Representación de la Inversión Hipotecaria con Capital Privado: Desenlaces alternativos

34
Este contenido tiene más de 14 años
En el post anterior habiamos presentado a nuestros amigos. También habíamos explicado la fraternal relación que habían sellado ante el Notario. Toca ahora el desenlace. Como he señalado en los comentarios a la primera parte, me encantan las ucronias, los universos paralelos, los finales alternativos. Siempre hay más de un final, aunque no todos con las mismas probabilidades. Por tanto doy dos finales, pero tambien los factores a tener en cuenta para que cada uno se monte el que más le guste.

 

Disney´s cut
Así, es posible que nuestro amigo KF no haga más trastadas en estos 6 meses. También que IA duerma tranquilo por las noches mientras piensa en la siguiente operación que hará con ese monstruo de ER, y de como fardará en la cena de Navidad con su cuñado sobre su buen ojo financiero. Y que ER se mueva con entidades financieras reconocidas que acepten dar una hipoteca que refunda todas las deudas. Quizás firmen esa hipoteca salvadora antes de esos 6 meses, en unas codiciones razonables y viables. Quizás....quizás el Cádiz vaya a la Uefa en los próximos 5 años....

 

 


Y es que, como decia Santiago Segura en aquel documental de entrevistas llamado Sexo Oral y escribo de memoria y en versión adaptada:

 

 

¿Que si alguna vez he tenido sexo con una absoluta desconocida? Si, claro. Yo entro en un Bar, cruzo una mirada con una tia, y sin decirnos nada, acabamos a los 5 minutos en los Baños haciéndolo.
PUES NO. NO ME HA PASADO NUNCA.

 

 


Pues eso, que yo no conozco ningun caso de estos, pero sin duda son como las meigas. Haberlos haylos.

Lo más probable son otros desenlaces. Y ello se debe a la existencia en esta obra teatral de las siguientes subtramas:

1. INVIABILIDAD DEL PRESTAMO HIPOTECARIO: Supongamos que ER realmente se esta currando la busqueda de la hipoteca salvadora. Digo que supongamos, porque algunos unicamente buscaban la comisión que ya se han embuchado. Ahora bien, la cosa esta muy malita. Porque esa moto de acuerdos preferentes con Bancos para sacar esa hipoteca adelante no dejan de ser en la mayoria de los casos un ejercicio de voluntarismo publicitario. Acuerdos hay, pero de comisiones, y no para comerse marrones. Y como sabe el Banco que es un marrón, si nuestro megaprofesional ha saneado la deuda y ha limpiado los registros de morosidad?
Quizás por que ER no haga más que traer brownies a la oficina?
Quizás por que en la nota simple del registro hay una segunda hipoteca con letras de cambio?
Quizás por que esa segunda hipoteca es de un particular?
Quizás por que hay una cierta resistencia a entregar extractos del ultimo año del préstamo y de la cuenta asociada al mismo?
Quizás, quizás, quizás.....
Y ER piensa que ya es momento de que KF mueva el culo, que no lo va a hacer todo. Que él ya ha conseguido lo más dificil.
2. ILIQUIDEZ DE LAS LETRAS: Y si IA necesita el dinero antes...Esta chupado. ER le dijo que fuese a su Banco y que la anticipaban el dinero. Pues eso, que un día se acerca a su sucursal y se lo plantea a ese zote de director, que se le queda mirando con ojos bovinos.
 
