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INVERSIÓN, ESPECULACIÓN... y cosas mías

Blog sobre bolsa, banca, preferentes, inversión, especulación y economía.

La burbuja inmobiliaria en USA

Es un tema que me parece muy interesante tratar, de cara a ver lo que puede pasar en España...

La burbuja inmobiliaria americana vino, y no por casualidad, tras el pinchazo de la burbuja puntocom. Eran días de crisis, y para evitar males mayores, la receta que aplicó la Reserva Federal de Greenspan fue bajar agresivamente los tipos e inyectar liquidez al sistema... muchísima liquidez, pues el enemigo era la deflación!! (no os perdáis este interesantísimo enlace, para quien no lo conozca, de quien hoy dirige la Reserva Federal).

Y toda esa liquidez, con los tipos de interés al 1%, convirtió la compra de una vivienda en algo muy interesante, tanto para el inversor como para el usuario final.

Oferta de liquidez y demanda de activos de inversión no relacionados con bolsa ni internet hicieron el resto. La presión compradora inicial, más racional, fue sustituida por una fiebre especulativa al calor de las subidas. La gente criticaba a los que cascaron en bolsa en el 2000, y sin darse cuenta cometía el mismo error: Pagar más de lo que realmente vale, y no tener en cuenta la rentabilidad que se le puede obtener (por dividendos o por alquileres). Y eso, por no mencionar lo de que los pisos son "una inversión segura", que equivale a aquello de que "la bolsa, a largo plazo, siempre sube". Realmente, es muy peligroso oír tanto eso de que "no puedes perder". Sobre todo, cuando no lo dicen economistas de 60 años, sino gente de la calle de 30 años...

Se incrementó el n° de viviendas construidas, así como el % de viviendas vendidas sobre el total de viviendas, y para venderlas los bancos empezaron a facilitar todo tipo de hipotecas: desde sub-prime (las concedidas a personas que están por debajo de los estándares de solvencia), a hipotecas de sólo intereses (que no devuelven capital y no reducen la deuda), e incluso las de amortización negativa (en las que se paga parte de los intereses, y el resto se capitalizan en la deuda, con lo que cada vez la deuda es mayor). En 2004, según Fannie, el 24% de las hipotecas se hicieron a subprime, vs el 9% de 2003. Y para hipotecas de más de $360.000, sólo el 49% presentaron toda la documentación en 2004, frente al 73% en 2001.

Y se disparó el efecto "bola de nieve". Greenspan hablaba de fervor especulativo inmobiliario en su comparecencia ante el parlamento, en julio de 2005, y no era para menos, pues las subidas especulativas alimentaban las expectativas de los recién llegados. Normalmente, las subidas de precios tienen un efecto disuasorio para los compradores, pues hay menos compradores dispuestos a pagar el precio fijado a medida que el precio sube; pero cuando se entra en dinámica de burbuja, el efecto es el contrario: cuanto más suben los precios, más gente hay dispuesta a entrar... unos, porque si no van a quedar fuera definitivamente, y otros, porque se montan el cuento de la lechera.

Y en este "mundo al revés" de las burbujas, se daban situaciones paradójicas, como que si te gastabas $25.000 en una reforma, luego podías vender por $50.000 o $75.000 más caro, lo cual es absurdo!! pues lo lógico sería que sólo se pudiera vender por $15.000 más, porque al que va a comprar igual no le gusta... Esto recuerda muchísimo al gran negocio de internet en el 2000: Vender duros a cuatro pesetas, porque aunque perdieras dinero, conseguías muchos clientes y aumentaba la valoración de tu empresa (!?).

Se decía que la gente no va a vender así como así sus casas, porque las necesitan para vivir, pero lo cierto es que en un porcentaje muuuuy elevado no se estaban comprando para vivir, sino para especular. Datos USA de mediados de 2005:

  • El 23% de los compradores indentificaron directamente sus compras como inversión. Y dado que los alquileres dan rentas muy bajas, por definición están especulando.
  • Otro 13% de las compras las identificaron como casas para vacaciones. Pero tras esta decisión también está la expectativa de subidas de precio, pues si no, es mucho más barato ir a hoteles. Y dado que no viven ahí, un cambio de sentimiento fácilmente los llevaría a vender.
Pero incluso el hecho de que el 64% restante viva en sus casas, no los elimina necesariamente de la categoría de especuladores:
  • El 58% de los compradores de California se financiaron con ARMs (Adjustable Rate Mortgages, o hipotecas a tipo variable, muy poco comunes en USA hasta hace poco). A nivel nacional, lo hicieron un 46% en 2004, frente al 29% de 2003, y eso que la diferencia de coste ha bajado de 5.87%-3.41%=2.46% en 2003 a 5.11%-3.6%=1.51% en 2004 . La principal razón para ello fue reducir el coste inicial, por su intención de vender en un periodo de tiempo relativamente corto... y dados los elevados costes de la compraventa y los relativamente bajos costes de alquiler, nada justificaría la compra para periodos cortos, salvo las expectativas de rápida revalorización.

