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INVERSIÓN, ESPECULACIÓN... y cosas mías

Blog sobre bolsa, banca, preferentes, inversión, especulación y economía.

Hipotecas subprime y crisis subprime

Ya va para un mes que no se habla más que de subprimes: hipotecas subprime por aquí, crisis subprime por allá, subprime esto, subprime aquello... bueno, aunque hasta hace un mes nadie me preguntaba, yo hace tiempo que vengo siguiendo el tema en el blog:



Subprime en febrero

La burbuja inmobiliaria en USA


los bancos empezaron a facilitar todo tipo de hipotecas: desde subprime (las concedidas a personas que están por debajo de los estándares de solvencia), a hipotecas de sólo intereses (que no devuelven capital y no reducen la deuda), e incluso las de amortización negativa (en las que se paga parte de los intereses, y el resto se capitalizan en la deuda, con lo que cada vez la deuda es mayor). En 2004, según Fannie, el 24% de las hipotecas se hicieron a subprime, vs el 9% de 2003. Y para hipotecas de más de $360.000, sólo el 49% presentaron toda la documentación en 2004, frente al 73% en 2001.

El termómetro de la bolsa 2


El sector de hipotecas subprime atraviesa graves problemas.

Las hipotecas de los individuos menos solventes están enfrentándose a múltiples problemas de impagos. Si todo queda aquí, no es importante... pero si se dispararan las ventas de casas "al precio que sea" por no poder con la hipoteca, que duda cabe que eso tendría efectos colaterales.

Subprime en marzo

China da la estocada, Japón la puntilla


este desplome, que ya de por sí era peligroso, coincidió con varios factores:
  • [..]El agravamiento del sector inmobiliario USA, con serios problemas en las hipotecas subprime, que todavía está por ver si se acabarán trasladando o no al resto.

Subprime en abril

El termómetro de la bolsa 3
Volvía a repetir como factor negativo aquello de...


El sector de hipotecas subprime atraviesa graves problemas.


etc, etc... pero bueno, parece que es ahora y no entonces cuando toca hablar de hipotecas subprime y crisis subprime !!



¿Que son las hipotecas subprime ?

En dos palabras, hipotecas subprime son las concedidas a personas que están por debajo de los estándares de solvencia. Pero para entenderlo no basta con dar la definición de hipoteca subprime y punto, se entiende mucho mejor dentro del contexto de la burbuja inmobiliaria americana, el boom del crédito y el exceso de liquidez; por eso, recomiendo especialmente leer el artículo La burbuja inmobiliaria en USA. Aunque en todo caso, veamos que son las hipotecas subprime...



Definición de hipoteca subprime

Se denominan hipotecas prime a una hipoteca por un 80% del importe, concedida a personas con ingresos suficientes y buen historial crediticio; los mismos requisitos que te van a pedir aquí si buscas una hipoteca a euribor+0.50, vamos!! Incluso se puede compensar algún requisito que no se cumpla con otro que se vaya sobrado: Aceptamos dar el 100% si los ingresos son muy altos, o aceptamos un mal historial crediticio si nos piden el 50% del valor de la vivienda.

Pero si no se cumplen los requisitos, entonces es una hipoteca subprime, que pueden ser subprimes B, C o D, en función del nivel de incumplimiento = nivel de riesgo. En España, una hipoteca subprime "B" se concedería con avalistas (con lo que dejaría de ser subprime) y a un euribor+1, mientras que las hipotecas subprime "C" y "D" serían rechazadas en los bancos convencionales, aunque Echevarri nos contaba cómo funcionan por vías no convencionales...

El mecanismo exacto de calificación como hipoteca normal o subprime es que se analizan una serie de parámetros que van sumando (o no) puntos a favor del solicitante. Si se consiguen más de 620 puntos de crédito, es buena; una hipoteca A. Y por debajo de eso, es una hipoteca subprime B, C o D, siendo las D las que menos puntos tienen. Y también están las A- o Alt-A, que son hipotecas "teóricamente" A, pero que no han presentado la documentación que justifique los puntos que les han dado.



Las hipotecas subprime en Estados Unidos

Expansión de las hipotecas subprime en EEUU

En EEUU se han concedido masivamente estas hipotecas subprime, a través de entidades especializadas en subprimes hipotecarios: los Cofidis de las hipotecas. Favorecidos por unos tipos de interés históricamente bajos, y por la voluntad política de la FED de favorecer el acceso a la vivienda de las clases bajas (lo que sin duda contribuyó a la reelección de Bush), las hipotecas subprime se multiplicaron en los últimos años.