"Verás, esto es como un crédito, por mucho que tenga esa
garantía hipotecaria. Nosotros te anticipamos a ti el dienro,
pero si no
paga
(y nuestra experiencia es que estos no pagan)
te lo
cargaremos en la cuenta con la correspondiente comisión
. Traéme tu
IRPF, tus nóminas, la escritura de tu casa, el certificado de penales y el de
bautismo y...ya veremos si te lo damos, porque
a mis jefes no le gustan
nada estas operaciones
. Si al final lo admite, el tipo será más caro
que el prestamo personal que tenemos en campaña."
IA no sale de su asombro...
3. RENTABILIDAD DE LA OPERACION: Si existe un método frances de amortización, hablar de una rentabilidad del 20% en esta operación es hablar de un metodo gallego para el calculo de TAES, donde a las variables fundamentales se le añade una variable llamada D: Depende...
Y es que para IA depende esa rentabilidad de cuando cobre. Si cobra a vencimiento, sin problemas, o incluso antes, su rentabilid sera muy superior en terminos de TAE, pues la operación no ha sido anual. Podriamos hablar de una rentabilid que practicamente dobla ese 20%. Pero si la operación se retrasa, si tiene que acabar reclamando judicialmente, la rentabilidad dependera de los costes y deltiempo que tarde en cobrar...ayyyy, que daño.
Pero es que para KF tampoco es tan simple lo del 20%. Si KF consigue pagar la deuda en el plazo acordado, no debria olvidarse tampoco de que era a 6 mese, por lo que el TAE es del doble. Pero es que realemente debería incluir la comisión de amigo que la ha cobrado ER. Amigo KF, 10.000 de interes avencimiento mas 10.000 de comisión del tiron haran que el TAE se dispare por encima del 80%......glups....
Respecto a la rentabilidad para ER me ahorro comentarios.
4. GARANTIAS DE LA OPERACION: A ER se le ha olvidado señalarle a IA una serie de temillas sin importancia.
a) Es cierto que la hipoteca de LCSA va por 180.000 euros, incluso algo menos despues de regularizar su situación. Pero no le ha dicho que lo que garantiza esa hipoteca no solo es la deuda vigente, sino tambien los interes de demora y las costas judiciales de LCSA si le llevase a a KF a juicio(responsabilidad hipotecaria). Y que esa cobertura es de aprox. el 150% del limite concedido del prestamo, por lo que LCSA tiene derecho preferente de cobro por importe de 300.000 euros frente a el. La increible garantia menguante.
b)Tampoco le ha dicho que si LCSA , en estos 6 meses, y ante nuevos incumplimientos de KF, le lleva al juzgado, la cosa se pondra interesante. IA debera personarse en el juicio con abogado y procurador, para hacer valer sus derechos. Y cuales son? Pues que si LCSA acaba sacando a subasta el bien esta entidad tendrá dos opciones, o dejar que un tercero se quede con él o igualando el precio de éste quedarse con el piso. Si al final un tercero, como el amigo Tristán, acaba quedándose con el bien la situación quizás no es tan feliz como él espera. El primero en cobrarse es LCSA y lo que quede sería para IA. Quedará algo?
c)Y si llegado el vencimiento IA no cobra y LCSA sigue quieta sin hacer nada? IA deberá, a toda leche, instar un procedimiento ejecutivo. Eso si, llegado el momento de la subasta. Todo lo que se obtenga irá en primer lugar para LCSA. Les suena esta historia, verdad?
d)Tampoco le ha hablado ER a IA de la Ley de Azcarate o de represión de la Usura. La ley es de comienzos del siglo pasado y aunque no esta derogada se usa poco en tribunales. Eso si, cuando se usa es demoledora, porque si se estima que a la luz de la ley hay usura, el contrato es nulo. Si KF consigue demostrar que unicamente recibió el dinero mencionado, los intereses comprendidos en la letra no deberían ser abonados a IA.
5. DIFICULTADES EN LA VENTA DEL INMUEBLE: Si KF intenta vender el inmueble en esos meses observará ciertas caras. Y seran las caras de los agentes inmobiliarios o de los compradores cuando observen la existencia de esa atípica seguNda hipoteca sobre su inmueble. Unos tendrán miedo y se echarán para atras. ¿Cómo le van a dar una señal a alguien así? Otros no querrán complicarse la vida en exceso. Y otros, olisqueando la sangre, le apretaran con fuerza.
6. PROBLEMAS CON LA CANCELACION: Con suerte encontrará un comprador. Pero este le exigira que IA comparezca en el notario el dia de la firma con las letras. Vete a buscar a IA. Y a rezar para que no haya descontado las letras en el Banco. O peor aun, que se les haya descontado un tercero, que sea el actual tenedor de las letras. Hay gente que se decia a comprar este tipo de letras. Más o o menos son del perfil de las sociedades especializadas en proindivisos, y quizas referenciados a traves de ER.
7. LA VIGILANCIA DE HACIENDA: IA, objetor fiscal sobrevenido, no tiene intención alguna de declarar estos rendimientos del capital mobiliario. ¿Cómo se va a enterar Hacienda de esta operación entre particulares? Ciertamente es posible que no se entere, pero tiene todos los medios para hacerlo...
a) Ha pedido un reintegro en metálico de la suma en su sucursal, en billetes de 500. El dinero de su cuenta es absolutamente limpio y transparente. Como su cuenta para Hacienda. Esos movimientos quedaran registrados y ante una posible inspección de Hacienda ojito, que controla hasta los números de serie en algunos casos...
b) Hacienda tiene acceso informático directo a la copia de todas las escrituras que interviene un Notario. Sin pedir permiso siquiera. Pero es que en este caso, para inscribir la hipoteca a favor de IA en el Registro se ha tenido que liquidar el impuesto de AJD, con IA de sujeto pasivo...Vamos, que sólo falta dejarle a Hacienda un camino de miguitas...
8. LA LEYES FISICAS DE LOS GASES APLICADAS A LOS GIMMETWO: Creo que era Boyle el que decia que los gases tiene a ocupar el mayor espacio posible. Pues con los irresponsables financieros como KF pasa lo mismo. KF, con casí toda seguridad, habrá llegado a esta situación no por una desgracia puntual, sino por un sistemático estilo de vida. Gastar metódicamente por encima de lo que ingresa, dándole gusto a su cuerpo en materia de consumo y sin privarse de nada. Habrá recurrido al crédito fácil a tope como el que recurre a la droga dura. ¿Y alguien piensa que un yonki crediticio se rehabilitará cuando recupere otra vez su capacidad de reembolso?. Otra vez los gases financieros tenderan a ocupar todos sus recursos. El. Dr. ER le ha paliado los síntomas, pero no le ha curado las causas.