  • El hecho de que tantos compradores optaran por option ARMs (hipotecas de sólo intereses o de amortización negativa), sugería incluso mayor grado de especulación, puesto que como no están pagando capital, no son más que inquilinos... pero con los inconvenientes de propietario: pagar impuestos, mantenimiento, etc. ¿Por qué iban a querer tener lo peor de ambos mundos? La única forma en que ganan algo es vía revalorización.

Y es que se estaba especulando mucho porque las expectativas que tiene la gente son de fuertes subidas: Los compradores de Los Ángeles esperaban una revalorización del 22% anual en los próximos 10 años. Y dado que el precio medio supera los $500.000, esta revalorización supone un sueldazo sin trabajar, que se puede ir cobrando vía rehipotecas, dado que la revalorización es diez veces superior al pago de hipoteca. YA NO SE VEÍAN LAS VIVIENDAS COMO UN GASTO, SINO COMO UNA FUENTE DE INGRESOS.

Y efectivamente, los especuladores estaban obteniendo unos beneficios tremendos: Con un pago inicial medio del 9% (restante 91% vía hipoteca), y una subida media de precios del 9.3%, el comprador medio ganó un 103% de su inversión en un año (gastos e intereses aparte) ¡Guau!

Pero la Reserva Federal, consciente del problema, subió los tipos una y otra vez. Nada menos que 17 subidas consecutivas, llevando los tipos del 1% al 5.25%... y claro, los tipos subiendo y los precios subiendo, salían unas letras mensuales estratosféricas, mientras que alquilar era cada vez más barato, porque los antiguos inquilinos se pasaban a propietarios y reducían la demanda. Así que la burbuja estalló en 2006...

No fue un estallido grave; en contra de lo que pensaban los agoreros, no se llevó por delante todo el sistema bancario, ni hundió la economía. Las constructoras sí cayeron mucho en bolsa, pero claro... también habían subido mucho previamente!! Y los precios de la vivienda no cayeron demasiado, salvo algunas zonas puntuales. La economía pasó de crecer a un ritmo fuerte a hacerlo al 2%, apenas ligeramente por debajo de la media histórica, y ya hace más de medio año que las constructoras hicieron suelo y están repuntando de nuevo, sin prisa pero sin pausa, por lo que podemos dar por cerrada la crisis sin que realmente haya llegado a ser crisis.

Aunque me temo que en España puede ser peor... pero esto lo tocaremos en otro artículo!!

Actualización: Me comentan que soy demasiado optimista al dar por cerrado el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en USA, por lo que voy a hacer una matización: No es que piense que esto ya es cosa del pasado, ni mucho menos; todavía hay un exceso de viviendas que digerir, y todavía sigue muy débil el mercado inmobiliario. La demanda es floja, los precios están cayendo (ligeramente, salvo en algún sitio muy puntual), los plazos se alargan y el nº de nuevas viviendas en construcción está en mínimos.

Pero a pesar de que el sector inmobiliario sigue muy débil, el crecimiento del PIB del cuarto trimestre ha salido del 3.5% anualizado, frente al 2% del tercer trimestre, con lo que la aceleración de la economía (en conjunto) se confirma. Y si a esto se le suma que las cotizaciones de las inmobiliarias ya hace medio año que hicieron suelo, y que los tipos hace medio año que dejaron de subir, creo que sí que estamos en condiciones de afirmar que lo peor ha pasado, y que aunque el sector sigue mal, ya está en vías de ir corrigiéndose poco a poco: El nº de nuevas viviendas en construcción está en mínimos, lo que hará que se vaya liquidando el stock sobrante, y según se vaya liquidando irá subiendo la demanda y aumentando de nuevo el nº de viviendas construidas hasta llegar a un nivel "normal". Veo poco probable un empeoramiento de la situación.

s2

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  1. #1

    Anonimo

    Hola buenos días.

    ¡¡¡Qué tiempos aquellos (tan cercanos) en que salían como setas los carteles de "compropiso-enestazona-noimportaprecio". Ahora ya hay mucha más prudencia... ¡¡¡sólo hablan de garajes!!!. :-)



    Feliz Semana

  2. #3

    Anonimo

    Estoy de acuerdo contigo, Fernando.

