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Blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Representación de la Inversión Hipotecaria con Capital Privado en 3 actos: Presentación y Nudo

Creo que a la mayoría de la gente nos sonará. Se han multiplicado como las setas. Y sin embargo, a veces tengo la sensación de que la operativa se desconoce. Y lo digo porque aún hay gente que recurre a ello, tanto desde el lado del inversor, como desde el lado del deudor. Centremos el tiro y veamos como se desarrolla este clásico teatral en tres actos.

Para empezar, y aunque la operativa suele tener puntos muy similares, no voy a hablar del típico prestamista privado de toda la vida. No voy a hablar de ese señor que te presta el dinero y que mas vale, por tu integridad física y/o patrimonial, que se lo devuelvas. Los hay que recurren al Derecho y a las garantías hipotecarias, y los hay que recurren a la amplia experiencia de los Europeos del Este en la resolución dialogada de conflictos...

De lo que hablo es de esas firmas de refinanciación que se dedican a buscar capital privado de inversores pardillos para tapar los agujeros de desahuciados financieros. Los protagonistas de esta representación teatral son:
-Empresa de Refinanciación(ER): Publicita inversiones con GARANTÍA HIPOTECARIA y con rentabilidades de 2 digitos. Eso si, curiosamente, ellos no suelen poner su pasta en un negocio tan boyante. Las comisiones oscilan, pero rara vez se mueven para estos temas por debajo de los 6.000 euros. La empresa de refinanciación sera también la que se encargue de la coordinación de la firma ante el notario y de la documentación a preparar/generar.
- Inversor audaz(IA): Suele ser gente que masculla que el Banco le engaña. De edad más bien madura, por encima de los 45, bien posicionada y con exceso de liquidez. La Bolsa y la renta fija a largo le parecen muy arriesgadas. Pero le dan buen rollo las referencias a garantía hipotecaria, a la intervención ante el notario, a la amplia cobertura entre la inversión y el valor del inmueble en cuestión.
- Kamikaze financiero(KF): Ahogado de deudas y con situaciones que a corto plazo suelen desembocar en una ejecución hipotecaria. Suele tener una o mas hipotecas demoradas sobre su vivienda, y esta en la pole positión de los registros de morosos. Evidentemente las opciones de que una entidad seria acepte refinanciar a este cañonero es de 0 entre 1.000 millones. Cuenta los días esperando que le llamen del juzgado....Supongamos que cuenta con una vivienda que valga 360000 euros y una hipoteca con LCSA por 180.000 euros de saldo a esta fechas y que en su día se firmo por 200000.....

Y ahora, lo prometido:

PRESENTACION:
ER toma contacto con nuestros dos amigos. A KF le venden la moto de que tienen la piedra filosofal para su problema:
Si, KF, tu problema es que tus creditos figuran en CIRBE como en mora, tienes un huevo de apuntes en Asnef, etc...chico, no eres presentable. Pero te podemos dar una manita de pintura. Podemos conseguirte el dinero suficiente para poner tus créditos al día y regularizar las otras deudas, sacándote así también de los listados de morosidad. Tienes atrasos de 37.500 euros pero entre gastos y demás creo que con un préstamo de 50000 euros lo arreglamos. En cuanto estés guapo y reluciente, como un coche belga de importación, te podemos llevar donde entidades financieras amigas que sin duda te darán el crédito por la totalidad detus deudas. Porque tu lo que has tenido es mala suerte(de haber tenido dinero, añado yo).Los intereses? como una tarjeta de crédito, un 20%, pero chico, sera sólo durante 6 meses...y luego la salvación. Ademas, los intereses los pagarás al final, no tendrás que pagar nada mensualmente. Ni lo notarás. Ya lo cancelarás con el nuevo crédito hipotecario que te consigamos junto con el resto de tu deuda."

Por otro lado, ER le va comiendo la oreja a IA.
Tengo una opción de inversión cojonuda. Mira a 6 meses un 20% de rentabilidad. Y, oye chico, tu puedes hacer lo que quieras, en teoría debes declararlo pero he conocido gente que no lo hace. Tu ya me entiendes. El importe mínimo es de 50.000 euros ¿Que no tienes 50.000 euros? No pasa nada, yo te consigo otros inversores que están en tu situación y entre todos le sacáis rentabilidad a ese dinerito. Y oye, tu tranquilo que si necesitas la pasta antes de esos 6 meses esto lo montamos sobre letras de cambio. Puedes llevarlas a tu Banco y que te las anticipen sin ningún problema, por que van a estar respaldadas con garantía hipotecaria. ¿Qué no te pagan? Más le vale hacerlo, tiene como garantía su vivienda, que vale 360 mil boniatos y una hipoteca que no llega a los 180. Si no paga, te quedas con su casa, y la vendes luego. Es casi mejor que no pague....