Con estos elementos se pueden construir multiples desenlaces. En mi opinión, el más frecuente es el que voy a exponer....

DIRECTOR´S CUT:

1. A los 5 meses largos....

KF no duerme por las noches. Faltan escasas semanas para el vencimiento de la letra. Los problemas se han elevado a la enésima potencia. ER no consigue solucionarle lo del crédito hipotecario. El msimo ha hecho un tour de visitas a entidades financieras y cuando contaba su caso "edulcoradamente" iba colando...en el momento que aparecía la hipoteca del particular pasaban a establecer un cordon sanitario entorno a él. Deshauciado. Ha hablado con LCSA para intentar que se hagan cargo pero la respuesta ha sido brutal.
 
"Mira majete, no nos ha gustado lo de esa hipoteca privada. Aunque no nos afecta directamente la carga que has puesto sobre la finca sabemos que eso dificulta que la puedas vender en el mercado. En ese sentido has empeorado tu viabilidad e indirectamente la nuestra. No te podemos dar cuartelillo porque es engordar para morir, por lo que ante el primer impago vamos a meterte a juicio. Estas avisado."


Y el primer impago ya ha llegado. Y la notificación del juzgado tambien. Y es que durante este tiempo KF ha ido volviendose a endeudar con créditos rápidos que esperaba cancelar con la mágica hipoteca de ER, que nunca llega. La situación se torna insostenible. Afortunadamente, tiene abogado de oficio y justicia gratuita. No le paga un duro, que algo tiene que hacer el Estado por gente como él.

IA por su parte ha sido notificado tambien como parte interesada en el procedimiento. Toma diazepan como si fuesen sugus. Habla con ER y este dice que se quede tranquilo. Que hay garantías. Que esta el inmueble. Pero que coño garantias. El puso dinero y ahora quiere dinero. Y en vez de eso ha tenido que pagar a un abogado y a un procurador para que le representen. El abogado le ha sido claro:
 
"El tema esta complicado. A LCSA le deben, asi de partida, otra vez los 180000 euros. Pero las cuotas seguiran acumulandose y generándose intereses de demora. Ademas la minuta del abogado de LCSA tambien se incluirá en el importe garantizado de la hipoteca. Ponle que 10.000 euros más no te los quita nadie. 190.000. Ademas debe los IBIS al ayuntamiento desde hace tres años y tiene atrasos de la comunidad de propietarios por unas obras, todo ello por valor de mas 15000 euros. Aunque esas cargas no consten son preferentes tambien a la tuya. Reza porque no llegue a subasta, pues el valor del bien se desplomará. Quizás incluso debas pujar para quedarte con el bien. Y ojito con que no te apliquen la Ley de Azcarate."


ER duerme tranquilo. Es un profesional. No, de las finanzas no. Del morro. No le afectan las llamadas de ninguna de las partes. El ha hecho todo lo que ha podido y esta tranquilo. Ya son mayorcitos. El es como un médico. Cura enfermos pero algunos se le mueren. Y mientras duerme,adivinan que tiene este hombre en la cabeza?
 
"La vida puede ser maravillosa, Salinasssssssssssssssssssss."



2. A los 18 meses largos....

Ha pasado un año desde el vencimiento teórico del pagaré. IA ha iniciado sus acciones judiciales, para que la letra no se perjudique, pero esta a la cola todavía del procedimiento que ha lamzado LCSA. Éste ya ha terminado, condenando a KF a pagarle a LCSA un saldo acreditado de unos 195 mil euros. Se ha fijado ya para los próximos días la subasta, con un valor de salida 300 mil(cantidad en la que se tasó la vivienda para la hipoteca).