    Pienso que en España va a ser bastante peor, puesto que, al exceso de liquidez producto de la política de tipos del Banco Central Europeo, se unen las necesidades de financiación de los ayuntamientos españoles.

  3. #4

    Anonimo

    Éste tema me encanta: llevo meses dándole vueltas y más vueltas al caso español.

    Todos coinciden en que la "velocidad crucero" del mercado español son 450.000 viviendas (teniendo en cuenta inmigración, jubilados extranjeros, etc), sin embargo durante años se ha estado construyendo al menos un 30% por encima de esa cifra, generando un "superávit" de casas.

    Es cierto que parte de esas casas "hechas de más" se han comprado con vistas a la independencia de los hijos, pero eso ya está detrayendo demanda futura. Nadie niega que hay un componente especulativo muy fuerte en el exceso de casas iniciadas.

    Por último, los directores de sucursal dicen que las hipotecas ya no dan para que el español medio se compre una vivienda (el otro día vi a la BBK con una hipoteca de 50 años). O lo que es lo mismo, la demanda de casas no es de unidades familiares.

    El quid de la cuestión es cuándo tendrán que "soltar" esas casas. No veo los tipos subiendo por encima del 6% a corto plazo. Para mí la clave está en el empleo y crecimiento económico, cuando éstos flaqueen es cuando podría llegar la venta de casas "especulativas".

    Respecto al tema de la inmigración como motor del inmobiliario: no sé, pero por lo que veo en la calle los inmigrantes trabajan en sector servicios: restauración, ayuda doméstica y construcción. La exposición de este sector de la población a una desaceleración económica es brutal. Cuando la construcción se desacelere (y hasta los promotores lo admiten, aunque siempre añaden que el que lo va a pasar mal es "el otro") vamos a ver qué sector puede absorber esos empleos directos.

    Yo personalmente estoy hecho un lío: veo las estadísticas y mucha gente que habla de lo difícil que está llegar a fin de mes pero (vivo en Madrid) yo no hago más que ver coches de buena gama por la calle (fijaos en la cantidad de Audis que hay), que se abren nuevos restaurantes y que Zara vende que da gusto.

    Una explicación de esto es el crédito al consumo, y no me refiero a Cofidis y similares, sino a tarjeta El Corte Inglés, Carrefour, Dia, etc., que permiten el pago aplazado. Un dato: en EE.UU el americano medio tiene unos US$6.000 en "revolving credit" en consumo. Pienso que el consumo se mantendrá (a pesar de la subida de tipos que, repito, no creo que sea muy grande) debido a que más y más gente utilizará estos instrumentos de pago aplazado (crédito al fin y al cabo).

    Resumiendo, veo una situación insostenible por fundamentales pero no acabo de ver por dónde puede reventar esta burbuja, al menos en el corto/medio plazo.

  4. #5

    Anonimo

    Espero ansioso ese nuevo artículo. Estoy pensando en comprar un piso, sin pensar en especular con el, primera vivienda. Sigo dudando en esperar a que se calme el mercado o comprar ahora... pero con estos precios!

    Un saludo

  5. #6

    Anonimo

    Un placer leerte a diario

  6. #7

    Fernan2

    Javier, un comentario muy interesante... pero si te extiendes un poco más, me chafas el próximo artículo!! ;-)

    s2

  7. #8

    Anonimo

    Pues la verdad es que estaba proponiendo un poco de "brainstorming" porque veo grandes fallos en el sistema pero no acabo de ver por dónde puede venir el crack (no me acabo de creer lo del soft landing).

  8. #9

    Anonimo

    Hola Fern2

    Comentas en el artículo como afectó la crisis del mercado inmobiliario a las empresas del sector. ¿Tienes algún dato sobre como afectó a lo inversores o simples compradores de viviendas? Vamos como se comportaron los precios de la vivienda y si hubo mucha propiedad vendida por debajo del precio de compra. Supongo que estará muy lejos de lo ocurrido en Florida en 1926, tres años antes del crack, dejo la dirección de un artículo
    http://www.investopedia.com/features/crashes/crashes4.asp (sigo sin saber como se pone el link, ¿sería abusar pedirte que me des una pequeña lección?)


    Sobre el caso español, creo que se estudiará dentro de unos años y es que lo que pasa en este país con sus particularidades, creo que no se ha dado en ningún otro país del mundo nunca, donde un porcentaje tan importante del crecimiento económico se haya basado en la construcción sin estar acompañado del resto de sectores productivos.

    Una de las primeras cosas que me dijeron sobre la bolsa es valoraba las expectativas de futuro de una empresa, por lo que puedo entender, a toro pasado no como Warren Buffet que lo tenía muy claro en su día, el estallido de las puntocom.