¿Quiere usted una hipoteca subprime de $300.000 ? En ese caso, debe justificar un aporte inicial de $ 30.000, un 10%. ¿Que no tiene un duro?, bueno, pues le regalamos nosotros los $30.000, y usted nos firma una hipoteca de $330.000. Eso sí, tendrá que pagar la hipoteca a un tipo de interés de hasta el... 18%!! Lógico, quien asume riesgos lo hace a cambio de un mayor beneficio, ¿no?


Hipotecas subprime y burbuja inmobiliaria

La expansión de las hipotecas subprime, más los mencionados tipos bajos (para las hipotecas A) y la aversión a la bolsa (tras el pinchazo de la burbuja puntocom), alimentó la burbuja inmobiliaria, lo que a su vez favoreció el incremento de las hipotecas subprime... burbuja inmobiliaria e hipotecas subprime iban de la mano!! Y era una simbiosis perfecta, pues si alguien con una hipoteca subprime no podía pagar, vendía su vivienda y aun ganaba dinero... o pedía una rehipoteca, aprovechando la revalorización de su vivienda, y pagaba la deuda con más deuda!!

El problema ha sido, obviamente, que ahora la vivienda ya no sube; en vez de eso, la vivienda está bajando, por primera vez desde 1945, la 2ª guerra mundial. Y el otro problema de las hipotecas subprime es la fuerte subida de la hipoteca al vencer el periodo de carencia...



La "otra cara" de las hipotecas subprime: El periodo de carencia

En España todos conocemos las hipotecas con un periodo de carencia, a las que Echevarri les dedicó un excelente artículo (como siempre), al que le robo este párrafo:


si tengo un préstamo a 30 años, con carencia de 5, el subidón al cabo de 5 años es fuerte, pero ya no sólo porque se empiece a amortizar. Es que tengo que amortizar en 25 y no en 30 años.

Y como también comenta Echevarri, más de la mitad de hipotecas americanas son de este tipo; y concretamente las hipotecas subprime se solían dar con un periodo inicial de dos años de carencia y a un interés fijo más bajo, para luego pasar a tipo variable pero con un diferencial muy alto que hace que suba la cuota:


The 2/28 ARM: A very common mortgage in the subprime market, which I have never seen outside of that market, is the 2/28 ARM. This is an adjustable rate mortgage on which the rate is fixed for 2 years, and then reset to equal the value of a rate index at that time, plus a margin. Because the margins are high, the rate on most 2/28s will often rise sharply at the 2-year mark, even if market rates do not change during the period. For example, the rate is 8% for 2 years but the index is currently 4% and the margin is 6%. If the index remains at 4% after 2 years, the loan rate will jump to 10%.

¿Que pasa en 2007? Pues que se les está acabando el periodo de carencia a las hipotecas subprime concedidas en 2005!! En 2003 casi no habían hipotecas subprime, tal como comento en La burbuja inmobiliaria en USA las hipotecas subprime "sólo" suponían el 9% del total de hipotecas. Y en 2004 se dieron muchas más hipotecas subprime... pero la vivienda subió, y el que no podía pagar, pudo rehipotecarse o vender. Pero cuando han finalizado en 2007 los periodos de carencia de las hipotecas subprime de 2005, los que no podían hacer frente a una fuerte subida de su cuota se han encontrado con que sus casas valían lo mismo que antes (en el mejor de los casos), por lo que no había "plan B"... y aquí ha empezado la famosa crisis subprime, que tanto impacto ha tenido a nivel mundial, y que amenaza con dejar sin hogar a dos o tres millones de americanos.



Pero la crisis subprime no ha afectado a los que dan las hipotecas ...

Claro, pero eso es por la titulización: los que daban las hipotecas subprime las empaquetaban y vendían... pero ya no como subprime, sino como deuda buena!! Y los que compraron estos productos son los que han sufrido la crisis. Aunque de la titulización y la crisis hablaremos en el próximo artículo, que este ya queda largo...

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PD: Dado que las hipotecas "normales" se suelen dar en USA con 5 años de carencia, si la vivienda sigue floja, ¿habrá una recaída en 2010, cuando suban las hipotecas "normales" concedidas en 2005?

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  1. #1

    Gurús Mundi

    Efectivamente esta no es una resaca que vaya a pasar en cuestión de días, semanas ni meses. Es una crisis en la cual tan sólo hemos empezado a entrar. Pero incluso en la fase inicial de este ciclo de crisis encontramos oportunidades.
    Efectivamente la titulización o securitización ha sido una vía de contagio muy dañina.
    Pero tan sólo debemos depurar la parte del Sistema estrictamente necesaria, velando por no contagiar vía pánico productos y estructuras financieras sanas ni los verdaderos cimientos de la Economía. Sería muy peligroso una metástasis causada por la histeria.
    Enhorabuena por el artículo, lo explica muy bién.

  2. #2

    Anonimo

    Una cosa que se deduce inmediatamente de las hipotecas subprime americanas y que casi todo el mundo pasa por alto, es que allí esas casas de madera rodeadas de jardín que se llevan los huracanes, el estilo de casa americano que estamos acostumbrados a ver en las películas, tienen que ser bastante asequibles en ralación a los salarios comparado con España, porque ¿quién en España podría soportar su hipoteca si fuese al 18%?, no creo que haya una sola familia en España que pudiera y las que pueden no necesitan hipoteca.

    Esto quiere decir que aquí la gente está mucho más pillada con la hipoteca, allí está teniendo problemas solamente este nicho de mercado hipotecario y eso gracias a unos tipos tan altos, periodos de carencia generalizados y una tradación de endeudamiento via tarjeta mucho mayor que en España, vamos que se lo tienen que currar para ir a la ruina, porque el precio de la casa por si solo no parece que asuste a nadie.

    Lo que no parece encajar muy bien es que esto haya sido causado por un periodo tan largo de tipos muy bajos, porque este nicho hipotecario no se caracteriza por los bajos tipos precisamente, más bien por la bajada de los precios que impide la refinaciación al final del periodo de carencia como tú apuntas, quizá los bajos tipos lo que ha provocado es la crisis prime a la que te refieres y que este momento está latente esperando su turno...

    Si echamos a correr la imaginación sobre las dimensiones que tendrá esto en España nos damos cuenta de que aquí no se reduce a un tipo de hipoteca muy específico sino puede tener problemas un porcentaje mucho más alto de población y que allí la construcción representa el 8% del PIB mientras aquí representa casi el 20%, es decir que allí esta crisis es una crisis más y el único riesgo es que se contagie al mercado crediticio como hemos visto las últimas semanas, aquí sin embargo las consecuencias pueden ser devastadoras.

  3. #3

    Anonimo

    Menudo lío se ha armado con esto de las hipotecas subprime y la titulización de estos activos.

    Prestamos que son BB se califiquen como A o A+. Y esto es culpa de los calificadores, que para mi que les han empastrado bien para colocar esas titulizaciones, a bancos de inversión .

    Eso de que la construcción es un 20% del PIB, me parece que te quedas corto arbitragista, porque está por alrededor del 40% del PIB, desgraciadamente para nosotros.

    No creo que la gente este más pillada aquí que en EE.UU por la hipoteca, debido sobretodo a que ellos han refinanciado la casa para consumir cosa que va muy bien mientras suben los precios de la vivienda, en España eso no ocurre al menos de momento.

    En España el problema va por la vía de las empresas inmobiliarias apalancadas que han hecho grandes promociones alentadas por supuesto por la corrupción y especulación, debido a los tipos de interés anormalmente bajos ( tipos reales negativos).

    Y respecto las familias pues lo que ocurrira es que hbrá gente que realmente no podrá pagar y se le ejecutará la hipoteca. Otra gente ira al para debido a la desaceleración de la construcción, ello desemboca en menos consumo y solo aguantará bien aquellos sectores productivos y exportadores.

    Ello no significa que no hayan valores donde invertir aquí. Valores como Cintra (60% ingresos de EE.UU), Ferrovial (80% ingresos Inglaterra),Acerinox (la más eficiente de las acereras y claramente exportadora) o EADS ( ¿que tiene que ver con España?).

    En cualquier caso lo vamos a tener mal.

    SAludos a todos y enhorabuena por el artículo!!!!

  4. #4

    Fernan2

    Gurús, al final el verdadero problema de las hipotecas subprime ha sido la falta de liquidez de muchos de estos productos, y de ahí hemos saltado a un problema de confianza (eso es lo que ha sido la crisis subprime), lo que efectivamente ha dado buenas oportunidades, como las ING que he comprado con PER 8 y 5% de rentabilidad por dividendo.

    arbitragista, yo también flipo con lo de hipotecas al 18% en las subprime, supongo que alguien que se mete en un 18% de interés o es alguien que no tiene ni puta idea de finanzas y lo camelan, o es alguien que confía en que la revalorización de la vivienda irá a tasas similares o superiores (o sea, que definitivamente no tiene ni puta idea de finanzas).

    Lo que no tengo tan claro es que realmente los de las hipotecas subprime al 18% pensaran que pueden pagarlas... más bien pienso que se metieron en las hipotecas mirando sólo la cuota inicial, que sería bastante menor que el 18%, y cuando les han revisado la hipoteca a los nuevos tipos es cuando han hecho "crack".

    Respecto a la causa de la crisis, yo creo que es por la burbuja inmobiliaria, que se creían que seguirían subiendo indefinidamente y pensaron que una hipoteca subprime al 18% era un negocio si la vivienda hipotecada subía al 25%.

    Oscar, coincido contigo en que los "ratings" han sido cagadas muy gordas que han hecho mucho daño... bueno, de hecho coincido en todo: que el peso de la construcción en España es muy alto (hay que incluir también los vendedores de pisos y de hipotecas, tasadores, registradores, notarios...), que el riesgo en España es menor (al no haber esas refinanciaciones de consumo, sólo están en riesgo las viviendas compradas los dos últimos años) y en todo lo demás, muy buen comentario!!

    s2

  5. #5

    Fernan2

    Por cierto, viendo la baja cantidad de respuestas y el alto nivel de las mismas, creo que mi mujer tiene razón: he escrito un artículo más difícil de leer de lo que yo creía, y más de uno no ha debido enterarse ni siquiera de lo que es una hipoteca subprime. Y eso a pesar de la frase "hipotecas subprime son las concedidas a personas que están por debajo de los estándares de solvencia", que yo creía que era muy clara... pero claro, ¿que coño son los estándares de solvencia?

    Mi mujer dice que el artículo sobre crédito subprime en España sí se entendía bien, así que quizá a alguien que le interese el tema le pueda ayudar...

    s2

  6. #6

    Anonimo

    Quería felicitarte por el excelente artículo y decirte que no ha sido complicado de leer ni de entender, posiblemente es que nos hayas dejado a muchos sin capacidad de respuesta.

    De todas formas interpreto cierto optimismo en el final del artículo así como en las respuestas que se han dado, aunque yo soy por naturaleza muy optimista creo que lo que se avecina es una crisis sin parangón en la historia financiera que llevará a este sistema basado en el endeudamiento, desde la desaparación del patrón oro, a una hecatombe.

    Espero equivocarme.

  7. #7

    Fernan2

    Bueno, El Zorro, me alegro de que no sea tan "ladrillo" como me empezaba a temer...

    Respecto al optimismo, me he releído el final y los comentarios y no lo encuentro por ningún sitio, la verdad; esa frase me ha descolocado.

    Y respecto al escenario catastrofista, he leído artículos muy buenos en los que se argumentaba muy bien un escenario así, y que iba a ocurrir de forma casi inevitable... pero ya hace mucho que los leo, y hasta ahora no se han cumplido nunca, y de hecho palmé pasta en 2003 estando bajista porque todo se iba a ir al carajo!! Al final, la verdad es que los que han hecho los excesos lo acaban pagando, como le pasó a muchas puntocoms, pero no todo se va al carajo...

    s2

  8. #8

    Anonimo

    Es posible que yo se más pesimista y por eso te haya interpretado cierto optimismo.

    Respecto al escenario tan pesimista para simplificarlo un poco, si consideramos a la economía estadounidense la más poderosa del mundo y observamos que su endeudamiento supera de largo su PIB, y observamos por ejemplo el de España sobre un 80 por ciento a eso añadimos que el crecimiento estos años no se basa en un crecimiento de la renta ni en la productividad sino en una hiper-revalorización de los activos financieros... y recordamos el crecimiento de los ochenta en los EEUU (o la política de Rato en España similar a la Reagan por aquella época cuyo resultado ha sido el mismo) y tiramos de hemeroteca y viajamos al lejano Oriente (Japón) y observamos como ha estado la economía de ese país durante las últimas dos décadas (demos las gracias a los japoneses por haber salvado a sus bancos quebrados)... creo que SE NOS AVECINA UNA CRISIS FINANCIERA que arrastrará a todos los países, ah y no te olvides que China todos los días no exporta un poco de deflación, creo que el escenario esta un poco negro... bueno por lo menos GANAREMOS EL MUNDIAL

Autor del blog

  • Fernan2

    Fernando Calatayud; bloguero aficionado a la bolsa e inversiones varias; rails web developer en Rankia y Verema

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