KF ha encontrado un comprador en 280.000. No es gran cosa, pero ir a la subasta es una loteria donde tiene mucho que perder. Es muy probable que no quede nada de dinero para él en ese caso. En la compra ha hecho sus cuentas, y le queda un piquito para el traslado e irse de alquiler:
LCSA 195 mil
IBIS+CDAD 15 mil
IA 60 mil
Para KF 10 mil

A IA se le llevan los diablos. Casi dos años años depues va a cobrar la letra. Con los intereses si, pero se va a chupar los gastos de abogado y del procurador, asi como los intereses corridos . Haciendo numeros con el abogado su rentabilidad escasamente llegaria a un 6 o 7% anual. Y gracias. Si no se aviene y la compraventa se cae, se enfrenta al pavoroso escenario de la subasta. Traga. Vaya que si traga.

3. Un año despues de los hechos...

KF sigue de alquiler. Veamos que pasa por su cabeza.

"Uffffff a ver cuando acabo de pagar estos personales. Seguro que los de la tarjeta del Carrefour se equivocan. Me habrán cargado algo que no es mío. Que no se me olvide el año que viene apuntarme a las viviendas sociales. Aver si me toca, que el tema esta imposible. Y digo yo que todos los españoles tenemos derecho la propiedad de una vivienda, no. Con tanto especulador no hay quien pueda comprar...."


IA, a diferencia de otros, si tiene quien le escribe...
 
"¿Y esta carta certificada que tengo que recoger que me remite Hacienda,qué será? Para nada bueno, seguro. De paso que voy mañana a recogerla a ver si me informo sobre una inversion en bonsais con pacto de recompra....¿Y esta carta del Banco? Joder, vaya mierda de interesés. Son unos ladrones. Como ER y KF, y los jueces, y el sistema legal. No se porque no se protege a la gente como yo. La Administración es también culpable."


ER es un triunfador. La vida le sonrie, tiki-taka...

"A ver si franquicio el negocio. No puedo permitir que mi knowhow no se desarrolle. Debo devolver a la sociedad lo que esta me ha dado. Como me gusta este Lexus...."

 

  1. en respuesta a Crayola
    -
    #34
    22/02/11 20:07

    Gracias Crayola. El problema es que, como señalo en algun post, los buenosprofesionales son esasísimos.

  2. en respuesta a Echevarri
    -
    #33
    21/02/11 09:38

    Te voy a seguir desde hoy. El texto Genial, me ha encantado. Soy agente financiero. Lo veo todos los días. Eso sí, retratas el lado cochambroso del negocio. Si las cosas se hacen bien y seriamente, el resultado puede ser distinto, aunque sí estoy de acuerdo en que el Kamikaze no tiene arreglo, ni aunque le pongas un millón de euros en la cuenta. Ya puedes salvarle el inmueble, refinanciarle, subrogarle a una hipoteca que le permita respirar, cambiar el inmueble a un familiar para que la vivienda quede fuera, que el tipo no tiene solución.
    Repito, genial.
    Un saludo.

  3. #32
    14/07/09 22:10

    Depende, habrñia que estudiar el caso. Por ponerte un ejemplo, se puede llegar a considerar esa clausulaomo una dacion en pago encubierta y podría llegara declararse nula. Mira en mi blog lo que he escrito sobre daciones y echate a temblar.

  4. #31
    Anonimo
    14/07/09 19:11

    Una consulta eh visto operaciones de este tipo pero con una modificacion tienen una opcion a compra a un plazo determinado esto en teoria protegeria al inversor no??

  5. #30
    11/03/08 18:59

    Pues, creo que queda claro en el artículo,que a mi no me convence. Pero cada uno con su dinero....

  6. #29
    Anonimo
    10/03/08 22:59

    Querido amigo, me han propuesto invertir en algo de esto com o veras no tengo ni p.. idea, el caso es que leyendote he visto reflejado algo parecido a la propuesta .
    Te esplico invierto x dinero a los cuatro meses me dan el 20% mas de x con una letra de por medio que firmariamos ante notario,o sea mi dinero financia a morosos o que? que garantias tengo? que riesgos corro,por favor ayudame y aclaraame algo,gracias.

  7. #28
    Anonimo
    10/11/07 12:51

    Muy interesante todo, y parece hasta divertido a veces, pero es una realidad cruel, que está pasando...

  8. #27
    14/06/07 22:28

    Pillo la idea...hay zonas grises y lo comparto. Aquí el cliente asume su responsabilidad. Pero esta, y ante la respuesta de la DGT(que noe s vinculante pero si obras de acuerdo a ella no habrá sanción) es una zona bien blanca...
    Una duda: tu gestor es un gestor o un asesor...creo que hay diferencias...