    Pero con lo que está ocurriendo con las inmobiliarias confieso que me tiene totalmente descolocado y alejado de ellas.

    Cuando los datos nos dicen que la mayoría de los españolitos está hipotecado hasta las cejas, el número de viviendas vacías es altísimo y aún así el número de licencias de obra no para de crecer, el dato tan comentado de que construimos más que Alemania, Francia e Inglaterra juntas y la mitad que USA, que multiplica por 5 nuestra población. El 2006 es el primer año que los extranjeros han vendido más propiedades de las que han comprado (este si que me parece un dato muy interesante), resulta que las inmobiliarias no dejan de revalorizarse con unos porcentajes impresionantes, por no comentar lo de Astroc que alcanza cifras estratosféricas.

    ¿Dónde está el futuro negocio que justifique estas valoraciones? ¿Ingentes cantidades de suelo que tienen un supuesto valor? El precio viene dado por la demanda y hasta ahora esta ha asimilado todo cuanto salía al mercado, pero una vivienda no es como el agua o el petróleo, tiene que tener una demanda finita ¿O es que piensan cambiar aquello que me contaban a mi en el colegio de que hace quinientos años una ardilla podía cruzar España de Norte a Sur saltando de árbol en árbol sin tocar el suelo porque un gato pueda hacerlo de tejado en tejado sin tocar la calle?

    No sé al igual que Javier llevo mucho tiempo pensando en este tema y son tantas las ideas y teorías que me surgen que me cuesta ponerlas en orden. Aunque a Javier le diré que aunque no vea razones para subidas considerables de los tipos a corto plazo le recuerdo que la mayoría de las hipotecas en los últimos años se han hecho a largo o muy largo plazo, y más de uno se va a llevar una desagradable sorpresa viendo lo que todavía deba al banco cuando hayan pasado 10 años y todavía le queden otros 20 de hipoteca. Como comentaba Fernan2 en un comentario sobre los fondos garantizados España es un país con muy poca cultura financiera y mucha gente ha firmado su hipoteca sin saber lo que es el Euribor, el sistema de amortización francés y otros muchas cosas, preocupándose únicamente de en cuanto le salía la cuota y de si podía pagarla, en muchos casos pensando solo en el corto, esto lo sé porque tengo varios amigos directores de sucursales y algún que otro agente de la UCI (Unión de Crédito Inmobiliario, filial del Santander que nada tiene que ver con la Unión Ciclista Internacional aunque a estos también sean vampiros por otro motivo).

    Fernan2 espero tu artículo sobre el mercado español con muchas ganas.

    Saludos

    (Pd: Y perdón otra vez por el ladrillo)

  9. #10

    Fernan2

    Grinawey, respecto a poner enlaces, se hace así:

    < A HREF="http://fj2c.blogspot.com">Blog de Fernan2< /A>

    Tienes que quitar los espacios que he puesto tras los
    Respecto a lo otro, lo vemos en el próximo artículo...

    s2

  10. #11

    Anonimo

    No, no, yo me refería a catalizadores en el corto plazo para que el sector (y por ende, la economía española) hagan "crack". Que la gente está pidiendo hipotecas fijándose en lo que puede pagar HOY con una holgura justita ya lo tengo previsto, de ahí que haga referencia a un futuro mayor uso del crédito al consumo, porque cuando suban los tipos, algunos tengan hijos o no haya los bonus que hay ahora la cosa van a ir muy justita.

    Tampoco te olvides que en este mercado la gente piensa que va a poder "pegar el pase" a su casa y con eso quitarse problemas. Os informo (por si no lo sabeis) que hubo bancos que querían vender un nuevo producto: hipotecas tipo "bullet". En cuanto llegó a oídos del Banco de España les dijo que ni de coña.

  11. #12

    Anonimo

    Fernan2 gracias por las lecciones de html, ya soy un poco menos ignorante.

    Javier por supuesto que valoro el que mucha gente cuenta con poder dar el pase, es frase que tantas veces escuche de "tú te metes y si las cosas van mal en el pero de los casos, la vendes". Y eso se está acabando, tengo dos amigos con sus pisos a la venta hace más de un año, "en precio" según las inmobiliarias, tienen la suerte de no necestar el dinero. Pero si la cosa se alarga y acaban bajando el precio quiero saber yo la gancia real que le sacan.

    Y desconozco las hipotecas tipo "bala" a las que haces referencia, puedes contar algo más.

    Saludos y gracias.

Autor del blog

  • Fernan2

    Fernando Calatayud; bloguero aficionado a la bolsa e inversiones varias; rails web developer en Rankia y Verema

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