NUDO:
Todo el mundo esta contento. Se reunen en el notario los tres. IA ha sacado el dinero del Banco, evitando preguntas indiscretas del director.
"Vaya capullo, ni que fuese suyo el dinero. No tiene ni idea de como rentabilizarlo. Menos mal que he podido juntar los 50.000 euros".

KF respira por fin desde hace meses. La salvación esta cerca.

"Si, el tipo es caro pero no mucho más que esa tarjeta revolving que he exprimido. Joder, porque en LCSA no se les habrá ocurrido una solución así para mi. No saben tratar a los clientes. ER si que es un profesional como la copa de un pino. Creo que me gusta(Momento modosito)."
ER esta en un estado cercano a la explosión mística..
"La vida puede ser maravillosa, Salinassssssssssssssssssssssss........."
El Notario lee a las partes que KF emite una letra de cambio por 6 meses por valor de 60.000 euros, y a favor de IA, con la garantía de una hipoteca sobre su vivienda. ER lo ha aclarado justo antes de entrar a firmar:"
"La diferencia entre las 50.000 que recibes y los 60.000 que reconoces de deuda en la letra son los intereses, ese 20%. Además, así, al no expresar intereses nos ahorramos un dinerito de cara a Hacienda".
Ahhhhhhhhhh.

Bueno, recibir, lo que se dice recibir no recibe nada. Los 50.000 euros de IA se desglosan en:

a)10.000 euros van directos para la ER.(en algunas representaciones lo documenta y en otras no, que estamos entre gente honorable y las facturas son deshonrosas).
b)2.500 euros para gastos de notario, registro, gestoría, impuestos de las letras y de la inscripción en el registro de la garantía de las mismas, así como levantamiento de embargos varios en el registro, etc...(NdA...no me he parado a ajustar ese coste y además varía según CCAA)
c)37.500 euros los retiene ER para pagar a los acreedores de su cliente, principalmente a LCSA antes de que ejecute. Así además acabará sacándole de los ficheros de morosidad.

En el Registro de la Propiedad se inscribirá como segunda hipoteca, tras la de la LCSA una hipoteca articulada en letras de cambio a favor de IA, con vencimiento en 6 meses por importe de 60.000 euros.

En el próximo post:
¿Conseguirá KF reunificar sus deudas y preocuparse únicamente por si el Real Madrid gana la liga?
¿Le dará en los morros IA a su director de Banco explicándole su brillante operación financiera?
¿Logrará ER cobrar otra comisión en la reunificación final de KF?
¿De verdad el coste ha sido de un 20% para KF? y lo que es más importante, ¿realmente le importa?
Y Hacienda, qué pensará de todo esto?





 
  1. #1

    Fernan2

    PLAS, PLAS, PLAS, PLAS!!! BUENÍSIMO, ECHEVARRI!! Ya me tienes en vilo, esperando el final... aunque para ser sinceros, algo me barrunto ya.

    s2

  2. #2

    Anonimo

    Yo también estoy en vilo. 2a parte ya!!!

  3. #3

    Anonimo

    Echevarri:

    Este tu "capitulo" esta mejor que el Zorro, porque abundan espadachines lo malo es que no exista una "zorra" que esté tan buena como la de la tv. Saludos


    Fast
    [email protected]

  4. #4

    Cachilipox

    Me parece que te vas a ganar la visita de unos "amables" amigos "de acento y aspecto balcánico".

    Tendrás que poner eso de: Esto es solo una ficción, todo parecido con la realidad es pura coincidencia.

  5. #5

    Tristán el subastero

    Apuesto a que el moroso se encontrará en breve sin casa y sin que todas sus anteriores deudas hayan sido canceladas. Soy subastero y lo he visto muchas veces.
    Incluso he visto ocasiones en que el deudor tenía por ejemplo dos hipotecas (primera y segunda) sobre su vivienda, y entonces los prestamistas le hacen la operación para evitarle una subasta, prestándole dinero para una supuesta refinanciación, pero no le dan el dinero a las entidades de esas dos primeras hipotecas. Finalmente, la casa sale a subasta por no haber pagado la tercera hipoteca (la que supuestamente iba a ser para cancelar las dos anteriopres). Pero nadie la podemos comprar porque las dos primeras hipotecas aún subsisten.
    Conclusión: Sólo el usurero tiene el dinero que era originalmente para cancelar esas hipotecas y por la tanto sólo él puede comprar la casa en la subasta con pleno conocimiento de la situación.

  6. #6

    Echevarri

    Hola a todos:
    Fernan2: Gracias por el aplauso, por la mención en tu blog y por el meneo. En cuanto al final no sera único, dejare varios, me gusta la teoria de los universos paralelos y de las ucronias....
    Héctor: Gracias, necesito un poco de tiempo para hacer algo digno, espero encontrarlo este finde...
    elfast:Ya decía yo que le faltaba algo de sexo a esto...tranquilo, en el desenlace habra mucha gente jodida...
    Cachili: Joder, me lo has pisado. Una de las ideas que tenia y que tengo es ponerle un posdata ta que así: "Toda diferencia con la realidad es pura coinicidencia. LOs personajes, hechos y situaciones aqui descrito no son fruto de la fantasia del autor"
    Por lo demás, que bonita es la alianza de civilizaciones, ebuen rollismo y el espacio Schengen...
    Tristan: Habia barajado esa alternantiva., Hace años hubo unos cuantos casos de estafa en el sentido que indicas. Explicale tu a señor jodido que esa letra que ha firmado, ha sido cedida por el prestamista a un tercero(que no es tal, si no un socio de este) y que a ese tenedor de la letra, legalmente le da igual que el prestamista le haya chuleado el dinero. Pero no quería cargar tanto las tintas y por otro lado, en el caso que mencionas, hay un prestamista que pone pasta. En el que queria explicar hay un refinanciador que busca capital ajeno y este, en principo, va de buena fe...
    Gracias a todos por participar
    Pronto en sus pantallas, la secuela...

  7. #7

    Anonimo

    Pues en lo que respecta a Hacienda seguro que ni se entera y si se entera no hara nada bien porque el que se entere no sea competente o bien por que si es competente ya tendrá su carga de trabajo, suficiente para meterse en cosas de éstas y con riesgo de toparse con los balcánicos...no merece la pena.
    CSTH

  8. #8

    Anonimo

    Es muy veridico todo lo que relatas Echevarri. Una pregunta personal, te ha pasado a ti? Conoces algun caso de cerca? Podrias ayudar a alguien que realmente está en esta situación?

  9. #9

    Echevarri

    1. A mi no me he pasado.
    2. Lo he visto de cerca en bastantes ocasiones.
    3. Es imposible ayudar a alguien que no se deja. Aún así lo he intentado, sin éxito.

  10. #10

    Anonimo

    Ciertamente , eso es así , hay ahora mismo miles de casos de esos en España .
    Al moroso se le da una cantidad menor que la prometida o a veces nada de nada ni se le cancela la deuda y se le sigue liando. Se busca otro pardillo al cual se le pone la propiedad a su nombre sacando una hipoteca sobre una tasacion sobrevalorada , de ahí quizás se le devuelve el dinero al prestamista y el resto se lo quedan los estafadores. A ese tesatferro se le miente cochinamente diciéndole que antes de un año le recompran la vivienda y que mientras ellos pagaran la hipoteca. Eso nunca pasa , al final , el moroso original se queda sin casa y el testaferro una linda hipoteca por el doble de lo que realmente vale la vivienda . Y los estafadores (que suelen ser subasteros) han pillado por todas partes. Así de triste es la realidad

  11. #11

    Echevarri

    Macanud, tienes más razón que un santo. Pero digamos que ese es un supuesto claro de estafa, lo que describo yo de simple incompetencia

  12. #12

    Anonimo

    Echevarri te he enviado un e-mail al respecto , y no sabes la gran cantidad de estafas de esas que hay.
    Soy Macanud , se me ha olvidad el pass de aquí.

  13. #13

    Echevarri

    Hola Macanud, no me ha llegado ningun mail, unicamente el comentario que igura en este post hce unos días, y como te reconocía da para un libro.

  14. #14

    Anonimo

    Pues te lo he enviado a la dirección de gmail que figura aquí el mismo dia que postee mi comentario , y no me ha rebotado , ahora mismo te lo envío de nuevo.
    Saludos

  15. #15

    Anonimo

    Desde el pasado 1 de abril de 2009 entró en vigencia la ley que regula a las actividades de capital privado y a los intermediarios financieros que se dedican a reunificar deudas, entre otras cosas, trae mayor transparencia en cuanto a las ofertas vinculantes y a la información que debe tener el usuario. Se estable un periodo de 14 días para desistir del contrato.

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  • Echevarri

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