  9. #26
    14/06/07 22:26

    Gracias por pasarte Putabolsa

  10. #25
    14/06/07 02:32

    Brillante,tanto la primera como la segunda parte.Me lo pase bien y me entreteniste y ademas real como la vida misma,que mas se puede pedir?
    Gracias.

  11. #24
    Anonimo
    13/06/07 20:54

    Hola Echevarri.
    Pues sí, es un caso increíble, pero estaba al corriente de pago con el banco. Y podría haberse opuesto al ejecutivo, pero se fue a consultarlo con una abogada novatilla, que no sabía por dónde andaba, y él tampoco se ocupó mucho del asunto porque andaba más pendiente de sus tomates. Así que se le montó el tomate bien gordo. Ya te contaré cuando nos salga la sentencia penal, que tardará, porque fuimos a caer en un Juzgado muy atascado.
    Con lo de firmar las letras y no cobrar, le engañaron: le dijeron que si tenía que ir al día siguiente a las oficinas a por el dinero, luego que al otro día, luego que se lo ingresaban...
    Pero lo que me parece más increíble es que después de más de diez años acumulando querellas, ningún Juzgado adopte medidas cautelares y cierre el chiringuito.
    Un saludo,
    Consumerista.

  12. #23
    13/06/07 17:42

    Hola Consumerista...
    Muy bueno lo tuyo. Un poco como "La ciudad no es para mi"...
    Creo que en el post anterior ya habia comentado casos similares, de firmo las letras y luego no salto la pasta. Es algo viejo y cuando menos increíble, que un paisanao se lo deje hacer...
    Lo que si que no había oido nuca es que un banco isnte ejecución hipotecaria por impago de deudas de la comunidad. ¿Estaba tu KF al corriente de pago con el Banco?¿KF no pudo acreditar que pagaba a la Comunidad?

  13. #22
    Anonimo
    13/06/07 13:41

    El caso real tampoco tiene por qué ser con KF tan malo. Puede ser algo así:
    KF en realidad es un agricultor, que sabe de tomates y lechugas, no de juzgados, bancos ni préstamos. Se compra su pisito en el pueblo y va pagando su hipoteca. Pero el administrador del edificio le tiene enfilado, así que va a su banco con el cuento de que no paga los gastos de la comunidad, el banco se lo cree sin ninguna comprobación (la información es falsa) y ejecuta la hipoteca. KF en lugar de buscarse un abogado que sepa del tema, hace una consulta con una novata que dice que no tiene nada que hacer; intenta negociar en el banco, pero tampoco hay nada que hacer. Entonces acude a ER, que le concede el préstamo para salvar el piso; pongamos que necesita 100, el préstamo hipotecario (con la garantía de la finca en la que crecen los tomates, y en la que los hijos se están haciendo una casa) se firma por 240 (gastos, comisiones hasta para el señor que pasaba por la calle de al lado...), se emiten las letras... y no se entrega el dinero del préstamo ni se amortiza la hipoteca en vías de ejecución. KF se aburre de llamar a ER, que qué pasa con el dinero del préstamo. ER dice que hay problemas, que no conseguimos ningún IA que acepte las letras. KF pierde el piso, pero al menos no le cobran las letras. Hasta que al cabo de unos meses aparece un tal IA a ver la finca con los tomates y la casa, porque ese día se subasta en el Juzgado y se la va a adjudicar. ¡Pero cómo, dice KF, si no me ha llegado nada del Juzgado, y nunca me pasaron al cobro las letras! IA dice: yo le demandé en el domicilio que tenía Vd., el pisito ejecutado por el banco y en el que Vd. ya no vive, no sabía que ahora vive en esta casa, rodeada de tomates; y Vd. nunca pagó las letras, es igual si yo se las pasé al cobro o no, eso no tengo por qué explicarlo en la demanda al Juzgado. Así que se queda la finca con los tomates y la casa, aunque al final acuerda con KF que se la alquila y que éste se la recomprará (más bien sus hijos) al cabo de dos años.
    IA además dice que ER le ha estafado, pero pides información en el Registro de la Propiedad y tiene docenas de propiedades por toda España. El mediador que firmó la hipoteca también tiene docenas de propiedades por todo el país.
    Acaban todos en el Juzgado penal, donde IA insiste en que es un pobre infeliz que ha sido estafado por ER, que es el único malo de la película. Uno y otros tienen docenas de querellas desde hace más de diez años, pero ningún juzgado les ha cerrado el chiringuito.
    Consumerista.

  14. #21
    12/06/07 20:56

    Gracias a los 2...
    A ver si me sale una serie como ER, el brazo tonto de las finanzas...

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar