hay que poner trabas para que algo se quede por el camino.
En honor a la verdad he de decir que me ha facilitado donde debo enviar la documentación: servicio.cliente@caixabank.com y también la dirección postal.
Esto se calienta los despachos de abogados no paran de tomar casos a porcentaje, eso si algo alto pues no baja del 20% de lo recuperado.
S2
en respuesta a
michelvigo
-
#90
09/02/17 11:12
Buenas michelvigo,
Y tanto que la pregunta es interesante, como que no me atrevo a mojarme. Entiendo que en caso de llevarse a juicio el banco tiene una prueba clara de que las cuotas hipotecarias dejaron de abonarse hace años... pero la ley dice explícitamente que el tiempo empieza a correr desde la cancelación registral de la hipoteca.
Lo veo difícil pero si quieres probar suerte... Saludos!
en respuesta a
pso2009
-
#89
09/02/17 11:06
Buenas pso2009,
En el caso de los bancos online, mandaría el escrito de reclamación de los gastos de formalización de hipoteca por burofax a la dirección del Servicio de Atención al Cliente (SAC) del banco. En el caso de ING, lo llaman Servicio de Defensa del Cliente, pero funciona de la misma forma y tiene los mismos plazos para responder que un SAC corriente. Su dirección es: C/ Severo Ochoa, 2 Parque Empresarial Las Rozas, 28232 Las Rozas, Madrid.
Saludos!
en respuesta a
Charly62
-
#88
09/02/17 09:02
Buenas Charly! Ya puedes descargar el pdf con este y otros modelos de reclamaciones. Lo tienes a continuación del modelo de gastos de formalización del post. Saludos :)
en respuesta a
Francisco gonzalvez
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#87
09/02/17 08:59
Buenas Francisco. Ya que lo comentas, he añadido al artículo un PDF descargable con este modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca y hemos añadido otros escritos que seguro que os sirven de ayuda (devolución de los intereses de la cláusula suelo, reclamar tu seguro de la vivienda... etc).
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#86
08/02/17 15:38
Hola, en el caso de una hipoteca con ING Direct, ¿cómo sería el trámite? Lo digo por el hecho de tener que llevarlo a una oficina, ¿lo podría mandar directamente a un correo electrónico de atención al cliente?¿ o llamo antes al teléfono de atención al cliente?
Nuevo
#85
07/02/17 13:58
Hola,muchas gracias de antemano por toda la información aportada, me gustaría saber si puedo descargar la plantilla del modelo para hacer la reclamación.
Un saludo y gracias.
#84
06/02/17 12:17
Una interesante pregunta:
Aboné una hipoteca al banco hacia el año 2002, pero dejé sin cancelarla del Registro, ni por supuesto Notaría.
El Impuesto es gratuito en este caso.
Han pasado unos 15 años.
¿Estos gastos debería pagarlos el banco?
Gracias
en respuesta a
Lorena Romero
-
#83
04/02/17 17:49
Hola Lorena , me quedo en la duda, al yo hacer un credito puente con dos hipotecas a la vez, teniendo una hipoteca ahora aun vigente de la que si que voy a reclamar, pero la otra hipoteca se me canceló al vender la casa en junio 2008, para poder vivir en la que estoy ahora actualmente.
Aunque fué una operación credito puente en conjunto, ¿los gastos de la escritura del prestamo hipotecario que cancelé en junio del 2008 lo podria reclamar?
O esta prescrito, por salirse de los 4 años para atras desde la sentencia del 2015?
No tengo ni idea, ¿por favor me lo podrias aclarar?
Muchas gracias.
Saludos
en respuesta a
Lorena Romero
-
#82
03/02/17 14:24
Gracias,Lorena.
saludos
en respuesta a
Lorena Romero
-
Nuevo
#81
03/02/17 12:32
Muchas gracias por la aclaración.
Estoy en ese caso, lo intentaré de todas formas.
Saludos!
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